Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ameddig folyamatosan úgy is érzed (nem csak mondod) hogy félárat meg negyedárat érik a folyamatosan nézett ingatlanok, addig esélyed sincs bármit is venni. Milyen családiházakat nézel, ahol szerinted harmad , sőt negyedár lenne a reális? Én nézegetem ezt a tipust a pesti oldalon. Pesten az erősen felújitandót látszólag drágán kinálják, 300-400 ezer/m2 áron, de ha körülnézel és találsz üres telket a közelben akkor kidrül, hogy a telekára majd annyi lenne. És ha szerkezetre visszabontasz mindent, akkor szinte ingyen kapod a szerkezetet. Mire számitasz? Hogy ezt megkapod negyedárért? Ami a telekárat felét sem éri el? Ha felújitott a házakat nézel, akkor azok ténylegesen 400-600 ezer/m2 körüli árakon vannak hirdetve. De itt is 100-250 ezer/m2 körüli a telekhányad. Ha igényesen (és a te izlésednek megfelelően) történt a felújitás, akkor azon kell elgondolkodni, hogy mennyibe kerülne ugyanez, beépitett szekrényekkel, gépesitett konyhával, garázzsal elektromos kapuval, riasztóval, kamerával, légkondival, ha te épitenéd. Ma már egy villanyszerelő is képes elkérni napi 50-100 ezer ft-ot. Ha megveszel egy telket 40 millióért, akkor a másik negyven gyorsan elmegy egy 200m2-es házra. Egyszerűen nem tudom elképzelni, hogy komolyan mondod, hogy az új épitésűeknek az ára kétszerese lenne a tényleges bekerülési költségeknek (Telek+tervezés+épités+értékesités+ finanszirozás+szerény nyereség.) Én tartanék a helyedben, hogy pár év múlva ismét elmodod majd, hogy elmulasztottál valamit és az árak még jobban elszálltak. De ez a Te döntésed.....
Köszi az érdeklődést, akkor te még emlékszel még a sztorira. Lószart sem vettünk... Lassan eljön az albi két éves évfordulója. Eladtuk ugye újpesti újszerű, elegánsan berendezett 84 m2, 3 szobás téglát 18. nyarán bő 40 m, hogy vegyünk 4 vagy 5 szobás új téglát 4. ker vagy szép családi házat Újpest kertvárosban, esetleg közeli északi agglóban (Dkeszi, Fótliget). De minden kinézett lakás / ház egy nagy szarkupac volt (4. ker), kiköltözésig lóhalálában még 30 kérót néztünk meg, de semmi sem tetszett illetve sokalltuk az árát. Mindeközben nagyon meglódult a drágulás, napról napra jöttek az emelésről szóló értesítések. Így maradt az albi, és még az is 13. ker kisebb lakás, majd végigmoziztuk többek között a régi lakástípusunk kb. 60 m-re növekedését. A kiválasztott lokációkból újpesti ház már kizárva, mert kivétel nélkül méregdrága hulladékok vannak, az agglós szép családi házak meg legalább 100 m-re kúsztak, a nagyobb 4. ker (már kiegészítettük nézelődést angyalföldi 13. ker) újak 70-ről 80 - 100 m-ra ralliztak. Berendezni, beálló, illeték újabb 15 m. Sovány vigasz, hogy elmúlt egy évben legalább megállt az eszement száguldás. A családi házak viszont rohadt drágák, a covid megdobta ezeket, én lassan agglót is reménytelennek látom (és ott még vállalni kell a sokat ecsetelt bejárást, gyereklogisztikát). Berendezve 100 - 110 kijönne egy nagyobb új, hát ez lett a plusz 1 -2 szobás tervből 2 év alatt: 45-ről 100 - 110 m. Ennél az is jobb lett volna, ha felköpök és aláállok. Rakunk félre ezerrel, nagy hozammal megy a lakástőke, de ebből nagy öröm már nem lesz, mert egyik fenti típus sem ér ennyit. Korábban én is "impu-féláraztam", most már cizelláltabban látom: családi házaknál sok helyen harmad- és negyedár lenne a reális, az újépítésűeknél nagyjából félár és 2/3 ár között tartom reálisnak. Igazán a panelek csökkentek jelentőset (hirdetési árakat nézve), indikátorként figyelem azokat is 4. ker, ott már 2/3 árral egész jó lenne. Csak hát nem panel kell, meg fentiek alapján kontraindikátor volt, mert a lokációk és építési típusok eltérő előjellel reagáltak az elmúlt egy év lassulására.
Szeva, köszi a reakciót. Győrben jóval nagyobb a választék, de a kereslet is sokkal magasabb. Szerintem az általam felsoroltak mindegyike megállja a helyét egyébként. -10-15 ezer egyetemista fűti a győri piacot, Fehérváron van talán 200-300 albérletező diák. -Nincs világmárka, nincs egy Árkád minőségű bevásárlóközpont. Nincs Zara, Bershka... stb... -Az élményfürdő sincs meg. Három darab kis csúszda+egy 50 méteres úszómedence+egy 20 fős pezsgő a strandon. Dunaújvárosban, Tatabányán ezerszer különb van. -Úthálózat alulméretezett, nagyon komoly dugók a hétköznapokon. -Tömegközlekedés szempontjából Győr sokkal komfortosabb. Fehérváron nincs jegyértékesítő automata a megállókban, nincs digitális busz értesítő a megállókban, jóval ritkábban járnak a buszok. A biciklis infrastruktúráról még nem is beszéltem, abban is jobb Győr. A történelmi belváros lehet, hogy szebb, de harmad akkora mint a győri. Egyedül a földrajzi elhelyezkedés jobb, de teljesen indokolatlan ez az árszint. Budapesti árak vannak egy közepes megyeszékhelyen.
Nem véletlenül drágább Szfvár mint Győr, két oka van: - Győrban kicsit túl lett tolva az újépítésű lakások száma. - Szfvár az általad felsoroltakban csak abban szenved hiányt valójában mondjuk Győrhöz képest, hogy nincs állatkert. Az összes többi mind megvan, ellenben sztem szebb a történelmi belvárosi rész és földrajzilag jobb helyen is van
Igen, az agglo feeling , de mégis Budán. Egy barátom egy éve költöztt be Budafoki családiházból Újlipotvárosba, mert minden messze volt a háztól, csak kocsival lehetett eljutni mindenhova. Most persze bánja már a dolgot, mert a Westend közelében túl hangos neki a környék. Most már azon gondolkodik, hogy visszamegy Budára.
Lehet, hogy nekem volt pechem, de én csak a rosszat tapasztaltam a budai közlekedésből. A fonódóból nincsen saját tapasztalat, csupán hallom és olvasom a végeredményt. A kamu szó találónak tűnik. De ha csak ránézel a város térképére, akkor is látszik, hogy Buda úthálózata pont úgy néz ki mint ahogy Rio de Janeiro nyomornegyedének úthálózatát képzelem. Nincsenek sugárutak és körutak és az egészet még nehezitik az amúgy szép dombok. Pest sem lehetett másként 150 évvel ezelőtt, de ott nekiálltak és csináltak egy várostervet. Bontottak, utakat épitettek. Ott is messze a tökéletestől a dolog. A munkáskörutat be kellett volna fejezni 50 évvel ezelőtt és a nullás előtt meg kellett volna épiteni a külső pest kerületeket összekötő legkülső körutat.
Nyilván a főni jobban meg lenne lőve, ha busszal akarna bejárni dolgozni, és a népsürüseg miatt aki a főutaktól messzebb esik az így járt. Vmit vmiért, értelme nem lenne sok nagyon megsűrűsíteni azokat a járotokat, amik ezekre a helyekre járnak. Biztos van ott egy aggló feeling, de még mindig "kerítésen belül vagy".
Én annyira nem érzékelem, hogy annyira katasztrofális lenne a helyzet, nyilván most a szűkebb-tágabb környékemre gondolok, ahonnan napi szinten járok, illetve mostanában persze csak jártam :). Ötleteim persze volnának a javításra, talán írtam is már ide, pl 4-6 körjárattá tétele, hüvösvölgyibe becsatornázása, stb, vagyis ez IGAZI fonódó hálózat, nem csak ilyen kamu, mint amennyi összejött. Hozzánk éjfélig max 10 percenként van busz, csúcsban persze sűrűbben, sőt hétvégén is van ennél sűrűbb időszak thx to normafa. A kritikus helyeken (nagyenyed-alkotás) van buszsáv, illetve ráhajthat a busz a sinekre, ha épp nem metróznék. Individuális közlekedéssel kapcsolatban, ami nem önerővel hajtott nincs összehasonlítási alapom, kerekezni viszonylag kevés kompromisszummal, meg persze az átlagnál jobb kondival viszonylag lehet. Azt nem tudom megitélni pesthez képest kocsival mi a helyzet, persze itt is látok néhány szarvas hibát, hogy a délinél vagy akár a 61-es vonalán nem, vagy alig van értelmezhető méretű parkolás, és h a budakeszi v a hüvivölgyin, vagy a kapyn milyen szintű kinlódás szokott menni.
Igen, sokszor teszek megjegyzést Budára, mert számomra az mintapélda, hogy a magyar elit az elmúlt évtizedekben még arra sem volt képes, hogy a saját maga által lakott városrészben élhető körülményeket teremtsen. Budának: nincsen megoldva az átmenő forgalma, (Észak-Dél,) katasztrófális a városon belüli individuális és tömegközlekedés helyzete Új lakásom egy olyan lakóparkban van, ami mintaméldánya annak, hogy hogyan lehet alulteljesiteni azt az alapvető követelményt, hogy az emberek nem úgy vásárolnak lakást, hogy később mint egy stadionban érezzék magukat egy izgalmas szuper kupa döntőn. A lakások többsége egymás szájába lát és túl közel van vagy - a 4. és az 5. még meg nem épitett ütemekkel - lesz épitve. Szerencsére a 3. ütem lakásai kisebb mint fele zöldre néz és a közlekedéstől messze van és volt pár lakás ami kifejezetten zajszigetelve, ősfák mellett helyezkedik el. Más lakást nem vettem volna meg. Nálam a másik döntő vételi érv volt a Paskál fürdő közelsége. Oda naponta megyek majd úszni. (200m-re van, oda lehet látni.) Ha minden igaz, akkor november elején költözünk.
Sajnos igen, de hát a végső döntés az lett hogy nem akarunk túlzott mértékben eladósodni. Az élettérre pedig szükségünk van. A régi agglós sorház amúgy is kicsi lett volna (75nm), tehát semmi képpen sem lett volna jó saját célra hosszabb távon. Max az lett volna eggyel jobb szituáció ha a panel megy el, és azt a sorházat adnánk ki... de hát mindíg utólag okos az ember... ;)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link