MNB-nek közben megtaláltam egy másik lakáspiaci elemzését is, itt a lakásár/jövedelem arány Budapesten 2016 végén már 12,2% túlárazottságot mutatott: link (34. ábra)
Ez a várható béremelkedési ütem alapján azt jelenti, hogy a kb. 2018 végére várható bérek szintjén vannak a budapesti lakásárak.
Gondolatkísérlet: tegyük fel, hogy ez a minilufi úgy ereszt le, hogy mostantól 2018 végéig stagálnak a budapest lakásárak.
Józsinak van 20 millió Ft tőkéje, amiből gondolkodik, hogy vesz egy kelenföldi panelt. Jó befektetőként megnézi az MNB grafikont, ami szerint Budapesten 12,2%-kal egyensúlyi szint fölé kerültek a lakásárak, ami úgy állhat helyre, hogy 2018 végéig stagnálni fognak az árak.
Befektessen-e Józsi ezen a túlértékelt piacon? A válasz (önmagában a túlértékeltséget nézve) igen lesz, hiszen bár lehet, hogy másfél évig "csak" tartani fogja a mai árát a lakás, a bérleti díjból viszont több hozamot el tud érni, mint a mai kamatszintek mellett bármi másból, ami nem irreálisan kockázatos...
Ha pedig elég sok Józsi van a piacon, akkor a vége könnyen beláthatóan az a közeljövőbeli lufi lesz, aminek kockázatáról az MNB és Zsiday is ír.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link