Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A Budapestre költözők diákok vagy pályakezdők, tipikusan 18-25 év közöttiek, nincs miből lakást venniük, szerencsésebb részüknek esetleg a szülők tudnak venni.
Néhány év után, úgy 30 éves koruk körül általában valóban sajátot vesznek, de előtte ők adják a piaci alapon bérlők derékhadát (én legalábbis ezt látom).
Arra akartam kilyukadni, hogy ha a szerzők kiátlagolták a nyilvánosan hirdetett kiadó lakások bérleti díjait, akkor az újdonsült "befektetők" körében tipikus irreálisan belőtt bérleti díjak felfelé torzítják a statisztikát.
A ténylegesen megvalósult tranzakciók díjairól nyilván nekik sincsenek adataik (az még a hatóságoknak sincs).
Irreálisan drágára belőtt hirdetésből pedig valószínűleg több volt fent a nagy árrobbanás idején, most már beállt a piac, jobban látják, mi mennyit ér, ez pedig egy sima hirdetési kiátlagolásnál mutathat egy látszólagos árcsökkenést.
Én a reális áron hirdetett dél-budai panelek hirdetéseit nézegetem, ott tart még egy nagyon lassú áremelkedés (tavaly nyárhoz képest pár % plusz).
Csak részben. 90%+ lakástulajdonú országban, ahol az önkormányzati berlakáspiac kétszer nagyobb mint a piaci alapú, a lakásárakat kar lenne a nyuszira (albérletpiacra) fogni.
Budapesten is kétszer nagyobb az önkörmányzati bérlakáspiac mint az albérletpiac. Sőt Budapest nagyobb felén nincs is albérletpiac.
viszont ez nem mozgatja az árakat az albérletet meg végképp nem
mondok egy konkrét példát
kettővel alattam volt kiadó egy 74 nm lakás rézmál kertre néz enyém panorámás volt ezt eltakarta az alattunk álló ház
normál állapot
200 e-ről indult
a vége 140e lett
magasföldszint
tavaly év elején ment el, miután nyár óta hirdették
uekkora lakás a kuka 6kerben minumum 200 ezért hirdették ezt is ennyiért
de nem kellett
és ezért nem éri meg ez a lakás az 50 millt amiért megpróbálták eladni
én42ért vettem a panorámásat annyit ért
Lehet nem éri meg kiadásra a 2. kerület, de Budapest legnagyobb albérletpiaca ott van.
Ennek oka a lakásfelhalmozás, mert lehet nem éri meg kiadni, de megéri birtololni 2. kerületi ingatlanokat. A birtoklás vágya meg nem befektetés alapú. Ez adja annak a kerületnek a stabilitását.
El is jutottunk oda, hogy nem csak hozam létezik a lakáspiacon, hanem erős birtoklási vágy is.
Ennek se füle se farka. A Budapestre költözők is vásárolnak inkább és nem bérelnek röviden tömören. Akik bérelnek egy ideig is utána vesznek vagy lépnek külföldre. Albérletpiac nem igazán profitál ebből.
folyamatosan negligálod, hogy az árváltozás olyan mint a hógolyó
gurul és nő
ha nincs airbnb, akkor most fele ennyi a lakótelepi albérlet
egyszerűen azért mert:
1, nem szorul ki mondjuk 5-10 ezer bérlő a belvárosból
2, nem indul el a népmese, hogy mennyit lehet keresni kiadással
3, arányosan változnak az árak
A kollégiumépítés önmagában lefelé hajtja a bérleti díjakat az egyetemek környékén, de kezeljük helyén: 2000 kollégiumi ágy kb. 1000 kétszobás lakást (=2-3 nagyobb lakóparkot) vált ki, ami legfeljebb a közvetlen környékre lesz hatással, Budapest egészére nézve majdhogynem érzékelhetetlen.
A szerzők vajon a hirdetési árakat átlagolták ki? Jobb módszer ennél nem nagyon van, a bérbeadások nagyobb része fű alatt, ismerős, vagy ismerős ismerőse alapon zajlik, de a hirdetések között is rengeteg az irrális árú, amiknél nyilvánvaló, hogy soha nem fognak elkelni ennyiért.
Én személyes érintettség miatt a XI. és XXII. kerületi panelek árát követem évek óta, és semmiféle csökkenést nem látok, csak stagnálást vagy lassú emelkedést. 2015 óta ugyan már csak nagyon lassan, de a mai napig felfelé kúsznak a bérleti díjak.
így van
de ezek nem is vesznek most többet
inkább jól élnek
majd ha olcsóbb lesz vesznek
most inkább eladnak
legalábbis én ezt tapasztalom
a nagy többség pedig nem ad el és nem is vesz
tartja ami megvan
az elmúlt 2 évben több lakást vettem errefelé
mindig olcsóbban mintha pest lett volna
és olcsóbban is adtam el
viszont 10 százalék mindig megvolt pár hónap alatt
mindig olyan vette meg, aki lakni akart
a 2. ker nem éri meg kiadásra
talán ez az oka annak is, h sok az üres lakás
A lakáspiac ciklikus. Volt lakáspiac eddig és ezután is. Azért a sötét időkben is évi 90 ezer adasvétel volt. Amikor meg nagy volt az élet, akkor 200 ezer felett volt. Most meg a kettő között vagyunk.
Azt kérdezed mi lesz akkor, ha ismét 100 ezer alatt lesz éves adásvétlek száma? Akkor annyi lesz. Így kerek a világ. Olyan élet nincs itt mint 2004-2005 körúl. Akkor most sírjunk, hogy bezzeg akkor de frankó volt. A többség akkor azt sem tudta mennyi lakást adtak el, vagy építettek, de még lakáspicról sem hallott :)
Egyelőre megy előre a piac, öveket nem kell becsatolni. Köszenhető ez annak, hogy a magyar otthont vásárló és építő nemzet. Ha pénze van erre költ. Ha több pénze van, akkor ingatlanba teszi. Ilyen a magyar inflalációtól, részvényektől és államkötvényektől függetlenül.
A 2. kerület elit részein mozogsz. Hány ott a többlakásos tulajdonos szerinted? A lakásfelhalmozók mekkája az a kerület. Mindig és mindenkor. Lehet van kp-ja, van befektetése és vannak lakásai is, mert azt nem befektetésnek hanem státuszszimbólumnak tekinti a 2. kerületi lakásfelhalmozó.
Budapesten a belföldi migráció bőven pótolja a természetes fogyást, 2008 óta folyamatosan nő a lakosságszám.
Hogy pontosan mennyivel, azt senki nem tudja, a beköltözők zöme megtartja a vidéki lakcímét (bérelt lakásnál nem engedi bejelentkezni a tulajdonos, de saját lakásnál is max. tartózkodásit szoktak létesíteni, hogy a hazautazás költségét adómentesen fel tudják venni).
2012 és 2016 év eleje között (idei adat még nincs) hivatalosan 32.000 fővel nőtt Budapest lakossága. Pontos számot senki nem tud (szinte biztosan több), de az irányt mindenképpen mutatja.
Még nehezebben megfogható, de biztosan nem elhanyagolható a 2009-2014 között elhalasztott szülőtől különköltözések hatása sem, amibe most biztos munkahellyel jóval több budapesti születésű fiatal vág bele (vagy vágna, ha nem lenne ennyire drága a bérlés).
A lakások száma ezen időszak alatt még 6000-rel sem nőtt, ráadásul ennél több esett ki a piacról a szobáztatás miatt, tehát enyhén csökkenő lakásszámra jut jópár tízezerrel több potenciális lakó, mint 5 éve.
Sarpac konkrétan 3 éve fújja, hogy lufi van. Szerinte már 2014-ben is az volt, és ott is azzal riogatott, hogy hamarosan zuhanni kezd. Legalább következetesen egy álláspontot képvisel :). Nyílván ha beindul az infla és mindennek nőni fog az ára, akkor pont a lakásoké fog csökkenni, amiből ha egy 10%-al piaci ár alatt meghirdetsz egyet akkor aznap elviszik :)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link