PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10867
10868
10869

settevoltesette 2017. 03. 16. 12:03

Törölt hozzászólás

#12440

settevoltesette 2017. 03. 16. 12:01

Törölt hozzászólás

#12439

gambadoro 2017. 03. 15. 23:20

Előzmény: #12437 kbb

#12438

majd add meg kérlek a mail címedet, mert van 2 ismerős, akik elég régen keresek munkát
munkaügyi kp nulla ajánlat

nagy béremelés? ok, legyen igazad - bár a mihez képest ugye, és ha már itt tartunk a duplázódó ingatlanárhoz képest ugyebár

áremelkedés egyébként mekkora?

köszi

kbb 2017. 03. 15. 22:23

Előzmény: #12433 BPartner

#12437

"Ha fékezik az újlakáspiacot, az árak sem tudnak olyan mértékben nőni, de attól még nőnek."

Ezt nem értem, vezesd le logikailag légy szíves.

Én pont azt látom, ami a közgazdasági törvényszerűség is diktál: az ugrásszerűen javuló budapesti munkaerőpiac (több munkahely, nagy béremelések, emiatt sok vidékről fel- és a városon belül szülői házból elköltöző fiatal) miatt kb. 2015-től hirtelen megnőtt a kereslet az új(szerű) lakásokra, amit a kínálat az építkezések időigénye miatt nem tudott lekövetni, ezért a 2000-es években épült használt lakásokat aranyáron kezdték kínálni - sokszor többért, mint a fejlesztők a másfél év múlva felépülő újakat.

Amiből hiány van (újszerű lakás), annak szükségszerűen megnő az ára, és pontosan ez is történt.

Az egy másik dolog, hogy gazdasági fellendülés és növekvő bérek magukkal húzzák az árakat és az építkezéseket is. De ez nem azt jelenti, hogy a több építkezés növeli a használt lakások árait (önmagában éppenséggel még csökkenti is, hiszen nő a kínálat), hanem a két jelenségnek egy közös kiváltó oka van, ezért rendszerint egyidőben szoktak jelentkezni.

gambadoro 2017. 03. 15. 22:18

Előzmény: #12435 BPartner

#12436

telekárban persze :)))))
csak az a baj, hogy van rajta egy ház is ami nem volt ingyen
felépítették
ezért állítom, h a csok teljesen átírja az árakat

BPartner 2017. 03. 15. 22:12

Előzmény: #12434 gambadoro

#12435

A lakáspiac a vevőknek köszönhetően tényleg elég racionális.

A régebbi családi házak is telkeken vannak. A ház elavulhat rajta, de a telek az örök érték, ha olyan helyen van.

gambadoro 2017. 03. 15. 21:59

Előzmény: #12433 BPartner

#12434

a csok teljesen más helyzetet teremtett családiház fronton

én ismerek egy halom embert, akik további halom emberrel kommunikálnak az aggloban és ebből az derül ki, hogy hihetetlen mennyiségű ház fog épülni

mindent felparcelláztak
telki, budakeszi, budajenő, ahogy hallom dunakeszi stb.

és, ha nagyon sok lesz a csokos új ház, akkor mondd meg nekem, a használt 20-40 éves házak árával mi lesz?
nem lakások, házak
itt nagyon nem mindegy a technológia, a szigetelés, a passzív ház, a napelem előkészítés stb.

olvastam itt a 600 e 13 ker lakásokat
biztos így van
tárgyalgatok egy várival
falon belül
indultak 70ről
most 58
szerintem 50et ér
kivárom

de ez is mutatja a túlárazást

csak nevetek sokszor

kínálati és eladási ár - nagy a különbség
a pletyi szinten persze mindenki full áron ad el
a vevő általában nem mondja meg mennyiért vett
ebből alakul ki az urban legend
aminek sokkal nagyobb jelentősége van mint bármilyen statisztikának vagy grafikonnak

:)))))))
a lakáspiac blöff
tudom, szerinted nem

BPartner 2017. 03. 15. 21:05

Előzmény: #12432 gambadoro

#12433

Pontosan ezt kérdezted.

Ha fékezik az újlakáspiacot, az árak sem tudnak olyan mértékben nőni, de attól még nőnek.

Azért a statisztikák jól mutatják a társasházak és a családi házak közötti kapcsolatot. Nem független az újlakásoktól a családi ház mánia link

gambadoro 2017. 03. 15. 20:54

Előzmény: #12431 BPartner

#12432

nem ezt kérdeztem:)

ennek analógiájára tehát, mivel szerinted nem épül "sok" akkor használtból sem adnak el sokat, ami nem támogatja az áremelkedést sem

a családiház szerintem teljesen más műfaj most
a csok miatt olyanok is építenek,akiknek nem kell
ezt elég jól átlátom az aggloban, rengeteg épül
tényleg
teljesen független az újlakástól

BPartner 2017. 03. 15. 20:42

Előzmény: #12430 gambadoro

#12431

Az újlakáspiac dinamikája egyszerűen a bankok kockázatvállaló képességétől függ. A "nem épül annyi lakás" csak egy fikció. Pont annyi épül mindig, mint amennyit a bankok engednek általában.

Az újlakáspiac árakra gyakorolt hatása egyértelmű. Ha nő az új építésű lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is. Ha egyre több új lakás épül és egyre többet is adnak el, akkor egyre több használt lakást is eladnak. A két piac kéz a kézben járnak.

A családi házak építése is együtt mozog az újlakások építésével. Ha egyre több új lakás épül, akkor egyre több családi ház is épül.

Az újlakáspiac nagyon nagy hatással tud lenni a lakáspiacra, attól függetlenül, hogy egy icipici részpiac. Új társasházi lakások értékesítése Magyarországon a 10%-ot sosem haladta még meg az összes értékesítésben. De az a néhány %, főleg ha 10% körül van - akkor az nagyon nagy hatással van az egész lakáspiacra.

gambadoro 2017. 03. 15. 20:22

Előzmény: #12429 BPartner

#12430

ok
abban egyetértek, hogy a mindent eladtunk már egy sima marketing eszköz
de, ha nem épül majd annyi újlakás, az hogyan hat szerinted az egész piacra?
árakra?

mert, ugyanakkor, a családiházak építése robbanhat

BPartner 2017. 03. 15. 20:10

Előzmény: #12423 kbb

#12429

Az újlakáspiacot a bankok fékezik link , és nem finanszíroznak többet, mint amit előre elterveznek. Hirdetni és engedélyt kérni bármire lehet. Megépíteni már egy másik történet.

gambadoro 2017. 03. 14. 21:19

Előzmény: #12427 Törölt felhasználó

#12428

pici puffadás már van:)

link

Törölt felhasználó 2017. 03. 14. 21:11

Előzmény: #12423 kbb

#12427

Köszönöm a tartalmas és szakszerű választ!

gambadoro 2017. 03. 14. 20:42

Előzmény: #12425 kbb

#12426

akkor lakj ott:)

kbb 2017. 03. 14. 20:36

Előzmény: #12424 gambadoro

#12425

Hol írtam, hogy leviszik az árat?

Rövid idejű akció mostanában legfeljebb akkor szokott lenni, ha kevés hiányzik a bank által elvárt előértékesítéshez, és gyorsan szeretnék kezdeni/folytatni az építkezést. Esetleg átadás után az utolsó, maradék (= sötét, erkély nélküli, lehetetlen beosztású) lakásoknál csökkentik vissza az utolsó árat az utolsó előtti szintre.

Angyalföldön, ha most egy normális beruházó kedvező áron indul, az első kapavágás előtt el tudja adni a lakások felét is...

Pl. itt 2018.12.31-i átadással (azaz talán még építési engedély sincs) 131 lakásból már csak 24 szabad: link

gambadoro 2017. 03. 14. 20:24

Előzmény: #12423 kbb

#12424

itt budán ismerek több projektet, amik már készek mégis a ház fele üres
:)))))))
pestet nem ismerem, ahogy írtam is párszor

persze, hogy drágán akar eladni, majd leviszi az árat - legalábbis az a beruházó, aki akar még építeni
az egyprojektesek sokszor kivárnak, már, ha van miből:)))))
kamat alacsony, pár lakásból már tud törleszteni

kbb 2017. 03. 14. 20:06

Előzmény: #12418 Törölt felhasználó

#12423

A belinkelt projektet nem ismerem, de ahol a környék jobb használt lakásainál olcsóbban hirdet a beruházó, ott többnyire:

- nem kezdődött el az építkezés, sőt lehet, hogy még építési engedély és/vagy kiviteli terv sincs
- és készültségi fokok után szakaszosan kell fizetni

A beruházó eleinte azért hirdet olcsón, mert a bankok óvatosabbak lettek, mint a válság előtt, és a projekthitel folyósításához elég magas előértékesítést írnak elő. Ha pedig hitel nélkül épít, az előértékesítéssel növeli az esélyt, hogy félúton ne fogyjon el a pénz.

Vevői oldalról pedig nyilván óriási különbség van egy fizikailag létező és költözhető (vagy kiadással rövid távon is pénzt termelő) lakás, és egy üres telek között, amin egy frissen alakult hárommillió Ft tőkéjű projektcég képviselője azt ígéri, hogy 2018 második felében egy társasház fog állni, de addig is fizess be a számlájára 5-10-20 milliókat.

Akinek nem sürgős a költözés, van elég tőkéje, és utána tud nézni a beruházó hátterének (nehezítés, hogy szinte mindig projektcéget alapítanak, így muszáj felderíteni a tulajdonosi kör egyéb érdekeltségeit), szerintem most jó üzlet tervezési szakaszban beszállni egy keresett lokációjú (= Budapest, nem külváros, nem gettó közepe) projektbe.

Tapasztalatom szerint a kedvező áron induló projektekben az építkezés megkezdésekor szokott egy nagyobb áremelés lenni (feltéve, hogy jól haladnak az eladások, de keresett lokáció + normális beruházó kombinációnál nem szokott gond lenni), majd ahogy halad az építkezés és az értékesítés, fokozatosan túllépik az árak a környékbeli újszerű használtakét.

Átrendeződés akkor lehet, ha a rengeteg épülő lakást nem tudja felszívni a piac, így idén és jövőre már nem tudnak menet közben árat emelni a beruházók. Egyelőre ennek nem látom jelét, Angyalföldön talán még kevesebb lakásból is lehet válogatni, mint ősszel, pedig közben indult jópár új projekt is... illetve megfigyelhető még az is, hogy egyre drágább induló árakkal startolnak a beruházók.

because 2017. 03. 14. 19:58

Előzmény: #12414 signal2

#12422

extra kockázatos környéken van, hiába új

because 2017. 03. 14. 19:57

Előzmény: #12419 Vortex

#12421

lehet, hogy rossz üzletet kötött... államkötvény 4,01 % kamattal kockázat nélkül hoz, ami a következő években emelkedni fog az infláció miatt, és bármikor kiveheti 1 % veszteséggel a pénzét...