Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
nyilván a bpre áramlásra gondol
igaz, hogy ez eddig is folyamatos volt, mégis most ugrott meg mondjuk 2 éve a bérleti díj, miközben az elvándorlás rohamosan nő - mármint a külföldre történő
1 744 665 1 757 618 1 759 407
utolsó 3 év statisztikája
ez 1 százalék sincs, nem indokol semmilyen bérletidíj emelkedést
szerintem
ugyanakkor 300 ezerrel is volt, hogy többen laktak bpesten
tehát nyilván sokkal több a lakás mint a lakó még akkor is, ha kisebbek a családok
A lakáskiadási hozamok azért nem csökkentek, mert egyrészt közel exponenciális mértékben megugrott a vidéki migráció, másrészt nincsenek rákényszerítve a nyugdíjasok a passzióból tartott plusz ingatlanok kiadására, köszönhetően a privilegizált javadalmazásuknak.
Igen. 2012-ben meg 5,7% infláció mellett 7-8% banki kamatok voltak, és egy akkor 20 milliót érő lakást ugyanúgy havi 120e körül tudtál kiadni, mint most...
Ha a jelenleg bérlők közül sokan lakást vesznek, attól a kiadható lakások száma is csökken (mert megveszi őket valaki), tehát a kereslet-kínálat aránya nem változik, csak a piac szűkül.
Logikus gondolatmenet, de a "150-200 havi bérleti díjért tudom megvenni a lakást" arány mégis mintha kőbe lenne vésve.
Ha a magánbefektetők a nominális kamatot néznék, akkor csökkenő alapkamat mellett csökkennie kellett volna a lakáskiadási hozamoknak, de nem ez történt, kamattól függetlenül stagnálnak szépen.
Infláció emelkedik, most is 4,01 %-os a legjobb államkötvény kamata, amit meg lehet venni bárkinek.
Lakásokból kimenekülnek a jó hitelek miatt és az airbnb-s megszorítások miatt is, az ingatlanok ára ezért váratlanul leeshet, az ingatlan tulajdonosa nem fog tudni tenni ez ellen semmit!
Miből feltételezed, hogy a bérleti díjak változatlanok maradnak? Te írtad, nem én :)Ha olcsóbb lesz a lakás, sokan meg is tudják majd venni, nagyon olcsó most a hitel :) És rögtön nem bérelnek, mint ahogy már most is így alakul...
Nekem az a tapasztalatom, hogy nem a reálkamatot nézik a (privát) befektetők, hanem a nominális hozamot. A kereskedelmi ingatlanok piacán profik végeznek számításokat, a lakossági lakásvásárlások zömét pedig idősebb emberek alkotják, a legújabb hírek szerint 46 év az átlag (szerintem ennél is magasabb). Ez a korosztály azt sem tudja, hogy mi a reálkamat, legyünk őszinték. Ezért ugrott meg az ingatlankereslet, holott könnyen meglehet, hogy a 7%-ról induló kamatcsökkentési szakasz minden pontján magasabb volt a reálkamat, min bármikor korábban.
Cserébe a várható hozam is nagyobb, ha ért hozzá az ember.
2015-ben még infláció +4% kamatozású államkötvény is volt, és bőven ment a pénz a lakáspiacra, ma a legjobb papír infláció +2,25%... így aligha fognak visszajönni...
akkor az államkötvényből át lehet tenni a bankba a pénzt szinte aznap, amikor valaki akarja, a lakástól meg jelentős veszteséggel fog tudni megszabadulni csak, ha sokan akarják a lakásukat eladni.. Ezt kellene látni, nem csak a havi bérleti díj beérkezését :)
"Ha nő a biztonságos befektetések hozama, akkor kevesebben foglalkoznak ingatlannal (és minden mással), ami szűkíti a kínálatot (jelen esetben a bérbeadói kínálatot), tehát növeli az árat."
Teljesen logikus lenne, de 2 okból mégsem várom ezt:
1.) Az utóbbi öt évben (de lehet még régebb óta, csak azóta követem a piacot) gyakorlatilag semmit nem változott a bérleti hozam. Egy budapesti lakást stabilan 150-200 havi bérleti díjért lehetett megvenni 2012-ben is, mikor még 7% volt az alapkamat (tegnap egy cikket is linkeltem rá), és most is.
A befektetők feltehetően a reálkamattal vetik össze a bérleti díjat, az pedig nem sokat változott (7% alapkamatnál 5-6% infláció volt), azaz úgy számolnak, hogy hosszú távon az infláció arányában emelkednek lakásárak és a bérleti díjak is (ami nagyjából igaz is).
2.) A budapesti lakáskiadással elérhető hozamok nemzetközileg magasnak számítanak, tovább emelkedni nem nagyon tudnak (ha eltűnnek a piacról a befektetők, és emiatt olcsóbbak lesznek a lakások, az ugye hozamemelkedést jelent), mert akkor jönnének a helyükre külföldiek.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link