Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
15.437 kiadó lakást hirdetnek a comon éppen, ebből 8.118 ami 150e alatt van. Szerintem ez továbbra sem sok. Ha kerületekre lebontva megvizsgálnád látnád hogy főleg a belváros van cumin, máshol egyáltalán nem sok a kiadó.
A hármas kapcsán én pont azt tudom a legkevésbé elképzelni, hogy eladja, inkább az üresen nézés és a rokonnak odaadást látom, mint reális alternatívát. Az mondjuk már egy érdekesebb kérdés, hogy milyen jelet küld a piac a potenciális vásárlók felé azzal, hogy ennyi kiadásra váró lakás van, hogyan értelmezik ezt a jövőbeli vásárlók, jelentheti-e ez a jövőbeli eladási kínálat növekedését, az albérletárak és ezzel a hozamok további esését (eltántorítva a befektetési célú vásárlásokat).
Igen, mindenféleképpen én is az extra szolgáltatásokban látom ennek a kulcsát, de egyelőre nem látom sajnos, hogy valóban ebbe az irányba tudna elindulni piac, pedig ez lenne a jelenleg kialakult helyzet nagyjából egyetlen pozitív hozadéka.
A kezelőcégeknél a bérleti díjakból jön be a kevesebb pénz, a nagy pénzek az "extrákon", a karbantartásokon, felújításokon és az eladásokon vannak. Hasonló mint a közös képviselet, ott sem az alapdíjért csinálják...
1. az albéletpiac MINDIG túlkínálatos. Akkor is az volt amikor nőttek a kiadási árak meg akkor is amikor csökkentek 2. Attól hogy egy céget közbeékelsz ügyintézésre pontosan ugyanazokat a kockázatokat futod mint nélküle, ettől nem fogja senki kiadni aki előtte se merte. Egy-két lakásnál (tulajként) felesleges ezért pénzt kiadni ha amúgy a közelben élsz. 3. "hullani fog a férgese" = eladja, inkább nézi üresen (meg se hirdeti), lakik benne rokona, akármi csak vonja ki a piacról. Ha eladja egyáltalán nem biztos hogy olyan veszi meg aki albiból jön (vagy aki megveszi kiadásra veszi) szóval ilyenkor kivonódik a lakás a bérleti piacról.
Mondjuk, 160 lakásnál még kifejezetten gyenge a profit. Havi 20k-t legombolsz lakásonként átlag, akkor van 12 hónapra 38.4M bevételed. 160 lakáshoz azért már kell szerelőbrigád, adminisztráció/ügyfélszolgálat, legyen az, hogy 5 embert foglalkoztatsz (most hagyjuk, hogy a szerelőbrigád alvállalkozó lesz vagy sem) bruttó 500k-n, akkor az éves bérköltséged 595k x 5 x12 = 35.7M. Ez még így nettó bukó a végén. Ha már átlag 25k-t tudsz legombolni, akkor van valamennyi profitod, de őszintén szólva, havi 30k-nál kezd el működőképes lenni a matek. Nem gondolom, hogy ez most jelenleg összeszedhető...
Melós ugye kitiltotta magát, szóval nem tudjuk a 100k alatti albik számának időbeli alakulását nyomonkövetni, de azért van bőven kiadó ingatlan. Én nem gondolom, hogy hullani fog a férgese (eleve ezt nehezen tudom értelmezni egy kifejezetten illikvid piacon és ugye, nehezen válik az ember a legnagyobb vagyontárgyától), de egy pozitív kimenetelre azért látok esélyt: egyre nagyobb igény lesz majd a profi kiadó cégekre, akik leszerződnek a tulajdonossal és jutalékért (10-20%) kezelik az ingatlant a hosszútávú bérleti piacon. Ez egy kifejezetten hasznos eredmény lenne, aztán majd meglátjuk, ebbe az irányba megy-e a piac. Nem tudom, hogy a közel 16k-nyi BP-i kiadó lakás tulajdonosának mennyire "fáj" a kiadás, az ezzel járó munka és a kockázat, de ez már egy olyan szám, amelyre már bőven lehetne ilyen céget alapozni, ha csak 1%-nyit tudsz megcsípni, az is 160 lakás, egy ilyen portfoliót kezelni már lenne is értelme. A tulaj pedig megkapja a nettó 3-3.5%-os hozamot - jelentősen mérsékelt munkabefektetés és kockázat mellett. Nem tűnik nekem annyira földtől elrugaszkodott gondolatnak.
Brü-hü-hü... Hallottál engem sírni miatta? Nem! Na akkor ezt vártam volna el én is mindenkitől az elmúlt években amikor emelkedett.... *** Tudod, a piac majd eldönti mire milyen áron van igény! Nem csak akkor amikor kilőttek az albiárak hanem most is! Hulljon a férgese! Remélem a sok amatőr kocakiadónak elmegy a kedve a biznisztől jó sok időre!
Négy érdekes dolog az inflációban. Tartós fogyasztási cikkek 2,6%, ami általában nulla szokott lenni, de pártunk és kormányunk úgy megvédte a forintot, hogy sikerült masszívan feljebb tornászni. A másik az üzemanyag. Pont azért alacsonyabb az ára, mert kevesebb fogy, tehát a valós fogyasztói kosárban ilyenkor alacsonyabb súllyal szerepel, mint a ksh kosárban. A harmadik az élelmiszer, ami a kisember inflációja, és itt is jól látszik a hatása a jól megvédett magyar forintocskának (feldolgozott élelmiszerben nettó importőrök vagyunk). A negyedik a relatíve magas maginfláció 3,9%.
Ezért emeltem én is január elsejétől, mert a valós infláció legalább 6-8 %. Mivel idén nem volt emelés a régebbi bérlőimnek, igy muszáj volt meglépnem, hogy tudjam tartani a lépést az inflációval. Egyik bérlőmnek tavaly Októberben emeltem, de kikötötte, hogy ez 2 évig fix maradjon, mindezt szerződésbe foglalva . Okos volt! 😉✔️
Minden szuper! Amcsi tőzsde ath-rol ath-ra megy. Ingatlanpiac se esett be nállunk a várakozások ellenére,ezért van ez a most tapasztalható nihil. Mondjuk ehhez hasonlót nem tapasztaltam 25 év alatt,úgy látszik új világ jött. Nevezhetjük ezt neokapitalizmusnak is.....mindenesetre a piac további emelkedést vizionál a vírus utáni kereslet növekedésre hivatkozva.....azért van ez a semmi jelenleg,kitartjak az árakat.
Ez nem az, amire gondolsz, az még megvan(https://ingatlan.com/31805326). Ez az, amiről a videót készítette a "kapzsi" vevőről, utána meg levitte 5M-vel a zárat... :D
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link