Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ha sok lakást adsz ki, porlasztod a nem fizető/lelakó bérlő kockázatát. Ha kevesebbet vagy csak 1 db-ot, akkor nem. A példám utóbbi volt, a diverzifikáció teljes hiánya, ami minden befektetésnél okozhat bajt.
Ja nem írtam, a FIRE érdekes számomra is. Bár nálam az ingatlanbefektetés több célt szolgál. Én nem biztos, hogy igaziból nyugdíjba akarok vonulni vele. Szeretnék aktív maradni, csak az a fontos, hogy egy ilyen fix alap bevétel meglegyen, ne kelljen senkitől függeni. Pénzügyi biztonság, függetlenség, nem luxus szinten, ha luxus életszínvonalt akarok, ahhoz továbbra is dolgozni kell:). De csak simán szeretnék aktív maradni amúgy is, úgymond a társadalom hasznos tagjaként. :))) Egy tipp, aztán vagy gondolatébresztő vagy lehet nem segít semmit, ez a te életed végülis, de azért leírom, ha már ennyit morfondíroztál itt nekünk:)) Szóval ha jól számolom, már most van elég lakásod ahhoz (2 db 2szobás panel meg 2 db kismásfélszobás panel, plusz 1 sorház Bp 18.-21. kerületeiben ugye?), hogy nyugdíjaztasd magad és mással is foglalkozzál végre. Úgyhogy menj nyugdíjba most, maradjatok Bp-en, kezeld tovább a lakásaidat innen Bp-ről, éljetek boldogan, tölts több időt a gyerekeiddel is. És amikor a gyerekeid kirepülnek, eladod az egyik panelt, hiszen nem kell már a gyerekekre költened, és abból meglesz az önerő nekik. Legrosszabb esetben ezt a kis pénzmagot arra használják fel, hogy kimennek Nyugatra, ott szednek össze pénzt mielőtt talán visszajönnek ide:P Mivel 5 lakást adsz ki és ezért macerás is lenne, azért nem írtam hogy menjetek le Kanizsára a plusz pénzért (havi 170e). 170-et máshogy is bármikor meg tudsz keresni heti átlag pár órát melózva, ennyit nem ér meg a dolog. Ha nemcsak az anyagiak miatt költöznétek le, akkor persze menjetek nyugodtan... UI.: Szóval én is imádom a lakástémát, de azért te tényleg extrémen bele vagy buzulva, mint ahogy ezt slash is írta!:)))
Elolvastam a sztorijaid és a gondolatmeneteid, köszi, érdekes és gondolatébresztő volt sok minden! Ilyenekért is érdemes idejárni (amikor sikerül időt szakítanom a topic olvasására), tanulhatunk egymástól! Írok kommentet is neked. Érdekesnek találtam a spekulációt arról, hogy mibe lehet érdemes befektetni. A trükkök stb. Nekem két gondom van a te stratégiáddal, ha megengeded leírom: 1. A lakások értékállósága. Minőségibb lakások jobb környéken értékállóbbak. Ha hosszú távra tervezel, ez is fontos, nemcsak a kiadási hozam 2. A környék azért is fontos, mert a "bérlőanyag" is jobb lesz akkor. De amúgy én is igyekszem abszolúte racionalizálni, nem a legdrágább környéken veszek én se, meg nem költök felesleges dolgokra amik soha nem térülnek meg. Szerintem a te stratégiád amúgy is lehet direkt erősebben épít a kiadási hozamra hozzám képest, ez talán egyéni, hogy kinek melyik a fontosabb. Van aki a 2. vagy a 12. kerületben vesz ultradrágán, az meg a kiadás helyett magának az ingatlannak az értékére megy rá nyilván (áremelkedés, értékmegőrzés funkciók). :) Még egy megjegyzés, hátha segít. Ahol írtad, hogy 160-ért macskás boltos csajnak adtad ki, gondolom a macskák miatt sikerült kiadnod drágábban. Általában a kisállatos bérlők hajlandók többet fizetni de több a kockázat is!! Én nem biztos, hogy meg merném kockáztatni, egyszer volt róla szó (egyébként ő volt a rejtett alkoholista is...), esetleg ha már régóta jó bérlőm van és ő hozna egy macskát feláron. Esetleg plusz 1-2 havi kaució is még :) Ami nem tetszett még: az nekem sok lenne, hogy a facebookon menjek utána a bérlőknek, hogy vajon beköltöztettek-e valaki mást. Meg is őrülnék ebbe:) Ehhez végül is miért kellett folyamodnod? Leírod? Előre is köszi!
Ez érdekes szabály, hogy mindig kp-ban kéne fizetnie a bérlőnek. Nem tudom, nálam van utalás is meg kp is, mert van olyan bérlő aki úgy akar fizetni:) Annak mindig kinyomtatom a számviteli bizonylatot, köszi bürokrácia:) De ettől még, akár utalnak akár kp, megnézem a lakást persze, ez tényleg fontos. Meg az is, hogy nem szabad halogatni ha valami úgy néz ki h probléma lehet belőle. Érdekelne még tapasztalat a részedről, arról hogy milyen előjelei vannak a későbbi problémáknak, hogyan tudnak "felépülni" (te szóhasználatod) ezek a problémák, minden ilyen sztorira kíváncsi vagyok. Én még nem próbáltam nagyobb kauciót kérni, pedig szerintem is jó lenne a 3 havi.. 1 évet előre, na az tuti jó bérlő :)
Köszönöm, nem célom, hogy milliárdos legyek. (Bár még lehet kitűzöm célnak később, köszi a biztatást :D) Mondjuk azt sem hiszem, hogy átlagember vagyok, mivel nemcsak 1 lakásom van. De nem szoktam ide gyakran írni erről, hogy hány lakásom van meg ilyenek. Akkor szoktam hozzászólni itt a témában, amikor van új adásvételem (szívesen fórumoznék többet a mindenféle lakáspiaci és ingatlanos tapasztalatokról, mert imádom a témát, de az előző 1-2 évben sajnos kevés volt az időm. Talán lesz már több időm erre is). A 150 ezer csak egy szám, példa volt arra, hogy nem kell 50 milliót befektetni ahhoz, hogy legyen annyi a hozam belőle. Nyugaton a 3% hozam már teljesen jónak számít befektetésben, lehet egyszer itt is elérjük azt a szintet, de az még odébb van. Az állampapír nem minden évben hoz 5%-ot. Ezt fontos belekalkulálni. A tőzsdén napi szinten kereshetsz és veszíthetsz is annyit, főleg ha nagy tőkeáttétellel csinálod a kereskedést, már ha szereted a kockázatot annyira :) Igazából a te hozzászólásodnak sem tudom mi volt a célja, értelme egy *ingatlanos* topicban. Megírod?
11 emelet, 6. szint idős családtag a gyerekekhez költözik. Sokan szeretik a Gréti paneleket amiatt, hogy a legtöbb házban a valadi földszintre megy a lift. Az ár kicsit meglepett.
Ez minden befektetésre igaz, hogy lehet vele gond, nem tudom, azt gondoltad hogy újat mondasz nekem? Vagy mi volt a célod azzal, hogy ezt leírtad nekem? Nyilván a kockázatokat az ember igyekszik minimalizálni, pl. azzal is, hogy azonnal lép, cselekszik ha gond akadna. Én az alap hozamelvárásról beszéltem, nem a legrosszabb esetről... Eddig 1x volt - rövid ideig - gond egy rejtett alkoholistával, de neki konkrétan az életét mentettük meg, úgyhogy igazából annyira nem rossz emlék, mert ez volt benne a jó. Anyagi veszteségem egyáltalán nem származott belőle, mert abszolút korrekt volt a család hozzáállása, csak megrázó volt az eset, de mondom jól végződött, mert nem halt bele szegény. Egyébként IT-ben dolgozott az illető, izomman ezt neked jegyzem meg, hogy nem igazán lehet előre tudni, hogy kivel lesz a gond.
Igen a feleségem is mondta ő ezt nem csinálná ha én nem lennék eladás lenne a lakásokból. Majd megöröklik a gyerekek aztán mindent eladnak? Csak nem. 1-1-1 kell nekik is annyi eszük talán lesz próbálom nevelni legalább is őket úgy, hogy albérleteskedni ne akarjanak.
2010 óta az ingatlan megtakaritások aránya 20%-ról 36% ra nőtt. Igy én nem látom azt a nagy csökkenést. (A részvény arány pedig kb 18%-ről 22%-ra nőtt és én korábbi olvasmányaim alapján a részarányokat forditottan láttam.)
Bankomnak a hitel kedvezményhez csak utalás a megfelelő. Sose mennék pénzért sose nálam csak utalással lehet fizetni. Ettől még meg lehet tekinteni minden hónapban az ingatlant. Eddig ezzel nem votl probléma, de igen van aki ezzel próbál visszaélni. és elkanászodik annak a nyakára taposok nem kell félteni. Nem internetről letöltött szerződéssel dogozom 8 oldalas elég részletes ( közjegyzői szerződésekből kiollózott ) jól kialakult verzióm van. De értékelem a tanácsot hogy segíteni próbáltál. ;-)
Inkább tozsdezek meg, Pmap, meg 280 Ft os alatti CHF vett anno a deviza számlámon.(CHF über alles) Ezek kitermelik a vajaskenyerre valót. 😉 És 1 hulyevel se kell szenvednem.
Tudod, mit mondtak a melosok, vagy a csopvezetok mikor ritka szar feladatot adtam ki, régen még fiatal főmérnök koromban. Ugyan azt amit te csinálsz a berloiddel. "Ez női munka!! Csinálja a k....a anyja" 🤣🤪Tehat aki nem érti a poent annak ez azt jelenti hogy amit izomman csinal, azt én semmi penzert se. Hogy én ilyen emberekkel kinlodjak nyigjak, veszekedjek. Ehhez idegrendszer kell.
Ha elfogadsz néhány kéretlen tanácsot: 1) a gazda szeme hizlalja a jószágot; 2) havonta egy megtekintés; 3) megtekintéskor fizetés kp-ban. Ne engedd az utalást, a legjobb, ha nem is tudják a számlaszámod. A dolog úgy épül fel, hogy először csak "ne gyere mert nem érek rá, de utalok", 3 hónappal később már késik az utalással, aztán a vége ez hogy nem mégy oda és nem is utal. Kell ez neked? Tedd bele a szerződésbe, hogy minden hónapban megtekintés, és azzal egyidőben fizetés kp-ban. Akinek nem tetszik, keressen mást. Itt a fórumon a kibicek szerint ez = hasitasi = adócsalás, de ne foglalkozz vele. Attól még lehet (persze kell is) adózni szabályosan. 4) próbálj több kauciót vagy bérleti díj előleget kérni, ha belemennek. Ezt a lakás megtekintésekor kell előhozni, olyankor "motiváltabb" a bérlőjelölt. Nekem volt olyan, aki egy évet ajánlott magától, előre. 5) A saját tapasztalat alapján a saját bérleti szerződésed folyamatosan frissíteni, a neten található 1-2 oldalasok (X bérbeadja Y -nak a lakást akárhányezer Ft-ért) a hiányaikkal kizárólag a bérlők érdekét szolgálják. 6) lenne még egy pár tanács, de azokra magadnak kell rájöjj :-)
Az 100 % ingatlan portfoliot viszont nem kell felpuhítani egy deffenzive eszköz közepes kockázat jó hozammal. ( részvény szint míg a részvény magas kockázat magas hozammal az ingatlan magas hozam közepes kockázattal) válság álló nem kell finomítani a portfoliót ha valaki vissza is vonult . OK lehetséges 10-20-30 % os vissza esés ,de mostani válságok is megmutatták lefele eléggé rideg az árazás nem szívesen adják az emberek oda a lakásukat olcsón csak ha tényleg nagy a baj ( 2008-2014 devize adósság ) De ez is csak egy fejlődő országban jobb olaszoknál például stagnálás van már egy évtizede vagy lecsorgás? DE olaszba is szépen eléldegél egy ingatlan portfolios befeketető. Mikor Montenegróba nyaraltam figyeltem meg ezek a tengerparti népek majdhogynem csak a nyaraló kiadásból éltek 30 évesen a fickó egész nap otthon volt talán az asszony ment el néha étterembe felszolgálni de az is feltünően sokat volt otthon. 1 AIRBNB lakásból éltek és elvoltak mint marci a hevesen nem a munka bajnokai. Szép élet így én is elélnék és ők már 30 évesen így éltek ... Mi szárazföldi p@tkányok meg húzzuk az igát dolgozunk keményen aztán a keményen mekeresett lovénkat a tengerparton elverjük és kezdődik minden előlről
FIRE es forumokon azt is olvastam már, hogy amig el nem éred ezt a FIRE létet tedd csak részvénybe az egészet (S&P index) aztán ha elérted legyen egy nagyarányú kötvény is benne , hogy ha vissza esik a tőzsde ne kopjon fel az állad azalatt a bizonyos évek alatt. (60-40) jó ezt ki lehet egészíteni ingatlannal is nagyszerűen lehet ez lesz a megoldást egyébként. Kicsit már én is túlzásnak tartom ezeket a magyar árakat , de végül mégis ráfanyarodom és veszek tovább :) Meggyőződésem 20 év mulva elgalább dupla ingatlan árak lesznek ha nem tripla ha csak a 3 % betervezett éves inflációt veszem alapul akkor ez lesz.
6-8 év után már költeni is kell az ingatlanra. Igen. Ettől függetlenül még mindig ebben látom a visszavonulásom zálogát. Amit mentek az árak fel + a bérleti évente 6-7 % kárpotol legalább is vagyonom fejlődésével kárpótolt . Ha állampapíroztam volna sehol nem lennék . Ok vehettem volna még S&P 500 at akkro se lennék mégcsak közelében sem ahol tartottam , mert használtam mindig a bank pénzét is most is használom azt is ezt csináld meg tődzsével. 100 % os hozam van a tavaszi vételemen jelenleg. Ennyit ment a lakás ár (betett tőkére vetítve 20 % ) egyenlőre még fizetve is van a bérelti .. Nyugtával dícsérjük a napot lekopogom.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link