PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8888
8889
8890

CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 16:15

#57180

A cél az, hogy a lufi "költségeit" és hatásait nézzük meg a jövőbeli váltások kapcsán (amikor olyan helyzet van, hogy kisebből nagyobba). A cél pont az, hogy az életkori sajátságoknak megfelelően nézzük meg a kis lakásból a nagyobba váltást, nem tartom életszerűnek fiatalon számonkérni, hogy már először miért nem adósította el magát egy nagyobb lakásért, amikor még azt se tudja, hogy mi a fenét is szeretne az életben és hol.
Végigcsináltam az Excelt három scenarióra és így már világosan látszik a dolog, megpróbálom átadni.
- - - - - - - -
15M önerő, 5M hitel (75%)
- 50k kezdeti törlesztő
10%-os csökkenések esetén a váltások:
2 év: 62%-os arány, 87k-s törlesztő (73%-os növekedés)
3 év: 64%-os arány, 83k-s törlesztő (64%-os növekedés)
5 év: 68%-os arány, 73k-s törlesztőrészlet (45%-os növekedés)
- - - - - - - -
10M önerő, 10M hitel (50%)
- 100k kezdeti törlesztő
10%-os csökkenések esetén a váltások:
2 év: 43%, 130k-s törlesztő (29%)
3év: 47%, 120k-s törlesztő (19%)
5 év: 56%-os arány, 96k-s törlesztő (itt már nyerőben)
- - - -- - - - -
5M önerő, 15M hitel (25%)
- 150k-s kezdető törlesztő
10%-os csökkenések esetén a változások:
2 év: 25%, 171k-s törlesztő (13%-os változás)
3 év: 31%, 158%-os törlesztő (4%-os változás) - ez már félig nyerő
5 év: 43%, 130k-s törlesztő (itt már nagyon durván nyerőben)
- - - - - - - -
Bőven látszik, hogy minél nagyobb az önerő, annál jobban fáj egy leeresztés. Az MNB-s statisztikákból azért kijönnek az önerő arányok és az eladósodottsági statisztikákból azt látom, hogy azért sokaknak fájna. Akik hitelben ülnek vastagon, azoknak érdekes módon pont nem annyira. 20%-os csökkenésnél még durvább a helyzet, ott azért már jóval többeknek fájna.

sakal83 2020. 01. 20. 16:02

Előzmény: #57176 buyandhold

#57179

A MÁP+ egy bújtatott kamatemelés, erre akartam célozni:) Ennek ára van, ami kisebb, mint az alapkamat emelés.
A kamatemelés nem a MINDENHATÓ kormány döntése, csak bizonyos fokig:) Lásd Törökország:) Egy beinduló infla, és forintmegnyekkenés esetén csak azt figyeld meg, hogy emelnék:) mint a kisangyal. Épp ezt a forgatókönyvet enyhítené a MÁP+. A bármikori visszaváltás felfüggesztve, oszt ennyi:)

Törölt felhasználó 2020. 01. 20. 16:01

Előzmény: #57177 sakal83

#57178

Hát ez igaz, mi is tisztasági festés helyett tisztasági szellőztettünk :D :D

sakal83 2020. 01. 20. 15:57

Előzmény: #57175 Törölt felhasználó

#57177

sajnos már nagyon nagy kezdeti költségek vannak. Az illeték is a párszázezer forintos tétel helyett milliós, az ügyvéd simán megvolt régebben 50-60-e-ből, ma már 200-250e. A konyhabútor is felment kb 30-40%-ot. 800-1000e alatt már nem lehet megúszni, de a tisztasági festés sem 40-50e, hanem 150-200e...
Az újlakás kedvezmény és a 35 év alatti felezés gyakorlatilag nem érvényesíthető.

buyandhold 2020. 01. 20. 15:53

Előzmény: #57171 sakal83

#57176

irod: "Egy 5%-ra történt alapkamat emelés pár hónapon belül 30-40%-os csökkenést okozna bizonyos "szegmensekben" :)"
miert ,akkor mi valtozna? Adna a bank kb. 5% kamatot. Aminel a MAP+ ugyis jobb lenne, mert az adomentes. Az meg most is van.
Tehat meg 5% alapkamat eseten sem lenne semmi valtozas a korulmenyekben.
Akkora alapkamat kellene, amitol joval 5% fole menne a banki kamat.
Es ez reaslis? csodbe vinnek az osszes ceget-hiteles maganszemelyt... ekkora baromsagot semelyik kormany nem csinalna. A haszna meg mi lenne? Ez egy ertelmetlen harakiri lenne.

Törölt felhasználó 2020. 01. 20. 15:48

Előzmény: #57173 Törölt felhasználó

#57175

Nyilván ha nem veszel a régi helyett újat akkor bukod azt is.

sakal83 2020. 01. 20. 15:47

Előzmény: #57173 Törölt felhasználó

#57174

Ha valki bukóval száll ki, az az esetek többségében nem tudja újra felhasználni:) de elméletben igazad van

Törölt felhasználó 2020. 01. 20. 15:43

Előzmény: #57172 sakal83

#57173

az illetéket.

sakal83 2020. 01. 20. 15:33

Előzmény: #57169 Törölt felhasználó

#57172

Mit?

sakal83 2020. 01. 20. 15:32

Előzmény: törölt hozzászólás

#57171

Ebben az a vicces, hogy a MÁP káros hatásait kiemeli, de elfeledkezik az ingatlanáremelkedés és albi áremelések káros hatásairól. Pedig hosszútávon illetve villámcsapásszerűen tud rendszerszintű bajt okozni... Értem én, hogy szeretnek ott össze-vissza beszélni, lebegtetni, de valamiért csak nem fejti ki az esetlges árcsökkenéssel érintett szegmenst részletezni... ez innentől kezdve tiszta bullshit és hiteltelen. Nulla konkrétum, csak a szerző érdekeit illetve a támogatóinak (ingatlan és befektetői terület) érdekeit bizony sértő MÁP+ ostorozása. Kíváncsi lennék mit szólna, egy telibe történő alapkamat emelésnek... Na, akkor sírhatna igazán az ingatlanszakma... akkor nem sagnálás és kisfokú reálárcsökkenésről habognának, hanem gyors és érdemi nominális árcsökkenésről. Egy 5%-ra történt alapkamat emelés pár hónapon belül 30-40%-os csökkenést okozna bizonyos "szegmensekben" :)

tihamer 2020. 01. 20. 15:27

Előzmény: törölt hozzászólás

#57170

"Egy 2017 végi felmérés szerint a lakosságnál levő állampapírok 97 százaléka a fölső két jövedelmi decilisnél, azaz a leggazdagabb 20 százaléknál volt."
Nyílik az olló rendesen.

Törölt felhasználó 2020. 01. 20. 15:26

Előzmény: #57167 sakal83

#57169

Aminek a felét legalább viheted a következő lakásba, ha három éven belül váltasz.

lakni_kell_valahol 2020. 01. 20. 15:20

Törölt hozzászólás

#57168

sakal83 2020. 01. 20. 15:13

Előzmény: #57161 CyrusTheGreat

#57167

A vételi kötségeket se feledd!! milliós tétel sajnos. egy átalgos újnál kb 3.5m. Egy használtnál minimum 1,8m

InvJonny 2020. 01. 20. 15:08

Előzmény: #57165 CyrusTheGreat

#57166

De nem almát hasonlítasz körtéhez?
Nem a kezdeti 25 millios lakás (15 millió hitellel) törlesztőjét kellene hasonlítani a 22,5 milliós lakás törlesztőjéhez?
A 22,5 milliós lakás 12,9 millió hitel törlesztője nyilván magasabb lesz mint a 20 milliós lakás 10 millió törlesztője.
De lehet teljesen félrértem:)

CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 15:00

Előzmény: #57163 InvJonny

#57165

Vigyük végig.
Kiinduló hitelem törlesztője: 100k (20M-ós lakás, 10M-10M finanszírozás, 120 hónap, 4% fix)
2 év - 10%-os csökkenés scenarió:
- megveszem 22.5M-ért az új lakást, önerő 9.693, fennmaradó hitel összege 12.8M
- a 12.8M-ra a törlesztőrészlet változatlan feltételek mentén: 130k
30%-kal nagyobb törlesztést fizetek egy olyan ingatlanra, amely csak 25%-nál ér elvileg többet.

hunor555 2020. 01. 20. 14:54

Előzmény: #57163 InvJonny

#57164

De pont hogy megveszed a 20 milliós lakást most, és utána pár év múlva mennél a nagyobba. Közben mindkettőnek csökken az értéke. Szerintem így gondolta.

InvJonny 2020. 01. 20. 14:37

Előzmény: #57158 CyrusTheGreat

#57163

Nem teljesen értem ezt a levezetést.
Nem pont az ellenkezőjét bizonyítottad be?
Ha van egy 25 milliós lakás és 10 millió önerőd van, akkor ez 40%.
Nem veszed meg a lakást, hanem egy 20 milliósat veszel.
A következő évben ha az árak 10%-kal csökkentek, akkor van 9,693 millió önerőd, ami 43% saját erő.
Míg az elején 15 millió hitelt kellett volna felvenned a nagyobb/drágàbb lakáshoz 40%-os önerővel, az árcsökkenés után márcsak 12,8 millió kell 43% önerővel.

Törölt felhasználó 2020. 01. 20. 14:36

Előzmény: #57161 CyrusTheGreat

#57162

Ha három éven belül a saját célra vett lakásodat ki akarod szórni, akkor ott ettől szerintem alapvetően nagyobb baj van.
Nem mondtam, hogy lehetetlen beleragadni, főleg ilyen időtávon, de saját lakást jellemzően 2 évnél hosszabb távra szokás venni.

CyrusTheGreat 2020. 01. 20. 14:27

Előzmény: #57160 Törölt felhasználó

#57161

Tessék, itt a beleragadós scenario:
20% önerő, 80% hitel, 4%, 120 hónap, érték 20M.
- 1 év múlva múlva váltás 10%-os értékcsökkenés, váltásnál önerő/teljes vételár arány: 15%; 20%-os értékcsökkenésnél önerő/teljes vétel arány: 7% (!)
- 2 év múlva váltás 20%-os értékcsökkenésnél: önerő/teljes vételár arány 14%
- - - - --
Azt azért hozzátenném, hogy 3 év múlva már a 20%-os értékcsökkenésnél is 21% lesz az önerő/teljes vétel arány, nem feltételezve további önerő-növelést. Szóval 3 évig vagy csak beragadva. Azt követően már nyilván jobb a helyzet, de azért látjuk, hogy simán beragadhatsz - mert 20%-os minimum-követelmény alá kerültél. Más kérdés, hogy ilyen csökkenésekre nem tudom, a bankok növelnék-e az önerőre vonatkozó minimum-követelményeket, azt most teljes mértékben kihagytam a számításokból, már nem lehetne normálisan prezentálni a fórumban.