PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8967
8968
8969

tihamer 2020. 01. 04. 10:18

#55720

Egyre több és több hitelt vesz fel a lakosság:
https://infostart.hu/gazdasag/2020/01/03/hitelboom-futotte-az-ev-vegi-lakaspiacot
"A társaság idén decemberben 73,5 milliárd forintnyi lakáscélú jelzáloghitelt közvetített, amely az előző év hasonló időszakához képest jelentősen aktívabb hitelpiacot mutat. A jegybank adatai szerint 2018 decemberében ez az összeg csak 56,94 milliárd forint volt.
A jelzáloghitelek éves adatainak vizsgálatánál is egyértelmű erősödés látszódik a hitelpiacon, 2018-ban összesen 850,35 milliárd forint lakáscélú hitelt vettek fel, míg2019-ben a Duna House becslése szerint 903,33 milliárd forintra nőtt ez az összeg."

Törölt felhasználó 2020. 01. 04. 10:09

Törölt hozzászólás

#55719

tihamer 2020. 01. 04. 10:02

Előzmény: #55716 CyrusTheGreat

#55718

Sajnos semmit nem ér a készpénz, csak elértéktelenedik.
Így a kisbefektetők MÁP+-t, ill. ingatlant fognak vásárolni kiadásra (önerő+hitel kb fele-fele arányban).
A jövőt nehéz megjósolni, mivel múlt orientált a jövő jóslása.
Zsiday is csak tippelget legújabb írásában:
"Évnyitó makro-álmodozás2020. január 3. - 07:46
Az ember minden év elején megpróbálja kitalálni, hogy merre megy a világgazdaság és a különböző piacok, aztán általában persze máshogy alakul egy csomó minden, de mégis hasznos lehet ez a gondolkodás, mert támpontokat adhat az évre.
Nézzük meg hát röviden, hogy mi várható?A jegybankok 2019-ben kamatot vágtak, enyhítettek (QE), a költségvetések inkább támogató irányba módosulnak, nagy egyensúlytalanság a legtöbb országban nem látszik (kivéve az időzített bomba Kína, de az ottani gazdaságot megérteni elég nehéz, szóval az még bármeddig húzódhat), így folytatódhat a gazdaságok talpra állása.
Ez alapvetően jó a tőzsdéknek, pláne, hogy a reáleszközöknek (részvények/ingatlanok) nincs alternatívája a zéró/negatív kamatok miatt. Egy probléma van, ez a "Goldilocks" szcenárió kezd konszenzussá válni (bár még eufória egyáltalán nincs), úgyhogy minimum egy nagyobb korrekció/törés azért lehet benne az év során.Amire viszont senki nem számít az az, hogy a Phillips-görbe esetleg mégsem halott (lásd pl. https://voxeu.org/article/phillips-curve-dead-or-alive).
Nagyjából konszenzus, hogy a Fed még jó sokáig nem emel kamatot, ám tekintve, hogy a fejlett világ munkanélkülisége 40-éves mélyponton van, azért mégsem lenne annyira meglepő, ha hirtelen komolyabb bérinfláció kezdene kibontakozni (mint ahogy Magyarországon is megtörtént az elmúlt években), valószínűleg először az USA-ban. Ha így is lesz, akkor is inkább a második félévben, de ha bekövetkezne, akkor az alaposan megrengetné a bikapiac alapjait, mert felvetné a kamatemelések rémét, így az egyik fő érv a részvények mellett (TINA = There Is No Alternative) eltűnne
.Ezzel párhuzamos a másik konszenzus: a dollár gyengülni fog. Ám ha lesz bérinfláció az USA-ban, akkor a kamatemelési várakozások erősödése miatt könnyen lehet, hogy a dollár mégis erősödne, akár sokat is. Egyébként is a fejlett devizák közül kábé a dollárnak van egyedül bármi észrevehető kamatszintje, így a carry-playerek továbbra is az amerikai devizát preferálják.Szintén konszenzus, hogy a forint gyengülni fog, mert az MNB úgysem emel soha az életben kamatot. Ám ha esetleg kiderül, hogy az európai gazdaság feltápászkodik, azaz a külső dezinflációs nyomás eltűnik, a hazai bérinfláció pedig tovább emeli a már így is jelentős belső (elsősorban szolgáltatói) árnyomást, akkor lehet, hogy mégis kénytelen lesz feljebb kormányozni a kamatszintet a magyar jegybank.A fentiek alapján 2020 így fog kinézni (persze úgyis történik egy csomó minden amire nem számítunk, tehát nem így lesz, de maradjunk a gondolatkísérletnél):Az év első felében lassan talpra áll a világgazdaság, erősödnek a tőzsdék, öröm-boldogság. Az év közepétől megjelenik a bérinflációs nyomás USA-ban, elkezdenek kamatemeléseket árazni, a dollár erősödik, a tőzsdéken mély korrekció indul. Eközben idehaza a gazdaság erős marad, a bérinfláció magas, az árinfláció a vártnál komolyabb, a forint gyengül, és a jegybank végül lépni kényszerül: 2%-ra kormányozva a BUBOR-t, miközben nem nyúl az alapkamathoz. A forint visszaerősödik. "

CyrusTheGreat 2020. 01. 04. 09:53

Előzmény: törölt hozzászólás

#55717

Abban az esetben lesz ez igaz, ha tömegesen, már a hirdetési site-okon is az átlagos hirdetési ár 15M lesz. A számolás a mostani helyzetre: a kínálati árak bőven 20M felett vannak, 18-20M körül van egy erős támasz a lakáshitelezés kapcsán (babaváró és szülők nevére felvett személyi kölcsön, mint önerő + lakáshitel), a MÁP+-szal megvan a kockázatmentes hozamod, abból meghatározhatod a te hozamelvárásodat (min. 7,5%-ot gondolnék) - ennek megfelelően tudod eldönteni, hogy KP-re milyen ársávon belül próbálkozol be és meddig mész el.

CyrusTheGreat 2020. 01. 04. 09:47

Előzmény: #55710 tihamer

#55716

Mindössze a JTM-korlátot hagyod teljes mértékben figyelmen kívül.
5 éves fixing periódus alatt 25/30%-os lehet a maximális terhelhetőség, ha vesszük a cikkben írt 300.000-es jövedelem-utalást, mint teljesítendő feltétel, akkor egy keresővel maximum 75k-s törlesztőrészletet lehet bevállalni - ez a táblázatok alapján praktikusan azt jelenti, hogy még egy hitelkártya sem férhet bele, amely nem túl életszerű.
Továbbá az MNB-s statisztikákból egyértelműen kitűnik, hogy a háztartási szektor által felvett lakáshitelek több mint 95%-át minimum 5 éves fixálással veszik fel (nagyjából 50%-ot 10 éves, 20%-ot 5 évessel és 25%-ot végig fix konstrukcióval).
Ha veszed a jövedelem-eloszlásokat, a felvett lakáshitelek fixing frekvenciájának eloszlását és a hozzájuk kapcsolódó JTM-korlátokat, akkor elég egyértelműen kijön, hogy marginális azon lakáshitel-szerződések száma, ahol 4% alatti THM-mel lehetne számolni...
Erre alapozni az ingatlanár növekedést nem tűnik túlzottan megalapozottnak.

Törölt felhasználó 2020. 01. 04. 09:46

Törölt hozzászólás

#55715

johai 2020. 01. 04. 09:45

Előzmény: #55713 johai

#55714

Es nem beszelve a rengeteg kulonadorol sarcrol amit a kulonbozo szektorokra kivetett......nem gdp csokkentesre ment,hanem osztogatasra a kosztosoknak.
Normalis,elkotelezett vezetes ilyen korulmenyek kozott 50%-ra csokkentette volana az allamadossagot 10 ev alatt!

johai 2020. 01. 04. 09:41

Előzmény: #55711 tihamer

#55713

2010-ben a manyup lenyulassal kezdte a regnalo kormany,az ott levo allamkotvenyeket megsemisitettek,82%-rol egybol lecsokkent az allamadossag 77%-ra.....most akkor 10 ev alatt sikerult tovabbi 9%-t lecsokkenteni.......hat ez siralmas teljesitmeny az utobbi par ev kimagaslo gazdasagi novekedese mellett!

Törölt felhasználó 2020. 01. 04. 09:32

Törölt hozzászólás

#55712

tihamer 2020. 01. 04. 09:31

Előzmény: törölt hozzászólás

#55711

" (fiskális lazítás) 20 év múlva újra 80% lesz a gdp arányos adósság, vagy kipusztul a magyarság a folyamatos megszorítások miatt."
Én az elmúlt 10 évben nem éreztem meg semmilyen megszorítást, sőt (Eho elengedése, szja csökkentése, brutál béremelések, stb...). Mégis GDP arányosan 82-84 %-ról levitték az államadósságot 68 %-ra.

tihamer 2020. 01. 04. 09:22

Előzmény: #55709 CyrusTheGreat

#55710

Ilyen olcsó Forint hitelek nem mostanában voltak a magyar lakáshitelezésben, ha egyáltalán valaha is voltak a magyar gazdaságtörténelemben:
https://www.portfolio.hu/bank/20200104/szenzacios-evkezdes-szuperolcso-lakashitelekkel-csabitanak-ezek-a-bankok-411533
2-3-4 % kamatok, nem semmi.
És mindez Huf alapon.
Most már semmi akadályát nem látom a további ingatlanár növekedésnek, ha mérsékelt %-ban is.
Talán évi 3-4-5 %-ban.

CyrusTheGreat 2020. 01. 04. 09:09

Előzmény: #55708 CyrusTheGreat

#55709

Mielőtt valaki félreérti a dolgot, a lenti számítás arra vonatkozik, hogy milyen áraknál lehet érdemes fontolóra venni a panelt, mint befektetést (már akinek). Érdemes visszalapozni, egy korábbi bejegyzésben már láttuk, hogy körülbelül a 18-20M-ós érték elég jó támasz lehet a panel árakra, nem kell olyan hatalmas fizetés egy ennek megfelelő hitelhez (az önerőnél láttuk, hogy tud jönni babaváróból). Azaz, a befektetés megfontolásához szükséges árak csak korlátozott körülmények között érhetők el - aktív keresést és tárgyalást igényel, KP-vel.

CyrusTheGreat 2020. 01. 04. 08:50

Előzmény: #55693 impudent

#55708

Panelért nagyjából el lehetne kérni 130k-t bérleti díjként, ha az valóban szép állapotban van.
(12x130k)*0,85 = 1.326M, erre számolok egy 7,5%-os hozamot akkor 17.68M jön ki. 7,5%-os hozam alatt biztosan nem állnék le panelért még tárgyalni sem - értéknövekedésre gondolni is felesleges, amortizáció, bérlői kockázat, a szlömösödési kockázat mindig benne van. 8,5%-os hozammal számolva jön ki kicsivel több mint 15M-ós vételár - ez egyébként praktikusan 12 éves megtérülést jelent, ilyen megtérülést már be lehet vállalni. Szóval nem értem a downvote-okat.

Törölt felhasználó 2020. 01. 03. 23:35

Törölt hozzászólás

#55707

Törölt felhasználó 2020. 01. 03. 23:16

Előzmény: törölt hozzászólás

#55706

bocs, hogy ezt írom, de valamit nagyon szarul csinálsz.
az igazi profi befektető a liftben győzködi a fiatalokat, akik konzolt vettek éppen akciósan.
meg lakógyűléseken idegenekkel, albérlőkkel trécsel heti több órát.
ja és vadászik a panelra, az jön be neki.