Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A sőt-ben azért nem hiszek, mert a munkabér-növekedéstől jelentősen elváltak az ingatlanárak. ..ha jobban szemügyre vesszük egyébként a piaci hitelezéstől is.
Ezért nem lesz ingatlan ár csökkenés, sőt! . "Az érem másik oldala . – a fedezetAz előző írásom megmutatta, honnan jön a pénz, és miért megállíthatatlan a hitelexpanzió. Ha ezt a mechanizmust átlátjuk, a rendszer már nem tűnik irracionálisnak: a jegybankok nem „hibáznak”, hanem egy belső matematikai kényszert követnek.A történet azonban itt nem ér véget. A létrejövő pénz útja legalább ennyire meghatározó, és szigorú logikát követ. Ez az a pont, ahol a legtöbb elemzés megáll a felszínen, és nem megy tovább. A pénz ugyanis nem „úgy általában” áramlik be a gazdaságba, hanem mindig nagyon konkrét eszközökbe (pl. ingatlanba, részvénybe) csatornázódik be. Ezek az eszközök pedig nem passzív befogadók, hanem a folyamat aktív alakítói.A rendszer, amely saját fedezetét termeliA józan ész azt diktálná, hogy a hitel a jövedelemhez kötődik: előbb a munkánk, teljesítményünk által hitelképessé válunk, majd erre építve veszünk fel kölcsönt, amit később kamatokkal együtt visszafizetünk. Ez a modell addig működött, amíg a gazdaság a „valódi” termelés köré szerveződött.A modern pénzügyi rendszerben azonban történt egy finom, de sorsdöntő váltás: a hitelezés fókusza átkerült a jövedelemről a fedezetre. Ez elsőre technikai részletnek tűnik, valójában mindent megváltoztat. Ha egy eszköz ára emelkedik, a tulajdonosa nem dolgozott többet, nem lett hatékonyabb, és nem is teremtett új értéket. Egyszerűen gazdagabb lett – legalábbis papíron. De a bank szemében ez a helyzet nagyon is valós: nagyobb fedezetet és így nagyobb hitelkeretet jelent. Innen pedig a folyamat már öngerjesztővé válik.Az eszközár mint motor, nem pedig következményA legtöbb magyarázat szerint az eszközárak azért nőnek, mert „túl sok a pénz”. Ez egy kényelmes, könnyen befogadható történet. A valóság azonban ennél nyugtalanítóbb: az eszközárak nemcsak követik a pénzt, hanem segítenek létrehozni azt.Amikor egy ingatlan ára emelkedik, az nemcsak a tulajdonos vagyonát növeli, hanem a hitelrendszer kapacitását is. A magasabb ár értékesebb fedezetet jelent, a jobb fedezet több hitelt tesz lehetővé, a több hitel pedig újabb keresletet generál ugyanarra az eszközre. Ez már nem a klasszikus értelemben vett piac, hanem egy öngerjesztő spirál. Egy olyan rendszer, amely folyamatosan saját maga alatt építi az alapot – ám egyre gyengébb anyagból.A hozam, amely feleslegessé válikEbben a közegben lassan értelmét veszti a kérdés, hogy egy eszköz „megéri-e az árát”. A válasz ugyanis már nem attól függ, hogy az eszköz mennyit termel.Gondoljunk a lakáspiacra: a bérleti hozamok évtizedek óta messze elmaradnak az árak növekedésétől, a kereslet mégsem csökken. A részvények értékeltsége elszakad a profitoktól, mégsem jön a „nagy korrekció”. Ez nem kollektív őrület vagy mánia. A szereplők teljesen racionálisan viselkednek egy megváltozott játéktérben: az eszköz ugyanis már nem elsősorban jövedelmet termel, hanem fedezetet biztosít. A fedezet pedig újabb hitelkeretet, vásárlóerőt és újabb eszközvásárlást jelent. Az eszköz így már nem a jövőbeli haszon ígérete, hanem a rendszerben keringő hitel tárolója. Egyfajta pénzügyi akkumulátor.Miért nem lehet „visszatérni a realitáshoz”?Az új perspektívánkból nézve a jegybankok viselkedése hirtelen érthetővé válik. Már nem az a kérdés, miért lehetnek alacsonyak a kamatok, vagy miért vásárol az állam eszközöket. A kérdés az: mi történne, ha nem tenné?Ha az eszközárak csökkenni kezdenének, a fedezetek értéke elolvadna. A zsugorodó fedezet visszavágná a hitelállományt, ami likviditási szűkét, az pedig további áresést okozna. Ez nem egy egészséges korrekció lenne, hanem egy megállíthatatlanláncreakció. Ebben a szerkezetben nincs hátramenet: a motor vagy pörög, vagy atomjaira hullik. A nagy pénzügyi krachok szinte kivétel nélkül a fedezetek értékébe vetett hit megingásához köthetők.A koncentráció mint matematikai kényszerHa a hitel a fedezetet követi, a vagyon nem egyenletesen fog növekedni. Aki már birtokol eszközöket, az könnyebben jut hitelhez, és ezt a hitelt újabb eszközök vásárlására fordíthatja. Ez egy könyörtelen mechanizmus: a vagyon nemcsak nő, hanem szükségszerűen koncentrálódik.Aki kívül marad, az nem feltétlenül a rossz döntései miatt marad le, hanem mert gyakran nincs „belépője” a rendszerbe. A munkából, bérből felhalmozott megtakarítás egyszerűen nem tud versenyezni a tőkeáttétellel működő eszközvásárlással. A rendszer nem igazságos vagy igazságtalan, nem büntet és nem jutalmaz – egyszerűen csak követi a saját logikáját.A kép összeállMost válik láthatóvá, hogy a forrás- és az eszközoldal ugyanannak az éremnek a két oldala:
A hitel növekedése megemeli az eszközárakat.
Az eszközárak emelkedése lehetővé teszi a hitel további növekedését.
A kettő együtt egy olyan struktúrát alkot, amelyben az adósság és az eszközérték egymás létfeltételeivé váltak. Ekkor veszti el a jelentését a „buborék” szó is. Nem egy túlértékelt piacról van szó, amely majd egyszer „helyreáll”, hanem egy olyan rendszerről, amelyben maga a folyamatos tágulás az egyensúlyi állapot.A forrásoldal megmutatta, miért kell a hitelnek nőnie. Az eszközoldal pedig megmutatja, hogy ez a növekedés hol és hogyan válik kézzelfoghatóvá. A kettő együtt egy kerek, konzisztens egészet alkot: a rendszer nem hibásan működik, hanem pontosan úgy, ahogyan működhet." . ASR
Stagnálás lesz minimális csökkenéssel. De ha beszakad a gazdaság, munkanélküliség nő, és jön a córesz akkor lesz esés. Van egy ilyen forgatókönyv. Cash is king!
Dehogy hiszek, az hogy 50-60 milláért tudott olyan lakást venni most, amit akár 180 felett ki bérleti díjjal tudna kiadni szinte lehetetlen. 15+ évig biztosan mínuszban lesz a befektető, az amortizációs költséget nem is számolva. Ezért lenne jobb ha leírna a számokat, ha nem megy neki a matek (ahogy a legtöbb ingatlanügynöknek), szívesen kiszámolom neki. Érdekelne az a várható éves hozam, az az okos befektetés.
Doktorminiszterelnök úr, Érdekelnének a számok.. Egy 50 millás OSP hitel egy 55 millás lakásra durva 25 évre havi 232 ezer a törlesztő! Szerinted Pesten mit kapsz 55 milláért? felújítandó disznóólat amit max 150-160ért +rezsi tudod kiadni valami bérlőnek full hasitasiba. Hol élsz te? Több kecót adok ki, az anyjukat megb,nák 10e ft alkuért. Vagy covidos áron félpénzért adtad el nekik? Kötve hiszem.. de tudom a te kezedben minden arannyá válik!
Ilyesmi tudtommal 1990 körül történt legutóbb. Akkora gond talán nincs. Jelenleg. És akkor is felajánlottak valami kedvezményes előtörlesztést. Nem nézne ki jól, mikor elvileg épp térünkvissza a jogállamba. És nem is vették fel sokan.
Esetleg le tudnád vezetni konkrét számokkal? És mi lesz ha az állam nem fizeti tovább az OSP-os hitelek kamattámogatási részét többet mert mondjuk a költségvetésbe nem fér bele. Csak néhány ezer szavazat vesztést okozna, nem vették fel olyan sokan fel ezt.
"Szinte senki nem vesz már ingatlant kiadásra. Magyar ember biztos nem." Tőlem legutóbb is magyar vett és most egy vietnami, mindkettő kiadásra. A magyar vevő minimális önerővel OSP-re, a havi törlesztőrészlete már most kevesebb lesz, mint a beszedett bérleti díj. Biztos, hogy hülye az illető? Nem kötelező ám rosszul befektetni a pénzt. 🙂
Szinte senki nem vesz már ingatlant kiadásra. Magyar ember biztos nem. Fele (se) a hozam mint egy állampapíron és csak a nyűg van vele. 4-5% éves emelkedés van max az semmi. Sajnos az erős HUF árfolyam egyáltalán nem jutott el az eladók agyáig hogy csökkentsenek. Amíg nem raknak adót az állampapírra hogy megmozduljon onnan a pénz addig semmi nem lesz.
Az nem baj hogy nem csökken nominálisan, szerintem az lehetetlen is hogy csökkenjen. Sőt olyan gazdasági környezet inkább ne is legyen, mert sokan éheznének. Ha reálértéken stagnálna vagy esetlen csökkenne az jobb lenne. Legtöbb ingatlan befektetőt nem is zavarná, mert fingja sincs arról mi az hogy éves hozam. Látja, hogy nominálisan nő egy picit és boldog.
Valamennyi csökkenés lesz ha kivezetnek ezt-azt. Minimális 10% körüli +a kényszer eladások De semmi több. 2008-2014 nem jön vissza többé. Akkor olyan csóró világ volt hogy 100ezer Ftos autókkal járkáltunk, ma két zacskó kifli egy százas. Ma is megnéztem pár hirdetést 50-55nm közötti lepra panelek 60-66M ft között. röhej. Megírtam a választésok előtt. A 60 millás panel már soha többé nem lesz 40M.
Objektíven: - nincs qe - nincs extra osztonzo a piacra - nincs beruhazas - nincs extra lakhatasi igeny - nincs beremelkedes Igy stagnalas van. Ha vmi ebbol meg negativba fordul, akkor csokkenes is lesz. Pl. : - no a munkanelkuliseg - 3% hitel szukitik - megszoritas lesz - rezsiemelkedes - arstop kivezetese - leminosites Felfele mutato kockazat: - olajarsokk miatti inflacio A fentiek fenyeben szeritem egyertelmu. Mint 23 oszetol az emelkedes is lathato volt. Bar hulyezve votam (ott 20%os realeses volt.)
Szerintem ha nem lesz inflacios sokk az olaj miatt akkor maximum az inflafioval nonek a tranzakcios arak legjobb esetben. Ha a 3%os hitel kioffoljak hasznaltrol akkor a hirdetesi arak 90 %a csokkenni fog. Itt a kov evekben lecsendesul a piac - inflasokk nelkul-, igazi nihill lesz. Befektetesre nem eri meg mert a kiadasi hozam lofutty, arnovekedes is. Halott penz lesz az ingatlan.
Sziasztok! Szerintetek elkezdődik hamarosan az ingatlanpiacon egy hosszabb 2-3 évig reálérték csökkenő időszak? (Ahogy 2008-2015 között volt) Fidesz nem kormányoz többet, ők nagyon ragaszkodtak ahhoz hogy az ingatlanárak csak növekedjenek. Mi lehet a magyarázat hogy nem engedték lenyugodni? Betenne a gazdaságnak ha elkezdene csökkeni (reálérteken legalábbis)? Kérdés itt az, hogy a Tisza is ezt a rossz túlfűtött gazdasági modellt fogja-e alkalmazni, akkor elég kevés az esély egy normális korrekcióra. Ki mit gondol erről?
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link