Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
és aki poziban volt 2005-től az mind bukott és nem is kicsit...na ezért nem áll fel az ingatlanpiac.....a bérlés 10 éve éri meg úgy, hogy jelenleg sem fogták fel ezt a vevők.....
azt a szobaszám kamuzást nem a tulaj, hanem az ingatlannyilvántartás okozza, hiszen úgy van nyilvántartva...inkább nm kamuzások vannak,mert sok embernek fogalma sincs a netto nm-ről pl. egy tetőtérnél.....persze ezzel vigyázni kell,mert nem valós adatok esetén a vételárból arányosan visszaperelhető a kamu nm......
A banknak fizetett kamatot pl. nem érzik ablakon kidobott pénznek a vevők, mert úgy gondolják, hogy a lakás értéknövekedése hosszú távon kompenzálja azt. Befektetés esetén a bérlővel akarják megfizettetni részben vagy teljesen a banki kamatot vagy a törlesztőrészletet. Ez valamikor akár igaz is lehet és van amikor ez nem jön be.
Az értéknövekedés nem minden ciklusra jellemző.
1995-2005 ig 130%-nőttek az árak.
2005-2015 között még -5% csökkenésnél tart szerintem.
hát nekünk is kellett ingatlanos iroda mind az 5 ingatlanunk adás-vételénél , mert a magán hirdetések közel sem olyan hatékonyak....meg szerintem is kell mindkét félnek "középre" valaki, aki le vagy fel indokolja az árakat a másik félnek úgy, hogy nem megy a zsebére ez kimondottan, persze az egy másik kérdés, hogy sok ingatlanosnak nem sikerül ez a középre állás,mert valamelyik félt képviseli kizárólag
további lényeg: kamuzás a szobaszámokban
luk , étkező, hall félszobaként elszámolva
vagy az amerikai konyhás leendő átalakítás utáni szobaszám megjelenítve jelenlegiként
referenciafotók)))))
"Persze van olyan is, hogy a tulaj is el tudná adni maga az ingatlant, de nem mindenki ér rá hirdetni"
Hülyeség, 3 site-ra felrakni kb. 5 perc. Ennek a hozzáadott értéke 1000 FT. MAX!
"a közvetítő lecsekkolhatja a vevőt"
Hogyan? Hogyan jobban, mint én? Magánnyomozó az ingatlanos vagy mi?
Hülyeség ez is.
"Be tudja állítani egy piaci árnak megfelelő árra az ingatlant"
Ezt az eladó is meg tudja tenni, ha megnézi a hasonló árakat. ha meg nincs vevő, lejjebb megy. Ez a piac.
Tehát ez is értelmetlen.
"Tud másképpen hirdetni, célratörően, amit pl a tulaj nem biztos megtesz. Kiemeli saját pénzéből a hirdetést, feladja azt újságban saját pénzén, amit a tulajnak nem kell."
Az újságos hirdetésnek vége, interneteshez meg lásd az első pontot. Tehát ez is értelmetlen.
"Tanácsot ad, parktikát az eladáshoz és kapcsolt szolgáltatásokat is tud hozzárendelni."
Ingatlanközvetítőre NINCS SZÜKSÉG. addig volt, amíg a kereslet és a kínálat nem látta egymást. Ma, az internet korában pontosan lehet látni az összes eladni szándékozót. Már nem úgy van mint 20 éve, hogy címeket kell venni, meg expresszt bogarászni, stb, hanem rákeresel: örs vezér környéke, 30-40 nm2, és mindent tudsz.
Az ingatlanügynök az egész folyamathoz semmit nem tesz hozzá, sőt rontja általában az eladó üzletét. Kárt okoz. Értelmetlen
Én lassan 20éve csinálom. Miért lenne csak 20-30 a szolgáltatóknak.
Arról azért ne feledkezzünk meg, hogy az ingatlanközvetítőnek kell eladni az eladó irreális vágyát árban, arra kell vevőt szerezni és nem kis pénzt hoz ezzel a közvetítő a tulajdonos zsebébe.
Persze van olyan is, hogy a tulaj is el tudná adni maga az ingatlant, de nem mindenki ér rá hirdetni, a közvetítő lecsekkolhatja a vevőt, így nehezebb átverni a maffiának a tulajt pl. Ha nem a ház előtt találkoznak, akkor ki tudja szürni a rossz arcú egyéneket. Be tudja állítani egy piaci árnak megfelelő árra az ingatlant. Tud másképpen hirdetni, célratörően, amit pl a tulaj nem biztos megtesz. Kiemeli saját pénzéből a hirdetést, feladja azt újságban saját pénzén, amit a tulajnak nem kell. Tanácsot ad, parktikát az eladáshoz és kapcsolt szolgáltatásokat is tud hozzárendelni. Energia tanúsítvány, ügyvéd, földhivatali ügyintézés.
Érdekes, amit mondasz. Fejlettebb lakáspiaccal rendelkezőknél az inagtlannak kapcsoalatos szolgáltatások a piac szerves rész.
Nálunk természetesen minden máshogyan vagy, de ettől függetlenül sok példaértékű lakáspiac fejletség pont attól függ, hogy milyen szinten része annak a szolgáltatói oldal.
Te arra tippelsz, hogy 20-30 év múlva nem lesznek pl. lakóingatlannak kapcsolatos szolgáltatók, mert nem lehet hozzáadott értékük. Olyan mint, amilyen most van nálunk, tényleg reméljük, hogy nem lesz. De olyan lehetne olyan, amire azért büszkék is lehetnénk.
Ma, Magyarországon, az internet korában ingatlanosoknak helye nincs. Hozzáadott értékük nulla, sőt gyakran negatív, nem egyszer találkoztam olyannal, hogy "a tulajdonos nem mondja, de nyugodtan próbálkozzon egy millióval lejjebb, oda fogja adni" - mondja az eladó ügynöke.
Minden info fenn van a neten, össze tud találkozni a kereslet meg a kínálat, semmi segítség nem kell hozzá - Pénzt fizetni ingatlanosnak elképesztő pénzkidobás. Nem is értem hogy maradhattak életben máig, bár asszem ez is olyan szakma mint a taxis, 20-30év múlva nem lesz.
Amiről beszélsz - a koncentrált helyi ingatlan központok - komoly piaci tudást halmozhatnak fel. És igen vannak előnyei lennének, hogy ha egy helyi piac, pl. budapesti szinten egy kerületen belüli városrészben (ha elég nagy egy kerület ehhez) egy ingatlan központ lenne, ami mindent tud és lát, legyen szó eladásról és kiadásról.
Ma tényleg az a legnagyobb baj, hogy a vevők és az eladók is átalában csak spekulálnak, hogy mi van a piacon, de a bérlők és a bérbeadók is. A spekuláció pedig rendkívüli módon torzítja a piacot - lásd értékesítő hálózatok piactorzító hatását, aminek nálunk pont a dezinformáltság az alapja.
Egy áltláthatóbb és tudatosabb piacon, nem lenne helyük az olyan mentalistáknak, mint amik most mozgatni akarják a szálakat és elérni azt, hogy rajtuk keresztül vásároljanak vagy adjanak el.
Jöhet a kérdés, hogy mi lenne a különbség abban, hogy ha lenne egy szakmailag kifogástalan ingatlan központ egy területen szemben a sok elaprózott ingatlanértékesítőkkel szemben:
A jelenlegi piac teljesen átláthatatlan, ezért az értékesítő cégek általában élet halál harcot folytatnak a túlélésért és egymás kiszorításáért. Ez a cél pedig szentesíti az eszközt. Vagyis most ezek a cégek egymással vannak leginkább elfoglalva. Őket a jutalék motiválja, nem az, hogy a piac átláthatóbb és tudatosabb legyen. Nekik a szükségtelenül magas árak még érdekük is, hiszen több jutalékot jelent.
Ezért a mai magyar ingatlanértékesítésben sajnos nem látni hozzáadott értéket. Sőt, inkább árfelhajtó hatású, árakat torzít és tovább növeli az ingatlan ára és értéke közötti szakadékot. A dezinformáltság a mai magyar piacon egy status quo, aminek a fentartásában leginkább az értékesítők az érdekeltek.
Leginkább kényszerből vásárolnak a vevők értékesítökön keresztül. Nem hiába: VEVŐ FIZET MINDENT, az értékesítő jutalékát is. Amivel azért van baj, mert ha nincs mögött érték, akkor a jutalék része a vétleárban tényleg csak ablakon kidobott pénz.
Túl sokat írok így is, ezért nefm mindig pontosítom a rossz lakás fogalmát. Ez nem feltétlenül az állapotára utal, sőt, inkább az ár/érték arányára. Az érték alatt pedig a benne rejlő lehetőségeket jelent. Tehát ha valójába értékelni kell egy lakást
1. akkor a rejtett értékeit mérjük fel
2. aztán azt, hogy ebből mennyi van érvényesítve és mennyi nincs
3. majd megnézzük, hogy mennyibe kerülne maximalizálni a benne rejlő lehetőségeket
4. ha az éték-maximalizálás után az kínálati ár (vagyis amennyit az eladó szeretne érte) magasnak tűnik, akkor túlértékelt a lakás
Az értékbecslők zsebében meg most kinyílik a bicska, mert őket egy ingatlan forgalomképes ára izgattja csak. A forgalomképes ár pedig nem egyenlő pl. a vásárlási/eladási ár + felújítás költségével. Ha jól csináljuk, akkor a lakás piacképes ára a felújítás költségen felül növekszik.
5. ezt hívhatjuk profitnak/hozzáadott értéknek is
Ezt hívjuk mi tudatos ingatlan-befektetésnek. Hiszen itt nem a piaci hangulatra alapczza valaki az ingatlanának az árnövekedést, hanem maga befolyásolja az értéknövekedést, amit utána általában érvényessíteni is tud az árban, akár rövid távon, akár hosszabban. Mert az értéket be lehet árazni általában, a spekulációt nem nagyon.
hát így van, de egyébként a rossz lakás nem rossz buli, mert nekem is volt 2 ilyen lakásom és tudatosan rosszat kerestem, hogy én újítsam fel.....igaz nehéz volt érvényesíteni az árban, de ez nem érdekes.....a rosszat is nehéz volt meg a felújítottat is nehéz volt,mert fogalmuk sincs embereknek arról, hogy egy 50-60 nm-es lakás felújítása 3-4 millió Ft.......a californiai adatbázis tapasztalat, mert az az volt egyébként nagyon fontos lenne, hiszen képzeld el, hogy minden igény egy helyre fut be és ettől lesz igazán piaci az ár is...
Rátapintottál valamire a két hozzászólásoddal. Nálunk összeségében elmondahtó, hogy nagyon rosszminőségű az ingatlanállományunk az árak ezt viszont nem túlságosan mutatják. Ezért marad az életérzés értékesítése nem az értéké.
Az életérzés értékesítési mód viszont nem új találmány. Minden termék és szolgáltatás piacánál egyre inkábbb előtérbe került. Nálunk a lakáspiacnál ez azt eredményezte, hogy a sok szemetet úgy akarják eladni, hogy rád akarnak közben adni egy szép szemüveget, hogy jobban érezd magad tőle, amikor kifizeted az árát. Ne azt lásd amit veszel, hanem legyél boldog a vásárlás örömétől és hogy lakástulajdonos lettél és tartozol valahová pl. az adott kerülethez (tegyük fel van valami presztízs értéke a városrésznek az adott kerületen belül), stb.
De nálunk kevés szolgáltatás veszünk igénybe, mindent magunk akarunk intézni. Az ingatlanok köré épült szolgáltatások nálunk azért nem túl népszerűek. Ennek meg is vannak a maguk racionális okai, ahogy benne van az a magyar szokás is, hogy amit meg tudok tenni én is, azért inkább nem fizetek. Lehetne vitatkozni azon, hogy melyik a jobb - a sok szolgáltatást igénylő társadalom - vagy a sokat önállóan "barkácsoló". Valószínűleg azért van valamilyen egészgéges aranyközép út, ahogy nálunk az ingatlanokhoz kapcsolódó szolgáltatásokon azért van még fejleszteni. Hogy van-e igény a fejlettebb szolgáltatásokra nálunk, még sokszor az is kérdés. A különböző fejletlen de magukat nagyon komoly értékesítők sem tudnak kilépni a saját árnyékukból és az egész üzleti modelljük úgy rossz ahogy van. A jelenlegi piaci környezet is konzerválni látszik ezt. Pl. amíg az a fontos, hogy hány irodája van egy cégnek és kvázi "ki pisil messzebbre" vagy kinek nagyobb a "szerszáma", ahelyett, hogy koncdntrálják az erőforrásaikat, növeljék a hatékonyságot és észrevegyék, hogy nem a gomba mód elhelyezett irodák a lényegek, hanem hogy az ingatlanértékesítő ne "tegnap" kezdje egy gyorstalpaló képzéssel. De nálunk az "ingatlanos" egy szitokszó és mondjuk ki, hogy megint okkal. Nem sok hozzáadott értéket látni ma egy értékesítő használatával. Nem is tudnak mit mondani, csak, hogy nagy a "szerszámuk és messzire pisilnek" :)
az a hirdetésben hagyott lakás is érdekes dolog,mert a mi lakásunk is tovább volt hirdetve....én úgy látom, hogy befolyásolás miatt hirdetnek 10-et, hogy a 11. el legyen adva.....a 10 hirdetéssel "felhúzzák" az árat, aztán eladják az optikalilag olcsó 11. ingatlant.....az ingatlanirodák a vevőknek úgy árulják a lakásokat, hogy nem a kiszemelt ingatlanról beszélnek, hanem másik 10-ről, hogy ez a 11. miért jó...de az egész egy kamu, csak befolyásolni akarják a vevőt ,illetve megtéveszteni
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link