PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11452
11453
11454

pitcairn2 2015. 11. 24. 09:28

Előzmény: #3675 xmann

#3680

az első lakásvásárlás kapcsán a 25-35 éves korosztály tarol...

annak a létszáma pedig zuhanórepülésben van az 1966-1975-ös generációhoz képest

+ a kivándorlás is elsősorban őket érinti

pitcairn2 2015. 11. 24. 09:26

Előzmény: #3675 xmann

#3679

ezt elég ritkán hangsúlyozzák ki...

"az 1986 és 1995 között született korosztály létszáma már ___23,1%-al alacsonyabb___ mint az 1966 és 1975 között született korosztály létszáma

ezek bizonyos tekintetben már potenciális lakásvásárlók, pl. nekik vesznek lakást

az 1996 és 2005 között született generáció létszáma pedig már __38,6%-al KISEBB__ mint az 1966 és 1975 között született generáció létszáma "

stock33 2015. 11. 24. 09:06

Előzmény: #3677 Sarpac

#3678

te, nem unod még, hogy újra meg újra tökön rúglak???
mi a fenéért hazudozol?

nézz csak ide (ha már belinkelted korábban...) link

jelenleg a háztartások teljes (ingatlan, egyéb jelzálog fedezetű, fogyasztási, azaz teljes!!!) hitelállománya 5800 milliárd Ft. a 2015-ös folyó áras gdp nagyjából 34.000 milliárd Ft körül alakul.
osszam el neked a kettőt egymással? vagy olyan hülye, hogy ezt nem tudod megtenni magadtól? na jó, inkább elosztom én, mert neked 40% jönne ki rá... szóval 17%.... TIZENHÉT SZÁZALÉK... ez tudod milyen szinten van? az általad emlegetett 2000-es évek közepe, konkrétan 2004. eleje...

ha már spekákat is behoztad témaként: a magyarországi ingatlanárak legintenzívebben 1990-es években nőttek. míg 1996-ban 3 millióért kaptál egy kisebb méretű budapesti belvárosi lakást, ugyanazért 2001-ben már 10-12 milliót kértek. TUDOM, RÉSZESE VAGYOK :)
az általad linkelt ábrából látható, hogy a lakásárak abban az időszakban ugrottak meg igazén, amikor a lakosság mág nagyban azzal volt elfoglalva, hogy "SOHA az életben még egyszer hitelt nem veszek fel"... azaz a kilencvenes években... orbán 2000-bne hozta el a hitelkánaánt, vegyen fel mindenki hitelt, addigra az ingatlan árak emelkedésének nagy része már lezajlott.

igen, paszuly, ezt látod most is :)
mert bizony a "SOHA nem veszek fel újra hitelt" addig tart, amíg felveszik újra a hitelt. mert fel fogják venni. addigra a közel két éve indult ingatlanpiaci áremelkedés 70-80%-a már le fog zajlani.

SORRY, hogy ezt így végig kell nézned, és az álmaid füsté válnak. hamarabb kellett volna azt a lakást megvegyed...

Sarpac 2015. 11. 24. 08:38

Előzmény: #3676 xmann

#3677

Meg azt sem ártana tudni amit nem vesztek észre 2000-es évek közepén gdp 8-10% körül volt a lakossági ingatlan hitelállomány arány ami jelenleg közel 40! Meg azt sem ártana figyelembe venni, hogy nagyobbrészt spekára veszik most az ingatlant nem szükségből ez hajtja az árakat ezért lesz rövid életű.

xmann 2015. 11. 24. 08:03

Előzmény: #3675 xmann

#3676

Egyébként az ingatlanciklus időzítésére az ingatlanosokon kívül minden hülye képes. Csak azt kell nézni hogy mennyi új lakást építenek. Amikor már nagyon sokat akkor ki kell szállni a lakásokból. Amikor meg senki nem épít semmit , akkor kell venni lakást. Tökre ez volt a helyzet a kétezres évek közepén nagyon sok új lakást építettek ez jelezte a ciklus tetejét. 2013-ban pedig mindenkori minimumán volt az újlakásépítés, ez jelezte a ciklus alját. Ezenkívül még azt tudjuk hogy egy átlagos ingatlanpiaci ciklus öt 10 év. Ezen kívül semmit nem kell tudni. Ezzel az ingatlannal foglalkozó 99 százalékát meg lehet verni. A onnan tudjuk hogy még nincs vége a ciklusnak hogy egyrészt kevés ideje tart Másrészt meg még mindig alig épül új lakás

xmann 2015. 11. 24. 07:58

Előzmény: #3672 pitcairn2

#3675

Megint csak azt állapítottad meg ami természetes, és amit egy középiskolás is tud. Jé! Csökken magyarorszag népessége!

Igen, kettévált az Ingatlanpiac. Ezt okozza a demográfia és a migráció. A budapesti lakásárak reálértéken még mindig jóval alacsonyabbak mint az előző 10 év átlaga. Eközben soha nem volt ilyen olcsó a hitel folyamatosan pusztul a lakásállomány és nem épül új lakás. Az hogy Kajászócsörszögön egy 500 m²-es házat sem lehet eladni 40 millió Ft-ért nem jelenti azt hogy egy 50 m²-es lakás Budapesten bekerülhetne 40 millió Ft ba. Az Ingatlanpiac mindig is szegmentált volt és az is lesz. Nem elegendő a demográfiai folyamatokat Magyarország egészére nézni . Az Ingatlanpiac egy fizikai piac. Ha kevesebb lakás van mint ahány ember lakást akar venni akkor föl fele mennek az árak és kész. De mivel néhány nagyvárosba pozitív a migráció és nincs lakásépítés ezért. Ez a helyzet. Majd ha lesz sok új lakás Építés akkor megáll az áremelkedés. Egyetlen dolgot kell csak nézni. Mennyi új lakást építenek. Ha több lakást építenek már mint a lakásállomány amortizációja és a beköltözők akkor onnantól elkezdenek esni az árak.Addig megemelkednek. Ez ilyen egyszerű.

Törölt felhasználó 2015. 11. 24. 00:55

Előzmény: #3673 pitcairn2

#3674

Érdemes, de még nincs itt az ideje. Nem szempont jelenleg. Hogy aztán mit hoz a jövő...

pitcairn2 2015. 11. 24. 00:36

Előzmény: #3670 Törölt felhasználó

#3673

a "középtávú" demográfiát szerintem mindenkinek érdemes lenne észben tartani és a külföldi befektetők (esetleges) szerepét is érdemes bekalkulálni

pitcairn2 2015. 11. 24. 00:33

Előzmény: #3668 xmann

#3672

persze, de Budapest és a frekventáltabb vidéki nagyvárosok - legalábbis a lakásszektort tekintve - már nagyon szépen elnyargaltak a "nagybötűs" vidékhez képest (a családi házak azért ott is csak módjával mentek)

és minél drágábbak lesznek ezek, ár-érték arányban, annál kevésbé lesznek vonzók

40-50 kilométeren belül is nagyon nagy a regionális kontraszt

egyre inkább szembetűnő ez

pl. Budapest városközpontjától 40-50 km-re fekvő falvakban jóformán semmit sem lehet érezni abból a híres fellendülésből

mi több a Közép Magyarországi régió falvainak a többségében nominálisan is __csökkentek__ az utóbbi 2 évben az árak...

pitcairn2 2015. 11. 24. 00:20

Előzmény: #3666 pitcairn2

#3671

kieg.:

1975 - 194240 élveszületés

az utóbbi 50 évben ez volt a csúcs

az eddig mélypont pedig

2011 - 88 ezer élveszületés

az 1986 és 1995 között született korosztály létszáma már ___23,1%-al alacsonyabb___ mint az 1966 és 1975 között született korosztály létszáma

ezek bizonyos tekintetben már potenciális lakásvásárlók, pl. nekik vesznek lakást

az 1996 és 2005 között született generáció létszáma pedig már 38,6%-al KISEBB mint az 1966 és 1975 között született generáció létszáma

Törölt felhasználó 2015. 11. 24. 00:18

Előzmény: #3669 Sarpac

#3670

Szerinted 100 vevőből, illetve 100 eladóból hányat érdekel a dollár-huf alakulása? Vagy a középtávú demográfia? A 2005 körüli boomban részt vevő, a szaksajtóban hájpolt nyugat-európai "befektetők" is sík lúzerek voltak a nyomorult chf hitelükkel. Ez teljesen más dimenzió, könyörgöm.

Sarpac 2015. 11. 23. 23:42

Előzmény: #3667 pitcairn2

#3669

A forint dollár ellenében való gyengülése hozott sok vevőt, ugyan ez egy tetőző piac esetén amikor már csökken a felvevő piac fordítottan viselkedik, hisz dollárban mérve tovább drágul, de forintban már lefelé tendáló ingatlan már bukó, így a vevők kiállnak az eladók meg megjelennek.

xmann 2015. 11. 23. 23:41

Előzmény: #3666 pitcairn2

#3668

Nem kétséges hogy a demográfia negatív Magyarországon. Emiatt hosszútávon a magyar ingatlanárak átlagosan nézve valószínűleg reálértékben csökkenni fognak. De ezek 20 3040 éves folyamatok. A következő pár évet nem ez határozza meg. Ráadásul az ingatlanpiacon jelentős regionális különbségek vannak. Mindig azt kell nézni hogy honnan hova költöznek az emberek. Tök jól látszik hogy jelenleg Budapest és pár nagy város irányába bevándorlás.. És ez valószínűleg így is marad. A fizetések nőnek ,a hiteleolcsó , a lakás olcsó. Ebből következik hogy ahova pozitív a migráció lakásár emelkedés lesz. Már zajlik is

pitcairn2 2015. 11. 23. 23:16

Előzmény: #3663 Sarpac

#3667

forinterősödés esetén miért kapitulálnának a külföldi vevők?

ők inkább forintgyengülés esetén távoznának (mondjuk ezt sem lehet kizárni)

pitcairn2 2015. 11. 23. 23:10

Előzmény: törölt hozzászólás

#3666

1974 - 186 ezer élveszületés

1980 - 148 ezer élveszületés

1985 - 130 ezer élveszületés

1990 - 125 ezer élveszületés

1995 - 112 ezer élveszületés

2000 - 97 ezer élveszületés

2005 - 95 ezer élveszületés

2011 - 88 ezer élveszületés

link

hosszú időre garantálva van a lejtmenet...

+ a legjobb sansszal ők fognak innen "boldogabb" égtájakra távozni...

most sem a 40-50-es magyarok nyomulnak Londonban és Münchenben... (meg máshol)

Sarpac 2015. 11. 23. 23:03

Előzmény: #3662 Láma

#3665

Igazad van ezért is írtam, hogy sokkal nagyobb 70% közelében lehet a spekulatív vételek aránya. Ez annak tudható be, hogy spekák elsősorban nem közvetítőtől vesznek hanem egyéb piaci hírforrásból táplálkozva keresik meg a kiszemelt ingatlant. (engem is kerestek meg többen pl. bank által piacra még nem dobott ingatlanokkal jóval piaci ár alatt)

pitcairn2 2015. 11. 23. 23:02

Előzmény: törölt hozzászólás

#3664

most látom csak, hogy a semmitmondó válaszod a demográfiai fejtegetésemre érkezett (mondjuk köze nem volt hozzá, de hagyjuk...)

mellesleg nem tudom, hogy mire föl kéne olyan nagyon biztosnak lenni ebben a "trendben"

elvégre a fogyasztói árindex-el deflált FHB lakásárindex mindössze 10%-ot hozott be eddig a 2006 óta elszenvedett 50%-os buktából...

és mindezt 1,3%-os alapkamat mellett, ill. egy állítólagos "globális konjunktúra" idején...

FHB lakásárindex
link

mire föl negligálná ez a demográfiai folyamatokat?

Sarpac 2015. 11. 23. 23:00

Előzmény: törölt hozzászólás

#3663

Időzavarban vagy, emelkedett most már stagnál inkább és hamarosan esni fog. Ha ne adj Isten a forint is masszív erősödésnek indul akkor a külföldi vevők is kapitulálni fognak akkor pedig 20-30%-os esés simán benne van a levegőben. A novemberi tranzakciós szám pedig siralmas lesz.

Láma 2015. 11. 23. 22:55

Előzmény: #3656 BPartner

#3662

Igen, egyrészt, az "emberi tényező" kockázatai...

másrész: ha jól tudom, a lakásforgalom kb. felét bonyolítják a közvetítők. Ennek is töredékét a DH.

Ennek a töredéknek az "emberi tényezős" válaszait tartalmazza az általuk közölt adat

pitcairn2 2015. 11. 23. 22:40

Előzmény: törölt hozzászólás

#3661

ezt miért ugrottad át? :)

"klikk alább!

Élve-születések aránya 1876-2002
link

ebből a grafiból az alábbiak látszanak:

1. a 2000-es évek ingatlanpiaci fellendülése az 1967 és 1977 közötti __demográfiai hullámra__ épült (kb. 50%-al NŐTT a gyermekvállalási hajlandóság ebben az időszakban, a 2000-es évek elején ők voltak éppen "családalapítási" korban)
2. 1980 után ZUHANT a gyermekvállalási hajlandóság a korábbi 150-170 ezer fős "évfolyamokat" 100 ezer fős "évfolyamok" váltják fel 1990-től... Ez __30-40%-os__ CSÖKKENÉS...
3. ráadásul a 2008-től nagyobb arányokat érintő kivándorlás, külföldi munkavállalás __átlag felett__ érinti ezeket a meglehetősen __vérszegény__ korosztályokat
4. ehhez még add hozzá azt, hogy a háború utáni 200-250 ezer fős "évfolyamokkal" rendelkező __BABY_BOOM__ generáció 1946-es első "évfolyama" jövőre __70 ÉVES__ lesz, azaz csökkenő lakáspiaci kereslettel szemben egyre nagyobb lakáspiaci kínálat fog állni...

és ezen a ponton még nem is beszéltünk olyan apróságokról, mint a fenntartható gazdasági fejlődéssel vagy pedig a huzamosabb ideig alacsony jegybanki alapkamattal kapcsolatos kételyek

az se teljesen egyértelmű, hogy ez a rengeteg büszke "ingatlanspekuláns" (__önbevallás__ alapján közel 40% Budapesten...) kinek fogja eladni a 30 négyzetméteres panellyukakat...

elvégre a __fiatal felnőttekből__ álló potenciális célcsoport 30-40%-al fog csökkenni az elkövetkező években..."