PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10065
10066
10067

Törölt felhasználó 2019. 02. 27. 09:42

Előzmény: #36498 elemerorsos

#36500

Én úgy tudom ( válságban is volt ilyen ) hogy ha most van egy 4-5 % os hosszú távú állampapírod és nő a kamata folyamatosan akkor többet is veszíthetsz.. (5 évesnek valahol 80 % os visszaváltása volt emelkedő kamat környezetben ha idő előtt feltörted! - csökkenő kamat környezetre ez nem érvényes..)
Ettől függetlenül nekem úgy van kialakítva az állampapír portfólióm , hogy van fél éves ( likvidebb rész ) és van 5 éves is..
Ajánlom figyelmedbe az alábbi videót szépen elmagyarázza az állam papír működését hasznos lesz tanulsz belőle :
https://www.youtube.com/watch?v=3SZFv5xlrVI

Törölt felhasználó 2019. 02. 27. 09:38

Előzmény: törölt hozzászólás

#36499

Igen a hitellel történő befektetés kockázatosabb ez tény. Ezért van csak 20-25 % a hitel a teljes vagyonomra . Ez egy cégnél sem nagy eladósodottsági arány lehetne még növelni is , de nem fogom én is óvatos vagyok már.
Viszont ha 3-4 % ra kapod a hitelt és te 7 % ot termelsz adózva az ingatlan össz vagyonára vonatkozólag , akkor a hitel részen is keresel 3-4 % okat! (Az ingatlan áremelkedés csak hab a tortán én azzal sose számolok )
airbnb 10-15 % os elérhető hozam és a hitel hozam közötti különbségről már ne is beszéljünk...
Hitelből ha jó az időzítés ( mikor lépsz be a piacra ) akkor növelheted jelentősen a nyerőt . Az is tény, hogy túlságosan nagy az ingatlanpiaci kitettségem, de ezt állampapírral próbálom orvosolni. Tőzsdébe ETF-be nem hiszek szeretek nyugodtan aludni (nekem ez fontos ) és nem szeretek veszíteni SOHA, nem kívánom vissza magamnak a 2006-2010 es időket amikor áttőzsdéztem a piacot.

elemerorsos 2019. 02. 27. 09:31

Előzmény: #36495 Törölt felhasználó

#36498

Mi az hogy "feltöröd"? Ez nem bankbetét. A 3-5 éveseket vissza tudod váltani nettó 99%-os árfolyamon (vagyis legrosszabb esetben buksz 1%-ot a tőkéből a kamatot pedig megkapod) az 1 évest pedig nettó 100%-on (vagyis nem tudsz sem tőkét sem kamatot bukni ha idő előtt adod el). Én innentől a hozamemelés sem kockázat, az egy éveseket épp most forgattam át a 2,5%-osból a 3%-osba veszteség nélkül (a likvid pénz ebben van).

Törölt felhasználó 2019. 02. 27. 09:14

Előzmény: #36496 Törölt felhasználó

#36497

Egyébként pedig az ingatlanból "kiáramló" pénzt pedig állampapírba fektetem, mint likvidebb eszköz ..

Törölt felhasználó 2019. 02. 27. 09:12

Előzmény: törölt hozzászólás

#36496

Valamint a belvárosba bár a hosszú távú kiadás valóban 4-5 % körül van , de ott az airbnb megy nagyon azzal simán el lehet érni ahogy írták itt a hozamokat akár a 10-15 % ot is!

Törölt felhasználó 2019. 02. 27. 09:11

Előzmény: #36475 elemerorsos

#36495

A külső kerületes panelek még mindig 7 % körül teljesítenek.. Ha hamarabb feltöröd az állam papírt ami 5 éves veszthetsz is rajta főleg egy emelkedő kamat környezetben, mert akkor nem a te régi hanem az új állampapírokat veszik meg inkább magasabb kamatra. ( Ingatlan érték növekedésről meg már ne is beszéljük )

Zsolt90 2019. 02. 27. 09:07

Előzmény: #36493 zodiac

#36494

kaptárnak

zodiac 2019. 02. 27. 09:05

Előzmény: #36485 Petivagyok

#36493

600 lakást inkább mondjuk lakótelepnek

MrLajos 2019. 02. 27. 08:12

Törölt hozzászólás

#36492

ncseed 2019. 02. 27. 08:10

Törölt hozzászólás

#36491

ncseed 2019. 02. 27. 08:06

Törölt hozzászólás

#36490

Petivagyok 2019. 02. 27. 08:06

Előzmény: törölt hozzászólás

#36489

Sztem így becsmérelni, kb 2 millió embert, nem túl szép!
Nyilván nem jó kedvükből laknak az emberek panelban vagy ilyen "kaptárakban", hanem azért, mert EZT ENGEDHETI MEG MAGÁNAK! És ezért lenézni másokat nem túl lovagias.

ncseed 2019. 02. 27. 07:58

Törölt hozzászólás

#36488

ittenvagyok 2019. 02. 27. 07:55

Törölt hozzászólás

#36487

Passionata 2019. 02. 27. 07:42

Előzmény: #36485 Petivagyok

#36486

Pok utca rulez

Petivagyok 2019. 02. 27. 07:26

Előzmény: törölt hozzászólás

#36485

Rossz hírem van! Ahol én laktam fiatal koromba panelba a Rómain NINCS GÁZ a lakásban! Így már nehezen tud robbanni és összedőlni. Egy lépcsőházba 9 lakás van.
De továbbra is az mondom, hogy nézd meg mi épül a Váci út és az Árpád út sarkánál. Több mint 600(!!!!!!!!) lakásos lakópark. Na az egy vicc, nem a panel. De nézd meg a palotai felüljárónál az az új ház, aminél ment a hercehurca. Reggel kinézel és a buszról visszaintegetnek. Ha jobbra nézel, akkor pedig a vonatból.
Vagy a csoda Kopaszi gát.
Egyik oldal: Budafoki út 4 sáv
Másik oldal: Újbudai hőerőmű
Harmadik oldal: Szerémi út 4 sáv+plussz villamos 2 sáv+ vonat.
Hát ezek de jók!!
És még hosszan lehetne sorolni, hogy fele annyiért mit kapsz, ahhoz képest, hogy hol miket építenek siralmas minőségben.
Akkor sokkal inkább a panel egy jó helyen (mielőtt vki ideírná, hogy he Havanna...)

hwolf 2019. 02. 27. 07:15

Előzmény: #36483 hwolf

#36484

A diverzifikáció és a koncentráció hívei persze folyton vitáznak egymással, melyik is a jobb megközelítés (kockázat/hozam/likviditás háromszög).
Aki diverzifikálni akar, annak az előbb leírt módszer volna üdvözítő (értékpapír, ingatlan, vállalkozás, és azon belül is diverzifikálni.
A koncentráció elvét követők inkább kiválasztanak 2 vagy 3 dolgot ami jó időben, jó trendben van, azt kiismerik kívül-belül, és csak azokra fogadnak, azokat aktívan menedzselik.
Állampapírt vásárolni önmagában elég nagy baromság, mert se nem koncentrál egy jó lehetőségre, se nem diverzifikál. Nincs benne extra ügyeskedési lehetőség, nem lehet vele másokat beelőzni, okosabbnak lenni, jobban informáltnak lenni - ami a koncentráció LÉNYEGE. Diverznek sem mondható, hiszen egy valamira fogadhatok vele, hogy a kormányom visszafizeti a neki nyújtott hitelemet.
Amit mondani akarok, hogy az állampapír is csak egy értelmesen diverzifikált portfolióban értelmezhető normálisan. Aki nem tud nagyobb pénzmennyiséget megmozgatni hogy rendesen diverzifikálni tudjon, vagy nem akaer főállású befektetővé válni, annak egy meggondolandó alternatíva egy olyan egyszerű portfolió, melyben 1-2 ingatlan ÉS valamilyen állampapír, TOVÁBBÁ valamilyen tőzsdei globális trendbe befektető értékpapír (pl. tőzsdeindex, szektor ETF vagy ilyesmi) van.

hwolf 2019. 02. 27. 06:50

Előzmény: #36482 hwolf

#36483

Továbbá nem értem, miért beszélünk mindig arról, hogy az állampapír a lakáskiadás alternatívája. Jó lenne eljátszani azzal a gondolattal, hogy egy portfolióban helye van mindkettőnek!
MrLajos leírta pár oldallal korábban a diverzifikáció fontosságát. Ezt azzal egészíteném ki, hogy szerintem is egy ETF vagy ETF portfolió már önmagában is viszonylag jó fokú diverzifikációt, habár az ETF-ben rejlő rendszerkockázatot, partnerkockázatot nem diverzifikálja. De teljesen jogos gondolat, hogy értékpapírok mellett ingatlanba is diverzifikáljon a befektető. Az ETF portfolió elporlasztja a kockázatot, de a hozamot is erodálja. Inkább a nagy, lassú hullámokon való kényelmes hajókázást jelenti. A lakás bérbeadás pedig egy helyi trendet lovagol meg, a tőzsdei trendeknél lassabb lefutással. Egyik nem helyettesíti a másikat.
Szerintem egy rendes portfolióban KELL lennie többféle értékpapírnak (most azon ne vitázzunk, hogy valaki news tradingel ezredmásodperc alapon, korrelációs trédinget vagy akármilyen stílusú értékepapírkereskedés végez (akár többféle instrumentumon), vagy félévente ránéz az ETF-jeire, vagy kötvényeket vesz-e, netán határidőzik, mindnek megvan a maga helye), DE HASONLÓAN FONTOS az ingatlanok, sőt ha már itt tartunk, vállalkozások tartása és menedzselése is. Én ez utóbbihoz totál nem konyítok sajnos, de az ingatlan bérbeadást vagy AirBNB-zést egy kicsit lehet vállalkozásnak is tekinteni. Ha valaki igazán komolyan gondolja a pénzcsinálást és vagyonának menedzselését, mindháronm területen képeznie kell magát. Ez volna egy rendes diverzifikálás :)

hwolf 2019. 02. 27. 06:36

Előzmény: törölt hozzászólás

#36482

Neked meg be kellene fejezned ezt a panelgyűlölet. Jó lenne ha nem egy elvakult baromságot hangoztatnál, hanem szíveskednél utánanézni, mit tud egy panel, és mit nem. Ha már itt vagyunk, kereshetnél szakvéleményeket az új modern gyorsépítésűekről, meg a régi belvárosi téglákról is. Lehet, hogy meg fogsz lepődni, de nem a panel a legszarabb szerkezet, és nem is omlik össze, ahogy leírtad.
Nem a panelt tartom a mindenek felett álló csúcstechnológiának, ne forgasd ki a szavamat. De jó lenne helyén kezelni ezt a dolgot, statikusok meg mérnökök nagyon nem értenek egyet a badarságoddal.
(Mondom ezt panel, újépítésű, és régitégla tulajként, felújítóként, építőként mindhárom tipusból.)
Az állampapírról meg jó lenne már felfogni, hogy teljesen más instrumentum, más kockázatokkal és potenciállal, likviditással, ezek előnyeivel és hátrányaival. Ilyenkor miért nem jön a "mantra", hogy amibe be akarják terelni a népet, az tuti fájdalmas lesz? Csak nekem tűnik úgy, hogy most minden az állampapírról szól?