Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ez azért túlzás. Ne hidd, hogy ezen fogsz meggazdagodni, de ha alaposan felkészülsz, albérletbe adásnál jobb hozamot termel (még legálisan is) és nem pusztul le a lakás.
Nézd a magyar albérleti piac nagyon szűk. Nézz végig az ismerőseid között hányan bérelnek. Nem hiszem, hogy sokat találsz. Engem például konkrétan hülyének néztek 2008 nyarán amikor béreltünk lakást és nem vettük (simán megtehettem volna de kiszámoltam, hogy a bérlet pont a fele volt a kapott kamatnak, az árfolyam kockázatot meg csak hab lett a tortán később).
Szóval kevés bérlő van és kevés bérbe adó is. Viszont megjelent egy új szereplő a piacon. AirBnb. Simán el tudom képzelni, hogy felszívta mondjuk a bérleti piac 10-20%-át is ami komoly zavart keltett a piacon és feltolta az árakat. Hiába jön addicionális kínálat lehet ez is kevés.
A másik pedig akinek van bérlője nem biztos, hogy vált. Én meglepődtem amikor a tulajnak mondtam, hogy építkezni kezdünk, ő meg "nem kell sietni ráér elköltözni" pedig 7 éve ugyanannyit fizetünk. A bérlő váltás kockázat amit szeret mindenki elkerülni.
Tehát van a meglévő piac. Innen mondjuk kiszorítanak 10%-ot a AirBnb-sek (2-3x annyiért már megéri kidobni a bérlőt), a régiek viszont nem reagálják le a piacot azaz mondjuk 20%-ért nem rakja ki a bérlőjét. Ez a kis kereslet is simán bekerítheti a meglévő bérelni vágyókat és erősen megtolja az árakat. Nyilván ki fog ez egyenlítődni idővel, de most elhozhatja azt a fura helyzetet, hogy miközben van addicionális kínálat a befektetésre vásárlók által az mégsem elég.
"10 evig az volt, hogy kiadtam a lakast 7%-on, adozva lett belol 5%. Kozben a bankban fizettek 10-12%-ot..."
Abban az időben valóban verték a kamatok a lakásbérleti bevételt, de azért nem ennyire. Ki lehet emelni olyan szakaszokat, amelyek kihangsúlyozzák az előnyt, de a hátrányt is.
Mondjuk, aki 2000-2002 környékén vásárolt lakást, kiadta, majd 2006-ban eladta, az nagyon rosszul járt. Főleg, ha mondjuk Kőbányán vett, mert ott még albérlő sem volt. Most viszont Kőbánya nagyon baba hely lakáskiadásilag. Egy évvel ezelőtt felújított panelben, felújított garzont adtak 6,2 milláért... két perc gyaloglásra a Boschtól, ahol már 3 ezren dolgoznak, többségükben vidékiek, és épül az új egység....
Márpedig bizony ennyien vesznek lakást kiadásra.
És akkor hol vannak a kiadó lakások?
Nem hinnéd el kiadva! És többért mind gondolnád!
Próbálj ki egy kamu hirdetést: ingatlan.com XI. ker müegyetem környéke 1 szobás tégla véletlenül se felújítottat írjál, és átlagos használt bútorokkal 85ezer+ rezsiért. Fénykép nélkül ingyenes bár így jóval kevesebb hívásod lesz de 5 nap alatt 10 érdeklődő igy is biztos. Vagyis bérlő még vevőnél is sokkal több van, legalább is a XI-ben. Fel is ajánlom, hogy a szokásos közvetítői díj feléért kiadom (fél havi díj) annak aki általam vesz de senki azaz senki nem élt még ezzel ugyanis 1 hét alatt mindenki simán kiadta.
Egyébként hogy honnan ez a sok bérlő fogalmam sincs, de valószinűleg azok bérelnek akik év eleje óta csak nézik nézik a lakásokat a hitelükkel és szörnyülködnek az árak emelkedésén.
azért ez a példa inkább a céltalanság jó példája....ennyi pénzből teljesen más dolgokat kellene csinálni és nem aprópénzért bérbeadással foglalkozni...ennyi pénzt 1-2 millás vállalkozások is hoznak
jól írtad, mert nem mások hirdetésétől függ az ár, mert azok nem eladók, hanem hirdetők...én azt sem tudom elképzelni, hogy valaki 3-4 millióval többet fizet a lakásért 1 év után csak azért, mert annyiért hirdetik....ez túl egyszerű lenne, meg aztán minek venné meg?
Nekem az is furi, hogy ha olyan sokan vesznek 1-2 lakast kiadni, mint irod, akkor miert nincs kiado lakas Pesten? Ha igy lenne, akkor esnenek a berlerti dijak, es sok lenne a kiado. De nincs.
Itt egyertelmuen az van, hogy eltuntek az eladok, a devizahiteles megmentes miatt, mert felszivodtak a hatralekok. De mar ujra kezdodik a hatalekok felhalmozasa. Aki most hirdet, az a csurgo nyalu nyugdijas, aki ezen elvez egesz nap, hogy beteszi 2szeres aron a lakast, es a sok penzrol almodozik.
Hogy mennyire irrealis a helyzet: nallunk vannak 1 es 2 szobasok. Annyi lett a szoras az arakban, hogy van aki el akarja adni az 1 szobas lepukkantat a legdragabb aron, es a legolcsobban megvenni a 2 szobasat. De hogy ez mukodik-e?
Errol a mostani lakashelyzetol az a bacsika jut eszembe, aki neten arult egy muszaki cikket. 7 ezeret arult, junius ota. Na gondoltam azota nem adta el, akkor majd lehet alkudni. Felhivom, erdeklodok, azt monja 8 ezer. Mondom a hirdetesben 7 ezer volt. Mondja kozben felment az ara. Nezegettem kicsit a netet, lattam, kifuto termek, sok helyen 8ezeret aruljak, ujonnan. Felhivom ujra, mondom neki, hogy ezutan a 7ezert is sok erte. Azt mondja, akkor ott kell megvenni. Rendben. Vegul vettem egy ugyanojat 2500-ert a neten. A bacsika meg minden este a birkaporkoltrol almodik, amit majd a 8 ezerbol vesz...
a lakas is olyan befektetes mint a tobbi:
15 eve vettem egy lakast, egy ideig ott laktam, aztan elkoltoztem, a lakast meg kiadnam...
kb. 10 evig az volt, hogy kiadtam a lakast 7%-on, adozva lett belol 5%. Kozben a bankban fizettek 10-12%-ot, tehat buktam evente kb- 5%-ot. Egy 10 millas lakasnal ez evi 500ezer ft. 10 ev alatt 5 milla.
Most felmentek a lakasarak, gondoltam kiszallok belole, rasozom valakire. De az a helyzet, hogy nem tudok mit csinalni a penzel, mert a bankbetetek kozben 1% ala mentek. Szoval hiaba mentek fel az arak, nekem csak teoretikus, mert ugy sem tudok kiszallni. Majd par ev mulva, ha felmennek a kamatok, akkor meg mar a lakasarak ujra lent lesznek, akkor meg azert nem fogom eladni.
Kozben voltam a lakasban, az alberlok fantasztikusan lelaktak. Nem is ismertem ra a lakasra. Pedig a normalisabb fajta. Most ugy latom, hogy2 millat siman rakolthetek, hogy olyan legyen mint volt. Az csak hab a tortan, hogy beazott az egesz epulet, es nincs penze a haznak megcsinaltatni a tetot, mert tavaly elkoltottuk az osszes penzt, (amirol en nem is tudtam), a gazoranal csereltek le egy 5 cm-es csodarabot, erre ment ra a haz penze, ellenorizetlenul.
szoval az elmult 10 ev termese, hogy buktam a lakason 7 millat, ugy, hogy normalis berloim voltak. Most felmenek az arak 3 millaval, de ha most eladom, akkor 4 milla minusz.
Ez a tapasztalat, amit csak az tud, aki adott ki lakast. Aki most vesz befektetesnek, az majd rajon. Mar minden ismerosom eladta a kiadasra szant lakasat, mert masok sajnos sokkal rosszabbul jartak.
Nézd én azt mondom, hogy az alacsony kamatok mellett a jól kiadható helyeken (ahol a lakásszám már nem nőhet igazán hiszen új építéseknek nincsenek is telkek) csak durva áremelkedés jöhetett mert a bérleti árak már 2 éve kezdtek erőteljes emelkedésbe a lakásárak pedig csak követték a befektetői kedvet, merthogy minden második vevőm kiadásra keres lakást és ezek nem igazi nagybefektetők csak egy két lakást akarnak venni és adózás nélkül (mert sok olyat én még nem láttam aki számlát is ad) eltenni a 6-10% hasznot.
Bizony a XI még mindig pörgésre van itélve. Nem is lesz ez másképp amíg a belvárosban minden normális lakást pillanatok alatt visznek el. 30-40 nm-t akár 800-1Milliós nm áron és főleg külföldiek.
A XI felüdülés a 360 ezres panel és 550- 700 ezres nm jó helyen lévő jó állapotú téglákkal. És ezeket nem külföldiek vásárolják hanem magyarok és még csak nem is hitelből !
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link