PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

Pistike12 2025. 10. 27. 17:13

#259860

Cincin
"Trump téved Putyinnal kapcsolatban, elmegyek hozzá, hogy visszavonja a szankcióit"
Cincin
" nem fognak emelkedni az ingatlanarak"
Cincin
"az Otthon Start előtt is elszabadultak az árak"
cincin
"videk fejlett, , Bp romlik, a kormany videkkozpontu"
Cincin
" 25-34 ev kozottiek 64%a diplomas Budapesten, videken 22% az arany"
Cincin
Ez utobbi arany tobb mint durva, szinte visszafordithatatlan tarsadalmi hatasai vannak es lesznek. Es az ingatlanpiacot is megrajzolja.

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 17:08

Előzmény: #259858 Törölt felhasználó

#259859

jav
"kép jobb oldala" helyesen: kép bal oldala

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 17:03

Előzmény: #259856 Törölt felhasználó

#259858

így nézett ki 1938-ban a zsinagóga
.
http://elfeledettsoproniak.hu/wp-content/uploads/2020/06/05.-k%C3%A9p-1152x1536.jpg
.
1947-ben a bombatalálat után
.
http://elfeledettsoproniak.hu/wp-content/uploads/2020/06/06.-neol%C3%B3g-zsinag%C3%B3ga_1947.06-1125x1536.jpg
.
ez pedig a helyére épült társasház
a kép jobb oldala a Széchenyi gimi, többek között tanult ott a Rákosi is, ott érettségizett pl a zsinagóga helyére tervező Winkler Oszkár, a Szájer József, a feleségem, a menyem, az ő apja is, és az utolsó év kivételével oda járt az idősebb fiam is aztán már az 5. kerületben érettségizett
(az első nap amikor hazajött onnan, mosolyogva azt mondta találjam ki mi volt az új osztálytársainak az első kérdése, persze mondtam hogy szabad a gazda, a megfejtés: "milyen géped van?" semmi más kérdés nem volt
aztán amikor részletesen elmondta mit épített magának, azonnal falkavezér lett belőle)
.
http://elfeledettsoproniak.hu/wp-content/uploads/2020/06/08.-k%C3%A9p.-A-Templom-utca-23-1536x962.jpg
.

berlini 2025. 10. 27. 16:31

Előzmény: #259850 izommanvagyok

#259857

mit akarsz Te a FIRE topicban?
De ne firtassuk.......
Nem lehetne ezetúl ott nyomni a propagandát?

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 15:39

#259856

ő volt a középiskolai osztályfőnököm
.
https://www.oee.hu/hirek/agazati-szakmai/zala_emlektabla_avatas_kondor_antal
.
Kőszegen érettségizett a bencéseknél, majd erdőmérnökként Bánokszentgyörgyön kezdte a pályafutását, el is vitt minket oda tanulmányi kirándulásra (meg millió egyéb erdőbe országszerte)
sok gyakran használt mondása volt, az egyik: "aki nem tud arabusul, ne beszéljen arabusul".
gyakran előkerült Zala, a zalai bükkösök, a zalai sötétség, és a sötét zalaiak is
.
ennek a háború alatt bombatalálatot kapott majd teljesen lebontott zsinagógának a helyére 1960-ban Winkler Oszkár terve alapján készült társasházban lakott Sopronban a Templom utcában
.
https://sopronanno.hu/archivum?szoveg=zsinag%C3%B3ga&cimke=All&tipus=All&helyszin=&evszamtol=&evszamig=&ismerteto-fajta=All&medium-fajta=All&idoutazas=All

tihamer 2025. 10. 27. 14:58

Előzmény: #259854 izommanvagyok

#259855

Lacikonyha szenilis?.
A "szenilis" szó az öregkori elbutulásban szenvedő állapotot jelenti, ami az idős korban bekövetkező szellemi képességek hanyatlására utal. Ez a kifejezés az orvosi szakkifejezésekkel rokonítható, a latin senex ('öreg') szóból ered, és utalhat az agysejtek természetes elhalására, amely hatással van a memóriára, a problémamegoldásra és a mindennapi életre.

Jelentés: Az öregkori szellemi hanyatlás állapotában lévő személyre utal.
Kiváltó ok: Az agysejtek természetes elhalása, ami a mentális funkciókat, például a memóriát gyengíti.
Tünetek: Nehézség az új információk befogadásában és megőrzésében, zavarodottság, tájékozódási zavar a térben és időben.
Kapcsolódó kifejezés: Gyakran összefügg a demenciával, amely egy tágabb fogalom, és az agyműködés romlását jelenti, ami befolyásolja a mindennapi tevékenységeket és a társas interakciókat. "

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:54

Előzmény: #259853 Törölt felhasználó

#259854

Neked meg mi bajod? Semmilyen fityisz politikai dolog nincs a lentebbi hozzászólásomba.

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 13:46

Előzmény: #259849 izommanvagyok

#259853

ez a méretű fityisztrágyakupac talán az egyéni rekordod lehet
respekt
van még?

slash 2025. 10. 27. 13:41

Előzmény: #259837 Pistike12

#259852

Nekem is van ilyen excel 2014-2018 között. burkolás, villany, ház külső szigetelés, tetőcsere stb minden megvan.
Ma minden négyszer annyi. Egy purhab ami egy ezres volt annó ma 4e. Elképesztő..

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:41

#259851

Végső összefoglalásA magas illeték és tranzakciós költség egyfajta "játszma őriző" az ingatlanpiacon.

Az állam számára: Egy kiszámítható és stabil adóbevétel forrása.
A befektető számára: Ez egy belépési akadály, ami megnehezíti a piacra jutást, de egyben védelmet is nyújt azzal, hogy korlátozza a versenyt és stabilizálja az árakat. Ez az ár, amit fizetni kell egy olyan eszközért, amely lehetővé teszi a hatalmas tőkeáttételt, stabil, fizikai értéket képvisel, és kettős jövedelemforrást biztosít.

A logika tehát nem az, hogy az egyik jobb a másiknál, hanem hogy különböző célokra és kockázatvállalásra szólnak. A tőzsde likvid, gyors és alacsony belépési küszöbű. Az ingatlan egy lassú, tőkeigényes, de rendkívül stabil és hatalmas tőkeáttétellel kombinálható befektetés, amit az állam és a piac is "megvéd" a magas belépési díjak által.

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:39

#259850

Bocs nem ide akartam a FIRE topicba

izommanvagyok 2025. 10. 27. 13:39

#259849

Pont ezt kérdeztem a géptől a mai napon :
MIért van az, hogy ha ingatlant veszel sok 4-6 meg még több illetéket kell fizetni minden országban a földön? és a tőzsdén akarsz venni valamit vagy állampapírt az minimális tranzakciós díjú? miért védik igy vagy terhelik igy az ingatlanbefektetést ha kiadásra veszel vagy magadnak? azért mert jó biznisz? jobb mint a tőzsde és nehéz legyen belépni a piacra? mi logika ebbe?
Kiváló és mélyreható kérdéseket fogalmaztál meg, amelyek az ingatlan- és pénzügyi befektetések leglényegesebb aspektusait érintik. Bontsuk lépésről lépésre ezt a komplex témát.
1. "Miért van az, hogy ingatlannál sok illetéket kell fizetni?"Az ingatlanbeszerzési illeték (vagy más néven ingatlanátruházási illeték) és a járulékos költségek (ügyvéd, földhivatali díjak) minden országban magasak, bár mértékük nagyon eltérő. Ennek több oka is van:

Stabil adóalap: Az ingatlan egy fizikai, mozdíthatatlan dolog. Nem tudod elvinni egy adóparadicsomba, így az állam számára ez egy nagyon megbízható és nehezen kerülhető adóforrás.
"Fizetős belépő" az ingatlanpiacra: Az ingatlanvásárlás egy jelentős, életre szóló döntés. A magas belépési költségek kiszűrik azokat, akik komolyan nem gondolják végig a vásárlást, és némileg lelassítják a spekulánsok beáramlását is (bár nem teljesen).
Költségvetési bevétel: A helyi önkormányzatoknak forrásra van szükségük az infrastruktúra (utak, iskolák, könyvtárak) fenntartására, amit az ingatlanok használnak. Az illeték ezek finanszírozásában segít.
Szabályozó eszköz: Az állam az illeték mértékével tudja befolyásolni az ingatlanpiacot. Ha túlmelegedett a piac, emelhetik az illetéket lehűtésként. Ha ösztönözni akarják, csökkenthetik (pl. családi házvásárlásnál kedvezmények formájában).

Összefoglalva: Az állam számára az ingatlan egy kiváló adóztatási pont, mert látható, kötött és értékes.2. "A tőzsdén vagy állampapírnál minimális a tranzakciós díj?"Igen, általában igaz, hogy a tőzsdei vagy állampapíros befektetések tranzakciós költségei aránytalanul alacsonyabbak, mint egy ingatlané.

Likviditás és hatékonyság: A tőzsde egy hipermérgekített, likvid piac. Naponta több milliárd dollár forog meg rajta. A brókercégek versenye és a technológiai fejlődés (pl. nullás brókercégek) leviszik a díjakat a minimumra. Egy részvényt másodpercek alatt tudsz venni és eladni.
Alacsony adminisztráció: Egy részvény vásárlása nem igényel ügyvédet, földhivatali bejegyzést, illetéket vagy tulajdonjogi átruházást. Egy digitális tranzakció.
Állampapír: Az állam konkrétan azt akarja, hogy vegyéd az állampapírt, mert így közvetlenül hozzájuk forduló hitelt adsz. Ez az államadósság finanszírozásának egyik legolcsóbb módja, ezért minimalizálják a belépési akadályokat.

3. "Miért védik így vagy terhelik így az ingatlanbefektetést?"Ez a kérdés a lényegre tör. Az ingatlan magas belépési küszöbe egyaránt jelent terhelést és védelmet.A. Hogyan "terheli"?
Nyilvánvalóan: a magas kezdeti költség (önrész + illeték + egyéb díjak) miatt nehéz belépni a piacra. Ez kizár sok potenciális befektetőt, akinek nincs nagy tőkéje.B. Hogyan "védi"?
Pontosan ugyanez a magas belépési küszöb védi azokat, akik már benne vannak a piacon.

Korlátozza a kínálatot: Nem mindenki ugrik be és építkezik, mert drága. Ez a korlátozott kínálat (főként a jó lokációkban) hosszú távon támogatja az ingatlanok értéknövekedését.

Kiszűri a "gyengébb kezeket": Aki képes kifizetni a magas belépési díjat, az valószínűleg anyagilag stabilabb, és kevésbé valószínű, hogy pánikszerűen, veszteséggel kényszerül eladni, ami destabilizálhatná a piacot.

Csökkenti a spekulációt (részben): Bár vannak spekulánsok, a magas tranzakciós költségek miatt rövid távon ("flipping") kevésbé megérős az ingatlan spekuláció, mint egy részvényé. Ez egyfajta védelmet nyújt a túlzott áringadozások ellen.

4. "Mi a logika? Azért, mert jó biznisz? Jobb, mint a tőzsde?"Igen, a logika részben az, hogy az ingatlan egy alapvetően más, de nagyon erős befektetési forma, amelynek egyedi előnyei vannak, amiért érdemes "fizetni" a magas belépési díjjal.

Jellemző	Ingatlan	Tőzsde / Állampapír
Tőkeigény	Nagyon magas	Nagyon alacsony (akár 1 részvény is)
Likviditás	Nagyon alacsony (hónapokig is tart eladni)	Nagyon magas (másodpercek alatt)
Leverage (Tőkeáttétel)	Lehetséges és gyakori (hitellel veszed)	Ritkább, kockázatosabb (margin keret)
Befolyásolhatóság	Közvetlen (felújítasz, bérbeadod)	Közvetett (szavazol a gyűlésen)
Jövedelem	Bérleti díj (aktív jövedelem)	Osztalék / Kamat (passzív jövedelem)
Kockázat	Koncentrált (egy eszköz), lokális	Diverszifikált (több eszköz), globális

Tehát miért jó biznisz, és miben jobb/más, mint a tőzsde?

Tőkeáttétel (Leverage): Ez a legnagyobb trükk. Egy 30 milliós lakásra adsz 6 millió forint önerőt, és 24 milliót veszel fel hitelre. Ha a lakás értéke 40 millióra nő, a te tőkéd 6 millióról 16 millióra nőtt (~166% hozam). A bank pénzén keresel. Ezt a tőzsdén sokkal nehezebb és kockázatosabb megtenni.

Tapintható, valódi eszköz: Van fizikai értéke. Nem fog nullázódni, mint egy csődbe ment cég részvénye. Alapvető emberi szükséglet (lakhatás), mindig lesz rá kereslet.

Kettős jövedelem: A részvényből árfolyamnyereséged és esetleg osztalékod van. Az ingatlanból van bérleti díjad (ami fedezi a hiteltörlesztőt és még marad is) + az árfolyamnyereség.

Infláció-elleni védelem: Az ingatlan értéke és a bérleti díj hosszú távon általában követi vagy megelőzi az inflációt.

Végső összefoglalásA magas illeték és tranzakciós költség egyfajta "játszma őriző" az ingatlanpiacon.

Az állam számára: Egy kiszámítható és stabil adóbevétel forrása.
A befektető számára: Ez egy belépési akadály, ami megnehezíti a piacra jutást, de egyben védelmet is nyújt azzal, hogy korlátozza a versenyt és stabilizálja az árakat. Ez az ár, amit fizetni kell egy olyan eszközért, amely lehetővé teszi a hatalmas tőkeáttételt, stabil, fizikai értéket képvisel, és kettős jövedelemforrást biztosít.

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 13:30

Előzmény: #259842 DavidCamp

#259848

kb 2010 tavaszán csodálkoztam rá először hogy egymással ellentétes folyamatok zajlanak egyszerre a szűk 6-8 négyzetkilométeren ahol naphosszat ki-be járkáltam épületekbe, lakásokba, üzlethelyiségekbe és hallgattam vásárlással és eladással próbálkozó emberek tirádáit
.
azóta minden egyes nap látom a jelenséget, és egyáltalán nem csodálkozom rajta
.
ahogy a leegyszerűsítő pr cikkek tartalmán, meg a leginkább csak saját köldökből ámde annál határozottabb megfejtők szövegein sem

Törölt felhasználó 2025. 10. 27. 13:18

Előzmény: #259840 Andy01

#259847

nekem az egész világ nagyon színes és sokrétű, és benne az emberek, cselekedeteik, gondolkodásuk, alkotásaik stb a legérdekesebbek
így volt az, hogy 50 évesen viszonylag véletlenül megtalált belvárosi ingatlanpiac és az életem legintenzívebb, legkedveltebb és legsikeresebb időszaka lett
látszólag tégla habarcs kompozíciókkal törődtem egész nap
valójában azok csak a díszlet, a háttér, az apropó, igazából pedig nagyon is összetett mélyen emberi - legtöbbször privát szférát is erősen érintő - dolgokkal foglalkoztam
.
persze meg is kell hozzáérni, nem biztos hogy 35 évesen is így élem meg, na és meg is kell tanulni valamelyest értően közelíteni hozzá
.
amikor először katona voltam, egy szobában (kb 50 fős) laktam kb 3 hónapig egy kiképzőnkkel aki kb 3-4 évvel volt idősebb nálunk szakaszvezetői csontcsillagokkal, és egész nap ugráltatott minket, ha pedig nem akkor a Miles Davis-ról beszélt nekünk őrületes rajongóként, hogy mekkora király, akiről én soha nem hallottam még, de örökre megtanultam a nevét
majd kb 94-95 körül a bécsújhelyi metro áruházban a kezembe akadt kb 6-8 cd egybecsomagoltan, pár filléres áron, csupa Miles Davis, ettől kezdve Miles Davis szólt otthon nálunk, persze hogy hihetetlen király, de nagyon különböző korszakai is voltak, a korai az nehezebben élvezhető, viszont az élete vége felé még repperrel is játszott együtt
.
az idősebbik gyerekem amikor első nap elment a hatosztályos gimibe még aznap összehaverkodott a máig legjobb barátjával, aki hazafelé jövet felhívta magukhoz, nem volt otthon senki
és hazaérve elmesélte, hogy az újdonsült barátja egyszercsak betett egy cd-t, és néhány taktus után diadalittasan ránézett a gyerekemre és megkérdezte: tudod mi ez?
a gyerekem pedig mosolyogva: mi lenne? Miles Davis
.
és 2005 körül megismerkedtem egy korombeli zongoratanárnővel, és az autóban hallgattunk együtt Miles Davist, ő pedig elkezdte mosolyogva kis szünetekkel rövid mondatokba foglalni a hallottakat, hogy mit is az amit éppen fúj, mit is csinál az az ember, olyan mondatokba amikhez hasonlókat még soha nem hallottam
és ettől kezdve sokkal jobb volt hallgatni a trombitást, mert még azt is hittem hogy egy kicsit értek is hozzá
.
hát ilyen szép és gazdag az élet

J0hnnyEnglish 2025. 10. 27. 13:09

Előzmény: #259844 DaGi

#259846

Én nem ezzel számoltam, de ez alapján többen érzik kiszállónak a dolgot, az más kérdés, hogy mi van az árakkal.

J0hnnyEnglish 2025. 10. 27. 13:06

Előzmény: #259843 Pistike12

#259845

10 évvel korábban teljesen valid, de valóban nagyon durvák a számok :(

DaGi 2025. 10. 27. 12:58

Előzmény: #259842 DavidCamp

#259844

Plusz még a serpenyő másik felében az is ott van, hogy a friss kínálat az viszont jóval magasabb, mint tavaly ilyenkor. Kb. 11%-kal több új hirdetés került fel a "komra" szeptember 1 óta, mint tavaly ugyanebben az időszakban. De a szegmensenkénti eloszlása ennek nem ismert.

Pistike12 2025. 10. 27. 12:56

Előzmény: #259841 DaGi

#259843

Rosszul irtam akkor

DavidCamp 2025. 10. 27. 12:33

Előzmény: #259836 tihamer

#259842

Az eladó lakások és házak iránti heti érdeklődések száma minden településtípuson jelentősen visszaesett, de Budapest kivételével még mindig 10–20 százalékkal magasabb szinten maradt, mint 2024-ben. A fővárosban ezzel szemben október közepétől már az idei kereslet is elmaradt a tavalyi érdeklődési szinttől.

Október második felében, október 13. és 26. között, a községekben eladó ingatlanok iránti érdeklődés 27 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest. A városokban 13 százalékos, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban pedig 10 százalékos emelkedést mértek.

Ezzel szemben a fővárosban éppen ellentétes folyamat figyelhető meg: a fővárosi kerületekben az érdeklődések száma 8 százalékkal alacsonyabb, mint tavaly ilyenkor. Ez a visszafogottabb fővárosi aktivitás részben a magasabb lakásáraknak, részben pedig annak köszönhető, hogy 2024-ben kiugróan erős volt a befektetői jelenlét a budapesti piacon.