Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Elvándorlás témához mai hír:
""A javulás egyértelműen a versenyszférában következett be, ahol 144
ezerrel dolgoztak többen, mint egy éve. A közfoglalkoztatottak száma egy
év alatt 14 ezer fővel csökkent, a külföldön dolgozóké is mérséklődött,
ami az elsődleges munkaerőpiac élénkülését jelzi. A munkanélküliségi
ráta ugyanezen időszakban 4,4 százalékon állt, ami az év ezen
időszakában a rendszerváltás óta a legkedvezőbb adat" - közölte a
Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM)." (link , kiemelés tőlem)
Ez durva, az utolsó általam ismert cikk még csak annyit állított, hogy a visszavándorlók száma megközelítette a kivándorlókét... ezek szerint ma már többen jönnek haza, mint ki (bár ez inkább csak a Brexit miatt lehet egy egyszeri nagyobb hullám, később szerintem vissza fog állni).
Erről beszéltem.
Az adatokból annyi figyelhető meg, hogy az eladások és az új lakásépítések darabszámai jellegzetesen egy irányban mozognak az árakkal.
Az viszont csak feltételezés (szavaiddal élve "személyes meggyőződés"), hogy ebből mi az ok és az okozat (A okozza B-t, B okozza A-t, esetleg egy külső C jelenség okozza A-t és B-t is).
Egyébként a Marshall-keresztes ábrádon is azt mutatod be, hogy a keresleti függvény tolódott felfelé (több vevő van és/vagy többet hajlandók fizetni a lakásokért, mint korábban), és emiatt nőtt meg az egyensúlyi ár (a megnövekedett keresletet az építőipari kapacitáshatárhoz közeledve egyre drágább kielégíteni).
Ha az építői oldal húzná felfelé az árakat, azt úgy kellett volna ábrázolni, hogy a kínálati görbét tolod el balra felfelé - de ekkor emelkedő árak mellett a tranzakciószámnak csökkennie kellett volna, ami viszont nem igaz.
Szerintem tehát az ábrád helytálló, a szöveges rész viszont ellentmond neki.
így
hirtelen reflexióként kb. annyit mondanék rá, hogy hiányolom a demográfiai
háttér mélyebb kibontását elvégre a magyar lakosság egyre nagyobb mértékben
öregszik az 1990 után demográfiai évjáratok pedig igen csekély létszámúak + átlagon felül
érintő őket az elvándorlás
a hitelfelvételi kedv is sokkal alacsonyabb (mindenki ismer
lakáshitel mentén csődbe ment embereket), a hitelkihelyezési kedv is sokkal
alacsonyabb (a nagy bankok most korántsem annyira felelőtlenek a
hitelkihelyezésben mint 2008 előtt...)
nem látunk manapság efféle reklámokat...
Raiffeisen Bank lakáshitel (TV reklám)
link
+ felülreprezentáltak a spekulánsok és a befektetők - ez is új jelenség - ők azonban játszani jöttek erre a piacra, ami - ilyen mértékben - egészen új jelenség
+ arról se feledkezzünk el, hogy a mai jegybanki politikáknak igen kemény ára lesz
ez egy jegybank által összegründolt rali
lényegében bankmentés 2.0 verzió
a jegybank felinflálta a bankokat segítve a lakásállományt...
a piac efféle megerőszakolásának azonban nem lesz szép vége...
Ez érdekes,pedig mindenki a használt árak csökkenését várta ettől.
Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több
új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is.
1998-2000 volt egy nagy Boom-kérdés megismétlődik-e?
Fórumon vagyunk, ahol első számú szabály olvasni. Kérdezni könnyebb persze. A blog nyilvános, át lehet nézni. A bejehyzésben is van link ehhez a munkához link
De idéznék is a blogról:
" A személyes meggyőződésen semmilyen tény nem tud változtatni. Ha valaki erősen hisz ebben, az továbbra is így fog gondolkodni. "
"Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több
új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is. Az
újlakáspiac mindig magasabb árakkal operál, ami egyszerűen húzza fel a
használt lakások árait is."
Ha nem "műhelytitok", mi volt ennek a megállapításnak a módszertani háttere?
Ha csak az árakat és az új lakások darabszámát vetjük össze, akkor mindössze annyit állapíthatunk meg, hogy olyan időszakokban, amikor a használt lakások ára emelkedik, sok új lakás épül.
De hogy ezen belül...
1. A sok új lakás építése húzza fel a használtak árait?
2. Az emelkedő árak indítják be az építkezéseket?
3. Esetleg az építkezések és a használt lakások árai nem befolyásolják egymást, hanem egy közös ok (pl. gazdasági helyzet) miatt mozognak együtt időben?
...pusztán a két adatsorból nem tudjuk.
Elméletben mindenesetre az első tűnik legkevésbé megalapozottnak (ha egy városrészben sok új lakás épül, akkor a jó állapotú használtak iránti kereslet csökken, aminek mérsékelnie kell utóbbiak árait - de legalább is az áremelkedés ütemét).
Gyakorlatra pedig jó példa egyrészt az 1998-2000 közötti időszak (robbantak a használt lakások árai, amit az építkezések csak pár évvel később követtek le), utána viszont rengeteg építkezés mellett stagnáltak, sőt enyhén csökkentek is a reálárak.
Akkor nem értetted meg, amit írtam. Ott van online lakáspiac, tehát online keresés és hirdetés, ahol a lakáspiac digitalizálódik. Magyarország nagyobb része "analóg" és offline érdeklődnek a vevők és offline hirdetik az ingatlanokat is.
A hirdetési oldalak látogatottsága nem fedi le az egész magyar lakáspiacot, csak ami digitalizálódik. Pest megye és Budapest ebben élenjár. Így a keresési statisztikák csak ezt igazolják vissza semmi mást.
Abban igazad van, hogy molinora jelentkeznek, mert az idős tulajok fel sem tudják rakni a netre a hirdetett ingatlant. DE! Ez semmilyen szinten nem befolyásolja a netes kereséseket, ami a lényeg mert az jelenti a keresletet. Az meg 60%-ban Budapestre irányul.
pl. az egykulcsos adó bevezetésével "kifehéredtek" a korábbi bérek, azaz nem nőttek annyival mint azt szimplán az átlagbér statisztikák alapján gondolnánk
ill. a kifehéredő magasabb bérek és az egy kulccsal adózó magasabb bérek miatt az átlagbér jelentősen eltávolodott a medián bértől
a lakáspiac szempontjából az átlagnál sokkal fontosabb a medián érték
A nagyobb városok ingatlanpiaca digitális. A .com a szó legszorosabb értelemében vett vidéki lakáspiacot nem látja. Sőt offline nagyobb élet van. Molinóra jelentkeznek, de online hirdetésre nem igazán a kissebb városokban és településeken.
Az hirdetési oldalak Pest megye és Budapest központúak, ebből élnek. Így innen jönnek a keresők is.
1.) Az országrészekre bontott árindexet 2001 óta vezetni az MNB, és 2007-ig meredeken csökkent Budapest lakossága, azóta lassabb ütemben, de töretlenül növekszik, mára átlépve a 2001-es számot.
2.) Inflációnál jobb közelítést adnak a reálbérek.
Számoltam kicsit, és egymás mellé tettem a nominál átlagbéreket és az MNB-s budapesti nominál lakásárindexet.
A nettó bérrel "reálosított" budapesti lakásárak jelenleg a közvetlen válság előtti szinten vannak (2006-2008, a rekord alacsony lakosságszám évei!), a 2001-2004 közötti időszakkal összehasonlítva viszont még mindig érdemben könnyebb lakást venni Budapesten (annak ellenére, hogy a lakosságszám már valamivel magasabb).
1990 és 2000 között majd 200.000-el csökkent Budapest népessége, de nominálisan még így is nőttek az árak. Mindenkinek a fantáziájára bízom, hogy mi lesz most hogy újra nő a lakossága Budapestnek. Halkan jegyzem meg az ingatlan. Com statisztikái szerint a keresések 60 százaléka Budapestre koncentrálódik.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link