PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10501
10502
10503

BPartner 2017. 03. 23. 12:35

Előzmény: #12778 gambadoro

#12780

A várnegyed egy másik világ. Ott nem nagyon lehet építeni. Az Anjou ház óta ha jól tudom teljesen új ház ott nem épült és új társasház nem is nagyon fog.

A várnegyedben elég sok önkormányzati tulajdon is. A lakásszám igen limitált és egyben a kínálat is fix, hiszen nincs új, friss építés. Még az önkormányzat sem ad el.

Ennek köszönhetően elég értelmezhetetlen árak is vannak, ha valakinek az a vágya, hogy a várnegyedben vegyen lakást.

BPartner 2017. 03. 23. 12:29

Előzmény: #12778 gambadoro

#12779

A szelektív látásmód, az a bizonyos napszemüveg nem biztos, hogy mindig előny.

Csak akad néhány új ház az elmúlt 10 évből és olyan is, amit most építenek. Itt élek a kerületben, itt mozgok nap mint nap, csak nem napszemüvegben és nem csak előre nézek, hanem jobbra és balra is.

A tömegházak nem a kerület kedvencei - így most a SZOT 100 lakásos terve és a hosszú távű értékállósága is elég kétséges - de a kisebb társasházak, na és persze egylakásos házak (családi házak) eddig is gombamód nőttek ki a kerületben.

gambadoro 2017. 03. 23. 12:18

Előzmény: #12777 gambadoro

#12778

aztán, ha már említettem a 1014-et
pl. konkrétan 42 nm 40 m volt 2007-ben
egyébként ez 98-ban 11 M volt :)
aztán lement 35-ig ennyiért adta el a szomszéd
most 45-ért hirdette aki megvette de nem volt vevő
42-őért házon belül elmenne, de közben felújította és most inkább üres

rézmálon kb ugyanez a pálya azzal a különbséggel, hogy valóban van most egy 25 százalékos drágulás 2007-8-hoz képest
500eről600e a target

gambadoro 2017. 03. 23. 12:11

Előzmény: #12775 BPartner

#12777

persze és eladták a követségi lakóparkot is mégsem tűnt fel, hogy felment volna akkor az ár
a szot-ot ha nem bontják le előtte ki veszi meg?

sőt, az európa szállót is lakásosították, a kezdeti ár azóta szépen esett
gondolom ezt is figyeltétek:)

gambadoro 2017. 03. 23. 12:09

Előzmény: #12775 BPartner

#12776

akkor nevess
ismétlem: folyamatosan nézem veszek eladok - illetve egészen mostanáig
hol épül az a rendeget új ház?

a 2. értelmes része mindig alacsony kínálatú volt
te mondtad, hogy gyűjtik, tartják a lakásokat, ami valszeg így van

a 2/a, hűvösvölgy, hidegkút nem ér

BPartner 2017. 03. 23. 11:57

Előzmény: #12773 gambadoro

#12775

Ez azért barokkos túlzás. Mennyi új lakás épült az elmúlt 10 évben a 2. kerületben? Szépen folyamatosan épültek, ahogy most is például elég látványos lett az újlakások kínálata.

Tök véletlenül most akarják a SZOT szállót is piacra dobni tárasházként.
A 2. kerületet külön megkülönböztetett figyelemmel figyeljük eladó és kiadó lakások miatt is.

Azt állítani, hogy az elmúlt 10 évben nem történt itt semmi, az egy rossz vicc.

Az már inkább hihető, hogy fiatalabb voltál 10 éve és akkor még a nap is máshogyan sütött :)

SREd 2017. 03. 23. 11:53

Előzmény: #12767 xmann

#12774

Leírtam rögtön az elején, hogy azért buktak ekkorát 2010 után, mert Orbán rájuk hárította át azt, amit az addigi törvények alapján csak a lakosságnak kellett volna elbuknia a devizahitelek logikája alapján. Amint az jogos is, bár igazuk van azoknak is, hogy bezzeg ha erősödött volna a CHF, akkor a lakosság meg nyer és dehogy adta volna át a bankoknak a nyereség egy részét (noha biztosan felelőtlenebbül költötte volna el, mint egyébként a nehezen megszerzett pénzt).
Amondó vagyok, hogy ne lehessen a hitelkihelyezés egy devizaárfolyam-szerencsejáték is egyben, ezért aztán csak helyeselni tudom, hogy már nem lehet devizahiteleket felvenni.
Ezzel a deviza-adós Fidesz-csomaggal nem kalkuláltak a bankok, ilyesmihez már tényleg jóstehetség kellett volna 2005 táján. De remélhetőleg a jövőben már fognak, tanultak abból, hogy a baj visszahullik rájuk és nem állítanak ilyenféle csapdákat a lakosságnak és az országnak.

gambadoro 2017. 03. 23. 11:28

Előzmény: #12768 BPartner

#12773

az utóbbi 10 évben ahol én veszek nem változott a kínálat
vagy minimálisan
az ár mégis +50 százalék
ez tény
ezt csinálom
de tudom ez egy réteg, viszont akkor is:)

BPartner 2017. 03. 23. 11:24

Előzmény: #12771 Vortex

#12772

A klasszikus kínálat törvénye érvényesül a lakáspiacon. Alap közgazdaságtan, hogy a kínálat nő, ha az ár nő.

A lakáspiac nagyon speciális, mert a lakás nem egy termék, hanem egy fogalom. Sokféle lakás van és sokféle vevő. Attól hogy van 10 eladó lakás és 10 vevő a lakáspiacon még nem jelent semmit, pl. ettől még nincs egyensúlyban, mert sem a vevőket, sem a lakásokat nem darabra mérik.

Ha jobban belegondolsz az elméleted nem fogod tudni védeni, de még ábrázolni sem. Ha kereslet mozgatná a piacot, akkor a kereslet határozná meg az árat is. A kereslet és a kínálat egymással ellentétes hatásokat válthatna ki. A kereslet törvénye szerint nő a kereslet, ha csökkennek az árak. A lakáspiacon meg akkor nő a kereslet, ha nőnek az árak.

A kereslet a lakáspiacon nem az árak miatt nő, hanem azért, mert a bővülő kínálatból több vevő tud választani/vásárolni.

Ettől a lakáspiac állandóan túlkínálatos, akkor is, amikor éppen nőnek az árak és akkor is, mikor éppen stagnálnak vagy csökkennek. Mindig és mindenkor. A lakáspiacon nem egyszerűen kevesebb a vevő, ha éppen recesszió van, hanem nincs is mit megvenni.

A kínálat hatása a magyar lakáspiacon nagyon nagyon erős. Ez igaz a használt és igaz az új lakásokra is. Nagy kínálat mellett van csak pörgés. A nagy kínálat túlkínálatot és eladatlan vagy eladahtatalan lakásokat is jelent, de ettől még több lesz az adásvétel.

A kereslet okozata a bővülő kínálatnak, vonzza mint mágnes a vasat. Attól, hogy vannak vevők a lakáspiacon, az eladók még teljes mértékben elzárkózhatnak tőlük.

Ezért tartottuk például fontosnak azt hangsúlyozni, hogy a piacképes kereslet és kínálat az alapja az adásvételnek. Az a vevő, aki nem talál lakást a piacon, az nem számít piacképes keresletnek. Az az eladó, aki nem tudja eladni a lakását, az nem számít piacképes kínálatnak.

A piacképes kereslet és kínálat nagysága árfüggő. Növekvő árak mellett a piacképes kereslet és kínálat is nő. Ha az árak megállnak és csökkennek, akkor a piacképes kereslet és kínálat is megáll, illetve csökken.

Vortex 2017. 03. 23. 09:59

Előzmény: #12768 BPartner

#12771

"A lakásépítések spekulatív kínálatra épülnek, tehát egy elképzelt/feltételezett keresletre. Olyan nincs, hogy valaki tudja milyen kereslet van a lakáspiacon. Senki sem tudja, csak képzelődik."
Azért aki a lakáspiacon mozgolódik, az látja a keresletet. Pl. Azokat a panel lakásokat egyre drágábban veszik meg, amik eddig a kutyának sem kellettek. Az árveréseken egyre többet fizetnek a lakásokért. Egy több milliárdos befektetés előtt azért megvizsgálják a piacot.

"A kínálatot elsősorban az árak motiválják. Azt, hogy képes jó áron eladni."
Ez igaz. Ha alacsonyak a kínálati árak nem is építenek, sőt még a használtat sem akarják eladni.

"Nagyon nehezen befogadható az, hogy a kínálat a lakáspiac motorja. De ha nem így lenne, akkor minden másképp működne. Pl. úgy is nőne a kínálat, ha csökkennének a lakásárak"
A kereslet a motorja, de természetesen kínálat is kell, hogy létrejöjjön az üzlet.
Ha csökkennek az árak az azt jelenti, hogy nincsen kereslet, ezért nem is építenek új lakást, és a használtat sem hirdetik annyiért meg.

exmnbs1 2017. 03. 23. 09:46

Előzmény: #12768 BPartner

#12770

Margit Körúton eltűnt egy csomo ingatlanos
Vagy csak a kirakatokban nincs egyetlen hirdetés sem

BPartner 2017. 03. 23. 08:53

Előzmény: #12764 gambadoro

#12769

Persze, hogy nem véletlen. Nálunk jellemző sajnos az árkartell. Még akkor is, ha erre nem buzdít senki. Meg kell nézni az eladó és kiadó lakáshirdetéseket. Egymást majmolják/másolják a hirdetők. Összehasonlítanak - legtöbbször tévesen és rosszul - lakásokat egymással majd beárazzák ugyanúgy. A lakások hibáit/hátrányait elbagatelizálják, az előnyeit meg túlértékelik. Utána meg lehet kaparni a fejeket, hogy mire gondolhatott az eladó vagy bérbeadó az árazásnál. Régen sem volt jobb a helyzet, csak akkor nem láttad. Akkor volt "szobaszámra" árazás. 1 szobás x, 2 szobás y, 3 szobás z áron ment. Mindegy volt az állapota, adottsága, életszínvonala...ja és a ház és a környezete egyáltalán nem számított, ahogy ma sem igazán.

Az online hirdetések egyik nagy problémája, hogy igazából nem versenyhelyzetet teremt, hanem árkiegyenlítő hatású = egyformán áraznak és várják utána a hirdetők a csodát.

BPartner 2017. 03. 23. 08:45

Előzmény: #12765 Vortex

#12768

A lakásépítések spekulatív kínálatra épülnek, tehát egy elképzelt/feltételezett keresletre. Olyan nincs, hogy valaki tudja milyen kereslet van a lakáspiacon. Senki sem tudja, csak képzelődik.

A kínálatot elsősorban az árak motiválják. Azt, hogy képes jó áron eladni. Utána jön a hit és a reménykedés, hogy tényleg el tud adni.

Ezért is vannak eladatlan újlakások. Nem mindent tudtak eladni előtte sem. Így a mai kínálat még óvatosabb és még lassabban nő, mint előtte. De nő, mert az árak csábítják a fejlesztőket.

Az egész lakáspiacon a kínálat az alfa és az omega. A keresletet nem látjuk, nem ismerjük, csak beszélünk róla. A lakáspiac mindig túlkínálatos, nem létezik egyensúly. Mindig több lakás eladó, mint ahányat valóban el tudnak adni. Ez pedig nem csak a kereslettől függ, hanem attól is, hogy nem azt árulják, amit megvennének.

Nagyon nehezen befogadható az, hogy a kínálat a lakáspiac motorja. De ha nem így lenne, akkor minden másképp működne. Pl. úgy is nőne a kínálat, ha csökkennének a lakásárak. De ez soha sem igaz Magyarországon. Ha a kínálat megtorpan, akkor kell elkezdeni aggódni...még a vevőknek is.

xmann 2017. 03. 23. 07:04

Előzmény: #12766 SREd

#12767

Te mondtad hogy tudták előre a CHF árfolyamát. Most meg azt mondod hogy mi a meglepő azon hogy buktak? Hát ha tudták akkor miért buktak? A két állítás ellentmondásban van, egyik nem igaz. Vagy nem tudták, vagy nem buktak. Vagy elmebetegek, mert tudták, de mégis buktak.

SREd 2017. 03. 22. 23:24

Előzmény: #12742 xmann

#12766

Miért olyan nagy csoda, hogy a bankoknak egy komoly, elhúzódó válság során veszteségük keletkezik, ami akár több évi nyereségüket is lenullázza? Egy válság terheit csak a lakosságnak kell elviselnie?
Főleg, hogy többször kimutatták már, hogy a 2008-ban kezdődött gazdasági válság banki hitelválságból indult ki, amit a bankok felelőtlen hitelkihelyezési gyakorlata okozott. Olyan ez, mint amikor valaki fenemód berúg és lesz neki széles jókedve, másnap pedig nyöszörög, minden baja van, és eszegeti a korhelylevest.

Vortex 2017. 03. 22. 23:23

Előzmény: #12752 BPartner

#12765

Érdekes elemzés, ami szerintem részigazságokat tartalmaz.

"De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újalakások árai."
Az árak akkor nőnek, ha van kereslet. Akkor indulnak be az építkezések, ha van fizetőképes kereslet, és megéri építeni.

"Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon."
Ez téves. Ha nincs aki megveszi, lehet bővíteni a kínálatot. 2008 után lehetett volna bővíteni a kínálatot, senki sem vette volna meg.

"Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is."
Nem a lakásárnövekedés a járható út, hanem hogy megérje lakásokat építeni. Ha az eladási ár elér egy szintet utána már nem kell emelkedni, mert megtérül az építés.

Sőt egy kínálat hiányos piacon kialakult árak csökkenhetnek is, ha kiegyenlítődik a kereslet és kínálat.

gambadoro 2017. 03. 22. 21:13

Előzmény: #12763 gambadoro

#12764

link

véletlen?

gambadoro 2017. 03. 22. 21:05

Előzmény: #12760 exmnbs1

#12763

tényleg volt itt valaki aki földszintit keresett
a rókushegyin láttad a földszintit?
az pl nem rossz annyiért szerintem

gambadoro 2017. 03. 22. 21:04

Előzmény: #12761 gambadoro

#12762

35 mill

gambadoro 2017. 03. 22. 21:03

Előzmény: #12760 exmnbs1

#12761

a télikertes nem ér semmit, az egy vicc
a felette lévő lakást akartam 3 éve megvenni 3 mill volt a garázzsal, de az is sötét, a földszinti végképp
arra a házra akart egy szintet rátenni két lakó

a nagyobbról van szó, de tudtommal eladták