Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
szlacikaa 2021. 01. 17. 11:06
Előzmény: #104415  ncseed!
#104420

Két felé kellene bontani a dolgokat. Ha valaki 2019-ben azért vett egy panelt vagy bármi mást, hogy ott elkezdje az életét, akkor ő már nem fizet mondjuk bérleti díjat, ha akarja felújíthatja (az élet adja a lehetőséget) és elkezdheti benne az életét. Nincs ezzel gond sőt... Ebben az esetben nem kell minden nap azzal kelni és aludni, hogy mennyit ér a kégli! Felesleges és csak boldogtaalanságot okoz hosszú és rövid távon is!
Ha valaki befektetésre (és ezen azt értsük, amit a befektetésen értünk, és ne keverjük az előzővel), akkor nem volt elég alapos a tervezés. Igazándiból mindegy is miért. Pl. csak a szomszéd elbeszélésére hallgattunk, másnak is bejött, a szomszéd fűje zöldebb stb..
Szerintem ebben az esetben itt kell a menthetőt megtenni és beismerni pár dolgot. Na ez az emberek sokaságának nem működik. Innen csak tovább tetézi a bajt, és megpróbálja a felelősséget a másikra áttenni. Mindenki hülye lesz, nagyképű barom, jön a könnyű neki és a többi.
Arra biztatok minden hasonló cipőben járót, hogy nincs minden veszve. Ahogy ha jól emlékszem Klapka mondta (ha már felmerült a neve itt az imént)  "Engem az akadályok nem hátráltatnak, hanem küzdésre késztetnek.
oliver_89 2021. 01. 17. 10:59
#104419
Sziasztok,
Kicsit OFF, de azért valamennyire kapcsolódik az ingatlan topichoz, bízok benne, hogy tudtok benne segíteni (@Melós?).
A jelenlegi szakmám mellett szeretnék valami újat kitanulni (üzleti területen dolgozok, tehát nincs kapcsolódás a jelenlegi munkámmal) az alábbiak merültek fel mint lehetőség még a régi OKJ-s rendszeren belül:
- Burkoló
- Villanyszerelő
- Hűtő és légtechnikai rendszer szerelő (itt a jövőben a hőszivattyús vonal érdekelne majd ami plusz továbbképzés)
- Víz- csatorna- és közműrendszer szerelő
Elsősorban saját célra (személyes érdeklődés, a legtöbb dolgot most is saját kezűleg csinálom a lakásomban) fognék bele, de ha esetleg úgy alakul szívesen foglalkoznék vele akár főállásban is a jövőben - ezért is érdekelne mekkora potenciál lehet ezekben jelenleg és az elkövetkező években (BP, NYM és Ausztria vonalon).
Ha van személyes tapasztalatotok (akár megbízói akár kivitelezői oldalon) ezekről a területekről szívesen fogadom a véleményeteket, meglátásotokat (mind a saját célra való hasznosítás tekintetében, mind pedig biznisz oldalról). Ti mibe vágnátok bele?
Előre is köszi!
ncseed!
ncseed! 2021. 01. 17. 10:57
Előzmény: #104417  Murdoch
#104418
Holt volt szó hitelről? Ingatlanról volt szó.
Akinek bármilyen hitele van az sosem lehet annyira nyugodt mint akinek nincs, ahogy a bérletben élő sem mint aki a sajátjában él. Neked mondjam aki most készül nyakig eladósodni??? A saját ingatlan mágikus erővel bír, legyen az bármilyen! Nem színtiszta matek kérdése hogy bérelj vagy tulajdonolj!
Murdoch 2021. 01. 17. 10:47
Előzmény: #104415  ncseed!
#104417
Gondolod, hogy azok nyugodtabbak lesznek, akik tavaly felvett tízmilliós hitelekkel üldögélnek egy panelban, reménykedve, hogy megmarad a munkájuk és/vagy a moratórium. Aligha.
Alexander_Greybeard 2021. 01. 17. 10:44
Előzmény: #104412  ncseed!
#104416
Miért tévedés? Ugyanazt mondod te is, csak te nem érted, hogy miért.
Csóró családokban azért kell a sok gyerek mert együtt több lehetőséget tudnak szerezni (állami támogatás, munka), amiket aztán újra elosztanak egymás között. Fejenként ez nem nagy összeg de ha havonta összesen kevesebett tudnának keresni kisebb családdal, akkor egy ponton túl még kevesebb jutna per fő (határhaszon).
Középosztály környéken már nincs ilyen trükkökre szükség. Sőt, a több gyerek kisebb örökséget jelent fejenkét, ami hosszútávon lecsúszásba vezethet. Egyértelmű, hogy az élet nem olcsóbb, ahogy haladunk előre. Például, ha egy német család 2 gyermeke megörökli a szülők ingatlanát és egyéb vagyonát, akkor az elég tőke lehet, hogy hasonló életszínvonalon éljenek az unokák. 3 gyereknél ez már nagyon bizonytalan. De manapság már 2-nél is, ezért sok az egyke a közepes jővedelmű családokban. Ez az a világszemlélet, amit mindketten írunk. Minek több gyerek, ha csak egyet tudunk felnevelni úgy, hogy ne éljen rosszabbul, mint mi?
Milliárdosoknál már ismét nem ritka a nagycsalád mert van miből és marad is bőven a következő generációknak.
ncseed!
ncseed! 2021. 01. 17. 10:23
Előzmény: #104413  Murdoch
#104415
Amit Tihamér írt az a - világszinten - csökkenő kamatkörnyezet hozadéka, nem csak az ingatlanpiacon hanem kvázi mindenhol. Előre látható volt. Én szóltam öt éve!
*****
Aki 2019-ben vett ingatlant az köszöni szépen él az ingatlanában és nem kell bérleti díjat fizetni valakinek helyette. Majd amikor egyszer eladja akkor kiderül milyen boltot kötött, előtte nem! (csapjuk mellé az eltelt évek alatt megspórolt bérleti díjat!)
Azt hiszed a zemberek szomiznak minden este azokban az években amikor csökken a zingatlanok ára? Hát nem... Illetve igen mert olyankor sz*r világ van általánosságban, de nem a lakásuk ára miatt aggódnak! 
Fire73
Fire73 2021. 01. 17. 10:10
Előzmény: #104413  Murdoch
#104414
És Tihamér megyei jogú városban focizik, nem a budapesti piacon, az ő hozama Budapesten nem elérhető jelenleg, nagyon nem.
Murdoch 2021. 01. 17. 10:06
Előzmény: #104398  ncseed!
#104413
Ezt esetleg küldd át egy 2019-es pesti panel vásárlónak. Aki egy év alatt bukott mondjuk 5-10M-t. Vagy aki 2008-ban vett új autót svájci frankra és még most is fizet. Igen neked, nekem könnyű volt. Most más a helyzet. Már írtam korábban, annak a fiatalnak, aki ingatlanhoz akar jutni és nincs családi háttér, két választása van. Bevállal két-három gyereket, vagy irány külföld. Fun fact, hogy ezzel az eszmefuttatással a gyerekeidet külföldön taníttatod. Mellesleg ezt fogom tenni én is. Úgy látszik nem tudtok különbséget tenni a drága és irreális ár között, de javaslom, hogy vess egy pillantást Tihamér legutóbbi bejegyzésére.
ncseed!
ncseed! 2021. 01. 17. 10:04
Előzmény: #104402  Alexander_Greybeard
#104412
" A gyerekvállalási kedv nagyon alacsony mert jövőkép nélkül nincs motiváció sem."
Hatalmas tévedés! 
Az anyagi jólét (és az ehhez kapcsolódó világszemlélet, gondolkodás, felvilágosultság) az ami csökkenti a gyerekvállalási kedvet általánosságban! Nézz körül a fejlett - és gazdagabb - nyugati országokban! 
Jó magas a termékenységi arányszám mi! Ja nem.  
Bezzeg a csóró országokban jó kevés gyerek születik akkor! Ja az sem!
siemens 2021. 01. 17. 09:59
Előzmény: #104401  Zoltán42
#104411
Egyetértek. Itt, a fórumon a XXII. kerület annyira felülreprezentált, amit nem is értek. Egy budai peremkerületről beszélünk, és bizony néha értelmezhetetlen árakról. A héten három II. kerületi lakást néztem meg. Egyik sincs hirdetve. Egyik Törökvész, a másik Vérhalom városrészben, a harmadik a Bem rakparton. Kettő nagyon tetszett. Szerencsére nem sürgős, aminek kifejezetten örültem. Remélem megvárnak vele - okosan kell csinálni.
szlacikaa 2021. 01. 17. 09:44
Előzmény: #104398  ncseed!
#104410
Ez egy jó megállapítás! "Telnek az évek..." Én nem tagadom az ingatlanok árai tényleg magasabbak lettek az elmúlt időszakban, de elő kellene venni az biztos, hogy egy-egy ingatlan megvétele (persze vannak néha kivételek) mély tervezést igényel. Tudom, nekem könnyű, mert jó helyen voltam, jó időben. Azt azért még mindig tartom, hogy mindenki egy idő múlva azon helyen van, amiért hajlandó tenni. Ez mindenkinek más és más. De ne felejtsük el, hogy attól, hogy utólag megmondjuk mit kellett volna tenni, még nem igazán jutunk oda, ahová elterveztük. Illetve azt gondolom elmaradt a tervezés. Biztosan sokan azt gondolják, ez így jó. Ki kell ábrándítanom őket! Nekem lehet, de nekik... Ők lesznek azok, akik semmire nem viszik. Persze ők ezt nem így gondolják általában. És ez már egy nagyon veszélyes dolog.... Van erre egy jó idézet, de nem akarom pontatlanul leírni.
Ismét azt mondom, hogy az ingatlanok árai tényleg magasak. Arra, hogy olyan árak legyenek, mint 7-8 éve, remélem kicsi az esély. Ha igen, akkor bizonyosan egyet értünk, óriási lenne a bajság, ráadásul valószínűleg ez a poszt is okafogyottá válna, mint ahogy minden egyéb. De még azt sem mondom, hogy nem lehet pár %-os visszaesés, hiszen a ciklikusság benne van a dologban. De ha jobban a számok mögé nézünk, akkor nem kell híres közgazdásznak lenni ahhoz, hogy pár dolgot megértsünk. És ismét eljutottam ama bizonyos papírhoz és tollhoz, vagy ahogy a mai modern korban hívjuk excel táblának.
Ott áll két valaki az életútja 25. éve körül és együtt képzelik a jövőt. Nem gúnyolkodni szeretnék, ez tényleg fontos és gyönyörű kor, de el fog múlni és nem lesz kevesebb. Együtt könnyebb és reméljük így is marad. Nekem is sokkal könnyebb volt így, még akkor is ha a párom nem igazán hisz az én "észjárásomban". Gyerekeim szokták mondani, mi lenne ha anya is így gondolkodna. Valószínűleg már nem lennétek együtt! Az Ő munkája ugyanolyan fontos, mint az enyém: no stressz mire megyek haza, a levesem ott gőzölög az asztalon, stb..
Ebben a helyzetben én kérdéseket tennék fel magamnak. Például ilyeneket. Hová szeretnénk eljutni, mit tudunk mi ehhez hozzá tenni, milyen rajtam kívül álló dolgokkal találkozhatunk, albérlet, saját ház vagy lakás, gyerekek, szakmai fejlődés, és még sorolhatnám estig. Ha végén a matek az hozzá, hogy nem csinálok semmit csak nézem az elmúlást, akkor menthetetlennek érzem a dolgot. Ettől még lehet valaki a társadalomnak hasznos és fontos tagja, de remélem nem mindenki ilyen. És minél később kezded el a dolgot, annál távolabb kerülnek az "álmok". DE. Az ingatlan árak tényleg magasak (bár ha New York-hoz hasonlítom nem biztos. Tudom ha Ouagadougou-hoz akkor igen), én például alacsonyabb árakkal kezdtem, de 10 % feletti kamatokkal! Higgyétek el, hogy ha jelentősen visszaindulnak az árak (és most háborút és hasonlókat ne számoljuk) akkor a mostani kamatok szépen vissza fognak emelkedni. Összességében a kifizetett összegekben nem lesz csökkenés! És itt majd biztosan jönnek a közgazdászok, hogy miért nem igaz, de ez pont nem érdekel. Mindezek után persze lehet, hogy a bérlés hosszútávon van akinek előnyösebb. Na én őket is szeretem és tisztelem. Most is van olyan aki 7 éve folyamatosan bérlőnk....
És egy meglepő dolog. A napokban írtam alá egy bérleti szerződést, ahol én (pontosabban a cég) vagyok a bérlő. Igen, mert ezt hozta a számolás. A cég alkalmazottainak bérlem, akik karbantartják az ingatlanokat és másokét is felújítják ha kell. Ők ezt kapják a fizetésükön felül.
Tudom, hogy nem mindenki "alkalmas" erre a fajta dologra, de higgyétek el és ezt mindenkinek mondom (úgy hogy nekem is volt 6000 környékéről OTP részvényem, amit 2300 -nál tudtam eladni nem haszonnal), minél tovább vársz a dolgokkal annál kevésbé lesz időd élvezni. És az nem csak az ingatlanra igaz... Tervezz és ha kell, akkor újra tervezz! Olyan azért ritkán van hogy egy folyamatban nincs újra tervezés, én ezt hívom én napi rutinnak.
Ui.: Természetesen az OTP részvény eladásnál a "tudtam" azt jelenti, hogy megfeledkeztem a fontos eszközeimről, elvakított sok olyan dolog aminek nem kellett volna és elfelejtettem újra tervezni.
Mindenkinek jó elmélkedést, és hál' istennek lesznek ezután is bérlők és tulajok is, mindenki megtalálhatja a neki megfelelőt!
CyrusTheGreat 2021. 01. 17. 09:42
Előzmény: #104405  tihamer
#104409
Es tegyuk hozza, hogy a hozamok csokkenesevel tavolabb is kerultel a kovetkezo veteltol, ennyit a perpetuum mobile elmeletrol. Esetedben arra lehet jatszani, ha a tobb kulonbozo tipusu ingatlanok kozotti cserearany felborul, akkor azt tudod kihasznalni.
Benzedrine 2021. 01. 17. 09:38
Előzmény: #104405  tihamer
#104408
Ha építesz egy komplett bérházat 20-50 lakással szerintem jobb lesz az arány.
Murdoch 2021. 01. 17. 09:27
Előzmény: #104398  ncseed!
#104407
Tessék, egy kis trash tartalom, pedig telek rakétázás van:
https://index.hu/gazdasag/2021/01/17/klapka_gyorgy_orokseg_ingatlan/
Murdoch 2021. 01. 17. 09:23
Előzmény: #104405  tihamer
#104406
Ez korrekt, és akkor nézd meg a rövidtávú árakra épült bp-i piacot, ahol a bérleti piac időközben gyakorlatilag lenullázódott. És ha már Buffet-től szoktál idézni, bár bukott nem egy-két dologgal az öreg, de azért:
https://www.portfolio.hu/uzlet/20210112/itt-a-globalis-osszeomlas-bejelzett-a-hirhedt-buffett-indikator-464948
tihamer
tihamer 2021. 01. 17. 09:05
Előzmény: #104402  Alexander_Greybeard
#104405
Pont ezt számolgattam a napokban.
Ugyanis hiába (2013-2018-as vételeknél) emelgettem a bérleti díjakat, a hozamok folyamatosan csökkentek a túlzott ingatlant ár emelkedés miatt.
A kezdeti 10-15%-os (2013-2018) hozamok mára lecsúsztak 6 % körüli hozamra.
Persze aláírom, hogy a tőke nyereség rendben van, de nekem a havi passzív bevétel növekedése fontosabb!
XisCixis 2021. 01. 17. 08:38
Előzmény: #104398  ncseed!
#104404
A helyzet azért koránt sem olyan 1 dimenziós mint ahogy lefested. Az építési piacon sem mindig annyira egyértelmű minden. Példának okáért nyilván a spanyol építési vállalkozók sem gondolták volna hogy eladhatatlan portékát teremtenek amikor belevágtak a projektekbe. A több milliós eladatlan állományt meg láttunk mindnyájan.Hogy más típusú válság volt? Igen. Ezt tudjuk. Viszont azt még mindig nem tudjuk, hogy hosszú távon a jelenlegi válság milyen további turbulenciákat fog okozni a gazdaságoknak. 
Alexander_Greybeard 2021. 01. 17. 01:39
Előzmény: #104371  berlini
#104402

Hosszútávon a bérnövekedésed a real GDP növekedéshez kell igazodjon mert az extra termelés/termelékenység rád eső részét kapod meg. Azért van ez így mert az infláció a vállalatok költségeiben is jelentkezik, nem csak a fogyasztói kosárban.
2015 környékén vezette be az MNB az inflációs toleranciasávot, amit 2-4% között jelölt ki és 3%-ot adott meg ideálisnak. Ha ezt a 3%-ot vesszük a hosszútávú éves átlagos inflációnak, akkor a fent leírt korlát miatt 6%-nál nagyobb éves átlagos nominál gazdasági növekedés kell ahhoz, hogy az emberek fizetése az infláció mértékét meghaladóan tudjon növekedni. 6%-os nominál növekedésnél van az egyensúlyi pont, ahol épp akkora béremelést lehet adni, mint az infláció. A példádnál maradva adott időtávon 2% éves átlagos reál növekedés már 3%-os éves átlagos inflációnál is szegényedést jelent mert nincs miből 3%-os emelést adni, a cégek átlagosan 2%-kal növekedtek/lettek hatékonyabbak. Rövidtávon vannak kiskapuk (pl. deviza leértékelés bizonyos esetekben), viszont hosszútávon ezt a korlátot nem tudod megkerülni.
Egy gyors számolás (remélem pontos mert hajnal 1 után excel táblát szerkeszteni nem jó ómen):
Ha 2015-2025 időtávon az infláció évente átlagosan 3%, a reál növekedés évente átlagosan 2% (tehát a nominál GDP növekedés 5%, ami elég combos, ebből Magyarországon nagy hírverés volt legutóbb), a 2% növekményt meg is kapod a béredben minden évben, akkor 2025-ben a kezdeti 100 Ft béred a 2015-ös értéken számolva 91 Ft-nak felel meg. Ugyanez 4% reál növekedéssel (7% nominál) 111 Ft.
Ez az ingatlanok esetén azt jelenti, hogy a bérleti díjat sem tudja a tulaj emelni egy az egyben a KSH inflációs adatai alapján, hosszútávon a reál növekedés az irányadó (és persze a kereslet-kínálat aktualitásai de azt előre modellezni nem lehet, másrészt hosszútávon átlagosan a reál növekedést követik). Ha az infláció magasabb a reálnövekedésnél, akkor a bérleti díjon reálértéken számolva 10 év alatt már jelentőset bukik a tulaj. Az ingatlan felértékelődésében lehet bízni ilyenkor - jó lokáción sokszor be is jön - de vannak egyéb kérdések is. Ha az emberek szegényednek, akkor egyre kevesebb új ingatlan épül mert egyre kevesebb a potenciális vevő, a meglévők papíron felértékelődnek. Szegény ember viszont a használt ingatlant sem feltétlenül tudja megengedni magának, szóval ez a felértékelődés sokáig maradhat pénzügyileg realizálatlan. Közben pedig fel is kell újítani egyszer (20 év alatt többször is akár), ami sok pénzt visz el (ami közben értékének egy részét elveszítette a bekerülés óta). Sokszor nincs rá 1 forint sem, ahogy látjuk a hirdetéseket. Ezeket ajánlom végiggondolni mindenkinek, aki passzív jövedelmet és generációkon átívelő ingatlanvagyont akar építeni. Meg lehet csinálni, csak nem mindegy, milyen ingatlanokba fektetünk. Egy átlagos kétszobás lakás egy átlagos helyen nem biztos, hogy megéri 20-30 évre vetítve a mai bekerülési árakon. Vagy akár a 3-4-5 évvel ezelőtti árakon sem, ha tényleg jön egy nagyon nagy inflációs hullám a pénznyomtatás miatt miközben a növekedés érdemeben nem változik.
Elég csak szétnézni, a jelek már látszanak. A befektetők csak a legjobb lakásokat veszik meg (ami jelenthet minőséget vagy nagyon alacsony árat a hasonlókhoz mérve). Az átlagos új ingatlanok értékesítési ideje folyamatosan tolódik. A régi ingatlanok egyre lepusztultabbak de mivel alig van új, nem csökkentik az árakat sem. Abban bíznak, hogy egyszer majd jön valaki. Ha kell, akkor éveket várnak. Egy átlagos fiatal pár babaváró nélkül kevés eséllyel indul az ingatlanpiacon mert a fizetésük értéke nem elég nagy, nincs ki lebontsa a romhalmazokat. A gyerekvállalási kedv nagyon alacsony mert jövőkép nélkül nincs motiváció sem.
Zoltán42 2021. 01. 17. 00:01
Előzmény: #104373  Placi82
#104401
Hat azért pl XXII eléggé dübörög vagy XI Sasad,Sas-hegy stb III. ker Római környéke, I kerület Naphegy Gellérthegy, Pesten 14, 13, 16,17 ker bizonyos részei 6 ker is megyeget(persze nem a túlárazott vagy a nagy alapterületű  kecok) pl 2 ker-ben előző válságnál meg most tavasszal is lehetett tapasztalni, hogy sokan Rózsadomb stb úgyis drága elgondolassal ra se keresnek és ilyen  időkben egy Sasad pl simán odaver neki...persze az okos ilyenkor nem Sasadon hanem 2-ker-ben vesz