Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Most vittek el előlünk egy új építésű ikerházat Érd parkvárosban. Pontosabban előttünk fogják lerakni a vételi szándékot. 68MHUF vételárból 60MHUF hitel lesz. Harmadik gyerek most jön. Beterhelve még két másik budapesti ingatlant. Mánia van / lesz... - Bele sem merek gondolni mi lesz velük ha baj lesz...
Hát megszerezni a pénzt nem egyszerű. Megtartani is baromi nehéz. Azért ha 1800as évek óta megy nekik akkor csak tudnak valamit. Ez pár lottónyertesről 2 év után nem mondható el....
Ezzel csak egyetérteni tudok. Szegény borsodi falusi családból mindezt elértem, sőt (azt se mondom, csak az én érdemem. Inkább a szüleimé.) És mégsem ezektől lettem boldog.
Van egy francia ismerősöm, a 19. sz. óta milliomos a család. 12 éves Renault, farmernadrág. Egyik lánya tanítónő, a másik optikus. Nem mondom, a lakás átlagon felüli. Kb. így szeretnék élni 😃
SAzerintem érted hogyan gondoltam... Ha sz*r az életed más okok miatt akkor azon a XII keri ház és a CLS merdzsó sem segít, ha meg jól érzed magad a bőrödben akkor azon a fentiek sem javítanak nagyságrendileg. Ha falun nőttél fel örülsz egy megyeszékhelyi lakásnak ha eléred, ha városon akkor BP lakást akarsz, ha BP lakásban akkor XII keri házat... ha bármelyikük eléri "boldog" lesz függetlenül attól hogy különböző szintek. Minden relatív!
Na ebben egyetértünk. Bár egy fokkal jobb egy XII kerületi házban, és egy Mercedes cls ben sirni, mint kőbányan egy skodaban. . Ez csak vicc volt, de nem hagyhattam ki 🤣
Na bemondta az RTL híradó ja, hogy 8%al csökken a használt lakások ára, és az érdeklődés is. Az új lakások iránt az érdeklődés és az ár is nőtt! Emlékeztek én mondtam, hogy akkor kezdődik el az atlag eladók fejében a szemlelet valtas mikor bemondta az RTL híradó 🤣. És az is bejott hogy az új házak, lakások ára nő és lesz érdeklődés. Nem is csodálom. Lassan már a használt 100 éves tégla ugyanazon lokacioban drágább mint az új!!!!
Mivel az én anyagi helyzetem magyar viszonylatban nem rossz ezért ne várd tőlem hogy egy ájfónt nevezzek meg holott azt is drágállom és nem veszem meg pedig meg tudnám. Én is tudnék mondani ezer dolgot ami jó lenne ha vóna a vitorlástól a nyaralóig, de ép ésszel racionálisan gondolkozva szükségtelen dolgok ezek (kivéve ha rá vagy kattanva) és kényelmesen, boldogan lehet élni nélkülük is. Fel nem foghatom mi visz rá valakit hogy Sióf*ckon megvegyen egy 65 nm lakást 100 milcsiért hogy utána ha kell ha nem oda menjen nyáron mert van... Semennyiért se kell.Ha elfogadod magad ott ahol vagy (persze nem mélyszegénységben) akkor teljes életet lehet éni akkor is ha ne a Várban laksz vagy a II/XII-ben. Szerintem. Nekem úgy érzem sikerült egy középkategóriás autóval is. NEM A PÉNZ BOLDOGÍT! Persze a hiánya okozhat boldogtalanságot...
ezek számomra prémium/luxus kategóriás termékek, persze hogy drágák. viszont ezen a gondolatmeneten továbbfűzve: a kelenföldi, vagy éppen pók utcai panelek is prémium/luxus kategóriába tartoznának? miért kerülnek 2.5-3x annyiba 2015-höz képest? újabbak, korszerűbbek lettek? nem. esetleg budapest ezen részei brutális megújuláson mentek keresztül az elmúlt 5 évben? nem. ezek szerintem teljesen átlagos ingatlanok, amelyek prémium áron vannak hirdetve. a te felsorolásodban tényleg prémium minőséget fizetsz meg prémium áron, ami így rendben is van. nem tudom mennyire érthető mit akarok mondani. - u.i.: az IWC órák tényleg jól néznek ki!
Persze: Dom Perignon (ja nem azt megveszem😂) GLS merci Rózsadombi ház II kerületi lakás Armani öltöny IWC óra (hú pedig mennyire teccik) Wellness hétvége valami posh helyen Egy üveg Chateau Mouton Rothschild-tól . . .
Továbbra sem értelek benneteket.... Ha szerintetek drága ne vegyétek meg! Mit kell mellé prüsszögni éveken át??? Kismillió dolgot drágállok én is, jól kitolok velük: nem veszem meg hanem szó nélkül tovább állok! Ti miért nem tudjátok megtenni ugyanezt?
Igen, Molly, 5-10% alku az normális. Na de 30-50%? A fő ok az, hogy beárazza a másik túlárazott és soha el nem adott ingatlanhirdetés alapján. És még rá is dob, mert az érzelmi töltet miatt az ő ékszerdoboza az szerinte különb. Feleségem is nézte a pusztulat házat Újpesten 101,9 millióért, mondta, hogy nehogy megnézzük, mert hányinger az egész. Aki benn lakott, az kb a járdánházi romatelep szintjén élt (elnézést a romáktól, lehet, hogy az ő telepi házuk ennél különb), és kb úgy is vigyázott arra a gyöngyszemre. Gondolom rádobott 1,9 M alkut, tehát 100-ért vihető. Vigye, aki akarja.
Miért, Frau und Herr Durchschnitts ágytálát vajon ki cserélgeti Bécsben vagy Stuttgartban? Vajon hol látta meg a napvilágot az ő ápolónője? Az ő ágytálaikat már most a Balkán asszonyai cserélik, és a demográfia láttán az enyémet vagy egy robot vagy egy bevándorló vagy vendégmunkás asszonyság fogja.
Pont ezért számítok nagyobb esésre, a kínálat töredekére van/lesz fizetőképes kereslet. Minden eladó abban a hitben él, hogy pont az övére csap le a CSOK-os, a -20%-ost meg elhajtja. Érdekes lesz, nem lesz értelme negyedéves tranzakciószámokat nézni...
+1 - a valóságban még a 35 nm2-es lakásokba is beépült a 3 gyerekes állami 10 millió, attól függetlenül, hogy aki 3 gyereket vállalna, annak ez a szegmens garantáltan alkalmatlan lett volna családi otthonnak.
Ha a szingliket kiárazod a piacról és inkább elmegy külföldre, akkor nem vesztesz el egy potenciális belépőt az ágytál-csere programba? A magyarok jó része nem feltétlenül tudatosan lesz szingli és gyerektelen, ezen sokat segíthet, ha már nem az elején mutatják nekik az ajtót. És visszakérdezek: attól, hogy nem ugyanarra a szegmensre pályázik, valamilyen rejtélyes módon mégis csak azt láttuk, hogy a CSOK/BV hatására MINDEN ingatlant drágult, nem?
Teljesen egyetértünk. Molly teljes egészében felült a riogatásos migráncs propagandának. Tudomásul kell venni, hogy Magyarország fennállásának első pillantától kezdve bevándorló ország volt. A mi gén állományunk szinte a föld minden népéből való leszármazás kimutatását lehetővé tennék. Ebből nekünk eddig csak hasznunk volt. A fidesz féle népességfenntartási politika eddig is csődöt mondott és a jövőben is csődöt fog mondani. Még elvtársaiktól a lengyel jobb oldaltól sem tanulnak. Lengyelországban ma már több millió ukrán dolgozik és egy jó részük , (megjósolható) ott is fog ragadni. (Talán még tanárokat sem fognak lefejezni.)
A MANYUP-ot illetően természetesen igazad van. Van viszont egy másik probléma, amin nincs az a MANYUP, ami segítene: Ugyan ki fogja cserélni az ágytálat, ha nincs utánpótlás? Egy szingli nem ugyanarra a szegmensre pályázik az ingatlanpiacon, mint egy család.
"Egyszerűen ketyeg a nyugdíjbomba" Ja persze, ezért szüntette meg a fityesz azonnal a manyupot, eléggé útszéli bandita módjára. Hazugsággal (hogy azt mondták, 25%-al kevesebb lesz a nyugdíj és nem csak arányosan kevesebb) egyébként, bár a gátlástalanságuk ismert. Ha ennyire fontos lenne nekik a nyugdíjrendszer, akkor miért nem alakították át a manyupot. Ami eddig odament, az odament, a jövőben meg egy átdolgozott magánnyugdíj pénztári rendszert is csinálhattak volna. Az is egy nettó hazugság volt, hogy majd ebből az államadósságot csökkentik. Nem kell részleteznem, miért. Olvass utána, ha nem hiszed. Kellett nekik a píz a saját céljaikra és elvették, ennyi, letisztult, egyszerű gondolkodás, ahogy a haramia gondolkodik az út szélén. Beszéld ezt meg egy szinglivel, ha ismersz ilyen embert. A nagyvárosokban a szingli kiszorul, hiszen eléri lassan a qrmány a célját, hogy csak az állami támogatással lehessen venni egy fiatalnak hátszél nélkül kéglit. Emiatt legyen kiszolgáltatott és vagy a magáévá teszi a magyar család 3 gyerek eszményképet vagy nem jut lakáshoz. Lehet az ellenség szó kicsit erős valóban, de a gyakorlatban ez így érződik.
"még többen lesznek" Aki jogosult, hitelképes, azok nagy része már felmarta a támogatásokat. Akár úgy, hogy előre hozták a házasságot is, csak píz legyen. Amikor a csapból is az folyik, hogy csók meg BV meg falusi csók? Vannak, persze hogy vannak "népes" családok akik jogosultak, csak ők nem hitelképesek :) ügyesen van ez megszerkeztve, hogy banki szintű hitelbírálat kell hozzá. A gyerekek több mint fele ilyen családokban nevelkedik. Ők lehetnének a célközönség, de hitelt nem tudnak visszafizetni, tehát át kéne dolgozni támogatási formára az összes helikopterpénzt. Ez elméletben lehetséges, tekintve a qrmány haladási vonalát, nem fog megtörténni, mert más a szempontrendszer. Egy csökkenő számú célközönségre alapozni bármiféle magasra ívelő jövőbeli tervet. Öreg hiba. Ha már mindenki aki hitelképes felvette, akkor mi legyen, utána ezt a kérdést kell feltenni. Lehet ötletelni, mondjuk 4-5 gyerek esetén 50 milliót adni, de talán még ennek a qrmánynak se megy el az esze ennyire, bár ezeknél tényleg nem tudni. Saját célra is ha túlárazottan veszed a kéglit, akkor sajnos idióta vagy. Egyrészt azt is jelenti, hogy nem vagy hajlandó a legkisebb kompromisszumra sem, a másik, hogy emiatt magadat bünteted és a szükségesnél jóval több forrást vonsz el magadtól a lakhatásra. Nem kell ezt szépíteni, ez pénzügyi idiotizmus, buta pénzes vásárló.
Nem gondolom, hogy arról lenne szó, hogy a szinglik ellenségei kormánynak. Egyszerűen ketyeg a nyugdíjbomba, össztársadalmi érdek, hogy minél több gyerek szülessen, oder nálunk is szembe kell nézni azzal, hogy előbb-utóbb lefejeznek egy-két tanárt. Tehát vagy szigorítják az abortuszt (ezt nyilvánvalóan nem merik), vagy pedig aranyat-tömjént-mirrhát adnak a gyerekvállalásért.
"Nem adják el de 20 Misivel növelték az árat. Nem tudom mit szednek, de adhatnanak nekem is mert biztos jó cucc lehet" Csak tízszer írtam le hogy miért... azért mert ahogy az itteniek úgy a többség is arra izgul ha óóóóóriási kedvezményt tud kialkudni! Ettől bódog... A piac meg kielégíti az igényüket! Kedvezmén kö? Nesztek par****ok! Mint amikor Black Friday-on felteszik az előtte 500ezres tívít egy misiért és nagy betűkkel ráírják 50% AKCIÓÓÓÓÓÓÓÓ. A níp meg tódul megvenni azt ami előtte ugyanannyiért nem kellett. Lehet dumálni hogy 'á nálam ez nem működik' de sokaknál viszont igen, mert különben nem is használnák a cégek...
"Ennél többet csak az idióták adnak érte illetve valami jó indok kell a
magasabb árhoz, például ha majd egyszer akár saját lakhatásra is jó
lenne, jó a lokáció, esetleg ígéretes közlekedési fejlesztés van a
közelben" . Azok az "idióták" inkább a saját lakhatásra vásárlók, sőt ha támogatják őket még többen lesznek. Megveszik magasabb árakon is, szerintem várni kell még az áresésre.
Törölt felhasználó2020. 10. 25. 12:27
Előzmény:
törölt hozzászólás
#98832
Valóban, sok minden változhat, de ami egészen biztos, hogy egyre fogy azoknak a száma, akik ezekre a juttatásokra jogosultak és vannak annyira hitelképesek, hogy meg is kapják. A szingliket nem fogják támogatni, ők az ellenségek a mostani qrmánynak, akik nem értik az ideológiát és az ideális, elképzelt magyar ember, magyar család eszményképet 3 gyerekkel. A másik ami szintén biztos, hogy airbnb, rövid távú kiadás helyzete ennél csak rosszabb lehet. Jobb soha nem lesz már, vége az aranykornak. A szabályozások miatt. Ha elkezdene visszatérni a turista áradat, akkor a polgimájszterek fognak lépni, mert az újraválasztásuk múlik ezen a belső kerületekben. Egyébként diák is egyre kevesebb, közben meg azért épülgetnek kóterek is nekik, tehát a hosszú távú bérleti piac is inkább zsugorodásnak néz elébe már csak emiatt is és kérdés, hogy úgy egyébként melósok jönnek-e ide olyan számban vagy inkább ugyanazzal a lendülettel mennek nyugatra. A diákok esetében lehet persze lépni és idehozni mongol meg egyéb országokból diákokat, ez az egyetlen dolog, ami képlékeny lehet. Mindezzel együtt én csökkenő számú diákot és vidékről felköltöző fiatalt vízionálok, évről évre kevesebb lesz és ők az egyik támasza a hosszú távú kiadásnak. A fiatalnak ráadásul ott a BV, sok évvel hamarabb vesz majd kéglit, mint korábban, ennyivel is csökken a bérleti piac. Figyelj, volt egy rövid aranykor pesten 2016-2019, amikor a csótánysz.ros panyel is kincseket ért a fényes jövő előtt állt a végtelenbe és még tovább emelkedő árak miatt. Ez egy egyedi és megismételhetetlen esemény láncolat eredménye volt. Ahogy telik a zidő mindenki megérti ezt, a lakáseladók meg elfogadják, hogy soha többet nem ér már annyit a kéglijük és helyére kerülnek a dolgok. Ez elkerülhetetlen, ez így lesz.
Ugyan azt tapasztalom mint te. Csak én családi házak esetén Budán. Nem adják el de 20 Misivel növelték az árat. Nem tudom mit szednek, de adhatnanak nekem is mert biztos jó cucc lehet🤣
Oké, de ez sem mond mást, konkrétan vásárlásra kb. 40% megy. Felújítás is 40% körüli, de az más tészta. Azt hittem a babaváró célja az önerő kiegészítése, ezek szerint mégsem.
Törölt felhasználó2020. 10. 25. 11:32
Előzmény:
törölt hozzászólás
#98828
Arra várni kell 2-3 évet. Te sem adnál el a kéglidet ócsón, amikor alig 1 éve még micsoda árakon mentek és egymás sarkát taposták le a vevők. A lakásárcsökkenés és a kiadási piac problémái egy spirális folyamatot indítanak el lefele, de ehhez idő kell. Időt kell adni a zeladóknak, hogy feldolgozzák a "veszteséget", hogy például a panyel kéglijüknek egyszer volt csudálatos ára és nem lesz soha többet. Miközben a lakáspiac szenved, a lakásra fordítandó pénzem szépen hízik map+-ban. A részvényekben tartott pénzem meg majd meglátjuk, mikor kezd fialni. Tesla, OTP eddig is jól hozott, de a részvény amúgy is hosszú távú befektetés, nem lehet a jelenben értékelni az eredményt, hiszen nem szándékozom kivenni a pénzt belőlük most. Vannak akik alábecsülik a map+-t, hogy mert az infláció, miközben nem tudnak mondani semmi hasonlót, amiben nincs tulajdonképpen kockázat. Közben már módosítottam a befektetési stratégiámat, mert úgy látom, hogy az én szempontomból jól alakulnak a dolgok, tehát a piac teljesen kiszárad azokon a kégliken, amikre én pályázok. Panyel elsősorban, 2 de inkább 3 szobás. Úgyhogy, ez így fog kinézni, hogy aakást akkor kell venni, ha legalább 6% nettó hozamot tud a kégli és nem szabad annak bedőlni, mint aminek bedőltek sokan, hogy de majd a zárak mennek fel a végtelenbe és még tovább is a jövőben. Mert ez vagy így lesz, vagy inkább azt lehet mondani, hogy nem így lesz. Csak, hogy érzékeltessem ez mit jelent a befektetés szempontjából: ha egy kéglit bruttó 125e-ért lehet kiadni, akkor 20milliót lehet érte adni és ennyi, itt a vége normál esetben. Ennél többet csak az idióták adnak érte illetve valami jó indok kell a magasabb árhoz, például ha majd egyszer akár saját lakhatásra is jó lenne, jó a lokáció, esetleg ígéretes közlekedési fejlesztés van a közelben (de nem nagyon közel). Még ha nagyon klappol is a kégli, akkor sem szabad 24m fölé menni, mert akkor már a map+ jobban hoz, sokkal kisebb kockázatokkal és befektetett munkával. A jövőbeli árnövekedésre meg egészen egyszerűen szólva nem szabad semmit építeni egy befektetésnél, mert az már azt is jelenti, hogy le kell vadásszak az esetleges eladásnál egy idióta balekot, ami nem biztos, hogy egyszerű és erre semmiképpen nem építenék egy befektetést. Tehát az optimális szorzószám, havi bruttó bevétel x 160 (vagy ez alatt) és a max ameddig el lehet menni nagyon optimális kégli esetében a havi bev. x 192. Az efölötti ársávok a balek idióták, a buta pénzes "befektetők" játékterei, meg kell hagyni nekik ezt a lehetőséget, hogy megvegyék a túlárazott kégliket :)
A forint világbajnok zuhanásához kevésbé van köze a fundamentumokhoz, mint a politikai klímához és a jegybank hozzáállásához. Én azt gondolom, hogy kb. 10%-al elmászott a EUR/HUF árfolyam a középhez képest, de nem várom, hogy egyhamar korrigáljon.
1. Még mindig ott tartotok, hogy a partvonal mellett uldogelesrol beszélgettek meg a túlárazott hirdetésekrol. A kérdés valójában az, hogy a legolcsóbb hirdetések hirdetési ára nő vagy csökken. Erre melós már választ adott. 2. Eddig vételi kényszer volt. Mostmár nincs vételi kényszer.
Az örökölt lakásokból én is rengeteget látok. Az eladók beleszeretnek egy árba, és onnantól nehéz szembesülni a valósággal. Papa, mama lelakott lakása így lesz beárazva 20-30%-al a reális ár felé. Viszont általában nincs kényszer, úgyhogy kivárnak, hacsak nem ultra magas a közös költség és egyedi mérő nélküli távfűtéses, vízóra nélküli a lakás... az tudja zabálni a pénzt. A Keleti Károly utcai lakás egy picit felül van lőve, de szerintem a felújítandókat azért sem viszik most, mert mindenki fél most belevágni egy felújításba. Tavasszal fejeztem be én is pár lakást, eléggé kínszenvedés volt bármit is beszerezni, a szokásos 1-2 hétből 1-2 hónap lett, a szakik egy ideig fostak kijönni, stb... Most én sem ugranék bele szívesen egy felújításba az év vége előtt. Ezek a lakások szerintem jövő tavaszig csicsikálni fognak, vagy megunják a hirdetők és leviszik az árakat. De egyetértek veled, simán tartani fogják 1-2 évig is. A felújításokat én is magára szoktam hagyni, igaz belsőépítésszel dolgozok és Ő kijár ellenőrizni, az átvétel pedig igencsak szigorú. De bejáratott brigáddal dolgozom, úgyhogy már tudják mi az elvárás.
Egyetértek, azonban eladási kényszer pontosan ugyanúgy lesz, mint vevői kényszer - leginkább élethelyzeti változások miatt. A befektetői őrület egyértelműen alábbhagy, gyanítom, kicsit közelebb leszünk árazás terén a fundamentumokhoz, az meg már bőven jó eredmény.
Maximum egy-két beszarit találsz, akinek megremeg a keze. Tavasszal sem lett világvége, aki akkor nem ijedt meg, miért tenné jövőre év elején? De ahogy itt néhány hozzászólással lejjebb valaki kifejtette, a jól árazott lakásokat elkapkodják, és így lesz ez jövőre év elején. Rengeteg pénz keresi most a helyét, és nem volt olyan régen az ingatlan boom.. sokan kimaradtak az első körből és várják a másodikat. Ugyanúgy, mint a tőzsdén tavasszal. Aki kimaradt a zakó utáni bikából nyár közepe óta várja a következő összeomlást...
Értem én, ilyen "bizalmi válság" már most is van. De ez nem fog áresést okozni. Igen, befagy a használt lakás piac, de árcsökkenés nem lesz, mert nincs eladási kényszer. Ez van tavaly nyár óta, és ez még erősebben így lesz jövőre.
Az emberek 99%-a nem befektetői fejjel gondolkozik. Nem csinál olyat, hogy most oldalazik a piac, eladom a lakásom, három év MÁP+ és majd visszaveszem ugyanannyiért, nyertem 15%-ot... Ha csak olcsóbban tudja kiadni, akkor sem számol hozamot és nem fogja eladni, pláne nem olcsóbban. Szorítják magukhoz az ingatlant, esetleg meghirdetik olyan áron, amennyit az álmaikban ér. Ilyen most a hirdetések 99%-a. Ahhoz, hogy ez megváltozzon, nem bizalmi probléma kell, az kevés. Ahhoz ELADÁSI KÉNYSZER kellene. Ilyen meg nem lesz, mert a jegybankok nem engedik. Emiatt nem lesz esés.
Ez a Keleti Károly utcai nem rossz, 30M biztos nem kell rá, mert házközpontis a fűtés és a külső nyílászárókhoz se nyúlhatsz, úgy tudom helyi védett az épület. Ez a környék erős közepes, ez a ház (épület, udvar) meg eléggé le van pukkanva, és mivel költséges a felújítása, valószínűleg soha sem fog normális szinten megtörténni, ezzel számolni kell. Parkolás lehetetlen. Akkor érdemes belenyúlni, ha sokáig akarsz benne LAKNI.
És bocsánat, visszatérve az eredeti témára: ha nem hitelválság, akkor milyen válság lehet? Én egyelőre úgy látom, hogy az árcsökkenéshez leginkább egy tartós bizalmi válság adhat alapot: ugyanúgy, ahogy az ingatlanmánia jött, mert milyen jó biznisz, illetve nem volt máshová tenni a pénzt, ha ezek a külső körülmények megváltoznak, akkor jöhet a bizalmatlanságból fakadó árcsökkenés és a kereslet drasztikus elfordulása a piactól. Vannak bizonyos "hard" tényezők, azonban ahogy felfelé, úgy lefelé sem becsülhetjük alá a "soft" tényezőket, ezért véleményem szerint leginkább a hangulaton múlik a helyzet: - mennyire lesz tartós a magas inflációs környezet? - mennyire beszélhetünk egyáltalán a lakásárak inflációjáról? - meddig tart az a helyzet, hogy lényegében most olcsóbban veszed meg ugyanazt az új lakást, mint tavaly, illetve a tervek szerint jövőre még olcsóbban veszed meg? - meddig tart az albérleti piac hozamcsökkenése, mikor lesznek újra turisták? - mikor fognak az emberek megint annyira bátrak lenni, hogy simán ráöntenek a piacra 50-60-70M-kat?
Nem teljesen értem, hogy milyen emlékezetre gondolsz itt, ugyanis soha még olyan állapot nem volt, mint most, ti. az adósság nagy része nem piaci szereplők felé áll fenn, hanem az állam atyuska felé. A Babaváró kapcsán nem tudom, honnan jön a 30%-os ingatlan-felhasználás, az MNB felmérései alapján kb a 3/4-e valamilyen lakáscélra ment (ebben akár egy előtörlesztés is benne van). - - - Jogi szempontból én a következőket ajánlom figyelembe. A szocpol rendelet (Lakástám. r. 12/2001. (I. 31)) 18. paragrafusa a következőt tartalmazza: " (16) * A kormányhivatal hatósági jogkörében eljárva méltányossági eljárást nem folytathat le, kivéve a részletfizetés engedélyezését. A lakáscélú állami támogatás és az ahhoz járuló kamat és költség részletekben történő visszafizetése akkor engedélyezhető, ha a kérelmező igazolja, hogy a támogatás azonnali és egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos terhelést jelent. " - - - Ezzel szemben a CSOK-rendeletben nagyon részletesen szabályozza a méltányossági eljárást, amelynek lehetséges végkimenetele a visszafizetési kötelezettség elengedése is. A szocpol rendelet erre nem ad lehetőséget, a CSOK pedig igen. Ezért ettől nem különösebben félnék, nem egy klasszikus hitelválságról beszélünk, ha beszélhetünk egyáltalán a következő években.
Én pont nem ezt várom. Már most is az a helyzet, mint 2009-ben volt, és ez így is marad. 3 féle ingatlan lesz a piacon: 1) Szabadulni akar tőle, tényleg olcsó, de gyenge adottságú lakás. Ilyet se lakni se befektetésnek nem érdemes megvenni. (hirdetések kb. 20%-a) 2) Jó adottságú lakás 30-50%-os túlárazással. Nem fogja tudni eladni, de nem is csökkent az áron, árulni fogja évekig. (hirdetések kb. 80%-a) 3) Reálisan árazott jó lakás. Az ilyenre hajt mindenki, ritka, ha néha felkerül egy ilyen, azt elviszik pár napon belül. Nagy mázlival és gyorsasággal le lehet csapni egy ilyenre. Alku kizárt. (hirdetések --- Én is folyamatosan vadászok 3-as kategóriásra. Két hete a hirdetés másnapján hívtam egyet, el volt adva (!). Múlt héten feltűnt egy újabb jó vétel (kicsi alkuval lett volna az), ott kb 3 napos hirdetést hívtam, mondta az eladó, hogy kb 40-50-en hívták, már licit van, a hirdetési ár fölött kb 20%-al beállhatok a licitbe. Csalóka a piac, a hirdetések 80%-a túlárazott, de közben a normális vételekre brutális kereslet van!! Ahogy az elmúlt években leírtam, először a kínálatnak (3-as kategória) kellene nőnie, de még ettől is évekre vagyunk. Utána lehet árcsökkenésről beszélni. Ehhez komoly recesszió kellene, és akkor talán 2023-2024 körül elkezd korrigálni a piac.
Ha már így sztorizgatunk, akkor még egy pár tapasztalat: - Bajcsy-Zsilinszkyn eladó nagy lakás, hellyel-közzel felújított, speciális ízlésre valló beépített konyhabútorral, új cirkóval 850k körüli áron ment el, külföldi vette meg. Ennyit szerintem nem ért meg, 800k körül lett volna reális. - Lőportár-Újlipótváros a felújítottaknál erős csökkenést várok. A lőportári újlakás-dömping miatt eleve rohadt nagy a verseny a felújított kategóriában, az illetékkedvezmény és ÁFA-visszaigénylés bejelentését követően több felújított lakás is ledobott 5%-ot egyik napról a másikra. - Keleti Károly utca, full felújítandó, ámde házközponti fűtés és melegvizes lakás: https://ingatlan.com/ii-ker/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/31750350 30M-et benyel, 1M-ós nm-áron lenne egy felújított lakásod ténylegesen kiemelt környéken, de nem megy el, tavaly még látatlanban vitték az ilyeneket. - volt egy olyan hét, amikor a megtekintett lakások 80%-a örökölt lakás volt, ennek megfelelő állapotban. Volt olyan, ahol a tulajnak arra sem volt pénze, hogy egy csőtörést normálisan megcsináltasson, inkább kikapcsoltatta a vizet a fürdőben, majd az új tulaj megcsinálja címszóval. Nagyjából 20%-os túlárazással hirdeti, de még fogja vagy másfél-két évig. Hasonló problémákat láttam szinte minden örökölt lakásban. - néztem full felújítottakat Újlipótban és a Belvárosban. A legtöbb felújítás átfutási ideje 9 és 16 hónap között ment, de a 9 hónaposban inkább csak felületi változtatások voltak, az igazán combos felújításokat még 2019 év elején vagy tavaszán kezdték el a kedves tulajok, annak megfelelő árazással, amit most próbálnak érvényesíteni - nagy valószínűség szerint nem fog menni, lsd. lőportári komment. - Gyakori hiba, hogy úgy vágtak bele a tulajdonosok a felújításba, hogy nulla felügyelettel futtatták a projektet (effektíve zérus projektmenedzsmenttel), ez a legtöbb esetben meglátszik a végeredményen is, illetve sokan egyetlen egy kérdésre sem tudnak válaszolni a felújítás kapcsán, sok esetben be is vallják, hogy hónapokig magára hagyták a mestert és a brigádot. - FŐKÉTÜSZ-engedélyek jellemzően rendben vannak, azokkal nem szokott probléma lenni, ellenben láttam már olyan lakásokat, ahol a szobaszámok pl drasztikusan különböztek a tullaptól.
Egyre több európai országban újra - a tavaszi hoz hasonló - korlátozásokat vezetnek be. Ezek a korlátozások (bezarasok, kijárási tilalom) befognak gyuruzni Mo-ra is . És mikor a félelem válik úrrá a társadalmon, akkor dobják piacra az ingatlanokat a megremegett kezüek. Szvsz januar-februar környékén lesznek jó alkalmi vételek. Mikor a többségén a félelem válik úrrá, Akkor kell mohónak lenni. 🤑🤑🤑
Nincs itt semmilyen kártyavár. Túlhevült a piac, 2020 eleje óta lassan megfordult a trend, a válság most nyakon baszta az egészet, de felesleges arra várni, hogy összeomlik a piac. Pár évig most oldalazás, aztán a történelem ismétli önmagát. Emlékeztetnék mindenkit, hogy sokan itt már őszre kataklizmát vártak, ahhoz képest picit oldalazott a piac lefelé. Most éppen tavaszra megy a csodavárás, utána majd jön az, hogy de őszre már tuti beesnek az árak. A gyakorlatban meg egy év múlva kb. ugyanitt fogunk tartani, +-5%. Lemegy a vírus, jövő nyárra mindenki (akinek van esze) beoltatja magát, aztán meglódulnak a gazdaságok. 2-3 év és elfelejtük ezt az egészet. Közben persze átrendeződik a világgazdaság (USA- EU - Kína bulika), de addigra az lesz az új normális. A forint meg tart a süllyesztőbe, hacsak 2022-ben nincs egy kormányváltás... addig maradunk brutálisan alulértékeltek, amíg Orbánékat nem takarítja el a nép.
Hasonlókat nézegetünk szerintem, meg tudom erősíteni a tapasztalataidat. A nagyobb méretű lakásoknál egyértelműen megfigyelhető egy 10% - 20% közötti áresés. De inkább a felújítandó kategória az, ami kezd a "helyére kerülni". A felújított, belvárosi lakások továbbra is milliós vagy afeletti négyzetméteráron kerülnek ki az ingatlan.com-ra. Kivételt képeznek ez alól az utóbbi években egyértelműen AirBNB-s célra felújított lakások (én legalábbis az összes olyan lakást, ahol minden létező sarokba leraktak egy ágyat vagy kihúzható kanapét, ide sorolok). Az "AirBNB" szegmensben 600-700 ezer körül is találsz felújítottat, csak általában lift nélküli 3. emeleti -, vagy földszinti sötétebb lakások, esetleg hangos utca mellett, amit sajátnak, lakni én sem szívesen vennék meg. A VI. kerület belső részén nem látok komolyabb áresőt, a Szondi-Aradi rész eleve 10-20%-al lejjebb volt, mint mondjuk az Eötvös, Jókai utca, Ó utca, stb. Külső Terézvárosról nem beszélve...A XIII. kerület jól tartja magát, gondolok itt főleg az újlipóti részre, egy-egy felújítandó már ott is megjelent 800 ezer körül, de a jobbak jól tartják az árukat, és el is tűnögetnek.. Én egyébként azt látom, hogy a 130-150 négyzetméter körüli, felújított, jó adottságokkal rendelkező, ezért tipikusan 150M+ kategóriában lévő kecók most nem nagyon mennek el. Van több a figyelőmbe 6-9 hónapja. Árat nem csökkentenek, néha leveszik a hirdetést, felteszik, de semmi komolyabb változás. Szóval igazából nekem egyelőre úgy tűnik, hogy csak a helyére kerülnek az árak, a rosszabb állapotú, felújítandó lakásokat 2019 óta olyan négyzetméter árakon próbálták meg eladni, ami mellett nem érte meg felújítani. Míg korábban volt egy egyértelmű árrés a felújított és a felújítandó között, ez 2019-re zárulni látszott, ami teljesen nonszensz. Közben meg a felújítási költségek csak egyre mentek fel, egy 50 négyzetméteres lakásban egy fullos felújítást 10, de bútorokkal, gépekkel együtt 15 millió alatt nehezen úsztál meg, ha igényesen akartad megcsinálni. A bérleti piacot nem figyelem, de néha ránéztem, a lakások esnek az irodák jól tartják magukat. Szintén ezen a környéken. Szerintem ennél egyébként komolyabb áresésre felesleges várni. A bankok úgy osztják a hitelt, mintha nem lenne holnap, én például most veszek fel sima arbitrázs miatt lakáshitelt. Családon belül adjuk-vesszük az ingatlant, így nincs illeték. A banki 3% körüli THM-es, fix kamatozású hitelek befektetéséhez más, likvid eszközbe, nagyobb hozzammal sok fantázia ugye nem kell.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link