Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Összekeversz valakivel, szerintem van és lesz is ingatlanáremelkedés, különösen Budapesten, elég sokat írtam erről, hogy a demokráfiai negatív long term trend Budapesten nem lesz érvényes, sőt. Pont ezt írtam: hogy azért lehet jó deal 4%-os albérlet hozam mellett is kiadni, mert hiszel az áremelkedésben. De ettől még pusztán a kiadási hozam az 4%, mert mostani árra kell vetíteni. A teljes megtérüléshez kell az áremelkedés is (ami hit kérdése, hogy van vagy lesz-e. Szerintem van és lesz, ettől még a kiadási hozamra az igaz, amit írtam).
persze van szigorú szakmai részletes számítási mód, meg a közelítő eljárás, aztán van még a szembecslés is többek között helyzete és embere válogatja melyik szükséges és elégséges . erdészeti szakközépiskolába jártam akkoriban a fakitermelésből származó rönk bütüjére egy beütő kalapács segítségével beütötték a hosszát átmérőjét és ezek alapján a fafajonkénti adottságokat figyelembe vevő táblázatból kiolvasom köbmétert. . aztán amikor elszállításra kerültek a rönkök, egy szigorú számadású nyomtatványba beírásra került a autórakomány egyenkénti leolvasások összegzését jelentő köbméter .. voltam több hetet gyakorlaton Somogyban és az 50 körüli erdész úgy csinálta, hogy a szállitási útvonalon beült a kocsmába az ablak mellé, a sofőrök tudták hogy hol kell leparkolniuk,hogy az erdész ülve rálásson a rakományra . hát az én mesterem hallva a zilt teherautók zaját, kinézett, és mire a sofőr beért a kocsmába ki volt állítva a nyomtatvány, rajta a köbméterrel . többszöri csodálkozásom után azt mondta,hogy sokszor leellenőrízték, 8-9 km átlagos rakomány esetén kb 0,2 köbméter szórású a szemmértéke, ami hibahatáron belüli egyenként fölírni kb egy- másfél perc, ha a sofőr díktálja én meg írom pár esetben megkértem a sofőrt ellenőrzésképpen aztán mindig kiderült hogy jó az erdészem eljárása, miután összegeztem . az erdészem mosolyogva nyugtázta az igyekezetemet, és az összeadással amikor végeztem,mindig megkérdezte kérek e még egy fröccsöt kértem, hozta, megittam általában mindketten berúgtunk valamennyire mire vége lett a munkaidőnek 17 éves voltam .. a lakásbefektetési mérlegelés gyakorlott esetében kb ugyan így megy (csak ma a pia és az ára más)
Igen, a nem tucat ingatlanoknál nehezebb a piaci ár meghatározása, több okból is. Számviteli alapelv az óvatos értékelés elve, érdemes következetesen úgy értékelni, és akkor az egyes években a változás is következetes lesz. Én speciel a saját ingatlanjainkat rendkívül óvatosan értékelem saját magunknak, aztán ha egyszer eladáskor ki fog derülni, hogy nincs igazam, és sokkal többet ér, majd legfeljebb igazítom a megtérülést.
Egyetértek, de ennek a módszenek egy ingtlannál meg lehetnek a korlátai. pld. Van egy ingatlanod, ami nem tucatárú Hiába keresel az ingatlan.com-on hasonlót, nem találsz. ha meg egy kevésbé hasonlót veszel, akkor meg becsapod magad a hirdetési árat nézve. És valjuk be erre mindenki hajlamos. Az önbecsapás mindenkinek sajátja. Ismerek olyan eladási esetet egy vidéki városban, ahol az eladó komolyan hitte, hogy a háza legalább 140-et ér és 150 millióról indult. Az elmúlt 10 hónapban már lement 115 körülre, de komoly érdeklődő még nincsen. (?!) Tavaly én kb 110-re becsültem a piaci árát, de valszeg 100-at ér csak, pedig azóta a városban nőttek az ingatlanárak 5-7%-kal, (ha hinni lehet a becsléseknek.) Kérdezlek: Milyen áron próbáltad volna ezt a házat megbecsülni tavaly év végén? A tulajdonos körülnézett a hirdetés előtt és 140-re becsülte a piaci árat, én 110-re. Mindeketten tévedtünk. Ma sem tudom mennyiért fog elmenni a ház. Mi lett volna az az ár amihez egy esetleges hasznositás hozamát számoltad volna tavaly?
A hozamot évente szokás számítani. Tehát xxxx.12.31 piaci érték mínusz xxxx.01.01 piaci érték plusz xxxx év nettó bérleti díjbevétele, és az egész osztva xxxx.01.01 piaci értékkel. Ez mindenre igaz, nemcsak az ingatlanra, de más eszköznél a bérleti díjat be kell helyettesíteni osztalékra, kamatra, stb.
Bizony igazad van az a leggyakoribb torzitás, amikor valaki folyamatosan ignorálja az ingatlanáremelkedések hozamát és csak a hasznositás hozamával foglalkozik. De amikor 5 évvel később az ötszörösét érő ingatlan épp az évi hozamát kell kiszámolni, akkor persze az éppen elérheti piaci árhoz viszonyit. Tehát van két módszer: vagy a bekerülési árhoz viszonyitasz és akkor bizony lehet a hozamod 5 évvel később 20% feletti és egyellőre nem számolsz az ingatlan piaci árrával (annak növekedésével, hiszen az csak egy becslés lehet,) vagy folyamatosan meg próbálod megbecsülni mennyit érhet az ingatlanod és elkönyveled az értéknövekedés hozamát, és a hasznositás hozamát ehhez adod hozzá. A harmadik módszer a pancser botcsinálta amatőr közgazdászok módszere (jellemzőjük, hogy mindenkinél, de főleg a FED döntéshozóinál okosabbak): folyamatosan hirdetjük hogy az ingatlanáremelkedés ideiglenes, hamarosan jön egy áresés aminek a keretében minden ár visszakerül a helyére (a pincébe), de a hasznositás hozamát azért a piaci árhoz viszonyituk. Döntse el mindenki melyiket alkalmazza.
persze tucatjával ismertem olyan meg belvárosi lakáspiacon nézelődőket még 2015 előtt is, akik orrba szájba hozamszázalékot számoltak, majd végül legyintettek a lakáspiacra .. aztán a százalékszámítás eredményeként gyakorta lakás helyett a Quaestor vagy a Budacashnál vettek egy vagy több papírt, amire a szimpatikus hozamszázalék volt írva . és azok közül akik nem számoltak hozamszázalékot, hanem ösztönösen lakásba fektettek ha rájuk szakadt egy jelentősebb összeg, vagy összekuporgatták, (esetleg a kettő együtt történt), kevéssé csalódtak mint a hozamkergető százalékokosok a két intézmény papírjaiba fektetők egy részénél . és megértem ha valaki méltán büszke arra ha két arab szám közül meg tudja mondani hogy melyik a nagyobb, és ezért is elismerést remél
Persze hogy gáz, de szerencsére nem a válságot várókon múlik, hogy kerülnek-e tömegével emberek olyan helyzetbe amikor áron alul kell hogy megszabaduljanak ingatlanuktól. Van ezen a fórumon pár ember aki 2018 óta várja az áresést. Ő már megkapta a büntetést. (És kapja folyamatosan.)
Ez az egyik legnagyobb és leggyakoribb torzítás (bias), amit a befektetéseket tekintve el lehet követni. Te a hozamot nem a 10 misin éred el, hanem ha most el tudnád adni 50 misiért, akkor abból az 50 misiből tudnál venni 6%-on kamatozó állampapírt, vagy 8%-os osztalékhozamú részvényt stb. minden pillanatban, amikor nem adsz el valamit tulajdonképpen azt a döntést hozod meg, hogy ezt az 50 misit én ingatlanba fektetem jelenleg aktuálisan 4.32%-os hozam mellett (mert bízol az áremelkedésben, vagy mert Neked ez elég vagy mert van a rendszerben egy tehetetlenség, hiszen az átallokálás munka, foglalkozni kell vele). Ugyanezt sokan részvényeknél is elkövetik, hogy hát jó, csak 3% az oszti hozam, de féláron vettem, szóval tulajdonképpen 6% - ez nem igaz, mert azt a pénzt most ténylegesen tudnád máshová tenni és nem a felét, hanem a teljes összeget. Sosem beker áron nézünk megtérülést, hanem aktuális áron, az egyik egy pszihológiai torzítás, a másik a valóság (vagyis: nyertél 40 misit és jelenleg 4%-on adod ki).
"Én 4 db szabályhoz ragaszkodok: 1, a pénznek csak fele lehet ingatlanban(100M. alatt egyáltalán semmi)": Ezzel alapvetően egyetértek, mert az ingatlanbefektetést pont válság idejében nehezen lehet egyik napról a másikra készpénzé tenni. (De a kisebb értékű ingatlanok könnyebben mobilizálhatók ezért nincs értelme a 100 milliós alsó határnak.) Arányokkal persze lehet vitatkozni. Ez inkább vagyon függő. Ha valakinek van pár milliárdja, akkor ott lehet az ingatlanvagyonrész nyugodtan akár 60-70% is. " 2, ingatlan csak olyan környéken lehet ahol -előre láthatóan- áresés idején is el lehet adni": Sok értelme nincsen ennek a kikötésnek. Ha beüt a krach, akkor a jó lokációjuknál is befagyhat a piac. " 3, kiemelkedő(helyen lévő) ingatlant nem adok el": Marhaság. Eladni mindehol lehet és érdemes is. Kérdés hogy az árból mit veszel. " 4, külföldön nem veszek ingatlant(csak ha második otthonom)." Itt megint attól függ, hogy miért veszed. Ha a komplett nagy család felváltva üdül a kanári szigeteken lévő apartmanban akkor az lehet jó befektetés, de minél messzebb van annál körülményesebb rövidtávú kiadásra külföldön ingatlant venni. Megint kivétel ha veszel egy apartman házban 5db-ot és megbizol egy profi gondnokot. "Nem állítom hogy ezek a szabályok mindig nyerők de nekem beváltak. " Konkrétan milyen portfóliód van? "Azt továbbra is tartom hogy középtávon baj lesz az ingatlannal(hacsak nem lesz sorozatban évi 7-10% infláció vagy nem telepítünk be 1-2 millió vietet vagy fülöp-szigetekit)." Igy általánosságban ezt kijelenteni több mint kérdéses. Lesznek települések amelyek kihalnak és lesznek városok amelyek prosperálnak. Jól kell kiválasztani és akkor lesz reálhozam.
Nem vitatkozni akarok. De én nem gondondolok feltetlenul relációt az infláció és az ingatlan ár emelkedese között. Ugy fogalmaznék hogy 15 éves 20 éves tavlatban statisztikailag már korreral, azaz úgy már stimmelhet Hisz az elmúlt 10 évben sok sok éven át 2-3%os infláció mellett évente 20-30%al növekedtek az ingatlan árak. Khmmm? Akkor elszakadt az infláció tol felfelé nagysagrendekkel az ingatlan ár növekedés. Akkor miért is gondoljuk hogy egy jövőbeni más makro környezetben nem szakadhat el tőle akár lefelé is? Hosszútávon 20 év persze kiegyenlitodik és kb. azonosan mozog. Nem tudom, tetszik-e érteni mire utalok?
Bro, befektetési megterulest én gazdaságilag nézem és nem máshogy. Egyszerusitve a szamitast most ne számoljunk uresjaratot, adót, tisztasági. festest etc, amortizaciot, etc.. Nem bonyolítom. Csak naturalisan. 10 mft ért vett , és akkori piaci áru panel lakást akkoriban ki lehetett adni 100.000 Ft ért az éves 12% haszon a bérleti dijbol. Punktum Most ugyan az a lakás kB tegyük fel. 60 millio lenne. Az a jelenerteke! Annyiért el tudnám adni egy madárnak. Most. Akkor 60 mft-nak a megterulest havi 2024 es kb 220.000 Ft-230.000 os kiadási hozzamal az ló...sz! Az semmi! Az nem hozam a jelenlegi magyar környezetben Svájcban, Genfben biztos jó hozam százalék, de ez itt Magyarország forinttal és a Svájcinal picit nagyobb kockazattal. Ennyi. Ami számít az a matek/hozam/ gazdasag/és az ország makro környezete,/és a lokació. A többi púder nekem. De hát azért szép a világ mert színes, ahány ember annyi felfogás.... :))
"Prime locations can be further categorized as: Prime Location. A prime location is a highly desirable commercial property location with excellent accessibility, visibility, and high foot traffic. It is typically situated in the heart of a popular shopping district or a bustling urban center."
Szia, ki tudnád fejteni jobban ezek miértjét: 1, a pénznek csak fele lehet ingatlanban(100M. alatt egyáltalán semmi) 4, külföldön nem veszek ingatlant(csak ha második otthonom). A 2-3as pontot értem, de ezeket nem. Miért nem lehet 100milla alatt ingatlanba fektetni? Miért nem jó egy külföldi vétel, amikor már itthon annyi a lakás, mint ahol 2x a fizetés.
Csak arra gondoltam, hogy ezeken a helyeken talán nagyobb szerencsével lehetne találni majd jó vételeket.Még most is előfordulnak olyan hírdetett lakások amire azt mondom,de jó vétel (ár-érték, és nem csak szubjektív érzés alapján mondom ezt).
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link