PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
1
2
3
4
5
6
7
+10
utolsó

csakegynick ma, 22:56

Előzmény: #232144 berlini

#232145

Ja, az az erösödés se a forinton, vagy a magyar fundamentumokon múlott. Bár az akkori fideszes gazdaságplitikát nem fogadta rosszul a közönség, de akkor is inkább az volt az ok, hogy a 2001-es dotcom válság a fejlett világot pofozta meg, Magyarország meg még gyakorlatilag balkánnak számított akkor. Most meg több mint 20 évvel késöbb lassan már a balkán is lehagyja...

berlini ma, 22:36

Előzmény: #232143 berlini

#232144

azért kikerestem pár árfolyamot DM/HUF:
1998 okt 13: 131
2000. jan. 4.: 131
Ez alatt a több mint 2 év alatt inflálódott a ft több mint 20%-ot.
Hogy aztán 2002 március 24-én már erősödve: 124 volt az árfolyam.

berlini ma, 22:25

Előzmény: #232140 csakegynick

#232143

speciel igaz.
95-ben márkában kaptam a fizetésem Németországban és dühöngtem éveken keresztül kb 2000-ig hogy ugyanannyi ft-ot kapok érte éveken keresztül.
Orbán akkoriban büszke volt arra, hogy a ft az infláció ellenére stabil.
Érvelése akkoriban (ha jól emlékszem, de nem szószerint):
- csak gyenge ember akarhat gyenge valutát
- a nyugdijasok miatt kell tartani a ft árfolyamot, nem szabad kiszúrni velük.
(Nincs kedvem kikeresni, hogy szószerint hogyan adta elő, de nagyon meggyőző volt mindenkinek akinek halvány gőze sem volt a gazdaság működésének törvényszerűségeiről
, azaz majd 10 millió ember benyelte.)

berlini ma, 22:20

Előzmény: #232139 FR73

#232142

Hogyne csinálták volna. De most egy átlagpolgárról beszélünk, nem egy profiról, aki napi 8 órában a monitor előtt ül és percenként köt egy devizaügyletet.

FR73 ma, 21:11

Előzmény: #232140 csakegynick

#232141

A 90-es években a Bokros féle csúszó leértékelés volt, igaz.A 2000-es években aztán már volt forinterő, az EUR majd CHF hitel kihelyezések miatt.

csakegynick ma, 21:08

Előzmény: #232137 berlini

#232140

"De azt megelőzően pedig hiába volt 10-30%-os infláció a 90-es években a Ft DM-hez és dollárhoz viszonyitott árfolyama stabil volt. DM/Ft kb 125 volt 1995-től 2000-ig éveken át."
Ez speciel pont nem igaz, 95-ben kaptam az elsö fizetésem márkában, akkor még épp 90 Ft alatt volt valahol, az ezredfordulóra meg 130 fölé ment. Már akkor is trendszerüen gyengült a forint, a mostanihoz képest sokkal kisebb kilengésekkel, mondhatni lineárisan.

FR73 ma, 20:48

Előzmény: #232137 berlini

#232139

Honnan tudod, hogy a 2000-es években a tőkepiacokon senki sem csinált carry trade-et a forinttal? Ne abból indulj ki, hogy John Smith magánembernek nem juzott eszébe.

N0MAD ma, 20:48

Előzmény: #232137 berlini

#232138

Tegyük hozzá hogy euro bevezetéskor két márkát ért, mostanra meg az árak, fizetések stb szerint egyet.
Szóval ja, “mutass egy fix pontot az univerzumban” de azért na. Csak utóbbi időben 370-424, oda vissza befutőra. Azért szar úty beszélgetni hogy “ezer forint értékben” “mikori ezer forint?”
Mint ahogy a pmap is jó összessegében persze, de mostanában amikor gyorsabban ereszkedett a forint mint a pmap havi kamata jobbnak tűnt kivenni. (És nem tudom mi lesz amikor párezer milliárdot kifizetnek az árfolyammal.)
Mint például a kezdő fizum is 10.000ft alatt volt, pedig ötvenen innen vagyok. Most meg nem öt hanem hétszámjegyű. Azért így kicsit nehéz beszélgetni, hogy nemtom egy-kétmilla volt a panel! Ja, a fizum meg tízezer. Persze akkor még euró sem volt :D
Szőval nehéz ez a hosszútáv, de dollárban szamolni is furi lenne európában. Azért amiőta van euro tán jó számolási alapnak. A forintnál legalabbis szerintem jobb. De csak felvetés, semmi több.

berlini ma, 20:35

Előzmény: #232136 csakegynick

#232137

Nevezheted aminek akarod.
Mégis ez a normális.
Csak egy példa (emlékezetből):
2000-ben bevezették az eurót.
Akkor az euró- forint kb 250 volt.
Ehhez képest ma a forint bizony 60%-ot gyengült.
De azt megelőzően pedig hiába volt 10-30%-os infláció a 90-es években a Ft DM-hez és dollárhoz viszonyitott árfolyama stabil volt. DM/Ft kb 125 volt 1995-től 2000-ig éveken át. Mégsem jutott eszébe egyetlen németnek sem hogy ft-ban kellett volna a befektetéseit megtenni.
2000-ben az euró bevezetésekor az USD/EUR = 0,83 volt, azaz a USD/HUF kb 300 lehetett.
Emlékszem 2008-ban azért vettem az Ebay-en Nikon d5100-as fényképezőgépet egy jó objektivvel Amerikából, mert az USD/HUF legyengült 148 -ra (!!!!!).
Mégsem jutott eszébe a kutyának sem, hogy a ft-hoz képest 8 év alatt felére (!!!!) gyengült dollár helyett Ft-ban tartsa a pénzét
Pedig legalább olyan befektető zseniktől mint Buffett és Bill Gates elvártam volna ezt az ésszerű hozzáállást.
Maradjunk annyiban hogy a ft több évtizedes távlatban trendszerűen persze hogy gyengült, de a ft-ban denominált értékpapirok, ingatlanok stb. nominálisan erősebben mentek fel.

csakegynick ma, 20:21

Előzmény: #232130 N0MAD

#232136

Sajnos ez a belterjes forintmánia nem csak az ingatlanbefektetök sajátja. Részvénypiacon is mindenki örömködik, hogy "szárnyal" a BUX, ugyanakkor az utóbbi hónapok részvényáremelkedése sok esetben nem éri el az ugyanabban az idöszakban kimutatott EUR/HUF veszteséget.

N0MAD ma, 18:40

Előzmény: #232134 lacikonyha

#232135

Bocs értelmes beszélgetést folytattunk, semmilyen formában nem voltál érintett. Ne vedd magadra.
Az előző bejegyzéseidet reflexből át is ugrottam, ezt véletlenül elolvastam, az en hibám.

lacikonyha ma, 18:32

#232134

a könnyebb érthetőség kedvéért ismétlés tagoltabban
.
2008 nyarán 9,3 millió forintért vett újpesti panelem euróban számított 13 évnyi áralakulása kb két éve kiszámolásra került
kiindulópont, az akkori árfolyamon euróban számitott vételára
a végpont a két évvel ezelőtti valószinűsíthetően realizálható eladási ára az aktuális árfolyamon
vagyis euróban13 éven át több mint évi átlagban 6% nyi kamatos kamat gyarapodás jött létre
a számítást mr bob végezte és publikálta aki nem csak szeret, de tud is kamatos kamatot számolni,nem középiskolás fokon
.
azt olvasom itt pár naponként hogy az évi átlagos 3-4% forintgyengülés negatívan hat a lakásvagyonomra
igen, euróban kevésbé gyarapszik mint forintban
remélem még hónapokig rendszeresen figyelmeztetve leszek hogy van minek örülnöm euróban

Rincewind2 ma, 18:15

Előzmény: #232125 matatakakiba

#232133

Hirdess meg egy hasonló lakást ugyanannyiért, ha van rá sok jelentkező, akkor nem fogsz tudni alkudni. Ha nincs jelentkező, akkor 1-2 hetente 10% árcsökkentés ha eléred a piaci árat akkor lesz sok érdeklődő

Donqatto ma, 18:14

Előzmény: #232125 matatakakiba

#232132

Nincs alku, vagy csak minimális, legalábbis a felújított 50nm körülieket úgy viszik mintha nem lenne holnap haverom pont ma vett a róna utca mellett 67 helyett 66 lett,ennyi volt a mozgástér, de legalább nem vették még előtte...mint a 20 előzőt amit nézett

Pistike12 ma, 18:07

Előzmény: #232129 Pistike12

#232131

80m alatti ingatlanok 11 kerulet es peremkeruletek. Panel es ujszeru tegla

N0MAD ma, 18:05

Előzmény: #232126 berlini

#232130

Itt meg az ngatlannal kacsolatos pénz és időráfordítások nem hasonlítődnak össze egy pesszív befektetéssel.
Amúgy nem tudom miért szempont az hogy “a többség forintban fektet be” ha különböző befektetéseket hasonlítunk össze.
Mondom, nem akarok vitatkozni, nekem is volt kiadott ingatlanom, euróban is többszörözött 22ig,(plusz a kiadás ugye) nem mondom hogy nem volt kiválő befektetés. Csak a matek részével van bajom, ami majdnem mindegy egy többszöröző befektetésnél, de ha egyszámjegyű hozamokról beszélünk ott azért már fájón bejön a forintgyengülés. (De ha valakit zavar hívhatjuk forint ingadozásnak, bár elég hosszú időtávon közelebb van az egyeneshez mint a sinusgörbéhez, de ez csak mellékszál)

Pistike12 ma, 18:04

Előzmény: #232125 matatakakiba

#232129

3%, kollegak es testverem vett akart venni ingatlant. 1. Teliar az gyozott aki kpre vette. 2. Teliar, aki gyorsabb volt..., 3. Teliar. 10 honapja hirdetik zero alku. Vagy viszed v nem helyzet volt.

berlini ma, 17:59

Előzmény: #232125 matatakakiba

#232128

kb fél évvel ezelőtt a mi társasházunkban (szomszédos lakás) hirdettek egy vadiuj állapotú 2021 év elején átadott befektetési céllal vásárolt kb 100m2-es lakást. (nem lakott benne senki még egy lábtörlő sem volt az ajtó előtt)
Miután a hirdetési ára kb 15%-kal volt magasabb mint a mellette lévő most elkészült épületben utoljára eladott hasonló nagy lakás fajlagos ára, ezért úgy gondolom hogy legalább ennyit engedett az eladó.
És még igy is drágán adhatta el, mert a közelünkben ma is lehet kapni fajlagosan 20%-kal olcsóbb lakásokat.
A következő megjegyzésem inkább spekuláció.
Ha én adnék el most akkor azért tenném az inditó hirdetési árat legalább 20%-kal a valószinűsithető eladási ár fölé, mert azt mondanám:
ha most ezért senki sem jelentkezik akkor kivároma hirdetéssel a tavaszt, akkor lesz egy érdeklődési hullám.
Aminek okai:
- reálbéremelkedések
- megtakaritások visszaépülése,
- sokaknak eszébe jut kivenni a PMÁP tőkét is a rekord kamat februári kifizetése után

lacikonyha ma, 17:56

#232127

sok mindenhez képest estek az ingatlan árak
.
pl az elmúlt 4 évben a Szoboszlai árához képest is
a kakaóbabhoz képest kb megfeleződött idén a magyar ingatlanok értéke
persze, a karfioléhoz képest is nagy mínuszba kerültek
stb, stb
..
van mindegyik viszonyításnak alapja, jogosultsága, és van akinek fáj valamelyik vagy több is
és van egy tömeg akinek tökmindegy hogy a házacskájának euróban realizálható értéke csökkent, és ez a csökkenés egy olyan adat ami felírható a kéménybe, és majd idővel elszáll a füsttel
.
és annak a többszázezer soksozr régóta lakatlan vályog és döngölt falú
bontószökevénynek is mindegy a forint euró árfolyam
.
és van aki realizálja az ingatlana eurós értékvesztését, és nem örül neki
.
a 2008 nyarán 9,3 millió forintért vett újpesti panelem euróban számított 13 évnyi áralakulása kb két éve kiszámolásra került
kiindulópont, az akkori árfolyamon euróban számitott vételára a két évvel ezelőtti árfolyamon valószinűsíthetően realizálható eurós eladási ára 13 éven át több mint évi átlagban 6% nyi kamatos kamaton gyarapodás eredményeként jött létre
a számítást mr bob végezte és publikálta aki nem csak szeret, de tud is kamatos kamatot számolni,nem középiskolás fokon
.
örömmel olvasom itt pár naponként hogy az évi átlagos 4-5% forintgyengülés negatívan hat a lakásvagyonomra
remélem még hónapokig rendszeresen figyelmeztetve leszek hogy van minek örülnöm euróban

berlini ma, 17:49

Előzmény: #232124 N0MAD

#232126

Ez igaz, de sajnos ugynúgy igaz minden forintban jegyzett befektetésre.
És miután a többség forintban kapja a bérét és abban fektet is be, mégis ér valamit ha valaki nominálisan összehasonlitja, hogy pld az állampapir 2017 óta mit hozott az átlag ingatlanbefektetéshez képest.
És a tények azt mutatják, hogy volt 7 év amiből csak 1 évben verte az állampapir hozam az ingatlanbefektetését (ahol a hasznositás hozama is belekalkulálandó)
2025 márciusában lesz a 2. állampapir kamatkifizetés ami valószinűleg veri az ingatlanhozamot (kb 20% a valszeg 10+4= 14%-kal szemben) és ezzel nagyjából vége is ennek.
A következő években a kockázatkerülő és legalább 20-100 milliós megtakaritással rendelkező többség ingatlanba fektet majd.

matatakakiba ma, 17:33

#232125

Nagy tudasu forumtarsaim, kerlek adjatok 1becslest, sacc/kb a hirdetesi arak mennyivel magasabbak ma az eladasinal?
elsosorban, de nem kizarolagosan bp, zuglo, 50m2 erdekelne. Tudom, h ez szamhaboru, es esete valogatja, de megis... 15% ? 20% ?

N0MAD ma, 17:06

Előzmény: #232123 berlini

#232124

A forint gyengülés levonása fura mód valahogy ilyenkor nem szokott megemlítődni, innen nézve minden tuti üzlet nominálisan.
Nem baj, csak megemlítettem. Esetleg még törok lírában meg argentin pesoban még szebb hasznot lehet nyilvántartani. Tök legitim fizetőeszköz, nem pengőt mondtam.

berlini ma, 16:31

Előzmény: #232117 riskmanagementisnice

#232123

Bocs, félreértettelek.
De azt tartom, hogy önmagában kiadási hozamról beszélni és az alapján eldönteni egy befektetési célú ingatlannál, hogy jelenleg már túlárazott-e félrevezető.
Egy lélegzettel el kell mondani azt is, hogy az elmúlt 12 hónapban kb mekkora volt az ingatlan értéknövekedése (ami persze csak egy becslés, de némi támpontot ad az is.)
Enélkül ugyanis jönnek az okosok, akik áreséssel is számolva kétségbevonják, hogy épeszű ember miért vesz befektetési célú ingatlant ilyen kevés hasznositási hozam mellett.

lacikonyha ma, 15:07

Előzmény: #232118 FR73

#232122

van aki szivesen, ügyesen, eredményesen foglalkozik személyesen is különböző kvalitású emberekkel is
.
van aki ebben ügyetlen és kényelmetlen is számára.a lakáspiaci eredményességhez sokkal kedvezőbb az első tipushoz tartozni
és kb annyi matematikai jártasság szinte elég hozzá, hogy biztonsággal képes legyen megállapítani hogy elég pénzt tud e megmozdítani annak a lakásnak a megvásárlásához, amit kinézett,és hova kell lealkudnia az árat a céljait még elérje
.
akinek fejlett tárgyalástechnikai kapcsolatépítési adottsága, gyakorlottsága, emberismereti, viselkedéstudományi tapasztalata, és gyakorlati piacismereten túl ha jó a személyesen zajló verbális érdekérvényesítésben még hátrányból induló tárgyalási pozíóból is, annak az egyedi lakáspiacon sokkal többet hozó tudása van, mint akinek ezek híján inkább csak pl számviteli és és matematikai magasabb képzettség az erőssége
.
.különböző, lakástranzakciók során gyakorlatban alig felhasználható elméletek ismerete, gyártása, érdekes is lehet, jó agytorna és akár kellemes időtöltés is egyben

FeherTibi ma, 14:48

Előzmény: #232097 zapponlack

#232121

szerintem lesz évi 10 % infláció évente. Tudom, egyenlőre idén nem tűnik olyan soknak az infláció, de csak azért nem, mert az amerikai elnökválasztás, és Trump győzelme csak novemberben volt, és az eredménynek nem volt ideje kifejteni a hatását. Szerintem idén lesz 5 % infláció, jövőre meg minimum 15 %. Nem várok ingatlan áresést, mert az ingatlanok, a panelok stratégiai ágazatot testesitenek meg. Ami Amerikában az Nvidia, Apple, stb., az Magyarországon a 11. és 13. kerületi panel lakás. Amerikábna ChipsAct van, Magyarországon PanelAct