Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
De
nézzük meg építési költség és haszon oldaláról, azaz a beruházó szemszögéből!
Azt gondolom, a bevétel max 15 - 20 %-a elvárható jövedelem, e felett már
"extraprofit" keletkezik, ilyet én vásárlóként nem szívesen finanszíroznék. Egyik
ismerősömtől tudom a társasházi felépítmény 450 e / m2 önköltségét (ez mondjuk
kisebb projekt). A telekár változó, de 500 e / m2 fölé telekkel együtt sem megy
a fajlagos költség (Buda, belváros árait ennél sokkal jobban megdobhatja a
telekhányad). Ha eladja 700 e, lejön 5 %
áfa, azaz 667 e per nm a nettó árbevétel. Ha nem trükközik a költségekkel,
akkor még 9 % tao a 167 e árrésre, marad 152 e, ami 23 % profitráta. Ez a
céges jövedelmezőség 100 %-os értékesítési hányad mellett. A tulajdonost
még terheli 15 % szja, amikor kiveszi osztalékként (itt is feltételezzünk fair
adózót, aki nem offshore-ozik). Még ezzel is szűk 20 % marad meg (129 e),
de ez már ugye a magánszemély bankszámláján landol, azaz minden 667 e négyzetméterár után 129 e. Tehát a br 700 e valahol már magyarázható, de én bruttó 625 - 650 e / m2 tartanám normálisnak az újak
eladási egységáraként. Lokáció, egyebek most nem nézem. Ez alatt nem várható semmi (pl. 550 - 600 e), mert eltűnik
a haszon. És azért kockázatot ők is futnak, továbbá munkát / időt tesznek bele,
mert 1,5 - 2,0 év felépíteni egy ilyen kócerájt. De olyan se legyen, hogy a felét eladta, és már nem bukhat - na ez van millás nm ár felett.
Ha egy konkrét lakással kapcsolatosan kérsz tanácsot, akkor miért nem írod le az ingatlan címét? Beszélhetünk általánosságokban is, de azzal nem leszel sokkal beljebb. Budapesten a legnagyobb ingatlanfejlesztés, a legtöbb új építésű projekt Angyalföldön valósul meg. Tehát kínálat az van, lehet válogatni.
A piacgazdaságban az a jó, hogy be lehet hozni a hátrányt jó stratégiával, kemény és kitartó munkával. Ahol ez nem igaz, ott feudalizmus van. Háborúzni azok szoktak, akik türelmetlenek és/vagy tehetségtelenek. . Ugyanis van olyan, hogy egy piac le van osztva, de akkor ki kell találni egy másik piacot. A németek azért háborúztak, mert az imperialista globalizációról (ami gyarmatosítás néven futott) lekéstek. De nyugodtan feltalálhatták volna a McDonaldsot (McJürgen?) vagy az internetet, mégsem tették. . Történelmi trend az, hogy minden ami értékes, az egyre inkább szellemi termék, vagy nem kézzelfogható. Ezért egyre kevésbé érdemes háborúzni.
A tanacsodat szeretnem kerni kulteruleti ingatlan eladas ugyben. Badacsony mellett (Tomajon) van egy 20 eve epult nagyon szep hazunk, ami kulteruleti ingatlan. Sajat celra epitettuk, de most el akarjuk adni. Regen szolo muvelesi ag volt, de mar 20 eve kivonattuk a muveles alol. Ez szerepel is az ingatlan tulajdoni lapjan. Volt ra komoly vevojeloltunk, aki nagyon akarta, de azt allitotta, hogy akkor is ki kell fuggeszteni, ha a muvelesbol kivont. O pedig nem tud ra varni honapokig, mert be akar koltozni allandora. Tudnal megnevezni rendeletet, vagy hivatkozasi alapot, hogy nem kell kifuggeszteni, ha a muveles alol kivont ingatlan" megszabadul a kifuggeszteses hercehurcatol". Helyi ingatlankozvetito ennek az ellenkezojet allitja. Koszonom, ha tudsz segiteni!
Finnországot azért hoztam példának, mert ugyanúgy egy elmaradott ország volt és piacgazdaságban hozta be a hátrányát háború nélkül, ami szerinted lehetetlen. A bevándorlókkal kapcsolatban még mindig csak terelsz, nem hoztál egyetlen érvet sem, miért is lenne rossz a bevándorlás. Milyen "ostor csattan" ettől az érintett országok lakosságán? Ugye a bűnözést már tisztáztuk, mert ezzel szeretnek jönni a hozzád hasonlók. Az sem igaz, amire utaltál, hogy alacsonyabban kvalifikáltak lennének: a Németországban dolgozó külföldiek képzettsége nem marad el a németekétől, felsőfokú végzettségűből pl több is van. De te biztos jobban tudod, milyen nyugaton élni, aki sosem élt ott...
Az árhoz szólnék hozzá. A kis lakások arányaiban drágábbak, ezért új építésű projektnél 37 m az erkély felével számolt 53 m2-re 700 e / m2-re jön ki, ami nem olyan vészes egységár. Persze még mindig rohadt drága, de 13. ker projekteknél 800 - 900 e fajlagos ár a jellemzőbb (vannak milka felettiek is). Mi új építésű, nagy lakásokat is keresünk (100 m2 felett), és "nem tudok" 700 e/ m2 alá menni. A lentebb szóló 530 e el ne hidd, 3 - 4 éve folyamatosan nézem a piacot (13. ker is), ilyen nem volt már akkor sem (esetleg belső két szintes, tetőtéri, azaz hátrányok 2in1). Még a használt is több volt 530-nál 2018-ban.
Kedves Indigo! Rendkívüli örömmel hallom, hogy ilyen jó üzleti érzékkel rendelkezel továbbá, hogy a humorod is a helyén van. Nyilván nem örök életemben szándékoznék ebben a lakásban maradni de ha jól sejtem egy környék esetleges infrastriktúrális fejlesztése a lakás árára is pozitív hatással lehet UI: Meglehet, hogy tőled tervezem megvenni az általad olcsón megvett lakást, vagy esetleg a szomszédom tervezel lenni ezen a nem túl jó környéken? :)
Halgass a saját megérzéseidre! Te ismered a lehetőségeid, a korlátaid, a helyzeted! Innét jövő bármilyen hozzászólás csak össze fog zavarni mivel tízből kilencen már sok éve áresést várnak és ennek megfelelően fognak agitálni téged, de a döntésnek amit meghozol a következményeit csakis te fogod viselni! Szerintem... SOK SZERENCSÉT!
Amúgy milyen potenciált vársz attól a területtől? :) Mire ott esetleg kiépül valami (mégtöbb lakótelep), addigra neked már picike lesz az a lyuk a vonatsinek kozvetlen kozeleben.
Hahaha, 1,5 éve itt vettünk sokkal olcsóbban, 530/nm áron.... Rákosrendező, stb undi környék. Most épült fel az első ütem, adjuk is el egy baleknak 36-ért :D
Nem írtam, hogy a finnek orosz megszállás alatt voltak. Hol írtsm ilyet? "Érdekes a finneknek sikerült behozniuk ami szerinted lehetetlen." Hogyan hoztak volna be szovjet megszállás miatti lemaradást (amit írtam) ha nem is voltak megszállva mint mi?? De előre tudom mivel fogsz ezután jönni! 😉 *** "Akkor mégis mire gondolsz, mint a bevándorlás "árára"?" Kérdezd má meg a briteket... vagy a franciákat. Biztos mindenki örül e annak hogy a politika nagytőkés nyomásra gazdasági előnyökből rájuk nyomta az elég vegyes összetételű bevándorlósereget csak hogy a részvényárfolyamok tovább nőjjenek a társadalmi hatásokkal mit sem törödve mert nem azokon csattan akiknek az érdeke volt idehozni őket! JA NEM HISZEM... kicsit mintha döcögne az integrációjuk is. Csak egy csöppet! *** Ha egyszer fordul a politika/gazdasági szélirány arrafelé (amit nagyon nem kívánok én sem) akkor lehet még vonat/repülőjegyet sem kell vennetek visszafelé mert majd kifizetik csak lépjenek le minél többen! *** Aztán én itt be is fejeztem a magam részéről a mesés nyugattal való foglalkozást.
Sziasztok, Néhány hete már olvasom a fórumot most azonban eljutottam oda, hogy szeretnék feltenni egy kérdést és tanácsot kérni tőletek. Lakásvásárlás előtt állok (nem befektetésre), van is egy kiszemelt 13. kerületi új építésű lakás amit megnéztem. Nagyjából 37 millió forintban állapodtunk meg 50nm 6 nm terasz (nappali plusz egy szoba) a lakás jó minőségű, elhelyezkedését tekintve a Reitter Ferenc utca közelében található így aránylag közel van a 14 es villamoshoz viszont Rákosrendezőhöz is. Jelenleg körülbelül 100e ft ért bérlek szobát (rezsivel együtt) A vételár jelentős részét hitelből fedezném (családi segítség nem megoldható) így azt számoltam, hogy 10 éves kamatperiódus esetén a törlesztő körülbelül 170e ft lenne 20 éves futamidő esetén. Stabil korona vírus által nem érintett munkakörben dolgozom szerencsére (informatika) aránylag magas nettó és bejelntett fizetéssel. A kérdésem, szerintetek egyrészt ez az ár reális az ingatlanért vagy lenne még lehetőség egy kis alkura? Közép / hosszú távon van potenciál a környékben (Rákosrendező környékét az egyik legnagyobb kiaknázatlan rozsdaövezetnek tartják) ? Vagy szerintetek érdemesebb lehet kivárni és jövő év elején / közepén visszatérni a lakásvásárlásra? Köszönöm előre is.
Nem tudtam hogy a finnek orosz (katonai) megszállás alatt lettek volna de köszi az infót! A 'bűnöző' szót sem sikerült megtalálnom az előző kommentemben. Biztos az én monitorom rossz...
Mert a világháború meg a szovjetek előtt nem volt a nyugat sokkal fejlettebb. JA, DE! Érdekes a finneknek sikerült behozniuk ami szerinted lehetetlen. Miért, milyen ára van a bevándorlásnak szerinted? Te tényleg azt hiszed, hogy a bevándorlók többsége bűnöző? Nézd csak meg pár nyugati ország bűnözési statisztikáit és hasonlítsd össze a magyarral. Meg fogsz lepődni. Pl gyilkosságokat tekintve Magyarország top5ben van az EUban.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link