Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Kivételek mindig lehetnek. De az azonnal mit jelent? Meg kell venni a telket. De: Előtte ezt le kell tárgyalni a konkurenciával is mert ez már csak így működik (ha esetleg ezt még nem tették meg hónapokkal ezelőtt, amikor ez az egész csak pletyka volt). A telekről kell egy hivatalos és az aktuális hivatal által 100%-ban elismert dokumentum, ami szerint nincs semmilyen szennyező anyag és egyéb csapda és jár az 5% áfa. Független szakértők sok munkája ez. Ha tényleg minden stimmel, akkor kell egy üzleti terv. Ez nem vicc, itt dől el, milyen lakásokat fognak építeni oda. Ehhez kell a helyi építési hatóság egyetértése is ("igen, szerintünk itt ilyen épületet gond nélkül lehet építeni"). Ha mindenre rábólint a bank, akkor megadja az EUR hitelt. Innen még pár hét a tényleges adás-vétel. Biztos vannak olyan telkek, amik már a jó kezekben vannak és hamar indulhat minden, de a nagy részük nem ilyen.
Ezek a területek tele vannak ipari hulladékkal, szennyezett a talaj, kisebb épületeket kell bontani. Nem véletlenül nem volt eddig fejlesztő, aki lecsapott volna rájuk. A 22% áfa-előny arra jó, hogy a helyreállítás költsége mellett is megtérülhessen a beruházás, ha más gubanc nincs. A talaj helyreállítása önmagában minimum 1 év komoly munka lesz egy nagyobb terület esetében. Ráadásul egyben kell megoldani az összefüggő területeket mert csak egymást szennyeznék ellenkező esetben és a logisztika is sokkal nehezebbé válna. 3 hónap múlva még látványterv sem lesz. Még pár molinó sem lesz 1-2 telek mellett, hogy "Itt a kormány támogatásával terület helyrellítás folyik. Kivitelező XY." Ahhoz meg is kellene venni a telkeket, előtte pedig fel kell mérni a valós állapotukat és kell egy oda-illő üzleti terv, mielőtt elkezdik az épületek tervezését. Nagy munka ez mind.
"Valahol nagyon csúnyán félrementek a dolgok, egyáltalán nem csodálkozok azon, hogy beállt a budapesti piac. Az egész egy őrület." Tanulj fiam, és ha szerencsés vagy, akkor a végén neked is lehet egy újpesti lakásod (30 éves hitelre).
10 év, mire szemmel látható mennyiségű lakás lesz ebből. 20 év mire valóban beépítik az összes ilyen övezetet. Mindez akkor, ha tényleg erős a szándék és nem jön közbe semmi. Adótörvényekkel 6 hónapra nem lehet előre tervezni, ezt hagyjuk is. A minőségük pedig valószínűleg a szokásos vagy annál rosszabb az élhetetlen alaprajzokkal, """amerikai""" konyhával, 10 nm-es hálókkal és 0 térrel az egyes épületek között. Aki eddig is a minőséget kereste, abba fektettett be, az csak jobban jár. Aki csak az árat nézte és bármit megvett kiadásra, az eddig is csak spekulált, szóval nem érdekes. Egyszer fent, egyszer lent.
Szórványosan vannak 10-15%-os csökkentések is, ritkán felbukkan pár jó áras ház is (kb. -20%), azokat pár héten belül elviszik. Bár ez inkább még a járvány előtt volt.
Ja, ilyen sok helyen van :) Régen elég sokat túráztam pl. Üröm környékén, egészen klassz szemétbányák voltak arrafelé, autóroncsokkal, több méter vastag gumihalmokkal. Most tele van új építésű méregdrága ikerházakkal, hát nem tudom...
Ezért kell kitartani, amíg lehet. Most is van olyan ingatlan, amelynek ha 20-25%-al esne az ára azonnal beleugranék. És most nem arról van szó, hogy kihasználja az ember a kényszerhelyzetet, egyszerűen nagy a túlárazottság és gyanítom, hogy ezt lassan az eladók is kezdik megérteni.
Vácdukán néztem meg egy telket már jó régen. Nem is volt rossz áron, csak az eladó azt az apróságot elfelejtette elmondani, hogy a domb másik oldalában egy gigantikus szemétlerakó van :) Mondjukok sokakat meg nem zavar az ilyesmi. Ott is épültek az új házak a csillogó szemű tulajok boldogan húzzák fel. Gödön is mutattak nekem egyszer egy olyan telket, hogy a trafóháztól nem volt messze meg az optimus fővezér a kétlábú acélszörny ott volt pár méterre :) Azt a telket is eladták és egy boldog ember oda építkezett. Aztán lehet, hogy vállalkozó vette meg, mert a telek olcsó volt viszonylag, tehát akkor jó haszonnal lehet eladni a balekoknak az ikerházat rajta.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link