Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
"Szóval minek álljon 29 Mft panelben,130-as havi bevétellel,ha állhat 23-24 Mft egy ùjabb kinti-ben,Euro bevételben?" Ingatlant úgy vegyen a (magán)befektető hogy -főleg bérbeadásra- ha baj van GYORSAN ott legyen és HATÉKONYAN(jól eligazodva a helyi viszonyok között) intézkedni tudjon. Nem tudom hogy 2. vagy 12. lakás amit venni akarsz de ha a 2. akkor ez távolból rizikósabb mint a részvény. Baj esetén a "jófej iingatlanos" ki fog rázni a gatyádból és csak a végén esik majd le a tantusz.
Aztan ha bajossa valik az ugy, akkor szarik ra. Megkapja ugyanazt a fix penzt problemamentes ingatlanra is. Nalad meg szetteszi a kezet vagy csak hiteget. En senkiben sem bizok ennyire.
Ez a feladatkör már túl megy az általános ingatlanközvetitői feladatokon. De ha a hosszútávú jogi képviselet, esetleges bérlőváltási történet lebonyolitása, az adózási dolgok kezelése (kapcsolattartás az adóhivatallal, helyi önkormányzat adóosztályaival) a nemfizető bérlő kirakása, a folyamatos karbantartási feladatok lebonyolitása mind benne van, akkor lehet Grönlandon is ingatlant venni és kiadni anélkül, hogy az ember akár csak egyszer is betenné a lábát a szigetre.
Gondolom azért fizeti az ember az ingatlanost, hogy az ilyen problémákat kezelje. Ingatlanos nélkül be sem tud költözni a bérlő, ha egy szót sem tudsz spanyolul és nem vagy ott.
Mennyit agyalnál, ha én lennék a bérlőd x ezer kilométerre, és nem fizetnék neked egy idő után...? Ezt hogy kezelnéd le? Spanyolként valszeg jobban vágnám a kiskapukat mint te, az ingatlanos meg jó kérdés mennyire állna melléd a bajban és ezért mennyit kérne ... Engem ez nyugtalanított mindig külföldi bérbeadásnál, igaz korábban már jártam meg nemfizető bérlővel is ...
Ne kapkodj. Mi is csak az Állampapir pénzt vittük ki a horvát nyaralóba a hasitasi nyócker panelt meghagytam itthonra. Lassan de biztosan termel. Iszonyat gyorsan változik a világ. Lehet el se tudod adni csepelt csak nyomott áron itthon full nyomor van. Befektető nem veszi meg, neki ott az állampapir. Mire megveszed kint a lakást megjön az adó pár ezer euro ,ingatlanos 5% stb. .
Én is minőségi cserében gondolkodnék, jobb helyen lévő ingatlant vennék a pénzből. Azt nem gondolnám hogy egy csepeli lakás árából spanyol viszonylatban jobb minőségű ingatlant vennél. Főleg, hogy nem is szándékozol az egész vételárat átteni spanyol ingatlanba. Ez egyszerűen nekem a túl szép hogy igaz legyen kategória ... 60.000 euró külföldieknek még akkora pénz se mint nekünk, nem értem miért nem tolakodnak érte ... de legyen hozzá szerencséd! :)
Törölt felhasználó2023. 01. 23. 13:23
#189588
700 milliárdot locsol a gazdaságra a kormány. "A programot lebonyolító Eximbank a vállalatok számára nem csupán export-, hanem valamennyi célra felhasználható, forint- és euróalapú hitelt nyújt, így beruházási és forgóeszközhitel is elérhető." Magyarul némi kreatívkodással lehet belőle venni luxus terepjárót, lakást, állampapírt, kinek mi lesz szexi. Index - Gazdaság - Új hitelprogramot indít a kormány februártól
Utóbbi 10 év után szerintem sokkal ígéretesebbek a mediterrán országok beszállóra. Ott az utóbbi 10 évben csökkentek az ingatlan árak, szemben a magyar árrobbanással. https://assets.weforum.org/editor/BYl_LMHBIpk_yyDAnmNK9eF_5oLqk_tJeX0E4VRhaKw.png Az EKB tovább fogja emelni az alapkamatot, a mostani magyar brutális alapkamat meg nem tartható sokáig, én forint gyengülést is várok a következő években, ezen is lehet nyerni egy EUR alapú ingatlannal. Ráadásul az orosz energia drágulása / részleges helyettesítése miatt a keleti országok nehezebb helyzetbe kerülnek, a déli országok meg relatív versenyelőnybe az ipari beruházásokban, fejlődésben.
ha csak rosszabb megoldást látsz, mint a meglevőnek a birtoklása, az éppen elég indok a további birtoklására ha ennyire tanácstalan vagy, ne csinálj semmit,nem lesz jó vége már többféleképpen nem fogalmazom meg
Buliból nem tervezem eladni,ugxanakkor a jelenlegi hozam (5,2) nem indokolja a tartást. A vételár is elinflàlódik,miközben a gyenge bèrleti díj ketyeg. Ezért az agyalás.
Inkább semmilyen meggyôzô indokot nem találok arra,hogy tovább álljon benne pénz. Vételhez képest emelkedett,nem keveset ès a hozam is renben volt (kb tavalyi évig). Valamit kell kezdenem az eladás utàn bejövő pénzzel. Amit már rég kizàrtam:itthon lakóingatlan vètel ill állampapírok. Garázs nincs annyiért,amennyiért anno volt:D. Valamit venni kell(ene).
az is lehet megfontolás tárgya, hogy eladod, teszel még hozzá, és bemész a pénzzel a város közepére, és máris euroban szedheted a bérlei díjat, és kaphatod majd egyszer az árát ha eladnád valamiért
ha nem látszik az egyértelmű haszna egy befektetési ingatlan eladásának, vagyis, ha nem egyértelmű az eladásból kinyert pénz újrahasznosításának előnye, akkor gondolkodni érdemes inkább csak rajta, belevágni nem annyira
Akár jó üzlet is lehet, ha az ingatlan áremelkedés (kérdéses) forint gyengülésével is párosul. Ellenkező esetben nem látom értelmét. De, én simán el tudok képzelni a következő évekre egy jelentősebb forint erősődést is (szigorúan a technikai kép alapján)
Világos! Egy hónapig kb csak infót gyûjtöttem kint,hozamot számoltam,mindent (is). Egyszerûen nem látom matekot számolva logikusnak,hogy a 29-es panel 130-at hozzon. Még a látraszóló Cetelem kamat leadózva is több. Ez a panel többet nem fog tudni,hozamban és a vételár szerintem praktikusabb másba rakva. Többség Spanyolországban short term-ben számol,nekem a hosszútáv egyszerûbb.
Persze aztán jól el kell találni, mikor vegye ki a pénzét az ember ha egy két év múlva ingatlanba tenné át, mert ha megint megjelennek a pemápos pénzek, lehet ami bejött a réven, veszik a vámon.. Szóval jó lesz majd figyelni, és az elején lépni..
Nem kötekedésből kérdeztem, 10+ éve egyszer én is körbejártam a dolgot, a magyar adózás kimondottan kedvező berbeadásnál, a spanyolt nem ismerem. Én főleg az osztrák illetve olasz pályát néztem, jellemzően alacsonyabb hozam és magasabb adokulcs jellemzi a magyar piachoz képest.
Igen, hosszú távon nagyon valöszínű hogy az ingatlan jobban fog teljesíteni mint az állampapír, de épp most indul sztem egy fordított időszak, szóval most én a készpénzt inkább állampapírba, és valamennyit kockáztatva részvénybe tettem. Hátha a háborúnak is vége lesz.
Nem:),több kontakt van lent,csak azt a valakit választottam,aki minden szempontból megfelelô,etikus,ügyes,gyors. Az összes kiadás,adó egyéb elég jól le van írva egy halom angol ill egyéb nyelven is dolgozó irodánál,én angolul ill magyarul is utánaszámoltam-olvastam még vétel elôtt.
1 db ingatlanos kontaktod van csak ...? Azt megkérdezhetem hogy hogyan adózik a spanyol ingatlan bérbeadás a magyar 15%al szemben? Mennyi a vétel (illeték) stb költsége?
mi a karcsú? bár látjuk hogy a matematikai feladványokban is lehet nem egyértelműen fogalmazni, ahogy az az egyik szombati középiskolai felvételi példában is megtörtént itt meg aztán főleg, merthogy itt a kommentszám gyarapodása a cél, nem a helyes megoldás megtalálása
A bérbeadás(mert long term) megtörtént,nem kell lerepülnöm,mert van kint extra jófej ingatlanos(akitôl vettem) és akinek van embere apró karbantartásokra. A hozam nem extra (7,5 százalék),de Euro-ban. A csepeli lakás értéke inflálódik,hiszen ha benne áll a pénzem,akkor az a pénz (is) romlik ill a hozam is Ft és az is kevesebbet ér. Szóval minek álljon 29 Mft panelben,130-as havi bevétellel,ha állhat 23-24 Mft egy ùjabb kinti-ben,Euro bevételben? Grrr,agyalás,számolàs.
A spanyol stúdió nem short term (épp az említett nyûg miatt),hanem hosszútávú bérlô van benne:ez most 7,5-es hozam,Euro-ban. A csepeli panel drágult annyit,hogy a jelenlegi áron 5,2-es a hozam és az eladott összegbôl logikusabbnak tûnne egy másik stúdió kint. A csepeli panel eladàsa és a kinti vêtel közötti eltérést pedig elkölthetem vagy elkölthetem. Agyalok,számolok. A spanyol stúdió ugyanúgy hasitasi lóvé.
A spanyol stúdió nem short term (épp az említett nyûg miatt),hanem hosszútávú bérlô van benne:ez most 7,5-es hozam,Euro-ban. A csepeli panel drágult annyit,hogy a jelenlegi áron 5,2-es a hozam és az eladott összegbôl logikusabbnak tûnne egy másik stúdió kint. A csepeli panel eladàsa és a kinti vêtel közötti eltérést pedig elkölthetem vagy elkölthetem. Agyalok,számolok. A spanyol stúdió ugyanúgy hasitasi lóvé.
Az én esetem speciális volt akkoriban. NDK-ba mentem ki nyelvvizsgával és minden okom meg volt, hogy tartsak a nyelvi megértési problémáktól, de a kelet-német környezet akkoriban nagyon befogadó volt. Mire fordult a világ és a környezetem is NSZK lett, addigra nagyon tudtam németül. (Gyakorlatilag anyanyelvi szinten) Viszont számos nyugat-német oldali projektnél vettem észre, hogy az ottani németek kollégáimat szakmailag lekezelik, mert nem jól beszélik a nyelvet, vagy nem elsőre értik, amit akarnak tőlük. Évekkel később egy Kölnből elmenekült magyar épitésvezető helyét vettem át egy éven keresztül (befejezésig) mert a konfliktusok miatt a munka nem ment. (Köln-Bonn reptér földalatti vasúti pályaudvar vasbetonmunkáit csináltuk). Rossz kommunikáció, nem működő együttműködés az épitkezés többi kivitelezőjével. Persze hogy voltak elődömnek nyelvi hiányosságai, de a Főépitésvezető egy bunkó paraszt volt. Rájátszott az egészre és ellehetettlenitette az amúgy szakmailag (alagútépités) megfelelő elődömet.
Ez így van, nem lehet mindig minden pillanatban a legjobb hozammal rendelkező eszközben "ülni". A legdurvább, hogy nem vennék rá mérget, hogy behozhatatlan bukó lesz 10+ éves távlatban, ha valaki most vesz ingatlant. A jövőt nem látjuk ... Persze bizonyos országrészek, bizonyos ingatlantípusok felejtősek, de azok eddig is azok voltak, max rövidebb spekire alkalmas volt némely, de hosszabb távra személy szerint nem tartanám egyiket se .
van az a dilemma, hogy a most meglő kp ingatlanba menjen vagy állampapírba, ez nem egyenlő azzal a kérdéssel, hogy az ingatlanban lévő pénz hozama vagy az állampapírban lévő pénz hozama a nagyobb e
Nézd, az is egy döntés, hogy nem csinál valaki semmit. Nem kell feltétlenül folyamatosan adni - venni - zsizsegni. Több bérbeadott ingatlanból ha jön a pénz minden hónapban, miért stresszeljen. Gyarapodik a puskapor ugymond, és majd ha olyan a helyzet, elsüti mint a vadász úgymond. Ha nem vesz semmit, gyűl a pénz. Ha eladna 1 lakást, nyerőben tenné, még 20% esés után is. Miért idegeskedjen? Amilyen egyszerű, nekem is beletelt egy időbe hogy megértsem. Más nézőpont...
sokféle szempont van de nem a belépési pont volt a kérdés, hanem az ingatlanban lévő pénz hozama és az állampapírban lévő pénz hozama közötti különbség
már egyszer a mr bob hathatós segítségével kiszámoltuk hogy a 2008-ban vett újpesti panelem évi 6% fölött gyarapodott euróban az eltelt 14év alatt, plusz bérleti díj .. ha a következő 14 évben 1% gyarapszik csak, és továbbra is lesz bérleti díja, akkor a 28 év átlaga összehasonlítva az állampapírral, mi az eredmény?
Igen, menjünk vissza csak 2021-re. Állampapír fizetett 5% körül, ingatlan kiadási hozama kb ugyanannyi, értéknövekedés pedig tiszta és jelentős haszon volt. 2023-ban Balla dervistáncot jár, hogy meggyőzze a potenciális lakóingatlan befektetőket, mert állampapír fizet 16%-ot, kiadási hozam legyen 6% (emeltünk az infláció mértékével, ha egyáltalán képesek voltunk), és lehet alkudni 10%-ot az árból, ha szerencsénk van. Nincs jó belépési pont jelenleg.
az ingatlan bérleti díj hozamához lehet viszonyítani könnyedén de az ingatlanba tett pénz nemcsak így gyarapszik ha feltételezzük(többé kevésbé joggal), hogy az ingatlanban lévő pénz hosszútávon a fogyasztói inflációt leköveti, akkor az összehasonlítás eredménye attól függ hogy milyen szakaszokat hasonlítumk össze
Ha a hivatalos inflációhoz viszonyítod, nem nagy truváj, főleg úgy, hogy december/december alapon 24,5% volt. Ha a kenyér árához, még sokkal rosszabb a helyzet. Csak ugye ezt inkább ingatlan hozamához, részvény várható hozamához, deviza várható árfolyam mozgásához viszonyítjuk.
Értettem amit írtál, van nekem is belőle ... Egyértelmű hogy jobban hoz mintha Ft-ot kpban tartanál, és ha nagy nyerővel valaki kiszáll ingatlanból is ide teszi, azt is megértem. Ami számomra nem teljesen tiszta, hogy elméletileg kb 1% reálhozamról beszélünk (a többi az infláció). Rég láttam embereket 1%-ért ennyire lelkesedni, bár újra hangsúlyozom, én is vettem belőle....
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link