Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A 35 év alattiak és körüliek esetében valós probléma a lakhatási válság, ez sajnos tény. Egyszerűen botrányos a jelenlegi budapesti helyzet, ahogy láttuk is a számokból. Ettől függetlenül vannak olyan vagyonos emberek, akiknek belefér a 40M+10M-es vásárlási befektetési vagy hobbi célból (ahogy vannak, akik megveszik a túlárazott siófoki nyaralókat is) - de ez nem jelenti azt, hogy ők ettől rosszak/gonoszak lennének. Ráadásul, befektetői lakásvásárlást vagy második otthon vásárlását nem a 35 éven aluli korosztály teszi, ezért nem feltétlenül ildomos összehasonlítani a kettőt.
100 misinek igen, de 120 misivel úgy gondolom, hogy már egy 40M-ós vételnek már lehet helye a portfolióban. Az már csak az én hülyeségem, hogy én tényleg nem csak eszközként tekintek rá, hanem a potenciális saját célú felhasználás is benne kell, hogy legyen a pakliban. Szerencsésebb esetben egy 120 milliós vagyont nem csak úgy magától fújt össze a szél, ha a keletkezés-gyarapodás sebességét sikerül fenntartani, akkor azért pár éves távlatban gondolkodva már a 40M-ós bekerülés nem a portfolió harmadát adja, hanem jóval kisebb értékét. Ha a vagyon örökléssel (vagy egyéb módon) csak úgy lett (és nem mondjuk valamiféle fenntartható munka/teljesítmény által) és kizárólag évi pár százalékos befektetési hozammal bővül, akkor valóban nem a legjobb ötlet 40M-ót ebből erre a célra eltenni, akkor inkább a 25M-es részen keresgélnék.
2017 első felében voltak utoljára befektetők a kerületben, utána jöttek a "befektetők". 2018 elejére már 15%-os túlértékeltség megvolt, azóta meg lényegében beleállt a földbe a piac. 2017 előtt pedig az önkormányzati lakások elkótyavetyélése zajlott a Fidesz lelkes támogatásával, de azt én nem befektetői keresletnek veszem, hanem szimpla lopásnak... Van valamekkora forgalom egyébként a belvárosban, sokat cikkeznek a kínai/orosz vásárlókról, ezt egy bizonyos százalékig meg tudom erősíteni, de, hogy nem a hirdetési árakon vették meg a kínaiak a lakásokat az is biztos, ez az IG01-ből például egyértelműen látszik.
Négy-hat angolnak bebaszcsizni még jó lehet az ennél akár rosszabb elrendezésű, adottságú is, bár azért ebbe is jócskán bele lehetett ugye kötni, tehát hogy mit mennyiért vittek el szerintem nem releváns abból a szempontból, ha te pedig a lakóhelyednek választanád. Az ötödik kerület amúgy nem 2017-re döglött meg(árazódott ki) teljesen?
Annál azért egy kicsit többet, de a legoptimálisabb eset 35-37M-es sáv lenne. Értem mit mondasz, csak egyre inkább azon gondolkodom, hogy ennél százszor rosszabb lakásokat vittek el, teljesen halott lett a piac - ez egy elég jó indikátor, ha elviszik ezt a lakást, akkor megint őrület van. :-) Két hónapja talán raktam fel egy Osvát utcait, ha még emlékeztek rá, azt a múlt héten levették - egyébként egész korrekt, MÁP-hoz igazított árazással, kíváncsi lennék, hogy csak megunták a hirdetést, vagy valóban elvitték.
Igazándiból ott dől el a dolog, hogy a kisszobába befér-e a franciaágy, ha az nem működik, akkor szevasz - a konyhát pénzzel még meg lehet oldani, a hálót már kevésbé. Nem mondom, hogy tökéletes a lakás, de megfelelő áron látnék benne fantáziát.
Ne aggódj, nem szerelmesedek én bele ilyenbe. :-) Csak azon morfondíroztam, hogy egy éve még ennél bőven rosszabbakat vettek kilószámra a kerületben, most meg ez sem megy el (nyilván ennek több oka lehet). Nekem egyébként a titkos favoritom a Palotanegyed, de szintén nagyon billegős a környék, illetve az elmúlt egy évben elég erősen felfutottak az árak, most már inkább túlárazott, 2018 év végén még elég diszkont áron forogtak jó lakások. Annyi, hogy ott nem annyira gyakori a házközponti/cirkós fűtés, sok a konvektoros lakás - az pedig mindenféleképpen felejtős.
Ezért írtam, hogy jelenlegi állapotában emberi "fogyasztásra" nem túlzottan alkalmas, de a felújítási projekt során ki lehetne alakítani. Nem tökéletes a lakás, szó se róla, vannak nála bőven jobbak (pár utcával odébb is akár), de évtizedes távlatban gondolkozva látom a potenciális felhasználási lehetőségét - megfelelő vagyoni helyzet esetén. Ha valaki az összes pénzét ebbe akarná tenni - az nagy bolondság lenne.
Nem tudom kinek milyen főzési szokásai vannak, de azzal az ablaktalan konyhával se tudom mi lehet kezdeni. Most hogy ennyire bemarketingelted megnéztem még egyszer, először azt ki se szúrtam.
Az 50nm-es esetén a nagy belmagasságra építenék hosszútávon és arra, hogy nem konvektoros. 40M-ért (ideális esetben 38.6M-ért, hogy illetékkel együtt legyek benne a 40M-ben) elhozva csak 800k-s négyzetméter ár jön ki, az szerintem elég baráti és iszonyatosan jó lokációja van. Ettől függetlenül azért munka lenne vele: - padlószőnyeget kidobni, legalább valami középkategóriás laminált burkolatot feltenni, ha már megették a parkettát - ajtók-ablakok elég jó állapotban vannak, ahogy látom - fürdőszoba teljesen korrekt, nem kellene olyan átalakítani. - előszobában a beépített szekrényt meg is lehet tartani, de akár ki is lehetne dobni és akkor egy szebb előszobát is ki lehetne alakítani. Még ráköltenék 10M-ót, most láttam tervező-kivitelező céget 150k/nm áron vállalják a dolgokat és itt azért nem kellene olyan túl sok melót megcsinálni, inkább csak burkolati-festési munkákat látok, illetve ügyesen, tükrökkel kellene játszani, hogy több fény legyen - de ez megoldható. A lényeg az, hogy 50M-nál többe ne legyen a buli. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Egy ilyen lakásnál/lokációnál egyértelműen hosszútávon gondolkoznék és mindenféleképpen családi felhasználásra, egész jó kis pied-a-terre-t lehetne kialakítani. Azt gondolom, hogy ha megvenném, akkor 160k-ért AS-IS kiadhatom (akár az eladónak is, ahogy látom, most iroda működik, a jelen bútorzattal másra nem annyira alkalmas), ezzel az első egy évem meg is van 4%-on (nyilván alacsonyabb, mint a MÁP+, de ez nekem még belefér). Második évben indul a felújítási projekt 10M-ért, amikor is emberi életre alkalmas állapotra kell hozni és olyan kinézetre, amelyik erősen épít a nagy belmagasságra, ezáltal inkább a klasszikus eleganciára építenék. Ezt követően pedig megpróbálnám kiadni hosszútávra nagyjából 200k-ért - ezt már rizikósabbnak gondolom, nem vagyok benne biztos, hogy elmenne ennyiért (így lenne megint 4%-os hozamom). De leginkább gyereknek / magunknak tartogatnám felhasználásra. Gyereknek iszonyatosan nagy buli lenne a belvárosban lakni, elég közel vannak az egyetemek (tök mindegy, hogy orvosi/mérnöki/bölcsész, bármilyen szakra mehetne), kifejezetten biztonságos a környék, őt a zaj sem zavarná. A fenntartási költség szerintem elég alacsony lenne, a környék pedig nagyon jó, tényleg a belvárosban van. Későbbi életkorban meg pláne rohadt jó, nem akarnánk feleségemmel mi sem örökké nagy lakásban élni, lift van, eléggé közel van mindenhez. A lokáció miatt ez egy tényleg értékálló befektetés lenne, de tény, hogy még a 800k-s bekerülés és egy 10M-ós felújítás miatt legalább tíz évig tartani kell - de ezt nem biztos, hogy annyira bánnám. Diverzifikációra én pont, hogy az ilyen jellegű ingatlanokat keresném - panel meg egyéb pont nem érdekel, mert én az ingatlanra nem csak befektetési portfolió-elemként gondolok, hanem ténylegesen lehetséges otthonként. Egy 120M-ós vagyonba szerintem egy ilyen simán beférhet, 80M-ós maradékból pedig ellensúlyozom az alacsonyabb éves hozamot (vagy esetleg a nulla hozamot).
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link