Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
TitusPullo
TitusPullo 2020. 02. 02. 13:04
Előzmény: #58870  Tibor78
#58880
Szerencsére lehet itt sok okosságot is olvasni, persze a szűrés mindenkinek a maga dolga. kösz nektek, akik magvas gondolatokat is beírtok.
MrLajos 2020. 02. 02. 13:04
Törölt hozzászólás
#58879
impudent 2020. 02. 02. 13:03
Előzmény: #58877  Zsolt90
#58878
Ha full felujitott es a szabi hegyen vagy hasonlo helyen van megerhet 22 korul.
15 milcsi pedig ajandek ha bévallalod
Zsolt90 2020. 02. 02. 12:56
Előzmény: #58875  dt7
#58877
full felújított, saját vásárlásra lenne. Ha laknék benne pár évet és tovább adnám, na azért kérdés, hogy megéri-e..vagy buknék rajta, mert már kevesebbért menne el
impudent 2020. 02. 02. 12:51
Előzmény: #58872  Zsolt90
#58876
Nem jo vetel.
Max. 20 korul er ha nagyon jo helyen van.
dt7
dt7 2020. 02. 02. 12:50
Előzmény: #58872  Zsolt90
#58875
Picivel átlagár feletti,gondolom öreg mint az országút,beleraksz 37+járulékos költséget,ha kiadod,150-200 között nem túl csábító,főleg hogy most billeg a piac,ugyanakkor forintot se jó tartani,szerintem várj még vele.
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 02. 02. 12:49
Előzmény: #58862  Zsolt90
#58874
Nézd, ha a többség kizárólag bérből és fizetésből oldaná meg a lakhatást, akkor a 40 éves külvárosi paneleken kívül nem igen lenne másra fizetőképes kereslet.
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 02. 02. 12:39
Előzmény: törölt hozzászólás
#58873
Remélem azért nem mondok túl nagy újdonságot azzal, hogy a tősgyökeres pestieknek jellemzően már a nagyszülei is tehermentes fővárosi ingatlannal rendelkeztek. Egyébként lakásszociológiai közhely, hogy az egykori keleti blokk országaiban a fiatalok lakáshoz jutásának esélyét, illetve a minőségi csere lehetőségét máig igen komoly mértékben meghatározza a családon belül, valamint a generációk között átadható erőforrások megléte vagy hiánya. 
Zsolt90 2020. 02. 02. 12:36
#58872
Kérdés: link nincs, mert ismerős keresett meg az eladással. 1.emeleti 1+fél szobás (45nm) lakás terasszal Budán hegyen (nem kilátásos) csendes mellékutcában 37-ért szerintetek jó vétel most (és ha lejjebb megy a piac még akkor is elfogadható ez az ár?)? Tároló van az árban, ami nyilván nem biztonsági ajtós, de van legalább. Parkolni a környéken lehet, több autót is akár. Az épület régi, de egész okés, nem szigetelt.
Törölt felhasználó 2020. 02. 02. 12:18
Törölt hozzászólás
#58871
Tibor78 2020. 02. 02. 12:17
Előzmény: #58856  AgnesP
#58870

Egy befektető fogná a várható éves bérleti díjat leírná egy kockás papírra és elosztaná 0,0625-el. Y megadható lakás ár = X éves bérleti bevétel (havi bevétel szorozva 10-12-vel, attól függ milyen az ársáv, 200e-ért tutira nem lehetne évente 10 hónapnál többre kiadni, csak óriási szerencsével, 150-160 sávban lehetne 11.5-11.8-al nyugodtan számolni csak hát az messze van az áhított 180-200e ) : Y = X / 0.0625.
Ha olyan a kégli árazás, azaz túlárazott, mint a jelen esetben, tehát benne van egy 10-20%-os szelidülés, akkor azt illik valamennyire beleszámolni és ilyenkor a 0,0625 helyett inkább +10%-al magasabb 0.06875-es számolni.
Ez kb kiadná a lakás befektetés szempontjából megadható árát. Lehet ennél is többet fizetni érte, de az már spekuláció, hogy valaki áremelkedést lát bele a lakásba.
Mennyi hozzászólás volt a kéglidre, jó sokat kellett visszalapoznom a linkhez. Ami nekem nem tetszik ebben a kégliben, az az 1 darab külön bejáratú szoba. A nappali ugyani vegyes használatú tér de még ráadásul nincs is leválasztva a folyosóról, ez így nem jó sehogyan se.
Ez beszűkíti a potenciális bérlők körét, mert ilyen magas bérleti díj esetében 2 emberben érdemes gondolkodni, úgy eloszlik a bérleti díj. 2 ember viszont sokkal szívesebben vesz ki olyan lakást, aminek 2 külön bejáratú szobája van mindenféle nappali+konyha vagy nappaliból nyíló hálószoba megoldásokat meg elkerülik.
90-100e forint per fő az már luxus diák meg nagyon jól kereső felnőtt kategória, és ők nem szívesen laknak többen együtt egy szobában, igénylik a külön bejáratú szobát.
Tehát 2 külön embernek ilyen alaprajzos kégli nagyon nehezen kiadható, maradnak a párok, de ők csak egy szűk csoportja a bérlőknek, ráadásul náluk bejönnek egyéb kockázatok. Az összes trükköző, akiről én tudok itt a környéken, mind fiatal pár volt. Együtt bátrabbak, nincs a nevükön semmi tulajdon, azt hiszik, hogy bármit megtehetnek.
Meg maradnak az igényes és qrva jól kereső még vagy már egyedülálló emberek, akik valamiért bérelni akarnak, de a 180-200e sávban nagyon erős a konkurrencia.
Úgyhogy nem bonyolítottam meg a kalkulációt, mert én több paramétert is szoktam pontozni, de amit kiemelnék, hogy kiadhatósági szempontok miatt, a rossz alaprajzot figyelembe véve 10 hónapnál többet nem számolnék évente. Ezen az se segít, ha a tulaj kiköti, hogy legalább 1 évet kell maradnia a bérlőnek, mert akkor meg utána lesz nagyon hosszú bérlő keresési ideje.
Számoljunk a te 200e-es bérleti díjaddal, mindegy hogy durván felülbecsült vagy sem, a kalkuláció szerint
(200e x 10) / 0.06875 = 29m - Ha 12 hónap kiadással számolok, akkor lenne 34m, de ilyen ársávban, egy ilyen adottságú lakást kizárt, hogy állandóan ki lehet adni.
Tudom, durván messze van az általad elvárt összegtől, de az a befektető, aki ennél többet kifizet, az valamiért nagy áremelkedés vízionál az adott területen, mert máshogy nem éri meg. Vagy csak hülye és még egy kockás papíron se számol ki pár dolgot, mielőtt 30-40m befektetet.
Annyit még hozzá tennék a tisztán látáshoz, hogy én nem egy mohó befektető vagyok, éves 5% nekem jó, mert én szeretek bérlőkkel meg kiadással foglalkozni. Sokan viszont többet, 6-7%-ot várnának el egy ingatlan befektetéstől, ,merthogy a kockázatok miatt a map+-al szemben.
Azt le se írom, hogy akkor mennyiért kéne megvenniük, mert azok az árszintek annyira lent vannak, hogy oda viszont valószínűleg soha nem esnek már be a kéglik.
Zsolt90 2020. 02. 02. 12:15
Előzmény: törölt hozzászólás
#58869
Szerintem ez nem igaz amúgy:) Sokan visszajönnek BP-re. BP alapvetően jó város, van mit csinálni. Akármelyik német város (oké talán Berlin nem) iszonyatosan borzalmasan unalmas. Szerintem nem megvetendő, ha valaki haza akar jönni, mert itt érzi jól magát.
MrLajos 2020. 02. 02. 12:09
Törölt hozzászólás
#58868
Törölt felhasználó 2020. 02. 02. 11:59
Törölt hozzászólás
#58867
MrLajos 2020. 02. 02. 11:57
Törölt hozzászólás
#58866
Törölt felhasználó 2020. 02. 02. 11:48
Törölt hozzászólás
#58865
impudent 2020. 02. 02. 11:39
Előzmény: #58863  Zsolt90
#58864
És büdös is.
Zsolt90 2020. 02. 02. 11:28
#58863
Lássuk be, elfgyott a fizetőképes kereslet. Átlagembernek minden sokba kerül már, befektetőnek meg nem éri meg. Szerintem a jelenlegi helyzet nem tesz jót a piacnak. Se értelmes kínálat se kereslet. Megdöglött ez a hal.
Zsolt90 2020. 02. 02. 11:16
Előzmény: #58861  Batiszkáf
#58862
Ez a kisebbség.
Batiszkáf
Batiszkáf 2020. 02. 02. 11:05
Előzmény: #58859  Zsolt90
#58861
"MI A FESZKES FENEBOL UGY MEGIS?? "
A környezetemben ezt úgy oldották meg, hogy mindkét fél hozott magával a kapcsolatba egy örökölt, papabankos lakást.