Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
CyrusTheGreat 2020. 01. 15. 08:52
Előzmény: #56757  Homoktövis
#56760
Most őszintén, mi volt benne az érdekes?
CyrusTheGreat 2020. 01. 15. 08:51
Előzmény: törölt hozzászólás
#56759
Én sokkal inkább azt látom, hogy te forgatod ki a mondandómat és nem én a tiédet, én ugyanis ezt írtam: "...hogy miért nem tartom középtávon sem befolyásoló tényezőnek a HO-t itthon".
- - - - - - 
Senki sem azt mondta, hogy nem tud elterjedni a HO, azt a kérdést tettem fel, hogy a tömeges itthoni HO-zás helyett esetleg nem gondolod, hogy az anyaországi management fejében inkább a keletebbre költöztetés merülne fel - tekintve, hogy a jelenleg HO-val leginkább érintett szakmák/iparágak a magyarországi jelenlétüket döntő többséggel az anyaországból történő outsourcingnak köszönhetik?
- - - - - 
Elég egyértelműen jön ide. A legtöbb HO-s vagy HO-kompatibilis munkakör Budapesten érhető el - az ország vízfej természete miatt. Ha a Budapesten dolgozó munkaerő 80%-a Budapesten lakik, akkor miből gondoljuk, hogy érdemben befolyásolhatja pl. az agglomeráció vagy akár csak teljes Pest megye, hovatovább az egész ország ingatlanpiacát egy HO-ban történő 25%-os növekedés (amely természetesen nem jelenti azt, hogy a budapesti állások 25%-a HO-s...)?
- - - - -
Ez megint ugyanaz, mint eddig, kizárólag a saját környezetedből és az általad ismert példákból tudsz kiindulni. Btw, mind a két példád külföldi - nem mondom, hogy nem érdekes, csak a HO hazai ingatlanpiacra gyakorolt hatásával kapcsolatban teljes mértékben irreleváns.
Semmilyen olyan adatot (nem anekdotikus érvet vagy személyes példát) nem lehet hozni, amely alapján bármiféle ingatlanpiaci érdemi változást lehetne előre prognosztizálni a HO hatásával kapcsolatban öt éves vagy annál nagyobb időtávra.
Törölt felhasználó 2020. 01. 15. 08:38
Előzmény: #56750  Tibor78
#56758
Köszönöm Tibor,
Gondolkodtam amit írtál.
https://lakopark.ingatlan.com/dunapearl?gclid=CjwKCAiA6vXwBRBKEiwAYE7iS8G0Tg81Yfi65UVLP4AkAbnWOAPz0dctfy5v2iYy6aI662MOoxV9jBoCyzgQAvD_BwE
http://dunapearl.hu/
Ez jutott eszembe, 50m2 117 millió forintért most a a xiii.-ik kerületben. Ehhez is hozzászokunk, ennek is már megvan a piaca.
(Egyébként Polár építi már a közvágóhíd projektet is Ferencvárosban)
Nálam van egy hüvelykujj szabál: új építésű projekt értékesítés elején legalább 10-15 százalékkal olcsóbban adják mint ahogy 1.5-2 év múlva el lehet nagy valószínűséggel adni. Plussz, még van a pénz értéktelenedés , 4+4 % infláció, 18-20% is nominális kereset emelkedés. Szóval hacsak valami nagyon nagy nem jön azért eléggé biztos hogy egy jó helyen lévő jó kis projekt még 20%-ot mehet 2 év alatt. Próbálom előre megnézni mi lehet, nehogy 2 év múlva kelljen aggódni. 
Most a legnagyobb gondom inkább egy olyan helyes projekt megtalálása ami ár/érték, fejlődési potenciál és lehetőségei szempontból is jó.
220 helyett 180-200 körül lehet majd ezt kb kiadni de az én kalkulációmban a potenciális értéknövekedés is benne van. Ezért nem MÁP-ozok most.
Homoktövis 2020. 01. 15. 07:07
#56757
Az egész tegnap délelőtti eszmecsere törölve lett, nem tudom miért, pedig érdekes volt. Na mindegy. 
hardrock 2020. 01. 15. 02:22
Törölt hozzászólás
#56756
Tibor78 2020. 01. 15. 01:13
Előzmény: #56754  Bandi_ujonc
#56755

A lényeges különbség, hogy nekik igazuk van és gyűjtik a bérleti díjat szorgalmasan :) 
2013-ban mit kaptam én is kollégáimtól, hogy bele fogok állni a földdel a kéglivel. Ment az ugratás elég gyakran, hogy láttak valahol valami lepusztult sz.rt, de majd én felhívom, meg kérdezgették, hogy na vettem már és röhögcséltek.
Aztán 2015 óta nem röhögcsélt egyik sem, ha jól visszaemlékszem, pedig én például nem számítottam ilyen emelkedésre, mert az színtiszta speka, minthogy mennyit fial majd a malac. Azt néztem, hogy jó áron legyen a kégli, egyedi vétel legyen, 1+2 beosztású és lehetőleg tégla. Meg azt néztem, hogy a bérleti díjbó kb 7,5-8% hozamot tudjon és kész. Ja meg egy spekuláció volt a kalkulációmban, hogy a lakás ára szerintem nem fog beesni 20%-nál jobban, tehát nem fogok beleragadni évtizedekre.
Ha a földön tud maradni az ember a spekulációval, a befektetés is nagyjából kiszámítható lesz.
Ha akárcsak 20-30% emelkedésre számítottam volna, akkor veszek 2 kéglit hitelre, de nem számítottam rá, így maradtam a biztonságos zónában.
Ugyanezt fogom tenni most is. Van egy elképzelésem és egy viszonylag szerény elvárt hozamom és ennyi.
Én ezt teszem.
A mamahoteles fórumbetyárok meg ugatnak a fórumban és érvelnek hogy mit és miért ne, meg megy a röhögcse egy ideig újra. Aztán majd pár év és elkussol mind.
Érdekes azért a kollégáim már nem röhögcsélnek annyira, mint tették már-már zavaró módon 2013-ban, ha mondom nekik, hogy miben gondolkodom mostanság.
Na uff.
Bandi_ujonc 2020. 01. 15. 01:01
Előzmény: #56753  Tibor78
#56754

érdekes, én részben fordítva látom.
a panelbárók viselkednek agresszíven, nyálat nem tudom ki csorgat, de most is érződik, hogy tiszta ideg vagy, a szóhasználatod elárul.
Pihend ki magad, rezegtesd meg a kapcsolati hálód, ahogy Toniba javasolta, járjál vadidegen lakógyűlésekre ismeretlenekkel trécselni, liftben oszd az észt az akciós konzolt vásárló fiatalnak.
De hisz tudod, ahogy szoktad:)))
Tibor78 2020. 01. 15. 00:52
Előzmény: #56752  Bandi_ujonc
#56753

Nap végére legalább jól szórakozom miután visszaolvasok egy keveset.
Mamahoteles nímandok nyálat csorgatnak és ugatnak mindenkire egy fórumban és mit is hisznek? Hogy az agresszív fórumos beszólásaiktól megremeg a lakástulajok lába és megtörnek az érveik és a spekulációjuk (mert ők is csak találgatnak) hatalmas súlya alatt és önként felajánlják a kégliket olcsón, vigye, vegye aki a legjobban beszólt nekik. Biztos így fog történni.
Istenem, mennyi frusztrált nulla nímand van. Nem rád gondoltam. Talán.
Bandi_ujonc 2020. 01. 15. 00:42
Előzmény: törölt hozzászólás
#56752

rettentő kispálya ez a panelbáróság, hajszálakat kiszedni a lefolyóból, stb.
Eszméletlen gagyi, és ők lennének a büszke befektetők.
Házmester tempó az megy nekik, a vérükben van, de a frusztráltság megmarad a panelbirodalom ellenére.
Még egyszer, kispálya.
Bandi_ujonc 2020. 01. 15. 00:38
Előzmény: #56689  Toniba
#56751
ez mekkora volt:)))
Tibor78 2020. 01. 15. 00:15
Előzmény: #56749  Törölt felhasználó
#56750

"2 év és kb 20%" menetelés az eléggé valószínűtlen bár mindig te döntesz az alapján, hogy mit vársz a jövőtől. Ha 2 év múlva 20%-al magasabb árakat vársz, akkor ennek megfelelően cselekedj.
Én pl ennél sokkal valószínűbbnek gondolom azt a kijelentést a közeli pár évre, hogy a kégli árak stagnálnak, akár csökennek is és az alkukra nagyobb sáv nyílik meg és több egyedi vételi lehetőség is lesz, persze azokért kp-s versenyfutás jön. Eddig a kégliben kellett ülni, most ha nem tudsz a kiadással legalább map+ hozamot hozni, akkor célszerübb átülnöd kp-ba. Én ezt gondolom.
A 42m kégliből neked ki kéne tudnod préselni havi 220e bérleti díjat, különben ha ez nincs, akkor jobb a map+ és naggyon kockázatos most akármekkora lakásár növekedésre is spekulálni a közeljövőben.
Ugye nem véletlen, hogy csak a bolond spekák szállnak be befektetéssel ezeken az árszinteken, mert ha a kiadás nem tudja hozni az elvárt bevételt, akkor csak a lakásár további növekedése tudná hozni, az meg már színtiszta speka terület. Mindenki csak találgat meg játssza orákulumot, miközben senkinek halvány f.ngja nincs arról, hogy mi lesz csak egy szerinte valószínű dolgot állít, de nem teszi hozzá, hogy szerinte és hogy valószínűleg.
Ha szerinted 20%-os rally jön 2 éven belül, akkor a különbözet is durván nőni fog a két kis kéglid meg a nagyobb kecó között, a nm különbözet ára nőni fog. Spekák kiesnek, ennyiért nem vesznek, első lakásra vágyóknak meg már a mostani árszintek is magasabb és megy a rinya ezerrel. Kinek fogod eladni a kis kéglijeidet ha szerinted további rally lesz? Mert ez egy olyan rally lesz, hogy az eladók emelgetik az árat és várnak, mert vevő nem lesz azon az árszinten egy jó ideig. Ahhoz a béreknek és sok mindennek fel kell előbb zárkózni.
Szerintem, és megint csak az én privát véleményem, a két jelenlegi kéglid jókora elméleti veszteséget termel, hiszen nem kiadhatók (gondolom) 220e-ért, ezért én átülnék kp-ba legalább az egyik kégli helyett és egyedi vételekre vadásznék. Nem feltétlenül új építésűben gondolkodva. De ez csak egy vélemény, azt csinálsz, amit akarsz.
Törölt felhasználó 2020. 01. 14. 23:32
Előzmény: #56747  berlini
#56749
Hasonlóan gondolkodom én is... 
Vagy most eladni vagy várni...várni kellene elvileg, de én is úgy látom hogy még 2 év és kb 20%-al lesz én feljebb az árak. Nem akarom végignézni hogy a 80 milliós lakásból 95-100 lessz közben meg a 42 ből lessz 46-48... Habár inkább tényleg az a legnagyobb gondom hogy nem látok ár/értékben olyan helyet ahol élni is szeretnék...
Törölt felhasználó 2020. 01. 14. 23:22
Előzmény: #56746  berlini
#56748
Köszönöm szépen!Hát én is óvatos vagyok jó párszor átrágom a dolgokat meg mindenhol tájékozódni próbálok (Mint például itt is)  Nekem az a bajom hogy már nem érzem azt a rendkívül jó ár érték arányt amit például sok helyen láttam még 1 éve is.
https://westside.hu/ a Biggeorge-tól. Ehhez mit szólsz? Elvileg lokáció ár érték arány jó lenne de... Nagyon rossz a közvetlen környezete... Lessz fejlesztés a környéken vagy sem az még alakul de a hajléktalan melegedő nagyon bevonz oda a furcsa alakokat. Meg ugye a sales team is nagyon úgy viselkedik mintha nem akarna eladni, sőt nekem kellene megköszönni hogy vennék valamit...
berlini
berlini 2020. 01. 14. 23:16
Előzmény: #56735  Törölt felhasználó
#56747
Kislakások. Könnyű kiadni őket. Fekvéstől függően 130-180 ezer ft/lakás/hó.
Ebből van 3-4%-os hozam (40 millió ft/lakáshoz viszonyitva.)
Szerintem a kislakások évenkénti értéknövekedése továbbra is évi 5-10% közötti lesz. 
Igy a kettő hozam elérheti a 8-14%-ot.
Viszont most kell döntened, mert van egy azonnali értékcsökkenés, ha nem azonnal adod el. Már egy év múlva is csak használt lakás lesz belőle. Tehát vagy most azonnal eladod, vagy kivársz pár évet.
De sokminden függ a lakások fekvésétől.
berlini
berlini 2020. 01. 14. 23:03
Előzmény: #56737  Törölt felhasználó
#56746
Néztem a Paskal Rose-t is.
Magam is dolgoztam ingatlanfejlesztésben, épitőiparban. talán ezért is vagyok gyanakvóbb az átlagnál.
Nem szivesen fizetek ki egy projektcégnek 15 milliós előleget és kockáztatok egy bukást.
Igy a lakás paraméterei (fekvés, beosztás, ár) mellett legalább annyira fontos az ingatlanfejlesztő megbizhatósága.
Én amikor döntöttem, akkor emiatt választottam a Cordia projektet, miközben a Rose fajlagosan olcsóbb, fekvése ugyanolyan. 
Ezzel nem állitom azt, hogy a Rose fejlesztője megbizhatattlan lenne, sőt azt sem, hogy a Cordia szerződésrendszere fair lenne. (Erről tudnék mit mesélni.)
Én csupán nem akartam nagy esélyt adni arra, hogy nagyobb disznóságba fussak.
Tehát nem veszek lakást csak a legnagyobb, pénzügyileg legstabilabbak egyikétől.
Törölt felhasználó 2020. 01. 14. 22:55
Előzmény: #56743  lohran
#56745
Te hol vennél? Szerintem még biztos vannak olyan helyek ahol kicsit többet kell utazni belvároshoz de jó közösség van meg fejlődési potenciál.
Pesterzsébet meg az irányban lejjebb nem érdekel? Most épül majd arrafelé a diák város még a stadion biztos még jobban rendbe lessz szedve a felső rész.
Törölt felhasználó 2020. 01. 14. 22:52
Előzmény: #56739  Zedisdead
#56744
Köszönöm szépen!
Hát telken most nem igazán gondolkodunk... Lakásnál a lokáció még az alacsony fenntartási költségek a vonzóak. Hát ha 70-80 milliós lakást veszünk akkor egyet mindenképpen el kell adni így egy 40 milliós hitellel lehet hogy akkor a másik maradhat.
lohran 2020. 01. 14. 22:47
Előzmény: #56742  Törölt felhasználó
#56743
Nekem sok
Törölt felhasználó 2020. 01. 14. 22:44
Előzmény: #56738  lohran
#56742
Ferencváros, eléggé jól feljött! :) Most is vannak még 40-45 millióért.. :) 
lohran 2020. 01. 14. 22:40
Előzmény: #56738  lohran
#56741
Most nezem az uj epitesu kis lakasok 40-50 m2 zuglo stb 7-800 ezer per m2.
Ez Nekem sok