Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
miért van ennyi eladó lakás és ilyen kevés kiadó relatíve. ezt a sok eladó lakást miért nem hasznosítják a befektetők kiadásra ha ilyen nehéz bérlethez jutni. itt ellentmondást érzek
Igen, ellőhetik, csak a probléma ott van, hogy a jelenlegi is lényegében az EU-s pénzből kivitelezett állami beruházásokat nem lehet hipp-hopp átvinni egyik helyről a másikra, hanem ennek az adminisztrációja és engedélyeztetése általában egy-másfél évig is elketyeg. Ha már Budapestre (VEKOP) beadtak egy építési beruházási projektet akármire, és azt mondjuk lefújják, nem fogják elvinni vidékre (GINOP-régió) csak úgy (fordítva meg aztán pláne nem). Ilyenkor lényegében új projektet kell beadni, új költségvetés, új pályázat, etc - iszonyatos mennyiségű időről beszélünk. Ugyanúgy, sok helyen vidéken elindítottak egy pályázatot, de mire megkapták az engedélyt és a pénzt, kivitelezhetetlenné vált a projekt a megemelkedett költségek miatt - vissza kellett lépni a projekttől. most, ha megtörténik egy építőipari korrekció, kapacitás-átrendeződés, akkor sem az van, hogy leporolják a pályázatot is indulhat a móka, hanem lehet újrakezdeni az egészet.
Milyen leállított állami épitkezések? Amit nem építenek meg Bp-en majd ellövik máshol. Tulajdonképpen ez vityának akár még kapóra is jött, hogy geri kicsit beleállt ebbe-abba.
"Ebben az évben is nőnek a épitőipari keresetek (+8-10%) és az anyagárak." Még erre reflektálnék, az anyagárak biztosan nőnek (már csak a gyengülő forint miatt is), az építőipari keresetekről már annyira nem vagyok meggyőződve, a kifutó nagyberuházások, leállított állami építkezések nem vagyok benne biztos, hogy építőipari keresetek növekedését hozzák - megspékelve az importált munkaerő okozta nyomással.
A mostani helyzetben épp az okozta a vesztét a piacnak, hogy a keresletet növelték. A kínálat növekedésével ezen lehet javítani, mert verseny alakulhat ki. Ha megtámogatod a beruházót a fix 5%-os ÁFÁ-val, akkor megint csak adnak egy pofont a szarnak. Nem is értem, hogy az elmúlt 4 évben hol voltál, ha ezt nem vetted észre. Egy 0,4%-os megújuláis arányt sikerült összehozni az extra lóvékkal (miért építsen többet, ha kevesebben is jó a lóvé mentalitás lett). A kereslet ezen a bruttó árszinten kimondhatjuk, hogy megszűnt. A befektetők nem fognak visszatérni amíg van MÁP+ ilyen árszinten. De vmiből élniük kell az építőiparban (telek, anyag, mester), ezért szépen megtámasztható a kereslet a kedvezményes lakhatási célú kereslettel. Már szépen épülnek fel a szabad kapacitások az építőiparban. Év végre csúcsosodik ki, addigra az alapanyagosok és a telekárasok is megunják a -80%-os kereslet csökkenést, így szép fokozatosan engednek az igényükből, amit CSAK 5%-os ÁFÁ-s árral lehet kielégíteni, mert 27%-ost SENKI nem fog venni. Így szépen a szabad kapacitások elkezdenek versenyezni. Ja és a CSOK-ot is kizárnám az 5 %-os ÁFA körből... Talán így életben lehetne tartani a piacot.
"Ez év végétől, tök mindegy mikor adták ki az épitési engedélyt, nem lehet használatba vételi engedélyt kapni csak olyan lakóházra, ami 25%-ban regenerativ forrásból gondoskodik az energiaellátásról." Tény, de nem aggódnék emiatt, a 2021-27-es támogatási ciklus megfelelő operatív programjában biztos vagyok benne, hogy vagy VNT vagy 0%-os hitel formájában elérhető lesz ingatlanfejlesztő cégeknek is keret erre az új zöld-büdzséből. Btw, már a most futó projektek is erre készülnek, pl. a Westside Residence teljesíti a 7/2006. TNM szerinti közel nulla energiaigényű épületre vonatkozó körülményeket ÉS 5%-os ÁFA-val készül.
......és mindjárt itt a vevők Kánaánja. Ébredjünk már fel. Ez év végétől, tök mindegy mikor adták ki az épitési engedélyt, nem lehet használatba vételi engedélyt kapni csak olyan lakóházra, ami 25%-ban regenerativ forrásból gondoskodik az energiaellátásról. Ebben az évben is nőnek a épitőipari keresetek (+8-10%) és az anyagárak. A budapesti üresen álló, beépithető ingatlanok száma a belsőbb kerületekben csökken, ergo áruk biztosan nem! Ebben az évben kifutnak az 5%-os ÁFÁs lakásajánlatok. Mindez drágitja az épitkezést. De persze jönnek a mexikói vendégmunkások és minden ócsó lesz.
Meglehetősen közel van egymáshoz a saját célra vásárlókat kiszolgáló hitel kamata és a befektetők minimum-elvárását jelentő kockázatmentes hozam. A feladat adott: úgy optimalizálod a költségeidet, hogy erre az árszintre tudj kerülni, így a jövőben legnagyobb valószínűséggel fogsz tudni túladni az ingatlanokon. Ezt azért elég sokféleképpen teheted meg: - idehozol törököket/mexikóiakat/filippínókat építeni - csökkented a hazai, magasabb bér-elvárással dolgozó embereid számát (ha pedig tömegével tesznek így, akkor megint csak olcsóbb lesz itthonit foglalkoztatni és minden kezdődik elölről...) - kispórolod az anyagot (ennek van egy törvényi minimuma az építési elvárások formájában) - olcsóbban szerzed be a telket (kisebb kereslet esetén erre van/lesz lehetőség) - jelenlegi projektjeidnél minden kockázatot áthárítottál a vásárlóidra (folyamatosan emelkedő költségeket kivétel nélkül áthárították) - ha szerencséd van, alacsony lemorzsolódás lesz, egyébként meg maximum lejjebb adsz a profit-elvárásaidból. Lényegében az áthárított kockázattal szerzett profitból is van tér felkészülni a jövőre. - - - - - - - - - Btw, már az 5%-os árszinttel beárazott ingatlanoknál sincs kereslet. Pontosan ugyanezt látod a használt ingatlanok piacán is, ahol meg aztán nincs ÁFA. Nem az ÁFA-tartalom itt a probléma, hanem alapvetően a magas árszint, amely mellett nincs kereslet.
Már megint egy állomvilág: "beruházók, akik a költségekre rakják a profitot, nem a profitmaximlaizálásra helyezik a hangsúlyt. " Ilyen beruházó még nem született.
Ez lehet, hogy általánosságban működik, de a ha a vevők egyik része 5%-ot míg a másik 27%-ot fizet, akkor az eladó nem tud árat emelni, mert nem tudja, hogy mekkora a kereslet az adott árszintjén. Te hogy áraznál egy ingatlant, ha nettóban kellene kiírnod, és a keresleted egyik köre, a "befektető" hozamelvárása nagyjából számolható, és bőven felette vagy most, a másik fele saját célú, aki korlátozott anyagiakkal bír? Illetve nem kötnéd egyéb feltételekhez. (lakásméret, szobaszám stb) Hidd el, ez ravasz megoldás lenne. :) hirtelen visszatérnének a fíx %al dolgozó beruházók, akik a költségekre rakják a profitot, nem a profitmaximlaizálásra helyezik a hangsúlyt.
Ne aggódj Tiborom, én nem bazírozok a lakásokból származó jövedelemre, ennél nekem jóval több eszem van - ráadásul ingatlanom is van, mielőtt esetleg jössz a mamahoteles dumáddal. Én azért vagyok itt, mert szeretek gondolkodni és megismerni mások véleményét - nem projektálni a frusztrációt.
Nem biztos, hogy infla miatt emelkednek a kamatok. Pl nyer az ellenzék 22ben, Mato már augusztusra 10%ra fogja emelni a kamatokat. Vagy simán derisking lesz globálisan és piaci alapon felmennek a hosszú kamatok a periférián (irreleváns akkor mit csinál az MNB)
Na még ezt leírom, aztán mennem kell. Neked is: amíg te spekulálsz a jövőről és hogy így meg úgy lesz, meg mennyit fog a malac fialni, addig a panelbárónak minden hónapban áramlik a pénzecske a számlájára és ha akarja elkölti, ha akarja berakja map+-ba vagy befekteti. Lehet, hogy kicsit debil példa, de nagyon ideillik. A szomszédommal beszélgettem a sövény megnyírásásól, mert a bokrok nagy elvadultak. Közösen akartuk csinálni, hogy úgy hatékonyabb talán. A derék szomszéd osztott szorzott, szó szerint hetekig pofázott, hogyan kéne a legoptimálisabban megnyírni a bokrokat és milyen szerzám arzenál kell hozzá meg még talán felületi integrált is számolt. Meguntam, kértem kölcsön egy sövénnyírót és megnyírtam, szerintem jól nézem, nem érdekel. A szomszédom azt mondta, hogy ő még gondolkodik a távlati terveiben, mert kocsibeállót tervez, térkövezést, további dísznövényeket és attól függ, hogyan kívánja megnyírni a bokrait. Jól van. Ennek már 3 éve. A bokraim még elfodaghatóak, talán jövőre újra kell nyírnom, de még nem kell vágni. A szomszédom azóta is tervez és képtelen döntésre jutni. A kocsibeállóból semmi nem lett, a térkövezésre nem talált szakit még vagy csak olyan drágán, hogy nem tudja kifizetni. A bokrai teljesen elvadultak és csúnyák. Nekem viszonylag formásra megnyírt bokraim vannak, nem tökéletesre, mint amiről a szomszéd álmodozik, de elfogadható. Neki meg álmai és elképzelései a jövőről, amelyik jövőben az ő bokrai tökéletesre vannak nyírva és igazodnak a kocsibeállójához és a térkőre se lógnak rá, de a rögvalóság az, hogy a bokrai csúnyák, kocsibeállója és térkövezése sincsen. Lehet gondolkodni, hogy mi a tanulsága ennek a történetnek a lakás vásárlással kapcsolatban.
Abban igazad van, hogy előbb vagy utóbb kamatemelés lesz. Abban nem, hogy ez robbanásszerűen történik. És abban még kevésbé, hogy ez robbanásszerűen válságot fog kirobbantani. De tegyük fel, hogy pár évig rekord infláció lesz Magyarországon. Mi lesz akkor? A Magyar Állam addigra átcsatornázza az adóságot forint adósságra. Az infláció leginkább azokat a hitelezőket súlytja, akik az alacsonykamatozású 1-5 éves magyar államkötvényekbe fektettek be max 3%-os hozammal (Zömében külföldiek). Őket saját magukon kivül nem sajnálja majd senki. A magyar kötvényesek "ravaszabb" részét ráveszik addigra hogy pénzüket ne infláció követő állampapirban tartsák, hanem MÁP+-ban. A rekord inflációs években az ő megtakaritásaik fognak reálértékben keményen csökkenni. De mi történik a lakásárakkal a válság végefelé, utána (hiszen alatta az is esni fog,) viszonylag gyorsan megtalálja a 20-30%-kal csökkent forint (400-500ft-os eurós árfolyam) melletti új emelt nominális árát. (Már csak azért is mert az eurós befektetők szemében a lakásár esés drasztikusabbnak tűnik és hamarabb megjelennek.) Tehát a ma 33 milliós (100 ezer eurós) kis budapesti lakás ára bizony inkább 50 millió felé fog közeledni.
Teljesen egyetértek, lényegében ahhoz képest, hogy milyen rizikót vállalsz, aprópénz, ami bejön. Ráadásul 2018 óta megtett "befektetői" vásárlásoknál jóval több pénzt tartasz benne és jóval kisebb hozammal dolgozol, mint az, aki mondjuk 2020-ban fogja megvenni. Természetesen, az igazi nagy "befektetői" roham a szarért 2018-ban volt (2019-ben Bp-n már szerencsére annyira nem, de a megyeszékhelyeken eszméletlenül sokan vettek, Szegeden olyanannyira, hogy a szeptemberi egyetemi beiskolázási időszakban csökkentek a bérleti díjak - jól tökönszúrták saját magukat). - - - - - - - - Innentől kezdve elég egyszerű a matek: - a bérleti díjak ára nagyjából konstans függetlenül az ingatlanvásárlás évétől (ez azért elég evidens...) - a 2017 Q4-től vett "befektetői" vásárlások kivétel nélkül kisebb hozammal bírnak, mint a korábbiak, vagy az idén tervezett kiadásra vásárlások - az újaknak lesz honnan engedniük egy kínálati bérleti piacon - a nagyobb kínálat miatt bérleti díj csökkenés a "befektetőket" fogja a leginkább érinteni - egy idő után az amortizáció felé konvergál a hozam, de sebaj, mert ott áll a nagyobb tőke a szuper kégliben (TM), esetleg frankón ketyeg a hitel - amennyiben a MÁP+-hoz konvergáló árazások felé megy a piac és abból számolják a bérleti díjakat egyértelműen olcsóbb lesz hitelt felvenni, mint bérelni -> csökkenő kereslet - így a végén mi marad: egy panel, amivel éveken keresztül csak a szívás volt, óriási rizikóval. Gratulálok. És igen, közben meg ugyanúgy lehet dolgoznia a tisztelt panelbárónak. Ezért vallom azt, amit: tanulni, új skill-eket szerezni, fejlődni a szakmádban ezerszer többet ér és ugyanennyit hoz - csak sokkal fenntarthatóbban.
Törölt felhasználó2020. 01. 15. 13:31
Előzmény:
törölt hozzászólás
#56802
Ha valaki rendesen adózik meg tesz félre karbantartásra is és nincsen évente 2 hétnél hosszabb üresjárat (jelenleg pillanatok alatt ki lehet adni egy ársáv közepe környéki kéglit, nekem kiátlagolva nincs 2 hét üresjáratom évente 2013 óta, volt hogy a bérlők egymás kezébe adták a kilincset, mert a régi bérlőm ajánlotta be az újat), akkor kb a bevétel 80%-val számolhat, mint nettó. Nem elfelejtve, hogy költség elszámolásnál az értékcsökkenést is lehet érvényesíteni, ami jelentős tétel. Ebben az összegben már egy jelentős tartalék is képződik a kégli karbantartásra és szintén nem elfelejteni, hogy a bérlők fizetik a közös költséget, ami még ezen felül a ház karbantartásra megy. Hogy mi a sok vagy nem sok, azon lehet vitatkozni. Ismerek több nyugdíjas családot, akik kb 280e-ből élnek. A panelbáróskodás és több lakás birtoklása amúgy is idősebb életkorban reális, amikor elméletileg már a nagy összegű kiadások megtörténtek egy ember életében. Ha lehet választani, hogy legyen egy folyamatos 250-400 (nettó legyen 200-320) pénzáram vagy ne legyen, akkor inkább a pénzáramot választanám. Azzal egyetértek, hogy például akárcsak az én nem túl luxus igényű életszínvonalamat se tudná 2-3 kégli eltartani, hanem inkább 5-6 kéne. Annyit kéglit szerezni meg ugye már nem egyszerű. Én se csináltam meg 13-14-ben mert nem bíztam a nagy áremelkedésben, de akkoriban még az én szintenem is elérthető lett volna 4 lakás hitellel, de akkor tényleg nagy kockázatot vállaltam volna. önerő + maximális hitel, amit elbírt volna a fizetésem. Nem gondoltam ilyenben, úgyhogy ez elmélet csak, de egy a lényeg, hogy utoljára egy beosztottnak 13-14ben volt lehetősége hogy olyan ingatlan vagyonra tegyen szert, amiből megélhet. Nem valószínű, hogy a mi életünkben még egyszer lesz ilyen lehetőség. Egy 20m-os 50nm-es panelből se lehetne most egy alkalmazottnak 4 darabot megvenni, pedig az már befektetési kategória. Egyszerűen nem kapna rá hitelt se, de az önerőt se bírná előteremteni. Egyszer volt Budán kutya (lakás) vásár és aki kimaradt az valószínűleg ebben az életben már nem jut hasonló lehetőséghez. Ez van, el kell fogadni, inkább azt kell nézni, hogy mit lehet a jelenlegi helyzetben kezdeni.
Ajjaj, nagy a baj, ha már pitcairn kollégát kell segitségül hivni. Az hogy nem jött be a prognózisa, az miért a válság mélységére és megoldhatattlanságára utal? Nem inkább azt jelzi, hogy a helyzetfelismerése már sokadik éve hamis? Ő már 5 éve folyamatosan bombázza a fórumokat a katasztrófavárással, ha már választanod muszáj akkor kettejük közül inkább Matolcsy. (Vele is veszitesz, de pitcairnnal mindent elbuksz.)
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link