PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11465
11466
11467

pitcairn2 2015. 11. 13. 14:10

Előzmény: #3369 BPartner

#3380

az ingatlan elsősorban fogyasztási eszköz, illikvid jellege, ill. a hozzá kapcsolódó extrém magas tranzakciós költségek miatt nem igazán "ideális" befektetési eszköz

a bankok különben a meglévő állomány felértékelésében érdekeltek

pitcairn2 2015. 11. 13. 14:07

Előzmény: #3378 pitcairn2

#3379

annyit pontosítanék, hogy a nominális árcsökkenés "csak" a falvak ingatlan piacát érintette az utóbbi két évben

azt azonban továbbra is fenntartom, hogy lakáspiaci raliról csak néhány speciális részpiac esetében lehet beszélni

amelyek között a panelszektor volt a legfelülreprezentáltabb

ez a magas "minőség" már önmagában igen sokat mond a folyamatok jellegéről...

pitcairn2 2015. 11. 13. 14:00

Előzmény: #3375 stock33

#3378

máskülönben az MNB csak bizonyos speciális részpiacokon tudott ralit generálni az egyébként meglehetősen kártékony monetáris politikájával

a lakáspiac cirka 95%-án semmilyen rali sem volt az utóbbi 2 évben

mindössze a pangás megy tovább...

nominális árcsökkenéssel...

pitcairn2 2015. 11. 13. 13:58

Előzmény: #3376 stock33

#3377

attól, hogy az időpontban téved még igaza lehet...

PS.: a nagyobb építőipari vállalkozások is kivárnak... ők sem hisznek a jegybank által generált raliban...

stock33 2015. 11. 13. 13:55

Előzmény: #3370 Sarpac

#3376

"(#519) Re: Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru
Értékelés: +2
előzmény (#516: Hathor) | válasz erre | 2014. december 28. - 09:43

... márciustól olyan esés jöhet, hogy nem győzöl pislogni!

Sarpac"

mármint 2015. márciustól... remélem mindenki pislogott a zuhanást látva :)

ja és ne feledjük: "1,5-2éve szinte biztos voltam abban ami most lezajlott"

már csak egy dolog hiányzik ahhoz, hogy sokan a földön fetrengjenek a röhögőgörcstől: be kellene jelentened, hogy 2013-ban, 2014-ben lakást vettél, mert LÁTTAD a jövőt :)

stock33 2015. 11. 13. 13:51

Előzmény: #3370 Sarpac

#3375

mond csak, a környéketeken nem duplázódott meg az eladó lakások száma a héten? :)

stock33 2015. 11. 13. 13:50

Előzmény: #3370 Sarpac

#3374

:)

"1,5-2éve szinte biztos voltam abban ami most lezajlott...

Sarpac"

"(#455) Re: Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru
Értékelés: 0
előzmény (#445: Bekre_Pal) | válasz erre | 2014. december 26. - 13:32

A guru álomodozhat, de itt még 5évig biztos padló lesz, egy két helytől eltekintve. Magyarországon bizalmi válság van, mind a kormány mind a hitelezés terén. Amíg ezt helyre nem hozzák és a fizetéseket nem rendezik, el lehet felejteni itt bármilyen száguldást. 2001-től 2008-ig mesterségesen húzták fel az ingatlanok árát, ez egyszeri kör volt és a jelen generáció számára megismételhetetlen.

Sarpac"

BPartner 2015. 11. 13. 13:06

Előzmény: #3371 Tibi0002

#3373

Mint egy csepp a tengerben, de sokan és sokféle módon dolgoznak azon, hogy változzon a piac és legyen valódi hozzá adott érték a lakóingatlanokban. Ne csak spekulâljon a vevő/eladó, bérlő/bérbeadó.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 11. 13. 12:58

Előzmény: #3370 Sarpac

#3372

Csak spekulálsz.

Tibi0002 2015. 11. 13. 12:41

Előzmény: #3368 BPartner

#3371

Ha te, mint szakember felismered, hogy rossz minőségű a kínálat, akkor a vállalkozásoddal részt tudsz venni a korrekcióban. Felújítás, építés, egyéb kiegészítő szolgáltatások. Akkor ezek pozitív kilátások, ha jól értem.

Sarpac 2015. 11. 13. 12:26

Előzmény: #3368 BPartner

#3370

Én nem szeretek ennyire hosszasan kitekerten beszélni. De 1,5-2éve szinte biztos voltam abban ami most lezajlott. És ugyan ennyire biztos vagyok abban is, hogy 20-30% közötti esés lesz az elkövetkező 1,5évben.
Lakáspiac meg kinek volt egészen 2008-ig? Megmondom a bankoknak! A magyar társadalom folyamatosan szegényedik és nagyon durván kettévált, középréteg pedig eltűnt és ebben van a lényeg lakáspiacot tartós növekedés alá vonni középréteg nélkül nem lehet!

BPartner 2015. 11. 13. 12:02

Előzmény: #3366 pitcairn2

#3369

Az ingatlan mindig egy eszköz, amiben pénzt lehet tartani. Hol óvatosabban, hol kevésbé viszonyul hozzá a piac. Ma leginkább az eszközértékeléssel van a gond, nem csak nálunk, de máshol is. Nálunk annyival rosszabb a helyzet, hogy semmi jele nincs annak, hogy ma könnyebb lenne értékelni egy magyar lakóingatlant nemzetközi szemmel is, mint 10 vagy 20 éve.

Akinek pedig építeni kell, neki is értékelni kellene. Csak olyan sokismeretlenes a képlet, tele olyan kezelhetetlen kockázatokkal, amiért tényleg szükséges a komoly felkészülés egy lakóingatlan projektre.

Kis túlzással, 10-13 éve önerő nélkül is lehetett társaházakat építeni egy fejlesztőnek, csak egy jó ötlet kellett, amiért a bank mögé állt. Ha már volt pár sikeres projekt a beruházó cég mögött, akkor meg pláne.

Ma a bankoknál finoman szólva sem prioritás a lakásépítés finanszírozása. A tőkeszegény magyar gazdaság meg közismerten nem előny ha lakásépítésről van szó.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 11. 13. 11:54

Előzmény: #3367 Sarpac

#3368

A spekulatív kereslet kinek probléma? Egyrészt vitalizálja a piacot, mármint stimulálja a kínálatot és revitalizálja keresleti oldalt.

Másrészt nálunk van egy rossz szokás: szeretünk mindent túlértékelni. Azért mert most a pénz keresi a helyét és adott esetben budapesti ingatlanban találja meg és nem más befektetési piacon, attól az még lehet teljesen egészséges döntés.

A lakáspiac tényleg teljesen racionális és mindig valahogy alkalmazkodik a körülményekhez. Amikor pangott, akkor évi 90e adásvétel volt. Tavaly már volt 15-20%-kal több volt, akkor már mindenki boomról beszélt. A pangáshoz képest idén mondjuk 50%-kal lesz több adásvétel. Ez tényleg olyan nagy boom?

Ne vicceljünk már, adtak el itt évente 250e lakóingatlant is évente, amikor a spekulatív keresletről még az sem tudták, hogy micsoda.

Most meg már 140e éves értékesítésnél meg már komoly félelmekkel és gyanakvással tekintenek. Nevetséges és egyszerűen szánalmas ennyire nem átlátni azt, hogy a lakáspiac tényleg nem tudja kiszolgálni a vevőket, azért ilyen kevés a vásárlás még mindig. Rossz minőségű a kínálat, baj van a vevők kiszolgálásával, mert az eladói oldal tényleg azt hiszi bármit megtehet, mert egy picit, hangsúlyozom picit élénkebb a piac mint volt pár éve.

De hol vagyunk még attól, amikor valóban komoly élet volt a lakáspiacon? Ez csak egy cirkusz, amit a média gerjeszt elsősorban, amiben fizetett hirdetésként adják el a lakáspiaci blöfföt.

Térjünk már észhez és úgy vizualizáljuk az információkat, ahogy azt kell. Legyünk tisztában a lakáspiac múltjával, mert különben semmit sem fogunk érteni a jelenéből, a jövőéről pedig pláne.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Sarpac 2015. 11. 13. 10:19

Előzmény: #3365 BPartner

#3367

A legnagyobb baj ezzel a kereslettel, hogy döntő része spekulatív már DH is bevallotta, hogy 50% körül lehet a spekára megvett ingatlanok száma (ergo ennél magasabb), gondoljunk csak bele válság előtt is voltak ilyen vételek, de az akkori arány és a mostani ég és föld!

pitcairn2 2015. 11. 12. 22:23

Előzmény: #3365 BPartner

#3366

ez a "kereslet" leginkább az MNB-ben üldögélő központi tervezők szeszélyét dicséri:)

nemcsoda, hogy nincsenek nagy építési projektek

a még piacon lévő építőipari vállalkozók pontosan azért élték túl az utóbbi 7 évet mert már 2008 előtt is óvatosak voltak...

BPartner 2015. 11. 12. 22:19

Előzmény: #3363 pitcairn2

#3365

Senki nem azt mondta, hogy nincs újépítésű kínálat, csak nagyon hiányos. Nem szabad elfelejteni, hogy a kereslet nagyon töredezett így nagyon komoly túlkínálatra van szükség, hogy a kereslet megtalálja azt, amit keres. Ez ugyan így igaz a használt lakások piacára is.

Nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy hiába van kereslet, ha nem talál kínálatot.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 11. 12. 22:18

Előzmény: #3363 pitcairn2

#3364

pitcairn2 2015. 11. 12. 22:10

Előzmény: #3362 BPartner

#3363

ahol van kereslet - pl. Budapesten és a nyugati határszélen - ott van most is újépítés, ill. egy sor lakást/házat felújítanak

a kínálat teljes mértékben összhangban van az igényekkel

a jövőbeli perspektívák pedig nem túl fényesek az un. "fejlett világban" kibontakozott __önpusztító__ trendek függvényében...

BPartner 2015. 11. 12. 21:58

Előzmény: #3361 Törölt felhasználó

#3362

Nézd Ödön, erős igény van az újlakásokra, de a kínálat nagyon hiányos. Csak ma máshogyan megy egy ilyen projekt előkészítése, finanszírozása és értékesítése is, mint egykoron. Idő kérdése és lesz friss kínálat. Most nem évi több tízezer új lakásra kell gondolni. De a jelenlegi bázis olyan régóta ilyen alacsony, hogy innen minden változás "nagynak" fog tűnni.

Törölt felhasználó 2015. 11. 12. 21:45

Előzmény: #3358 vigkrisz

#3361

"2020-ra még sokkal több drága romhalmaz lesz a piacon és még több kivándorolt fiatal"

Ha eluralkodnak a romhalmazok, vagyis nem épülnek új lakások, akkor szűkülni fog a kínálat. A kivándorlás le fog állni az arab migráció és a német bérek csökkenése miatt. Az arabokat is azért nyomják a gyárosok, hogy felvegye a német ipar a versenyt Kínával.