Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Nalad igen de sok helyen a legolcsobb nevenincset raktak az aljarol. Sot. Tobb helyen 1db rossz es alkatresz nelkuli kazan cserere kenyszeritheti a fel lakokozosseget mert gepeszetileg csak ugy oldhato meg a kemeny. Vagy turbo vagy cirko...
Én értem az elvet, hogy adófizetői pénzből, de már vidéki szavazóközönség Kádár-kockás felújítási kerete is el lett hajtva a búsba, és hol volt még akkor a koronavírus... Eddig végig azt hallgattuk, hogy a HUF gyengülés miatt is emelkedtek a kivitelezői árak, azt még értem, hogy HUF-ot nyomtatva majd ad pénzt a szakimukinak dolgozni, de alapanyagot majd a nyomtatott forintból fogja megfizetni?
"lassan utni fog a 2000 es 2009 kozotti boomban egyedi cirkoval epult lakasok idozitett bombaja" Ez tényleg gáz lesz egyébként. Nálam 4 embernek kéne összeállni, hogy kazánt le tudjuk cserélni. Pontosabban a kémény a gond természetesen. A megoldás az lesz, amit a szerelő mondott, hogy fogják a kazánt és mindent kicserélnek a burkolat alatt. Lesz egy vadonatúj kazán, de a burkolatára kell nagyon vigyázni, azt nem lehet kicserélni. Nekem 25 évet mondott a szerelő, hogy addig biztosan lesz alkatrész, de utána is lehet még szerezni pár évig. A probléma valós, de ha 25-30 év múlva üt csak igazán, akkor most annyira nem zavar engem.
Adofizetoi penzbol. Rokonok Becsben eltek es a 90es evek vegen kb olyan allapotuak voltak a regi szar berlakasok mint kb most itthon. Borzalmas nagy allami felujitasi programot hirdettek amelybol valoban brutalisan felujitottak az epuleteket: teljes tetocsere homlokzati felujitas teljes gepeszet lift beszereles stb. Tenyleg megujultak a hazak totalisan. Csak a falazat maradt. Olyan lett mint egy uj. A lakoknak eselyuk sem lett volna felujitaniuk. Mostanaban volt szerencsem egy eleg draga 100+os budai tarsashazban jarnom. Ami lattam az mibden kepzeletemet felulmult. Osszeganyolt vizhalozat szarra ment teto; a pince olyan volt mint egy kozepkori varbarlang. Az ott lako magukat jomodunak tarto embereknek szerintem eselyuk sem lesz a 20 even belul elkerulhetetlen nagygeneralt elvegezni. Bar ki tudja... a magyar szeret ganyolni...
Egyetértek. Ha a kémény ellenőrzések csak egy picit szigorodnak, lakások tömegében kell majd mélyen zsebbe nyúlni. Nem hiába van sok elektromos fűtésű felújított lakás a régi házakban, mert inkább nem költöttek egy vagyont vagy műszakilag nem is lehetett már szabályosan korszerűsíteni a gáz alapú fűtést. 15 éves kazánok pedig simán megadják magukat, jellemzően a téli fűtési időszakban. Nézelődök én is, és már szűrni is szoktam, mert nekem a klasszikus távfűtés a legmegnyugtatóbb.
Vidéki ismerősöm 6,5 mihályt költött el egy akkor 31 éves házra 3 éve. A ház most érhet 20-21m-t. Azért érdekes, hogy mikor csinálták a felújítást, mert 2020-ban még többe került volna neki. Érdekes, hogy 2017-ben 15m körül a ház ára, most 20m de most a felújítás lenne 8-9m is. A 10-15%-os becslésed egy alapos felújításra erősen alábecsült. 30% talán még több is az, amit rendesebb felújítás simán eléget és amivel egyetlen tulaj se szeret számolni.
Mar a futeskorszerusitesi eloirasok es a bovitessel jaro felujitasok soran 21-tol alkalmazando szabalyok sok tulajdonost szembesitenek majd azzal hogy vagyonos szegenyek:) lassan utni fog a 2000 es 2009 kozotti boomban egyedi cirkoval epult lakasok idozitett bombaja: a kazanok es kemenyek es a kisporolt vizvezetekek szuksegszeru csereje.
Euert is botranyos a magyar 0.4%os megujulasi rata. Es ezt nevezik aramykornak egyes "szakertok" soha meg a vilaghaboruk alatt sem volt ilyen alacsony ez a szam. Ennek az oka nemcsak az hogy tartosabb ingatlanok epulnek hanem a berekhez kepesti borzalmas ar. Hosszutavon ez egy borzalmas trend. Lesz is allami beavatkozas szerintem.
Evi 1% az amortizacio altalaban a sztenderdek szerint. 100 ev alatt fog nullat erni tehat koltod ra a teljes vetelaradat termeszetesen aktualis aron. Eleve 20 evente az ertekenek 10-15%at rakoltod.
Valúban sokat köll törödni egy ingatlannal. Kiváncs lennék egy statisztikára hugy mondjuk 30 év alatt mennyi pénzt felújítást stb nyel el egy átlagingatlan
Persze. De azert igy szamolno egy egesz piacra lufi kategoria. Eljuthatunk oda hogy az onerore szamoljuk a hozamot:) az a gond hogy evi 1%os amortizacioval is szamolni kell.
"bruttó 5,4% hozam" Abból csak adócsalással lehet map+ körüli hozamot kipörgetni. Egy lakásnál az én tapasztalatom szerint nyugodtan lehet 0,8 -al szorozni a bruttó bevételt és az így kapott összeget még csökkenteni kell, ha 2 hétnél hosszabb az üresjárat. Az egyéb kockázatokat nem figyelembe véve is, 6% feletti hozam kéne a kéglivel, akkor lenne a végén a tulaj kb map+ szinten. Tehát görcsöljön a kiadással és vállaljon plusz kockázatokat azért, hogy a map+ hozamát tudja hozni? Ez nem befektetés, hanem valami egészen más. Én szeretek lakással foglalkozni, bérlőkkel beszélgetni, de 6,5%, inkább 7% az a hozam, amire azt mondom, hogy belevágnék. Az alatt nem éri meg a hozam vs kockázat szempontjából. A lakás árnövekedésére spekulálás meg csak az egészen elborult gondolkodásúaknak való, hiszen nem tudhatjuk a lakásárakat 5 vagy 10 év múlva. Spekulálni lehet rá, de én például 5 éves időtávon belül csökkenést várok, tehát ezzel számolok a befektetésben. Azaz tolom a vásárlást, ameddig csak lehet, valószínűleg várok több évet.
Nálunk az egyik géniusz kicsit lejjebb adta a bérlőkkel kapcsolatos elvárásait, olyan sittes lánykák költöztek be ketten, hogy borzasztó. Ennyire kellett a pénz, illetve annyiért adja, hogy ilyen lett a bérlői réteg.
Igen. Ha tényleg 130-ért lehet kiadni. Ha olyan gyorsan kiadható 130-ért, akkor az a hirdetés el fog tűnni. Ha egy hónapot üresen áll 130-ért kiadva, akkor az már csak 119-ért van kiadva. Ha 2 hónapig nem jön bérlő, akkor 108-ért.
Ingatlan comon 130-175 ezer között van a 2 szobás jól kinéző 11. ker panel kiadásra. Alkuval 27-28 M körül van ilyen eladásra, erre még rájön az illeték és ügyvéd, ami már 29 M beker ár. Ha 130-ért lehet kiadni, akkor bruttó 5,4% hozam, adózás után MÁP + egyenértékű, és jár hozzá még macera és bérlői kockázat is.
Törölt felhasználó2020. 06. 24. 18:36
Előzmény:
törölt hozzászólás
#76948
Na akkor virítod végre a lóvét a következő lakásodra, vagy csak légtrédelsz itt más pénzével? Elég az üres kifogásaidból, vagy esetleg beláthatnád, hogy miért nem száll be más mégse ezen az áron.
A hitel tőkeáttétel. Ha lefelé megy a lakásár, akkor az nagyon fáj. Példa: Nincs pénzed a lakásra, de van valamennyi beugród. Veszel egy 20 M-ós lakást 2 M önrésszel, 18 M hitellel. A hitel kamata legyen egyenlő a kiadás nettó hozamával (de valljuk be, hogy az már egy nagyon baráti helyzet lenne, de mégis, legyünk nagyvonalúak). A lakásár egy év múlva 18 M, akkor az kb olyan, hogy bebuktad a lakásra szánt 2 M Ft-ot. No persze ha a lakásár 22 M lenne, akkor az olyan, hogy megdupláztad. Nagyon-nagyon veszélyes dolog az ilyen tőkeáttétel, csak mostanában a piac mindig emelkedett, ezért nem okozott szívást annak, aki bevállalta, sőt brutál nyereséget okozott neki éveken át. Meg is értem azokat, akik egy ilyen helyzetben fursztáltakká válnak (nem rád gondolok).
Mindegy mibűl veszed a helyzeten nem váltuztat. Ha sajátbúl akko a pénzed elvesztett kamatát fuzeti a bérlo tehat 0 szaldo. Ha hitelbul akko a berlu a hitelkamatyot fuzeti 0 szaldo
"Azt a verziót azért nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy aki ÉSSZERŰ
keretken belül részben hitelből vesz lakást és úgy adja ki akkor a hozam
sokkal magasabb is tud lenni." Vegyél ésszerű keretek között lakást az általad megjelölt 8,5m-ért :) Ja, hogy nincs annyiért? Hát persze hogy nincs annyiért, azért sem vesz most épeszű befektető kéglit, mert tovább árnövekedésnek nagyon kicsi az esélye és a kiadás meg pont most kezd nagyon problémás lenni. Én azért már hallom, hogy panaszkodik sok lakáskiadó, aki bátran nagyon nagy hitellel ugrott bele és már nem vagy csak nagyon nehezen találnak bérlőt, aki elfogadja a magas bérleti díjat. Az önerő nélküli vásárlás meg érdekes dolog, mert tudtommal azt csak akkor engedték a bankok, ha több kégit toltál be fedezetnek és a második kéglinek is csontra tehermentesnek kellett lennie. A mostani helyzetben meg én kizárnám az önerő nélküli vásárlást, bár van aki járatosabb a hitelekben, mint én, ha van ilyen, majd úgyis mondja. Szerintem azt tényleg el kell fogadni, hogy a 2013-as árszint nem fog visszajönni vagy ha visszajön, akkor az brutális válság mellett fog jönni, amikor azért az első kérdés mindig az, hogy vajon a munkám mennyire válságálló és csak ha igennel tudok (merek) erre válaszolni, akkor indulhat bármilyen kégli vásárlás. Egy korrekció viszont szerintem lesz, most már szinte alig van olyan mutató vagy logika, ami azt mondaná, hogy itt nem lesz korrekció. A panel kéglik, amiket 22 mihályra várok, 2013-ban 13-15m voltak, tehát így is nyerne rajta a tulaj 50-70%-t az árak aljához képest. Nem annyira rossz az, szerintem, persze sokan meg a csúcsárhoz képest nézik, ami 36-37m volt és úgy érzik nem vesztettek 14-15m, nem úgy nézik, hogy nyertek 7-9m 5 év alatt. Soknak emiatt idő kell, akár 2-3 év is mire megtörik. Az pont jó is lesz, mert akkora már jó kamatod ad a map+ is, úgyhogy bátran alkudhatok, biztos pozícióból, mert az én pénzem jó kamattal hízik, amíg az ő ingatlan befektetése meg? Hááát, az már nem ennyire jó befektetés lesz a következő 5-8 évben. Legalábbis én erre spekulálok és ezt várom.
Egyik bérlőm 1 havi díj lemaradásban van. Kauciót "éli fel" Ha jövő hónapban nem fizet duplán, akkor felmondás, így egyeztünk meg. A többi 14 bérlőmnél eddig minden ok. Mellesleg "csak 4 bérlőnél emeltem bérleti díjat idén. +1 bérlőcsere volt Januárban. + 1 új bérlő Juniusban (garázsvásárlás) Kihasználtság 100 %, eddig. Üresjárat 0 nap.✔ 😎
Ez a lényeges info: " az MNB maga vall a kamatcsökkentés hatásairól: „A monetáris politika a befektetésre alkalmas eszközök – különböző pénzügyi eszközök (részvények, kötvények), ingatlanok – széles körének árfolyamát befolyásolja, ami szintén hat a fogyasztási és beruházási döntésekre. Monetáris lazítást követően az alacsonyabb kamatok miatt megnő a kereslet a még mindig magasabb hozammal kecsegtető részvények és más pénzügyi eszközök iránt, ami ezen eszközárak emelkedéséhez vezet.” A kamatcsökkentés a lakásárak csökkenését sem segíti elő - hogy finoman fogalmazzunkA korábbi évek lakásáremelkedésében vastagon benne van az MNB keze. Egyre több forint kell ugyanannyi ingatlanhoz, "
ennél a cikknél az a bibi hogy a megjelölt városokban egyre kevesebb a munkahely , tehát megáll az oda vándorlás mert nincs miért oda menni , nem lesznek vevök , ez az irány most is , ez csak a kezdet , ezért esnek a lakásárak
Azt a verziót azért nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy aki ÉSSZERŰ keretken belül részben hitelből vesz lakást és úgy adja ki akkor a hozam sokkal magasabb is tud lenni. - Nekem van olyan lakásom amit nulla önerővel vettem 8,5 Mft-ért és most ér olyan 18 Mft úgy, hogy végig ki volt adva és több bejön az aliból mint a törlesztő. Még egy fundamentát is kijött belőle majdnem, ami már le is járt és törleszhettem bele a hitelbe. De jobban megérte egy másik hitelbe nyomni. - Ha valaki tisztában van az anyagi helyzetével és nem vállal túl nagy kockázatot akkor megéri részben hitelből venni a lakásokat, mert a megtérülés lehet sokkal magasabb mint az általad említett %
Csak akkor lesz dupla 10 ev alatt ha a fizuk is emelkednek ennyit nominalban. Utkozesig ment a piac szerintem maig. Ezeken az albi arszinteken brutto 3.8% van. Lofasz. Eleve az alviknak kellene 70%ot noni hogy epeszu ember befektessen kiadasi cellal. A kamat ennel lejebb nem megy erdemlegesen. Elerkezett a kanaan. Az ingatlan is inflalodik az amortizacioval... reszveny fog menni mert nincs mas lehetoseg. A likvid cash mashova nem mehet passziv jelleggel
Ha már volt telek, a 60-as években egy 100 nm-es Kádár kockát úgy 75 ezer Ft-ért épített fel a maszek. Az akkori kor színvonalán, 38-as téglából, betonfödémmel. Ez kb egy ember 75 havi fizetése volt. Átlagemberé. Ez mai helyzetben azt jelentené, hogy egy 100 nm házat 300 ezer Ft-os havi nettó átlagfizetés mellett 22,5 M-ért építene fel valaki. Vagy toljuk fel a fizetést 400 ezerre, akkor 30 millióért építené meg. Szóljon nekem az a vállalkozó, aki most a mai átlag színvonalon építene nekem egyet 30 millióért, mert már szerződhetünk is.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link