Lakás/Ingatlan árak topik  

Sokan szeretnénk ezeket a válaszokat biztosra. Nekem saját és ismerősi tapasztalat, hogy adózás után 3-4 % ot hoz az ingatlan kiadás. Ezzel szemben minden időtávon 3 hónaptól 10 évig van 8-10% körüli állampapír. És ha eladod és három éven belül vissza veszed akkor nincs illeték. 
Tehát számok alapján szerintem most kellene eladni, ennek ellenére én sem merem a kiadott lakásom eladni. Valahogy az tűnik biztosnak.

Minden attól függ, hogy lesz-e egy legalább 1-2 éves recesszió.
Ha igen, akkor lesz lakásáresés is. Nominálisan is a piac egy részén.

Hozzáveszem, hogy én még nem voltam befektetőként jelen a piacon, amikor az előző válság lement, úgyhogy majd ha itt ez bekövetkezik és végig lemegy, arról ez lesz az első ilyen közvetlen tapasztalatom. Biztosan nagyon fogok figyelni. Emellett több okból is teljesen belefér számomra, ha lemennek az árak egy darabig.
De én abszolút buy and hold oldalon vagyok, nagyon hosszú távra tervezek. Ezért fér bele.
Úgyhogy max olyan szemszögből lehetne érdekes a "spekulálósdi", hogy elviekben (!!?) szerintetek egy kis nyereséget elkönyvelhetnék arra az esetleges néhány évre amíg lemegy az ingatlanok ára, jól és jókor (!!) eladott ingatlan(ok) árát befektetve, aztán olcsóbban vásárolva másik ingatlant, ingatlanokat egynéhány év múlva, amikorra kellő mértékben lementek az árak. 
De az összes nyereségnek kellően jelentős (!) mértékben meg kellene haladnia azt a bevételt, amit bérleti díjból be tudnék szedni addig is, és a tranzakciós költségeket is beszámítva (a többi tranzakciós költségen felül, ha túl sok idő telik el, akkor az illetékfizetés is bejön ingatlanvásárláskor megint). És nem a hivatalos inflációval számolok, hanem a valóssal:P. (És beleveszem, hogy ami felújítást, komoly karbantartást el kellett végezni a lakásokon, az megtörtént az utóbbi években, illetve egy jó darabig nem lesz esedékes. Stb.)
Ezért nem mindegy, mikor, mennyire és meddig (milyen mélyre) mennek le az ingatlanok, és hogy addig mégis milyen alternatív és elég biztonságos befektetést tudnék végrehajtani a pénzből ahelyett, hogy csak elégne az infláció miatt....vagy hogy elbuknám valami hülyeségen.
Ha az ingatlanban van a pénz, akkor nem lesz elinflálva, mivel megítélésem szerint max átmenetileg lesznek alacsonyabban az ingatlanárak, és nem vagyok rákényszerülve arra, hogy pénzzé tegyem a lakásaimat a rossz időszakban, tehát nem lesz semmilyen veszteség realizálva emiatt.
Persze ehhez én feltételezem, hogy nincsenek annyira túlértékelve a lakások, legalábbis konkrétan azon az árakon, amilyeneken nekem sikerült vennem korábban. Tudom, hogy Budapesten átlagosan kb. 15%-nak veszik a mostani túlértékeltség mértékét az ingatlanoknál. Ez még pont nem elég arra nekem, hogy ki-be ugráljak ingatlanpiacon, az ármozgásokra előzetesen spekulálva. Még akkor sem, ha a legutolsó két lakást nézem csak, mert egyrészt jó áron vettem őket (és korábbi ingatlaneladásból is finanszírozva), másrészt ami ingatlanom azon felül van, azt korábban olcsóbban vettem (amit idén eladtam, azt is).
Főleg azért sem éri meg, mivelhogy sok más helyen is van ennyi túlértékeltség amúgyis.
Aztán ha csak pl. stagnál reálértéken az ingatlanpiac évekig akkor mi van?? A pénzem meg közben értéktelenedhet máshol vagy épp csak tartja az értékét, vagy bukhatok is rajta máshol, főleg ha komoly gazdasági válságba belemegyünk mélyre és sokáig, ahol nemcsak az ingatlanpiac zuhan durván, és akkor még ott vannak az ingatlan adásvétellel kapcsolatos tranzakciós költségek stb.... simán lehet némi kis bukó ebből akkor is ha máshol nem vesztem el a pénzemet.
Na minderre mondjatok valamit légyszi, a "másik oldalt" kérdezem erről, őszintén érdekel. :D Milyen olyan válaszotok van erre, ami nem tartalmaz spekulációt, *konkrét* számításokon alapszik - részemről ezeket elvégeztem saját magam számára! -, és elég biztonságos alternatív befektetéssel számol? (Daytrading szintű tőzsdézés és bitcoin itt nem játszik, köszi. A kaszinózás meg végképp nem. :D Ilyen spekulatív cuccokba nem rakok be abból a pénzből, amit ingatlanbefektetésre és más stabil és reális, valódi értéken alapuló befektetésekre különítek el alaphelyzetben.)
És a válaszotok vegye figyelembe azt is, hogy a buy és hold a preferenciám, sőt, nem tervezek kiszállni az ingatlanpiacról véglegesen soha. Több okból is - amiket most nem fejtenék ki, de részben a nagyon hosszú távú befektetési terveim miatt -, jelenleg számomra NEM éri meg, hogy ingatlanonként évi esetleg félmilliós plusz nyereséghez - ami mondjuk 5 év után realizálódik visszamenőleg - ki-be ugráljak a jelenlegi befektetéseimből az ingatlanpiacon. És az a fél millió lehet hogy nulla, sőt lehet hogy mínusz fél millió. Stb.... Persze lehet, hogy plusz 10 millió lakásonként (!!), de ezt valahogy nem hiszem. :)
Ha garantáltan meglenne, hogy ok, átmenetileg 5 évig konkrétan évi 10%-kal magasabb hozam jön be más stratégiával (tehát pl. 5% helyett 15%, reálértéken!), akkor persze ok, én leszek az első aki rohan az összes lakással!! Aztán a végén akkor még tényleg tudnék venni is plusz egy-két lakást a meglevőekhez. :D
De szerintem ti a "másik oldalon" csak spekuláltok és a PMÁP meg hasonló színvonalú befektetéseket túlértékelitek.
Azthiszem ennyi. :)

Az biztos, hogy egyelőre csak mennek fel a hirdetési árak itt Bp-en legalábbis. Én nem vagyok ingatlanos, csak testközelből szereztem pár tapasztalatot nemrégiben.... meg persze rendszeresen nézem is, hogy hogy megy a piac, mit mennyiért hirdetnek.
Szóval még mindig durván gyorsan mennek felfelé az árak, én csak pislogok rajta, nekem is úgy sikerült csak jó elfogadható áron vennem, hogy tudtam, azonnal lépnem kell hogy igen ezt megveszem, vagy lemaradok, gyakorlatilag látatlanban kell lecsapni most ha ki akarod fogni normális lakásra a legjobb árat. (Egyszerűen nem voltam hajlandó számomra irreális áron venni. Így nem is volt könnyű a dolog! Örülök, hogy egy időre túl vagyok ezen a mutatványon. :) )
Így lehet, hogy tényleg menekülnek az emberek ingatlanba az infláció elől.
Mert mi most az alternatíva arra h ne égjen el a pénzed?? Stabil befektetésről beszélek. Tőzsdén még a jó papírok is egyelőre még lehet, hogy mennek tovább lefelé vagy esetleg csak nem akarsz még több pénzt oda betenni. A PMÁP és hasonlók sem egy rettentően vonzó alternatíva szerintem, mert PMÁP-ra csak 1,5%-ot kapsz a hivatalos kozmetikázott infláción felül rá, így a tőke értéke akár csökkenhet is vagy legalábbis nagyon kicsi a valós hozam. PEMÁP meg, az már magában foglalja az euróra való spekulációt is. Hosszú távon persze várható, hogy az euró mindig erősebb lesz mint a forint, de ennek igazodnia kellene az ingatlanpiac mozgásaihoz is lásd lejjebb. Itt az időzítés a megfelelő ingatlan kiválasztásához nem mindegy.
A lényeg szerintem, akkor nyerhetsz ingatlanból PMÁP-ba átszállással és aztán később vissza ingatlanba, ha arra spekulálsz, hogy tuti hamar és tuti elég hosszú időre és elég sokat lemennek az ingatlanpiacon a jó ingatlanok. (Mert ha nem teljesülnek ezek a feltételek, nem megy le elég hamar és nem eleget, akkor nem éri meg ki-be ugrálni. Pedig vonzó lenne nekem is az, ha még tudnék így venni ingatlant: )) )
Tehát én részemről nem spekulálok erre, és ezek szerint még jópáran nem, egyelőre. A megemelkedett banki hitelkamatok is jelenleg még mindig negatív reálkamatokat jelentenek valójában, csak dísznek van meg egyelőre az a nagyon határozott kamatemelés. (Vszeg emiatt is nem túl hatásos....) A fizetéseket is még mindig emelik nagy ütemben, bár igen, az ingatlanok ára még nagyobb ütemben megy felfelé. De mivel a fizetések annyit megemelkedtek már az évek során, ezért nagyon nem zuhanhat be az ingatlanpiac max ha apokalipszis lenne, de akkor meg már senkit nem az ingatlanpiac érdekelne eleve.
Az érdekelne még, hogy az építőiparral mi lesz, újépítésűek ára megy-e fel tovább ugyanolyan extrém magas ütemben, mint már tavaly ősz óta, marad-e magasan az alapanyagok ára, ellátási gondok stb mert ha igen akkor gondolom a használt, de jó, újabb lakások piacán is megmarad a magasabb kereslet tovább, mert nem lehet új lakást találni vagy csak nagyon drágán. És akkor még arról nem esett szó, hogy a korszerű műszaki színvonalú, fűtéstechnológiájú lakásokat eleve nyilván jobban keresik most majd.
Szóval én így látom a helyzetet most, több egymással ellentétes hatás van jelen egyszerre!, emiatt egyelőre én nem mernék arra spekulálni, hogy tuti összeomlik az ingatlanpiac (=jelentős és kellően gyors árcsökkenés reálértékben), vagy max csak ha a gazdaság is összeomlik. Azt nem tudom elképzelni, hogy mindig ilyen durván gyorsan mennek felfelé az árak, én nem hiszek abban, hogy ez örökké így lenne:), de azt egyelőre egyáltalán nem látom, hogy mikor zuhannának be, és egészen pontosan mitől, mi lesz az a konkrét hatás/ok, amitől már tényleg megtörténik ez.
Persze, lehet sorolni a várható, illetve esetleg elképzelhető kedvezőtlen hatásokat, eseményeket (lakástámogatások off, Orbán szíve csücske CSOK-ot beleértve, béremelések leállnak, kamatstop, moratórium ki, vállalatoknál nincs több pénz, pozitív reálkamat, törlesztőrészletek nem inflálódnak tovább, EU-val nem egyezünk meg, háború apokalipszissá alakul....), de ezek vajon mikor történnek meg, megtörténnek-e egyáltalán vagy szerencsés módon egy extrém mélypont helyett már előbb visszaindulunk felfelé. És közülük hánynak kell megtörténnie, mielőtt átszakad a gát és elkezd feltartóztathatatlanul bezuhanni minden? Ismétlem, én jelenleg vegyes hatásokat látok. Ezért nehéz megpróbálni előre látni ezt úgy, hogy az nem tiszta spekuláció lenne arról, mikor lesz rosszabb, mennyivel lesz rosszabb és mennyi ideig.

Mi volt a mai vezérfonal 7 üveg penny sör után? 

Valamelyik proli megharagudott rá, és felnyomta?
Vagy törölte magát?

Nem semmi

Úgy látom a mai volt a Melós eddigi legrövidebb fellépése…😀

Plusszoltam :)
Ha még csak mutyiztak volna, de azzal kezdték 12éve, hogy elvették a magyar nagyvállalkozók piaci alapon, jólműködő cégeit.
Konkrétan maffia módszerekkel. Előzetesbe tették a tulajt, vagy aláírja a kétmilliárdos cége kétszázmillióért való eladását. Lázár, Simicska meg az "elit" keze mindenhová elért.
.
Csodálkoznék ha erről Orbán nemtudna.
Gyakorlatilag az életképes magyar cégeket lenyúlták. 

.... munkával abból éltünk....

Mi dolgoztunk Ausztriában földeken. Mi voltunk, akik munkával abból látunk és valóban mi műveltük meg.A tulajdonos kapta a támogatásokat és pl. ebből eszközöket biztosított nekünk a munkához. Volt facsemete, erdő, kaszáló, marha, fagyiüzem. Ezen a szinten a gépesítés több millió euró. Ha nekünk ( 50 ember) kiadja  és ő otthon ül, akkor szerinted mi miből veszünk gépeket?
Otthon sem tudom elképzelni, hogy valaki más földjét műveli támogatás nélkül. A növény termesztése lehetetlen támogatás nélkül.