PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

1670
1671
1672

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:47

Előzmény: #53998 CyrusTheGreat

#54000

Már csak azt nem értem, hogy ezzel a logikával egy befektető miért venné meg mondjuk 40-45 millióért.
Mert mégiscsak eladható lesz a közeljövőben ennél 10-20%-kal többért?
A bérleti díjakban várható emelkedésre spekulál?
Arra spekulál, hogy lelövik a MÁP-ot, és nem lesz kamatemelés se?

terelemel 2019. 12. 12. 14:44

Előzmény: #53998 CyrusTheGreat

#53999

"Ezt a cash-flowt az ilyen eladók 99%-a egyből elárulja."
-
Mire gondolsz? Hogy beleirja hirdetesbe hogy "garantalt 5% hozam kiadassal", vagy ilyesmi?

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 14:16

Előzmény: #53996 Törölt felhasználó

#53998

Félreérted. Nem az a cél, hogy mindig MtM-értékelést végezzünk a piacon és az alapján zárjuk/nyissunk pozíciót. A számítás célja az, hogy meghatározzunk egy vételi ársávot a szituációk egy speciális fajtájára.
A leírt tárgyalási módszer alapja mindig a következő: az eladó ingatlant a tulajdonos havi cash-flow generálással hasznosítja, ebből neki származik X összegnyi, kockázatos cash-flow. Ezt a cash-flowt az ilyen eladók 99%-a egyből elárulja.
A lényeg az, hogy te olyan árat ajánlasz neki, amely segítségével az X kockázatos cash-flowját felcserélheti egy Y risk-free cash-flow-ra. Ennek árazására kiváló eszköz a MÁP+.
Nagyjából, aki 2018 Q3-tól vett ingatlant befektetési célra, azok kockázatos hozama jóval elmarad a kockázatnélküli hozamtól. Ennek megfelelően ezt felhasználva, bármikor adhatunk egy olyan ajánlatot, amely során az eladó egyrészt megszabadulhat a kockázattól, másrészt simán lehet nagyobb cash-flow-t is generálni, mint a jelenlegi.
Bőven lesznek olyanok, akik élnek a felkínált lehetőséggel, főleg, ha még megtámogatja az ember KP-val.
Ne felejtsük el, a MÁP+ bevezetésével nagyon-nagyon sokan ragadtak be egy kockázatos eszközbe, amivel elég sok a nyűg - bárhogy is magyarázzák maguknak.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:13

Előzmény: #53994 sakal83

#53997

És azóta is monitorozod, hogy még jól hozna-e?
Kiköltöznél csak azért, mert már nem?
A király utcai nyuggerek is mind kiáramoltak a mesés hozam birtokában?
Valahogy én ezt a szemléletet kevésbé tapasztalom az ismerősi körömben, pedig azért van egy kettő, aki ilyen hasonló belbudai lepukkant 100 éves házban lakik, vagy csak szimplán nem hajlandó a duna másik oldalára menni, de még egy kerülettel arrébb se.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:00

Előzmény: #53993 CyrusTheGreat

#53996

Én meg nem értem, miért az a kiindulási pont egy eszköz árában, hogy milyen hozamot lehet rajta elérni, ha neked a célod az ingatlan saját célra történő hasznosítása, és esetleg a bele fektetett pénzösszeg reál értéken tartása.
Pl húsz éve azon a környéken laktál valamilyen formában, neked az bevált, most akkor költözz át kőbányára, mert ott 20%-al jobb a kiadási hozam?
Én egy szóval se mondtam, hogy egy befektetőnek kiadásra ennyiért deal lenne a lakás, bár ha valaki szerint van olyan szkenárió, hogy 5 év múlva 100 millióért is eladható, akkor már lehet.

Gaguse 2019. 12. 12. 13:55

Előzmény: #53991 terelemel

#53995

ki tudja mi lesz itt, ember tervez isten végez :D

sakal83 2019. 12. 12. 13:50

Előzmény: #53988 Törölt felhasználó

#53994

Én számoltam hozamot a sajátnál:)

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 13:39

Előzmény: #53992 Törölt felhasználó

#53993

Nem emlékszem, hogy arról lett volna szó, hogy saját részre menne a keresés. ;-)
A kiindulásom annyi volt, hogy bemutassam, ha azt látom, hogy valaki kiadásra hasznosít egy lakást, akkor milyen módon állnék neki tárgyalni, mi mentén alakítanám ki az ajánlati sávot.
Saját részre is azért tartanám magam ehhez, nagyobb szerelem esetén nyilván az ajánlati sáv is másképp mozogna, illetve a megtett ajánlat is az ajánlati sáv teteje körül lenne - de fontosak a számítások, túlárazottként nem kell semmi (ráadásul KP-re).
Hasonlóképpen menne a tárgyalás akkor is, ha azt látom, hogy élethelyzet-változás miatt kell költöznie az eladónak. Nyilván, ha valakinél igazándiból semmilyen motivációt nem érzek az eladásra (max. jön egy balek alapon hirdetget), akkor ezek a dolgok nem működnek, de azt garantálom, hogy a túlárazottság miatt ilyenre semmilyen ajánlatot nem teszek. Ahhoz nagyon-nagyon akarnom kell az adott lakást.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:30

Előzmény: #53989 Törölt felhasználó

#53992

Azt hogy pl amikor lakást kerestem nem azt néztem, hogy milyen kiadási hozamom lenne, mert akkor most békáson laknék, vagy maradtam volna a nyolcban, és nem költözöm át budára, és valahogy furcsállom, hogy mindenki olyan befektetői szemlélettel venne lakást MAGÁNAK, mint azt itt páran írják, meg gondolom akkor az élet egyéb területén is ennyire "racionálisak".
Amúgy pénzes "balek"-nak így se tartom magam, mert 6 milka önerőt tettünk bele, de persze vitázhatunk még erről.
Igaz akkor még nem volt "iránytűnek" a MÁP, de attól még a 3% nyilván lényegesen kevesebb a 6%-nál v a ki tudja mennyinél.

terelemel 2019. 12. 12. 13:26

Előzmény: #53982 Gaguse

#53991

Ugy erted aki 1-2 gyereket "sunyizik csak el", azokat beken hagyhak, aki 3-at, azokat megkopasztjak? :)

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 13:25

Előzmény: #53986 Törölt felhasználó

#53990

1)az albérlet kidobott pénz - kivéve, ha egyébként is megvan a pénz és egy tetőző, meglehetősen illikvid, ennélfogva könnyen "kivéreztethető" piacon akarsz vásárolni, ahol ráadásul eleve jobb alkupozícióval bírsz a KP miatt
2)nem dobhat ki "bármikor" a bérbeadó - ez valid, bár most már azért egyáltalán nem ritka a megfelelő bérleti szerződés. Ráadásul az illikvid piac miatt azt a risk-et sem látom, hogy jön valaki, aki megveszi a fejed fölül a lakást és azért kell menned.
3)ha neked nem tetszik a csempe színe, vagy akár a lakás alaprajza azt bizonyos keretek között saját képedre formálhatod. - mondod ezt a munkaerőhiányban úszó, elszállt árakkal dolgozó felújítási piacon.
Az, hogy az Attila út mennyire hangulatos, azzal nem vitatkozok, ízlések és pofonok, előbb laknék a Kálvin tér környékén, mint a Déli környékén.
Az airbnb-t pedig itt sem kerülöd ki, Krisztinavárós, dec 12-13, 2 felnőtt főre az airbnb 52 szálláshelyet mutat. Nyilván, nem annyit, mint a bulinegyedben, de akkor is van.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:21

Előzmény: #53988 Törölt felhasználó

#53989

Mit akarsz mondani, mert akkor nem értem. Te megvennéd a kéglit felárral? Persze megvennéd, ja de most éppen nem keresel kéglit. Értem :)

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:17

Előzmény: #53987 Törölt felhasználó

#53988

1)nem az enyém, én nem adok el semmit
2)te mikor a sajátodat vetted számolgattál kiadási hozamokat, illetve folyamatosan monitorozod a piacot, hogy megfelel-e még az ára a hozamelvárásoknak?
3)a cash-flow árazás még mindig csak egy a sokból

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:04

Előzmény: #53986 Törölt felhasználó

#53987

Értem, hogy el szeretnéd adni durva felárral, mert a tied és csúcsszuper kégli. Próbáld meg, erre ezt tudom mondani. Cáfolj meg és ennyi. Én nem sok esélyt látok most durva feláras eladásra, de akkor ne legyen igazam, nem probléma ez nekem.
Voltam kíváncsiságból 35m-os panelt nézni és a tulaj ilyen hihetetlen lekezelő módon beszélt velem, hogy tudom-e mi mennyit ér? A spéciális csempe a konyhában, a fürdőszoba az egyedi tervei alapján van. Az ő keze munkája is vastagon benne van. Ja, azaz lefordítva a mesterek csillagászati árainál is többét ér az ő saját keze munkája és ezt most fizessem meg :)
Mondtam, hogy neki csínos a kégli, aztán elbúcsúztunk. Még arra se vettem a fáradtságot, hogy a szűkebb listámra rátegyem, mert reménytelen. Pár ötletet viszont adott, mert tény, hogy költött a kégli, de a felár amit ezért kapni szeretne, irreális. A bérlőim se fognak ezért pluszt fizetni, maximum talán kicsit könnyebb kiadni, nade ezt így is kéne beárazni.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 12:53

Előzmény: #53985 Törölt felhasználó

#53986

Az a pecó azt tudja egy hasonló árú belső erzsébetvárosihoz képest, hogy ha kilépsz a házból és teszel két lépést akkor a hangulatos budai környéken vagy mellesleg egy jó nagy parkkal szemben, távol az brit airbnb lakóktól.
Három érv szokott lenni lakásvásárlás mellett:
1)az albérlet kidobott pénz
2)nem dobhat ki "bármikor" a bérbeadó
3)ha neked nem tetszik a csempe színe, vagy akár a lakás alaprajza azt bizonyos keretek között saját képedre formálhatod.
Olyan csúcsszuper kínálat szerintem nincs 60 mihályért, de 50-ért meg aztán különösen, nekem az a határ, amíg most jönnek az értesítések, bár lehet feltolom 60-ra.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 12:39

Előzmény: #53983 Törölt felhasználó

#53985

Én nem akarlak téged meggyőzni, végül is nekem nem fáj, ha te azt képzeled, hogy bármit el lehet adni a pénzes balekoknak, mert csak úgy hemzsegnek a pénzzel kitömött idióták.
Az, hogy mercit vesz a jóember és jelentős felárat kifizet abból fakad, hogy beleszeret vagy villogni akar vagy bármi hasonló, de neki merdzsó kell. Ismerősöm azért vett mercit, mert hogy a mazda nem presztízs autó és neki merci kellett.
Nade azt képzelni nagyon erős gondolat, hogy ezek az emberek majd megvesznek egy 15-20m-val túlárazott kéglit, mert a mercire is milyen felárat voltak hajlandóak kifizetni.
Egyébként lehet, hogy megvennék, akár valamennyi felárral is, de ahhoz valamiért bele kéne szeretniük abba a kéglibe.
Ezt hogyan képzeled el a valóságban? Odamegy a merdzsós és a dohos, gangos, sötét folyosós, átlagos kéglibe beleszeret és kifizeti a felárat is, hogy csak ő csak most odaköltözhessen?
Ezeknek valami extra kell, amire azt mondja, hogy kell neki. Ezért lehet eladni a marina partot is mert, mert lehet vele menőzni meg a presztízs érzést adja, qrva drágán.
Egy Atilla úti átlagosnak mondható kéglibe ki az a sült bolond, aki beleszeret és még pénze is van és hajlandó hatalmas felárat is fizetni érte, hogy hadd költözhessen?
Persze, mindennek van esélye, ez sem zárható ki teljesen, de a tippmixen ezt úgy 1:100000-re becsülöm, lehet hogy alábecsülöm :)
Tehát el kell érjél legalább 100e komoly ingatlanvásárlót a kégliddel, hogy megtaláld azt az 1 embert, aki ezeket a feltételeket teljesíti. Nem lehetetlen, de el fog tartani egy ideig :)

hunor555 2019. 12. 12. 12:08

Előzmény: #53969 hunor555

#53984

https://alapblog.hu/tenyleg-ennyi-az-inflacio/?fbclid=IwAR28j9ferq5vyxXkPaWvlQTAV-lGg8-sll-FLW3ntIBDd1_RjoqbEj75InQ
Jó cikk erről.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 11:57

Előzmény: #53954 Törölt felhasználó

#53983

Skodát is mondhattam volna merci helyett, vagy toyotát, azok is felárasak egy dacia/suzukihoz képest, de akkor ezek szerint te mindig menzára jársz és/vagy főzöl, belőled pont nem néztem volna ki :).
Sőt önmagában új autót venni is sznobság, mikor millió alatt is működő járműved lehet, adddig meg cash-flowban ott a 4-8 misid(akkor maradjunk az alsó vagy alsó középkategóriánál).
Egy "lakhatási" vásárló is akkor állandóan az ingatlanárakat(kiadási és eladókat egyaránt) lesi, és ha úgy alakul, akkor na asszony pakolj, költözünk?
Ne magyarázzátok már be nekem.
Vagyis magyarázzátok, de ennél hatékonyabban.

Gaguse 2019. 12. 12. 11:53

Előzmény: #53980 terelemel

#53982

semmi nem lesz velük, ezt mindenki tudja. Viszont azokat az embereket nem értem, aki 0 gyereknél aláír 3t. Na ott azért lesz baj :D

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 11:47

Előzmény: #53980 terelemel

#53981

A kamattámogatás visszafizetésére méltányosságból 24 havi részletfizetés kérhető, ha "kamattámogatás egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene". Tehát vissza kell fizetni a teljes kamattámogatást 24 részletben, és hitel maradékát piaci kamatokkal kell visszafizetni.

terelemel 2019. 12. 12. 11:12

Előzmény: #53979 terelemel

#53980

Ismerosi koromben akik felvettek 10M babavarot, csak emiatt hazasodtak ossze gyorsan) masik CSOK (mindjart 40-en tul mindketten), stb...
Lesz nagy fejvakaras par ev mulva mi legyen ezekkel! Hogy hajtsak be? Rakjak ki utcara? Politikai ongyilkossag! Engedjek el? Totalis bizalomvesztes az allamban. Stb...

terelemel 2019. 12. 12. 11:07

Előzmény: #53976 Gaguse

#53979

Nem kell megszuletnie, eleg ha "vallalod".
Elvileg lenne ilyenkor bunti, de nagyon sokan fognak szivni ezzel akkor, tehat varhato egy CSOK/Babahitel karosult mentocsomag majd. Eddig sem volt sok bunti a korabbi szocpol kapcsan, lasd pl: https://www.napi.hu/magyar_gazdasag/szocpol-allam-lakas-ingatlan-tartozas-csalad-gyerek-tamogatas.681888.html

Gaguse 2019. 12. 12. 10:54

Előzmény: #53977 macisajt

#53978

nekem nem kell fizetnem, 3 évre füge van :D de igen, igazad van :!

macisajt 2019. 12. 12. 10:51

Előzmény: #53976 Gaguse

#53977

Egyre többen felébrednek csipkerózsika álmukból, hogy ezek a támogatások nem ingyen vannak, ezeknek ára van. Egyedül a CSOK támogatás van ingyen, ha már 3 gyereked van. A többi meg hitel, aminek a részletét havonta kell fizetni szépen, mint ahogy a csillag megy az égen...

Gaguse 2019. 12. 12. 10:33

Előzmény: #53975 impudent

#53976

figyelj, nekem 2 fiam van, de nem biztos hogy bevállalnék a csokért még 1t, de persze ki hogy gondolkozik. Pedig nekem még a babaváróból is elengednének 3 gurigát :D

impudent 2019. 12. 12. 10:31

Előzmény: #53974 Gaguse

#53975

Bevallalsz meg 3 lurkot ugyis minden hazugsagra epul.

Gaguse 2019. 12. 12. 10:25

Előzmény: #53973 impudent

#53974

szóval akkor ez 25 milla hitel :D

impudent 2019. 12. 12. 10:23

Előzmény: #53972 impudent

#53973

10 millio babav plusz 15 sajat plusz 15 olcso hitel 40 millio

impudent 2019. 12. 12. 10:21

Előzmény: #53964 Gaguse

#53972

A 10 millio babavaro az smafu. Meg a csok melletti 10 millio.
Meg a bank hitele.

Ebadta 2019. 12. 12. 10:02

#53971

https://444.hu/2019/12/12/az-megvan-hogy-a-szomszedok-vilaga-ma-elerhetetlen-alom-egy-atlagos-magyar-fiatalnak

Gaguse 2019. 12. 12. 09:42

Előzmény: #53968 terelemel

#53970

3 gyerekkel hová mész 52 nm panelba? 40 millás panelről beszél itt mindenki, és azt mondják hogy saját pénz 15 millió és a többi ingyen pénz. Nekem sehogy nem jön ki a matek...

hunor555 2019. 12. 12. 09:41

Előzmény: #53965 sakal83

#53969

Undorító. 2009-ben az 5 megás adslért fizettem 5 ezret. Most a 100 megás vdsl 2000 forint, mellette 2800ért flottás előfizetés másfél giga mobilnettel és 80 perc lebeszélhetőséggel. Ez fing része a fizetésemnek. A kaja meg hadd ne mondjam mennyire emlekedett. 2009-ben 60 forintért utánad baszták a paradicsmot nyáron. Nembaj inflációskosár béla 300kcalt eszik naponta, de van 8 internetelőfizetése.

terelemel 2019. 12. 12. 09:31

Előzmény: #53967 Gaguse

#53968

Bevallalsz 3 gyereket, máris kaptál 10M-t ingyen, bármire koltheted.
Aztán ha nem jön össze a 3 gyerek, akkor mész tüntetni mikor be akarják rajtad hajtani, hogy babahitelkarosult vagy :)

Gaguse 2019. 12. 12. 09:15

#53967

Na elmondja valaki hogy kaphatok ingyen milliókat használt lakásvásárlásra? :D

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 08:54

Előzmény: #53941 yooio

#53966

Tökéletes illusztrációja ez a levélfolyam a jelenlegi piaci viszonyoknak. :-)
A vége minden esetben ugyanaz:
- én ragaszkodok a sávomhoz (42.5 - 52.5M)
- a sávon belüli pontos ajánlat függ attól, hogy milyen hozzáállást látok az eladótól, mennyire látom rajta, hogy szívesen lecserélné a cash flow-t kockázatmentes cash-flowra, mennyire akarom a lakást, milyen állapotban, hol van, stb.
- Az ajánlat megtételekor mondanám, hogy az összeget akár holnap megkaphatod, KP-ban rendelkezésre áll.
Erre neked két lehetőséged van: ragaszkodsz az általad elképzelt árhoz és nem lesz üzlet (erre utal, amit írsz, hogy igazándiból te nem eladni szeretnéd, hanem hirdetgeted, amíg nem jön balek), vagy tényleg kell a pénz, és akkor elrakod. :-)
No offense, nem ellened beszélek, azért kezdtem bele ebbe a beszélgetésbe, mert szerettem volna megmutatni, hogy mit is jelent, ha egy befektetővel tárgyalsz - és, hogy mit tud most a piac.
A konkrét ingatlant részletesen végignézve (elrendezés, fürdőszoba, konyha, méret) és az egyéb lehetőség miatt nem ajánlanék még KP-ban sem 46-nál többet. A hirdetési árad és a 46-os maximum ajánlati áram között egyébként nagyságrendileg az a 25%-os különbség van, amit az MNB is kimutat túlárazottságként.

sakal83 2019. 12. 12. 07:52

Előzmény: #1 Hathor

#53965

Egy ujabb tanulsagos cikk az MNB szerepteveszteserol es arrol hogy valohaban az inflacio lehazudasa a celja. A cikk szerint az MNBt kiakasztja a mivil es internetszolgaltatasok aranak novekedese amit le kell torni. ( szep sullyal van az infla kosarban)
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20191212/mnb-lepni-kell-draga-az-internet-magyarorszagon-409731

Gaguse 2019. 12. 12. 06:59

Előzmény: #53959 impudent

#53964

most nem kötekedésnek szánom, de kérlek mond már el hogy a 0 millás panelre hogyan kap valaki 20-25 millió ingyen pénzt? Nem új építésű lakásról beszélünk, tehát csok csak elenyésző, hát akkor honnan is van az ingyen pénz? Kérlek mond már el, mert akkor kérek én is :D Pont az ilyen mentalitás tolta fel az árakat, mindenki csak azt tolja hogy CSOK így, CSOK úgy, miközben qva nem lehet vele semmit kezdeni, csak mondom :D

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 23:31

Előzmény: #53962 impudent

#53963

Az egészben az a poén egyébként, hogy úgyis tudja mindenki, hogy reálértékben nem tudják hozni az inflációt a kéglik most már ezen a szinten. Ahogy 2008-13 között a vételeket tolták ki és nőtt a lufi, tele volt elhalasztott vásárlással, úgy most is ez történik. Most azt a lufit fújjuk, amikor mindenki elhalasztja a kégli vásárlást. Főleg a panel kéglik, mert abból lesz rengeteg eladó, miközben a vevőknek a minőségi(bb) tégla lakás kéne inkább. Abból meg kriminálisan alacsony a kínálat, használtakból, de újból se fog sok épülni, ami mégis az meg csillagászati áron.
Én amikor panel kéglit nézek, 50+-os kell, legalább 2 szobával, jó közlekedéssel és így magamban azon nevetek, hogy járjuk a pávatáncot az eladóval, miközben, ha van egy csöpp esze, akkor ő is tudja meg én is tudom, hogy nem 27m-ért fogom megvenni, hanem 18-20m-ért. Nem ezt a kéglit, de hasonlót. Nem most, hanem jövőre vagy utána. Nem tőle, hanem akinek gyorsan kell a kp.
És ennyi. Úgyis annyiért fogok venni :)

impudent 2019. 12. 11. 23:01

Előzmény: #53960 Törölt felhasználó

#53962

Itt mar minden tul van fejlesztve.
Tipikus pelda Kelenfold.
Hirtelen az atmeno forgalom duplazodott.
Epuletek uraljak a regen szellos helyeket.
Undoritobb lett mint korabban

impudent 2019. 12. 11. 22:59

Előzmény: #53959 impudent

#53961

A valosagban alig emelkedtek az ingatlanarak csak az allam es a bankok csinaltak a lufit.
Ami kipukkan ha az allam vagy a bank megszorit.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 22:58

Előzmény: #53958 Törölt felhasználó

#53960

Normális vevőnek, pláne befektetőnek el lehet adni egy olyan történetet, hogy ez a kégli ennyiért vagy annyiért kiadható. A környéken milyen fejlesztések lesznek biztosan stb. Meg persze árában kell adni a kéglit. Tudom, nem egyszerű ez, mert senki nem akar balek lenni és olcsón eladni, de úgyis el fogja, csak idő kérdése.
Aki meg úgy lép a piacra, hogy akkor túlárazom durván, aztán majd csak megjön a balek, azok meg így jártak. Az esélyük egy skandináv lottó telitalálattal vagy mondjuk 6-os találattal egyezik meg kb.
Szerintem minél hamarabb elfogadják az eladók, hogy nincs pénzes idióta balek, akire 10-15-20m forinttal túlárazott kéglit rá lehet sózni, annál hamarabb juthatnak a pénzükhöz vagy fölösleges reménykedni.
Találkozom azzal a jelenséggel, hogy a tulaj kijelenti kerek perec, hogy ez ennyit ér és olyankor már nem is teszem meg a 30-40%-al kisebb ajánlatomat, csak beszélgetek velük, aztán elbúcsúzunk. Általában elnyomok egy poént a végén, hogy talákozunk 1-1,5 év múlva, addig még gyűjtök pénzt, hogy megvehessem ezt a kiváló kéglit. Hát ugye a tulaj se gondolja komolyan, hogy ilyen áron adja, akkor én is poénkodhatok azzal, hogy megveszem ennyiért, amikor tudom, hogy úgysem fogom. De legalább szimpatikus gyerek maradok a tulaj szemében és ki tudja, hogy ennek még lesz-e valami haszna 1-1,5 év múlva. Én ráérek.

impudent 2019. 12. 11. 22:54

#53959

Ezeket a 40 millios paneleket a paraszt tovabbra is csak 15 millio sajat penzbol veszi max. Az osszes tobbi ingyenpenz lufi.
Tehat a valos ar kb 15 18 millio.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 22:36

Előzmény: #53957 Törölt felhasználó

#53958

Szep tortenet, de ezek nem voltak penzesek, ha lakotelepre mentek lakni, es balek helyett az ostoba vagy a naiv esetleg az utobbi ketto vmilyen aranyu egyvelege jobban illene rajuk.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 22:20

Előzmény: #53955 Törölt felhasználó

#53957

Figyelj, nekem volt egy kégli eladásom, a nő állítom nem tudott megbízhatóan írni-olvasni. Meghalt a férje, ugye akkor még a gyerek örökölt, a házastárs nem, csak ami tulajdonrésze volt, az maradt, de megbeszélték, hogy a nagy lakást elcserélik egy kisebb panelre, pont amit én árultam. Nem adtam olcsón, de nem is pofátlanul drágán. Mindenki happy volt, elmondtam a mondókámat a házról a lakásról a környékről az előnyökről. A nő a beépített bútorokról érdeklődött csak, hogy át lehet-e festeni vagy színezni és milyen módszert ajánlok erre (megcsináltam neki, pirosra átfestettem, ahogy kérte). A fiát csak az érdekelte, hogy a metró időben mennyi.
Ezek balekok voltak, szóval találkoztam már igazi pénzes balekkal, de ritkák nagyon. Nade ők beleszerettek a kéglibe. A nő pont ilyent akart, 2 szoba legyen, neki egy nagyobb meg egy félszoba külön a fiának, ha ott alszik és nem a barátnőjénél. Mert megsúgta, hogy jobb is a kicsi félszoba, mert nem szereti a menyét és akkor legalább nem sokat lesznek nála. Meg legyen sok piros beépített szekrény. Ha nem szeret bele, akkor nem veszi meg, akkor sem ha balek.
Ja igen és hozta az egyik részletet, nylon zacskóban a feleségem kezébe nyomta, ha jól tévedek 4m volt. Feleségem teljesen ledöbbent, hogy ezt most velem megbeszélte vagy mi, egy zacskó pénzt csak úgy beb.szni az ajtón, mert ugye az én nevemen volt a kégli én intéztem mindent az eladással kapcsolatban.
Nekem kellett az ügyvédjéhez elvinni egy aláírt papírt, hogy igen, megkaptam a 4milliót. Bmeg, mondom, ilyen nincs. Jó, szimpatikus gyerek vagyok, meg egy csomó időt már ott töltött és tervezte, hogy mi hol lesz, úgyhogy beszélgettünk sok mindenről, de azért ennyi pénzt csak úgy beb.szni az ajtón, hogy akkor itt a következő részlet és jónapot. Szerintem nem tudott írni és nem akart lebukni, de iszonyú szerencséje volt, hogy velem futott össze. 10 emberből mennyi nyúlta volna le a pénzt?
Na ez a lényeg, aki balekot akar fogni, az találjon ki valamit, hogy a balek mibe fog beleszeretni az adott kéglibe, mert különben nem fogja megvenni.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 22:04

Előzmény: #53955 Törölt felhasználó

#53956

Ha te mint lakhatasi vasarlo 10-20-30 evet ohajtasz az adott helyen lakni teszel ra, hogy mennyiert lehetne "kozben" kiadni.
Egy haznal pl mennyi a netto kiadasi hozam?

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 22:03

Előzmény: #53954 Törölt felhasználó

#53955

Ezt most reszben ertettem csak a konkret peldara, de mint irtam nem csak hozamszamitasos ertekbecsles letezik.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:54

Előzmény: #53949 Törölt felhasználó

#53954

Összekevered a pénzükkel arcoskodó sznobokat meg a sittes bunkókat olyan balekkal, akire csak úgy ráhullik mondjuk 60m pénz és ész nélkül elkölti egy kéglire. Olyan kéglire, amiben semmi nem extra, semmi nem érdekes, csak egy kégli, de ő megvesz súlyos 10-15millióval többért mert csak, mert éppen van neki rá pénze.
Érted, olyan sok van, akinek odab.sz most a qrmány 10 milliót babaváróban és akkor jön az okosság, hogy új pléjsztésön meg almás telefonocska a három kámerás, meg kell nagyképű tévé is, meg új verda, ami csicsás. Na ilyenből már több van sokkal, de olyan balek idiótából, aki 50-60 milliókkal dobálózik és megvenne egy teljesen átlagos érdektelen kéglit csak úgy, hát az baromi ritka.
Az araboknál lehet, hogy gyakoribb az olyan pénzes idióta, aki 60m forintnak megfelelő pénzzel szaladgál. Ott még az is előferdül, hogy otthagynak egy ferrárit a szerelőnél és soha nem mennek érte, mert már van új verda, nem fér a garázsba a régi.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:54

#53953

A bacsi szerint is meg varni kell a "kanaan"-ra:
https://www.portfolio.hu/bank/20191205/horror-aron-adjak-veszik-a-bedolt-hiteleket-magyarorszagon-409195

1kor13 2019. 12. 11. 21:53

Előzmény: #53948 elemerorsos

#53952

:DDDDDD már megint megtalátad a billentyűzetet? Egyébként Tiborunk most jól írja, kivételesen egyetértek vele, már ami a hirdetett pösti lakások számának lassú csökkenésére vonatkozik, kb 40 napja, de hogy a te hirdetésfigyelődben mi van, azt hadd ne tudjuk már. Azt értjük, hogy valami még mindig csökken valahol, folyamatosan...

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:38

Előzmény: #53950 Törölt felhasználó

#53951

De már az is egy balek, aki budán bérel 200-ért téglát, ahelyett hogy pesten bérelni 120-ért panelt.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:38

Előzmény: #53949 Törölt felhasználó

#53950

Ja és a marina part is üresen kongana...

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:37

Előzmény: #53940 Törölt felhasználó

#53949

Ha nem léteznének pénzes "balek"-ok, akkor egy középkategóriás, vagy annál menőbb étterem se lenni, és a merci gyárban most suzukikat gyártanának.

elemerorsos 2019. 12. 11. 21:36

Előzmény: #53938 Törölt felhasználó

#53948

Bizony, épp most néztem, októberhez képest majdnem 10%-kal csökkent az eladó lakások száma, nyárhoz képest pedig 20%-kal. Lehet hogy a kereslet is csökkent, de új kínálat egyelőre még annyi sincs, mint a lecsökkent kereslet... A hirdetésfigyelőmben is az elmúlt évekhez képest alig jön valami, néha beesik 1-1 viccesen túlárazott lakás, és ennyi.

yooio 2019. 12. 11. 21:19

Előzmény: #53945 sakal83

#53947

Azert fulladt le a piac mert az emberek nem tudjaj/akarjak kifizetni azt az arszintet, ami most van. Mi is ezert tettuk ki, hogy ha vkinek er ennyit egy lakas, hat vigye. :)

yooio 2019. 12. 11. 21:17

Előzmény: #53943 Törölt felhasználó

#53946

Persze, teljesen igazad van. Csak kiraktuk, hatha beleszeret vki :) de tenylef nem faj ha nem megy el, inkabb vennenk mi is 90nm + kertkapcsolattal, csak sajnos azt most 70/80 korul vesztegetik also hangon. Meg Biatorbagyon is 60+, azt nezegettuk. De jobb lenne sasad, nemetvolgy, albertfalva, budafok. Egy 20/25 % esesnel mi beszallnank egy ilyenbe. Mostani arszinten, meg ha talalunk vkit, vigye csak ennyiert az Attilat... :)

sakal83 2019. 12. 11. 21:17

Előzmény: #53941 yooio

#53945

Pont ezert fulladt le a piac. Es foldbe is all. Eladasi kenyszer nelkul nincs piac. Nem eladok hanem arulgatok vannak a piacon. Nem sertesnek szanom hanem tenynek:) es szep lassan elamortizalodik a lakasallomany ahogy az allamadossag is:)

sakal83 2019. 12. 11. 21:13

Előzmény: #53939 CyrusTheGreat

#53944

Felesleges ennyire tudomanyos sikra terelni. 60mert megveheto kegli amit 2mert lehet kiadni emberi mertekkel befektetesre alkalmatlan a boven 30 ev feletti megterulessel. Ez igaz a tobbi lakasra is. Meg ebben az extrem helyzetben sem nagyon erdemes 20 ev fole menni de a 20 is extrem durva. Az 5%os MAP erre ravilagitott elegge erzekelhetoen:) 30 ev... ennyi ido alatt mar a tuleles is necces 30+ osok eseten.
Akinek van 60millioja vegyen evente 2x barmit es adja el egy kicsit dragabban:) mar jobban jar. Mar reg lekesett mindenki aki befektetesre akart venni lakast. Ez a vonat elment.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 21:12

Előzmény: #53942 yooio

#53943

Pénzes balek/idióta nagyon ritka és még akkor is bele kell szeressen a kéglibe. Mivel idióta nem hozamot számol, csak hogy tetszik-e neki vagy sem. Lehet szerencséd, de inkább lottózz, a skandináv lottóval kicsit több az esélyed, mint hogy durván túlárazott kéglit most eladj.

yooio 2019. 12. 11. 21:08

Előzmény: #53939 CyrusTheGreat

#53942

De egyebkent te szamoltal orokjaradekkal, en csak visszadobtam a labdat, hogy nem ugy van az :) utobbi 20/30 ev adatai alapjan a novekedesi utem 3 % felett volt, konzervativ becsles volt a 2 % :)
Mindenesetre, lehet h el se adjuk ezt a lakast, igazabol szerencsere tokmind1. Egyaltalan azert raktuk ki, mert ilyen arszinten ha kell vkinek, viheti.

yooio 2019. 12. 11. 21:04

Előzmény: #53939 CyrusTheGreat

#53941

En netto hozammal szamoltam,ha megnezed, ugy jott ki a 61 koruli ar :) igen, azt lehetne modositani, hogy nem mindig van berloje a lakasnak. Hat lehet keresztulvinni barmit egy targyalason, csak en meg nem adom oda. Annyiert raktam ki, amennyiert nekem megeri eladni. Nem, akkor nem:) megjegyzem, ha valoban a te savod eri az ingatlan, akkor az evesitett hozamom nem is rossz, ugyhogy plane nem kell eladnom :)

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 20:56

Előzmény: #53939 CyrusTheGreat

#53940

Balek van sok, de pénzes balek már ritka kincs. Ahhoz, hogy egy pénzes balekot be tudjon valaki fűzni az is kell(ene), hogy beleszeressen az adott kéglibe valamiért. A környékbe, a házba, a szőke csajba a harmadikon, mittudomén, valamiba. Csak úgy még egy balek se fog lepakolni hatalmas pénzt.
Itt jön be az, amit impudent is feszegetett, ha egy lepukkant lépcsőházban, sőtét odvas helyre néző a kégli, akkor igazából soha nem fog megjönni a balek, mert ha valami csoda folytán mégis rátalálna a kéglire egy pénzes idióta, akkor se fog beleszeretni és nem fogja megvenni.
Mindenki más, aki meg nem idióta, most biztos nem fizet ki nagy pénzt. Most innen fúj a szél, várni kell és pofátlanul alkudni, mert lehet, hogy az eladónak se kell eladnia, de a vevőnek se kell most sietnie a vásárlással. Vesz mápot, chf-t, eur-t, aranyat és vár. Garantálom, hogy az eladó únja meg hamarabb.
Mivel most már nézelődök, ezért volt már akitől úgy búcsúztam el, hogy 1 év múlva találkozunk az én árszintemen vagy alatta. Azt hitte a manus, hogy viccelek, pedig komolyan mondtam :)

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 20:38

Előzmény: #53933 yooio

#53939

A nettósítástól azért tekintek el, hogy az eladó is érezze, lehetséges win-win szituáció (ha a nettósított éves hozammal számolok még alacsonyabb összeg jönne ki...). ;-)
A számolásod nem teljesen korrekt, mert a risk free rate-tel számolsz, amikor egy alapvetően elég erős kockázatot vállalsz fel - ennél fogva elvárnám a risk free feletti hozamelvárást, azaz legalább tudjon az ingatlan 6,5%-ot.
Örökjáradékkal semmiféleképpen sem számolnék egy ingatlan esetében, évi 1%-os amortizációt mindenféleképpen lesz, nem fog mindig 12/12-ben bevételt termelni, ráadásul garantálom neked, hogy 15 év múlva nem fogod annyiért kiadni a lakást amortizációs korrekció nélkül, mint most. Ezt egy tárgyaláson elég könnyen át lehet ám vinni, főleg, ha felhívják a figyelmedet, hogy a kalkulációban a bruttó hozam alapján került meghatározásra a vételi ajánlat. ;-)
Ha egy, a kockázatot megfelelően beárazó hozammal és az amortizációval is számolok és megmaradok a 2%-os cash flow-növekménnyel, akkor a (véleményem szerint ebben a szituációban nem helytálló) növekvő tagú örökjáradékkal kalkulált képlet is az én sávomat hozza.
Továbbra is validnak tartom a lakásodra a 42.5 - 52.5M-es sávot.
Igazándiból Te nem befektetőt keresel, hanem egy baleket. ;-)

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 20:29

#53938

https://www.youtube.com/watch?v=mto0nm6HjtM
Érdekes ez az ingatlan comos szagértő arról beszél, hogy egyre több lakást dobnak fel eladásra Pesten. Ránézett ez a manus a saját weboldalukra? Lehet, hogy elfelejtette bekapcsolni, hogy ne lásson duplikációt.
Mert egyébként inkább stagnál, enyhén csökken az eladó lakások száma Budapesten, az ingatlan com alapján.

impudent 2019. 12. 11. 20:26

Előzmény: #53935 yooio

#53937

Feljlarazva ?
Nonszensz.

koba_k 2019. 12. 11. 19:19

Előzmény: #53925 Criscito

#53936

Az biztos. Vagy drágább vagy olcsóbb lesz .. :) Bár azért kíváncsi leszek,hogy ki fog pénz adni a már most elavultnak számító, lelakott ingatlanokért..

yooio 2019. 12. 11. 18:21

Előzmény: #53916 dexter007

#53935

Persze, felül van árazva kissé, de az előző hozzászólás számolása alapján. :) Illetve nincs eladási kényszer, kis túlzással ha jön rá vevő vigye, ha nem, akkor marad. (most majdnem madarat írtam, de kitudja mit hoz a jövő). Bár, ha engem kérdeztek, tuti lesz egy időpillanat a köv 3-8 évben, mikor ezt a lakást 45-ért vissza lehetne venni, ha úgy alakul.

gyula1971 2019. 12. 11. 18:18

Előzmény: törölt hozzászólás

#53934

Nem vagyok szakember,de Japánban 1990-es évek elejáénvolt válság,addig töretlenül nőtt a tőzsde és az ingatlan piac...

yooio 2019. 12. 11. 18:16

Előzmény: #53904 CyrusTheGreat

#53933

Szia Cyrus!
Jól matekoztad, de a képleted hibás. Te egy sima örökjáradékkal számoltál (180x12)/0.05 , ahol az r 5%. Viszont a kiadás egy növekvő tagú örökjáradék, aminek a képlete C/r-g, ahol a g a növekedés. Nem hiszem, hogy nagyon mellé lövünk, hogy ha azt feltételezem, hogy ez a cash flow 2 %-al nő átlagosan , akkor könnyen adódik , hogy 72 milla lenne a vételi. Egyébként a számolásod annyiban rossz, hogy nettosítani kellene ezt a cash flowt, tehát az 1.836-al kellene számolni. Ebben az esetben 180x12x0,85/0.05-0.02=61.2 és tádám, kb ennyi a hirdetési áram is. Mivel a cash jobb mindig mint egy lakás(likviditási, politikai kockázat), ezért vmivel lejjebb lőttem be. Örülök azért, és alapvetően jól jött ki a matek.
elemerorsos
Volt szó a lakás átalakításáról amerikai konyha +2háló, de jelen helyzetben kb 200-220 közt lehetne kiadni így, és egy fel milliós cashflow(12x40) nem ér meg ennyit. a becsült felíújitasi költség kb 6-8 milla lenne, teljesen át kene hozni a konyhat, a követ feltörni a régi konyhában, laminálni, új konyha +egyéb ktg-ek, könnyen összejön sajnos. Ebben az esetben egy fürdőfelújítás is ráférne már, hogy tényleg érje a mostani 200-220-as sávot. (ezért már nagyon jók vannak az ingatlan.com-t)
Mindenesetre köszi az ötleteket, örülök, hogy nem nektek kell eladnom a lakást(ha egyáltalán eladjuk), mert komoly tárgyalás lenne belőle. Én érzelmi oldalról közeliteném meg, egy befektetőt vagy családot keresek, aki ott akar lakni a vérmezőnél, és kifizeti a vételárat, ha nem, nálunk marad, és marad a cashflow :)
Ja és igen, Budán élni életérzés! ebben bízunk :)

MrLajos 2019. 12. 11. 18:01

Törölt hozzászólás

#53932

tihamer 2019. 12. 11. 17:58

Előzmény: #53930 Törölt felhasználó

#53931

Marad az árfolyam nyereség és kész.
Sikerült zsákolnom: -2018 tavaszán 260-270-es árfolyamon,
-2019 tavaszán, nyarán 280-290-es árfolyamon,
-2019 őszén 300-as árfolyamon.
Átlagárfolyamon most 280 körül vagyok nem kis összeggel. Ez "támadó" pénz, ha találok értelmes ingatlan befektetést. Ha válság lesz, valószinüleg még jobban felmegy a CHF árfolyama. Az ingatlané meg leesik, így duplán nyerek, Nos ez az elképzelés.
Meglátjuk.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 17:41

Előzmény: #53910 tihamer

#53930

"Marad a CHF-be való felhalmozás."
A CHE-el utána mit kezdesz, parkoltad 0 vagy mínuszos kamaton bankszámlán? EUR-ból néha lehet jegyezni pémáp-ot, de CHF-el nem igazán vágom mit lehetne kezdeni, ha kp-n kell ülni.
Jó, árfolyam nyereséged lehet könnyen a forinttal szemben, meg ha válság van, az egyik menekülő pénz, de valami kamatot lehet rá tenni? Vagy marad az árfolyam nyereség és kész.

Criscito 2019. 12. 11. 17:18

Előzmény: #53925 Criscito

#53929

Ha marad a fiat penzeken alapulo penzugyi rendszer, akkor az irany felfele mutat (hosszu tavon). Berekben, arakban, lakasarakban, mindenben. Most a merteken lehet vitatkozni.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 17:16

Előzmény: #53926 impudent

#53928

Abban az alternatív valóságban, ahol a cégvezetők fél millát akasztanak le, abban lehet.

tihamer 2019. 12. 11. 17:12

Előzmény: #53925 Criscito

#53927

20 év múlva az ARANY kilónkénti ára sem 14 milló forint lesz.

impudent 2019. 12. 11. 17:03

Előzmény: #53924 Törölt felhasználó

#53926

25 millió nagyon szép összeg egy ilyen lakásért

Criscito 2019. 12. 11. 17:03

Előzmény: törölt hozzászólás

#53925

Nagyon nem kellenek ehhez lottószámok. 20 év múlva nem a mostani árakon fogunk lakásokat venni, ehhez nem kell jósgömb. Vagy te nem így látod?

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 17:01

Előzmény: #53920 impudent

#53924

Venned kéne már egy új naptárat, ez már nem 2015, hanem lassan 2020.

MrLajos 2019. 12. 11. 16:55

Törölt hozzászólás

#53923

impudent 2019. 12. 11. 16:42

Előzmény: #53920 impudent

#53922

6a millió egy szép kertvároi családi ház ára min. 200-300 m2 nem egy összetákolt 90 éves hában levő ,leviézlett szénszagú Attila úton,

impudent 2019. 12. 11. 16:40

Előzmény: #53920 impudent

#53921

úgy látom beigazolódik ,hogy mindenki min. duplán árazza a lakását

impudent 2019. 12. 11. 16:39

Előzmény: #53916 dexter007

#53920

az lített lakást megnéztem max. 30 millió adható érte de Én nem vennék ilyet , régi ház , nyomaztó galéria tb.
összetákoltnak tűnik.
25 millió ér kb.

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 16:37

Előzmény: #53915 Criscito

#53919

Amikor egy tárgyaláson vagy, élsz ilyen eszközökkel - ez egy szónoki fogás. A vételi ajánlat pedig ilyen. Ez nem jelenti azt, hogy nekem valós célom lenne az, hogy kibéreljem a lakást - de miért fizetnék többet a lakásért, ha egészen egyszerű módszerrel tudok megmutatni egy logikus korlátot?

Criscito 2019. 12. 11. 16:37

Előzmény: #53914 Ebadta

#53918

Lehet persze. 👍 Csak nem ez volt most a viszonyítási pont az eredeti postban.

tihamer 2019. 12. 11. 16:37

Előzmény: #53912 Criscito

#53917

" A gyakorlatban, ha kiveszed a 30 milliód éves hozamát, ami 1,5 millió, akkor 20 év múlva reálértéken óriásit buksz a pénzeden, miközben a lakásárak addig megint duplázódni fognak"
Ha a következő 20 év alatt duplázódnak a lakásárak, akkor az további éves 3,5% hozam a kiadási5-6 % hozam mellé.
Összesen 8-9 % átlaghozam évente.

dexter007 2019. 12. 11. 16:36

Előzmény: #53893 yooio

#53916

kerületi lakóként mondom, hogy ezt azért felül áraztad, de ezt szerintem te is tudod. Látod is az érdeklődök számából:-) 3 szobás lakást lehet venni ezért az áron, akár jobb részén is a kerületnek.
Egyébként tényleg nem rossz része ez a kerületnek - infrastruktúra, környezet alapján. De ha már Attila út akkor inkább az eleje, Szarvas tér, Döbrentei tér környéke.

Criscito 2019. 12. 11. 16:34

Előzmény: #53913 CyrusTheGreat

#53915

"Azaz, ha ennyi tőkém van, akkor lényegében a hozamból kibérelem a panelt - nincs szükségem a lakás megvételére." - te írtad.

Ebadta 2019. 12. 11. 16:30

Előzmény: #53912 Criscito

#53914

MÁP helyett lehetne venni egy világ vagy eu osztalékos etf-et, a tőke része inkább viselkedik lakásként inflációban és 4% feletti (adózás előtti) hozama van. Előnye, hogy forintromlás ellen is véd, egy lakás nem biztos.

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 16:28

Előzmény: #53912 Criscito

#53913

Nem az a kérdés, hogy a gyakorlatban akarok vagy tudok-e bérelni a hozamból - a lényeg abban van, hogy a kiadási hozamra vett lakásnál a kockázatos cash flow-t fel akarja-e cserélni a tulajdonos egy risk free cash-flow-ra, amely adott esetben lehet magasabb is, mint a kockázatos cash flow-ja.

Criscito 2019. 12. 11. 16:21

Előzmény: #53904 CyrusTheGreat

#53912

Egyébként nem nagyon bérelsz a MÁP hozamából semmilyen lakást sem szerintem, csak úgy tűnik, mintha. A gyakorlatban, ha kiveszed a 30 milliód éves hozamát, ami 1,5 millió, akkor 20 év múlva reálértéken óriásit buksz a pénzeden, miközben a lakásárak addig megint duplázódni fognak. Nem valami jó deal szerintem. Amiből bérelni lehet az inkább a pénzed infláció feletti hozama. Ha van olyan 100 milliód, akkor viszont valóban meg tudod csinálni, hogy a hozamból bérelsz. :) Már, ha csak és kizárólag MÁP-ban gondolkodunk.

impudent 2019. 12. 11. 16:21

Előzmény: #53907 alexander7

#53911

a XI ker Villányi útig Buda a többi szar szomorú környék jellemzően, soha nem lesz jó hely jellegénél fogva

tihamer 2019. 12. 11. 16:05

#53910

Rengeteget gondolkoztam befektetési aranytömb vásárláson nyár végén.
https://www.portfolio.hu/uzlet/20191211/a-szuperhatalmak-nagy-tetelben-fogadnak-ra-2020-egyik-legnagyobb-befektetesi-sztorija-lehet-az-arany-409775
Erre -most nézem- 1550 dollárról beesett 1467 dollárra (kb -5%! csökkenés)
Usd 302-ről 298-forintra, -mondjuk ez is kb 1 % csökkenés.Talán jövőre lehet benne potenciál, nem tudom. Az Invesco mondjuk az ingatlanban nagyobb emelkedést vár:
"Az Invesco elemzője jövőre a 2019-es évhez nagyon hasonlót vár, mely esetben mind a kockázatos eszközök, mind az arany jól teljesíthet. Az utóbbinak 5-8 százalékos emelkedést prognosztizál, azonban véleménye szerint a részvények, ingatlanok és az ipari fémek még ennél is többet hozhatnak."
Marad a CHF-be való felhalmozás.

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 16:04

Előzmény: #53908 Criscito

#53909

https://ingatlan.com/szukites/elado+lakas+panel-lakas+kelenfold+60-70-m2+m2-ar-szerint
Kelenföldi panelekről volt szó, nem volt specifikusabb. Nem ismerem a környéket, nekem nem mond semmit, hogy Andor utca vagy nem Andor utca. A cash flow-alapú árazást nem érdekli a környék.

Criscito 2019. 12. 11. 16:00

Előzmény: #53904 CyrusTheGreat

#53908

Ezek milyen lakások, amiket kiválasztottál? Ilyen árakon legfeljebb az Andor utcára néző, felújítandó lakásokat találni. A normálisabb, nem Andor utcai lakások inkább 39 milliótól indulnak ekkora méretben a .com-on.

alexander7 2019. 12. 11. 15:53

Előzmény: #53885 impudent

#53907

Mi az a budai mérce? Laktál már budán? Tudtad, hogy nem csak I, II és XII. kerületből áll? Van ott XI és III is, tele ipartelepekkel, négysávos utakkal, zsúfolt lakótelepekkel, jellegtelen zöld nélküli környékekkel. Persze elsősorban a nem hegyvidéki kerületrészekre gondolok. De a XII-ből is lehetne jópárat szemezgetni, elég csak az Alkotásból nyíló utcákat, a Győri út környékét, vagy a II. kerületből a Margit körutat és az abból nyíló utcákat említeni, de még a Csalogányt is, amik meg sem közelítik az Attila út népsűrűségét, zöldfelületét, szellősségét vagy parkolási lehetőségeket. Persze van sokkal jobb hely is Budán, csendesebb, zöldebb, fent a Jánoshegyen, Törökvészen és társain, de ez egész Budának egy nem túl nagy része. Még feljebb is, ha nem szükséges a tömegközlekedés. Nem az Attila út a number 1, de Pesthez képest jó hely és budai viszonylatban is jónak számít, persze attól is függ ki milyen élethelyzetben van. Ha kell a kert és nem számít a távolság közelsége, vagy az, hogy kilépsz az ajtón és ott a Tabán másik irányba meg a belváros. Egészen más igények. De szarnak beállítani elég szélsőséges, persze ahogy már felhívták rá a figyelmemet alapvetően csak a paraszt lakik az ilyen helyed a Te szemszögedből :).

hunor555 2019. 12. 11. 15:43

Előzmény: #53905 alexander7

#53906

Ezaz Gödöllő palotakerten az 1 és 4 lakás a gettós hévre néz a 2, 3 lakás meg a parkra. Na ott egy házon belül is van különbség.

alexander7 2019. 12. 11. 15:39

Előzmény: #53884 buyandhold

#53905

Micsoda unikális jelenség, ki látott még ilyet, világon egyedülálló. Ne menjünk nagyon messzire: Debrecen, Piac utca, egyik vége sétáló, másik vége panelek és koszos vasútállomás.

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 15:08

Előzmény: #53903 Törölt felhasználó

#53904

Kelenföldi panel 60-70 nm-es kategóriában árak:
37.8M - 63nm
34.99M - 65nm
31.9M - 63nm
38M - 65nm
Legyen mondjuk 35M hasonló méretben. A számítások ugyanúgy elvégezhetők.
- egy ennyiért árult panel kiadható max 150k-ért. 15%-os adóval, évi bevétel: 1.530M
- ahhoz, hogy ennyit hozzon a MÁP (risk-free eszköz), szükségem lenne 30.6M tőkére. Azaz, ha ennyi tőkém van, akkor lényegében a hozamból kibérelem a panelt - nincs szükségem a lakás megvételére.
Mivel a panel az a szegmens, amit könnyebben érnek el az emberek, így ott nagyobb a vevő érdeklődés is, eleve ott nagyobb lufi tud kialakulni, ezért 100%-ban távol tartanám magam ettől a szegmenstől - illetve csak olyat vennék meg, amelyet jelenleg is kiadással hasznosítanak, hiszen ott mindig megvan a lehetősége, hogy a tulaj szívesen felcserélné a kockázatot jelentő kiadást a risk-free cash flow-val...
Én akárhogy is nézem, az Attila úti tégla és a kelenföldi panel között a kalkuláció alapján is egy laza 10M van különbségben.

Törölt felhasználó 2019. 12. 11. 14:55

Előzmény: #53902 elemerorsos

#53903

Értem, tehát gyakorlatilag a kelenföldi lakótelep árszintjére lőttétek be.
Más nem érzi az ellentmondást?

elemerorsos 2019. 12. 11. 14:37

Előzmény: #53898 Törölt felhasználó

#53902

Ne feltételezd már a vevőkről, hogy kretének :-) Mindenki számol. Egy 200 milliós villánál is.

CyrusTheGreat 2019. 12. 11. 14:35

Előzmény: #53900 elemerorsos

#53901

Amióta van MÁP+ sokkal átláthatóbb lett a dolog, tényleg csak ennyi a matek, nem kell a hullámegyenletet megoldani.
Ennek megfelelően lehet tenni vételi ajánlatokat. Véleményem szerint ezt még bőven módosíthatja adott esetben a KP-s fizetés, akkor még eleve lejjebb mennénk az ajánlati árral.