PORTFOLIO FORUM

Topikindító.

Véleményem szerint elérkezett az idő, hogy a Rába topik szétváljon.

Ebben a topikban szeretném, ha kizárólag szakmai elemzések hozzászólások és beszélgetések szerepelnének, mivel ezek a láma topikban, a hsz-ek növekedése miatt eltűnnek, illetve nagyon sok időráfordítással találhatóak meg.

A láma topik tökéletes helye a piac rezzenéseinek reakcióira, az árfolyam alakulások okainak találgatására, technikai elemzésre, stb.

Hasonló jellegű hsz-eimet én is oda írogatom.

Ha ez megvalósulna, viszonylag kevés időráfordítással mindenki az érdeklődésének megfelelő információt tudná megkapni a társaságról.

Lehet, hogy ez a kezdeményezés elhal, vagy nem működik, de egy próbát mindenképpen megér.

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
47
48
49
50
51
52
53
+10
utolsó

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 17:48

Előzmény: #757 Noir

#760

hát tudod volt neki egy szoftverfejlesztő tevékenysége, meg volt egy irodaparkja, amit az évek folyamán épített ki. aztán rájöttek, hogy mindkettő ér valamit, de a piac mindkettőt másképp árazza. ezért mr bojár úgy döntött, nosza válasszuk szét s így egy 1500 forintos papírból lett egy szoftvercég amit ha jól emlékszem 2300 ért eladtak szakmai befektetőknek, meg lett egy 1000 forintnál drágább részvénnyel rendelkező gr park nevű cég. Hát tényleg nem jött be a szétválás. biztos nagyon szomorúak voltak a részvényesek:))) Köztük én is....

watson 2008. 05. 14. 17:48

Előzmény: #757 Noir

#759

Na jó, a lényeg hogy nincs kényszer, de attól még szerencsésebb lenne a termelésbe forgatni az ingatlanértéket. Noir az aggodalmaid meg osztjuk mi is.

És a lényeg: (tegnap fényképeztem :) link

tigus7313 2008. 05. 14. 17:44

Előzmény: #755 Törölt felhasználó

#758

IP,

konszi beszámoló 26.oldalon átlagos kamatráfordítás 3,7 %.

Noir 2008. 05. 14. 17:42

Előzmény: #756 Noir

#757

Tévedsz Watson, nincs jelen a BP Győr reláció. A nm ár Győrben közel ugyanannyi, viszont a kínálatra egy ekkora projekt jóval nagyob hatással lenne, amit nehéz pénzben kifejezni. Azt hogy mennyire értenek az ingatlanhoz nem tudom, csak azt hogy egy kvázi értéktelen területen kitaláltak egy új városrészt, és eladták az ötletet. A megvalósítás meg folyik dacára a kedvezőtlen piaci trendeknek.

Noir 2008. 05. 14. 17:37

Előzmény: #753 watson

#756

Ha nem a hiteltörlesztés akkor a hozamelvárás sürgős. Mit tudom én. Azt tudom hogy nem viselkednek sem pénzügyi sem szakmai befektetőként, és irritál ha ilyenek diktálnak egy cégnél.

Nem? Most épp közel optimális a tőkeszerkezete, a vagyonelemek meg mindig jók ha neadjisten egy anticiklus esetén likviditási gondok vannak (ugye ha nem lettek volna a cég kb csődbe megy 2004-ben), hitelt gondolom nem 15%ra vettek fel, és persze nem mindegy hogy mire vettél fel hitelt, fejlesztesz, szükséged van-e épp zsetonra. Ja és persze az 1 egységnyi ingatlan by the way ha épp 1,4 egységet ér egy év múlva (teoretikus felvetés, nem lesz ilyen) akkor nagyon nem mindegy. Ceteris paribus meg illene számolni a kamatok adóalapcsökkentő hatásával (ami a korábbi veszteségek miatt jelenleg nem tétel) vagy az ingatlanok adóterheivel. Ennyire ne egyszerűsítsünk már. De mondtam, ha egy db vevő jelentkezik, x összegért, ki lehet számolni hogy mennyi az annyi. Ennek hiányában fölösleges ezen agyalni és blöffölni.

A Graphisoft egyébként szoftvercég vagy ingatlanfejlesztő tessék mondani:)?

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 17:35

Előzmény: #754 tigus7313

#755

én meg 5,4-6 ra emlékszem

tigus7313 2008. 05. 14. 17:33

Előzmény: #753 watson

#754

Az a 15% inkább 3,7 % körül van úgy emlékszem.

watson 2008. 05. 14. 17:23

Előzmény: #749 Noir

#753

Noir, nem a spekiknek sürgősek a hitelek törlesztése, hanem a cégnek.

Ha van 1 egységnyi hitele 15%-on és 1 egységnyi ingatlana, akkor nem mindegy, hogy most eladja az ingatlant és kifizetri a hitelt vagy eladja 1 év múlva 15%-al drágábban és kifizeti a hitelt 15%-al drágában? (ceteris paribus :)

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 17:16

Előzmény: #751 watson

#752

hát maga a rába magyarázta mennyit érnek az ingatlanjai - ha jól emlékszem valami stratégiában vagy mi az izében.

amúgy más kevesebbre értékelte az ingatlanaokat. ha azokat a lakásokat nem lehet eladni, akkor nem is ér 9-10 yardot a cucc. és lehet, hogy vannak hülye spekik, akik nem értenek a futóművekhez, de nem lehet, hogy egy futóműgyártó meg nem ért az ingatlanokhoz?

watson 2008. 05. 14. 17:13

Előzmény: #748 Törölt felhasználó

#751

A graphi alaptevékebysége jelentősen felértékelődött az ingatlankezelés leválasztásával. Ez akár a Rábánál is megtörténhetne.
Noir, az ingatlanokon nem kell olyan sokat diszkontálni. Ne feledd hogy a Bp-Győr reláció már a piaci árban jelen van.

Noir 2008. 05. 14. 17:12

Előzmény: #748 Törölt felhasználó

#750

Bocs, ki magyarázta azt hogy ennyi meg annyi az ingatlan. Nem emlékszem hogy az éves beszámolókat erre domborították volna ki. Épp ellenkezőleg. Mindenesetre egy sörbe hogy előbb adják el a próbapályát mint az engel projektet.

Noir 2008. 05. 14. 17:10

Előzmény: #747 Törölt felhasználó

#749

És miért adnál el valamit 3-4 milliárddal kevesebbért ha (és itt erősen megnyomnám HA) lenne rá vevőd, és nem kell gyorsan cash. Persze kisstílű beragadt spekulánsoknak akik részvényesi értéket lobogtatnak, közben szeretnének szabadulni minél gyorsabban és magasabb áron a befektetésüktől megérné. Nekik ugye gondolom sürgősebbek a hiteleik. Csak egy gyors kérdés, ha van eladó ingatlanod és nem sürget semmi, eladod egy vevőnek 37%-al olcsóbban, csak mert azonnal fizet? Aligha. És még egyszer lehet álmodozni de amíg egy vevő sem érdeklődött addig a diszkontráta konvergál a 100%-hoz. Graphira meg mondtam, Budapesten jó helyen van adja magát a projekt, Győrben sokkal többet kell dolgozni egy hasonló sikerén.

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 16:59

Előzmény: #747 Törölt felhasználó

#748

és persze inkább a piacnak naponta magyarázzuk, csókolom, nekünk van ám 10 yardnyi ingatlanunk. mennyi is az ebitda? és tessék mondani ez miből jön? ja ingatlanból is? ez most tessék mondani, ingatlanfejlesztő vagy gépgyártó?

hát ennek így kevés az értelme kedves Noir!

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 16:48

Előzmény: #745 Noir

#747

ha a rába eladandó ingatlanjai úgy lennének becsülve mint a graphié, akkor 16 mrd lenne a reális értékük. amúgy szerintem a 11 mrdnyi ingatlant 7-8 mrd-ra árazná a piac.

tigus7313 2008. 05. 14. 16:47

Előzmény: #745 Noir

#746

Sok mindenben igaza van Noir-nak.

Szerintem sem kell az Engel-projekttel rövidtávon számolni.
Szerencsére nem is kell!!!
Az eredményesség számottevően nőtt, tehát nem kell ingatlan eladással kipótolni. Az EBIDTA-hoz sem kell.

A cash-flow is számottevően javult, emiatt sem sűrgös kiszállni.

Marad a fő tevékenység szerint értékelés:-))

Noir 2008. 05. 14. 16:39

Előzmény: #743 Törölt felhasználó

#745

öööö, talán mert a becsült érték 65%-án forog és ki van téve a tőzsde volatilitásának, miközben az ingatlan jellemzően alacsonyabb kockázatot képvisel? Persze lehet hogy csak túl magasra becsülték az ingatlanvagyont és a 35%-os diszkont nem irreális. És persze az is igaz hogy nem voltam pontos a graphinak spec lehet hogy éppenséggel bejött, de ettől még nem gondolom hogy ésszerű megoldás. Ráadásul a Rába Győrben van, ami további diszkontnövelő faktor, szóval persze mindent lehet 40-50-60%-os diszkonton. Lehet csak nem ésszerű.

watson 2008. 05. 14. 16:37

Előzmény: #743 Törölt felhasználó

#744

Valóban, miért is nem jött be a graphinak?

A hitelkamatokkal meg arra utaltam, hogy a 15% körüli beruházási hiteleket vissza lehetne fizetni és akkor már ennyivel több lesz az eredmény ami visszaadja a diszkontot.
(Amúgy én nem hiszem hogy az ingatlanok az inflációval mennének a következő években. Na meg a bemondott inflációkat is keveslem :)

Én mindenesetre 1850-en csipegettem még egy kicsit a Q1-re.

Törölt felhasználó 2008. 05. 14. 15:28

Előzmény: #742 Noir

#743

miért is nem jött be a graphinak?

Noir 2008. 05. 14. 13:58

Előzmény: #741 watson

#742

Akkor még egyszer az ingatlanokról, Engel nem veszi meg, nagy tőkeáttétellel dolgozik, épp túl van egy tulajváltáson, ráadásul egyelőre lassabban megy mint gondolták, a Rábát szerződés köti hozzájuk ami megnehezíti a harmadik fél számára történő értékesítést. Amennyiben a szerződést a gyenge teljesítés miatt felbontják akkor persze el lehetne adni. De:
1.,ki veszi meg, mikor a subprime krízis miatt a lakóingatlanokba történő befektetést a legtöbb befektető kerüli, az irodaház építésekhez meg fehérgalléros munkahely teremtésre lenne szükség.
2., A projekt méreteit tekintve túl nagy, egy 130,000es városhoz, ahol eleve túlkínálat van.
3., Csak nagy tőkével rendelkező cég vehetné át, ezek jellemzően (i) bajban vannak (ii) külföldi lévén nem fektetnek Magyarországba mert a környező országok makroadatai jobbak és a várható megtérülés is nagyobb. (iii) szeretnek diverzifikálni, ez meg egyben viszonlyag nagy kockázatot jelentene, és túl hosszú megtérülési időszakot.

Szóval sztem elég szimplifikált közgazdászgondolkodás hasra csapni és azt mondani hogy 15% diszkont. Amit egyébként miért is nyernél vissza a hitelkamatokon, hiszen az ingatlanok, legalábbis a telkek drágulása általában követi az inflációt a kamat meg attól 1-3%, és ha ezt az alternativ költséget levonod, közel ugyanott vagy. Egy ilyen projekt vagy vonzó a befeketetők számára és akkor teljes áron adod el, vagy nem és akkor szabhatod. Diszkontról egyedül pénzügyi befektetők esetén lenne érdemes beszélni akik viszont a fent említett indokok miatt nem teszik ki magukat ilyen fokú kockázatnak. A külön társaságba való kiszervezés meg a Graphinak se nagyon jött be.

Na többek közt ebből vezettem le KGT és a Trigon tökéletes hozzá nem értését, és ezért imádom a sok újságírót akik képtelenek a reálfolyamatokat észrevenni még ha ki is szúrják a szemüket.

watson 2008. 05. 14. 10:40

Előzmény: #740 Törölt felhasználó

#741

Kis diszkonttal (15-20%), amit persze a hitelkamatokon meg a termelésen visszanyerünk...
Év végéig csak összejön ha foglalkozik vele valaki.
Szerintem ezzel (a behasalt számmal) már sokan elégedettek lennének. ;)

Bocs, de jó álmodozni így előre :)) 2000 feletti BV x2 jól hangzik :))