Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Azt én is észrevettem, hogy egykalap alá veszik az eladást és a bérbeadást a tulajok. Eladásnál maximális árra kell törekedni, ugyanis ez az ucsó aktus a vevővel, mbérbeadásnál ez a magatartás sokszorosan visszaüt.
Igen, egy jó ismerős jól jön minden bérlőnek. Az ilyen szívességi lakáshasználók száma nem egyedi, hanem egyre általánosabb. Ugyan ez van a tulajdonosoknál is. Jól jön mindig egy ismerős, megbízható bérlő, még ha kevesebbet is fizet. De ez egy albérlpiacon kívüli piac. Aki bérbeadóként a piaci alapú albérlapiacon kell bérlőt találknia, annak marad a várakozás. A bérleti díjat olyan lakásoknál csökkentik csak, amik eleve egy irreális szintből indulnak ki. De az nem jelenti az albérletárak csökkenését. Ez olyan mint az akciós ár a kereskedelemben. Először megemeli, utána valamennyit enged belőle, de a végén még így is többért adja el "akciósan", mint ha nem nyúlt volna az árhoz. Az albérletpiacon persze a végével van a baj, mert a bérlők viszont árérzékenyek vagy olyan alakok, akiknek csak akkor ad ki a bérbeadó, ha csak és kizárólag a "pénz számít" és az nem, hogy ki lakik a lakásban.
Amíg ilyen alacsony a kamat a bérbeadók is könnyebben várnak ki.
Ha a bankban lenne az a pénz, akkor sem hozna szinte semmit.
Akkor meg lehet nyugodtan várni.
"A kínalát, tehát a kiadó lakások száma és a bérbeadók száma viszont finoman szólva is egy többszereplős monopolpiac vagy kartell piac, mindegy hogyan nevezzk. A bérbeadók nem nagyon versenyeznek, hanem szinte egyformán áraznak és kivárnak."
Ezt én is így gondolom.
Nem hiszem, hogy a kereslet miatt ugrottak az árak. Egyelőre ennyi bőrt lehet lehúzni az albérlőkről, akik egy ideig kivárnak, utána lépnek.
Ismerősnek tavaly brutál módon megemelték a lakbérét. Nem keres rosszul, de irreálisnak találta a bérleti díjat.
Elkezdett mozgolódni és év végén egy ismerősétől vett ki lakást jóval a piaci ár alatt.
Mindenkinek megérte, mert jól fizető megbízható bérlőről van szó.
És a 2000 fős budapesti kollégium építést még meg sem említettétek... ami 2 éven belül akár olcsó lakhatási lehetőséget fog nyújtani 2000 egyetemistának...
Végülis ha hitelt vesz fel valaki, a végén övé lesz a lakás. ha bérel, akkor évente legalább 1 milliót dob ki az ablakon és tűri esetleg a bunkó bérbeadó állandó vegzálását (nem nézve azt, hogy könnyen odébbáll, ha nem tetszik neki vmiért az albérlet...)
Ez akkor lenne igaz, ha a bérlők hülyén szólva albérleteket vennének meg. De ez a valóságban igen ritkán fordul elő. Olyan lakások vesznek ex-bérlők, ami sosem volt kiadó. Az albérletek száma inkább nő, amíg a bérlők meg inkább fogynak. Ennek több oka van:
- a bérlői réteg vándorol ki
- a bérlők sokkal később és sokkal rövidebb ideig bérelnek (mert vagy vesznek, építenek vagy kivándorolnak)
- a szívességi lakáshasználat igen jelentős, ami azt jelenti, hogy a bérlők családon belül "okosban" oldják meg a lakhatásukat, nem pedig piaci alapon
- végső soron meg a demográfiai hatásokról is beszéljünk, kevesebb gyerek = kevesebb bérlő
1980-tól kezdve fogyunk. A mostani 40-es generáció egy nagyon jó bérlő alap volt. De ők hol is vannak? Vettek, vagy kivándoroltak. A mostani 30-osok hol vannak? Elvándoroltak, vagy elvándorolnak vagy vettek vagy venni akarnak, alig bérelnek. 90-esek hol vannak? Mamahotel, családon belül okosban, haveroknál. El akar menni vagy már el is ment. Venni itthon nem is tudja hogy akar-e vagy sem. Fogalma sincs mi lesz vele 10-20 év múlva. Bérelni se nagyon akar, mert kell a lóvé másra. Anyu és apu is azt mondja neki, hogy fiam/lányom ne bérelj, mert az csak ablakon kidobott pénz.
Meg is látszik a bérlők minőségén a kereslet hiánya és átalakulása.
A keresleti oldal mindig is hiányzott. Hülyének nézik a bérlőket, hiszen azzal szocializálódik mkinden magyar, hogy ne bérelj, hanem vegyél minél előbb saját lakást.
Az albérletpiacon ennek megfelelően a keresleti oldal sosem jött létre. A bérlés egy lenézett, megvetett lakhatási forma.
Inkább vegyél fel hitelt, csinálj gyereket, mert kapsz szocpolt is és vegyél vagy építs saját otthont. Ilyen mentalitással ne csodálkozzunk, ha nincs bérlő.
Ha hiányzik a keresleti oldal, attól még hiába tartják a bérleti díjakat a bérbeadók,nem tudják majd kiadni és kénytelenek lesznek lejjebb engedni, vagy üresen tartani a lakásukat, vagy eladni, mivel már nem éri meg ez a "befektetés" Ezért csökkennek a bérleti díjak (is....)
Egyszerűen azért, mert a lakások bérleti díja a bérbeadóktól függ nem a bérlőktől. Az albérletpiacon a kereslet mindig kicsi/szűk/korlátos = gyenge, nincs hatással a piacra. A kínalát, tehát a kiadó lakások száma és a bérbeadók száma viszont finoman szólva is egy többszereplős monopolpiac vagy kartell piac, mindegy hogyan nevezzk. A bérbeadók nem nagyon versenyeznek, hanem szinte egyformán áraznak és kivárnak.
Az albérletpiac nem üzelti alapon működik és ez pont amiatt van, hogy gyakorlatilag hiányzik a keresleti oldal. Ez a bérbeadókat és a bérelti díjakat em rugalmassá, hanem rugalmatlanná teszi.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link