PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10964
10965
10966

mpagnes 2015. 04. 24. 10:12

Előzmény: #859 BPartner

#860

nálunk a totális szervezetlenség,ami nagyon érdekes....itt mindenki önállóan hajtja végre az ingatlannal kapcsolatos adás-vétel vagy bérbeadási dolgokat....californiában nekem nagyon feltűnt, hogy egy helyen a kínált ingatlant lehet bérelni,megvenni, vagy akár megvenni és bérbe adni, de ezt mind egy szervezet végzi és a vevőnek (bérlőnek) semmit nem kell csinálni, tehát nem keres vevőt, eladót vagy bérbe vevőt....és ami még érdekesebb,amikor menni akar, akkor is ezzel a szervezettel tárgyal és nem foglalkozik vevőkkel...

BPartner 2015. 04. 24. 09:38

Előzmény: #856 Phylaxa

#859

A bérlakásnak természetesen vannak előnyei, de azt nálunk nem nagyon hangsúlyozzak. Egy átlag ember számára egyenlő az ablakon kidbott pénzzzel az átmeneti megoldással. Ez a társadalmi álláspont pedig hat a bérlőkre és hat a bérbeadókra is. A bérlés lenézett és a bérbeadók is egyfajta kihasználók, akik szívják a "szegény bérlők" vérét. Tovább mehetünk odáig, hogy társadalmi elvárás az, hogy saját lakása legyen mindenkinek, ez egyfajta status quo. Ha ez nem változik legalább részben, akkor a lakóingatlan-befektetés kockázatai egyáltalán nem csökkennek. A bérlők kereslet oldala ma elég bizonytalan, ez pedig nem folyik a médiából. A bérlakáspiacon is szükség lenne egy olyan bérlő és bérbeadó viszonyra, ami azon alapul, hogy nem minden kell, hogy az enyém legyen, amit használok és tisztelem más magántulajdonát, attól függetlenül, hogy tervezek vagy nem tervezek saját lakást vásárolni.

A banknak fizetett kamatot pl. nem érzik ablakon kidobott pénznek a vevők, mert úgy gondolják, hogy a lakás értéknövekedése hosszú távon kompenzálja azt. Befektetés esetén a bérlővel akarják megfizettetni részben vagy teljesen a banki kamatot vagy a törlesztőrészletet. Ez valamikor akár igaz is lehet és van amikor ez nem jön be.

De ezzel sem foglalkozik senki, ahogy azzal sem, hogy milyen áldozatot kell vállalni/kompromisszumot kötni azért, hogy ilyen magas legyen a saját tulajdonban lakók aránya Magyarországon. A kevés szobaszám - hogy Magyarországon a társadalom több 2/3-a 2-3 szobás lakásokban lakik - ezért ilyen merev. Nem engedhetünk meg magunknak több szobás lakásokat, pedig a modern szemlélet szerint ebből 1 szoba a közös tér (nappali), 1 szoba a szülők hálószobája, 1 szoba pedig a gyerekszoba. De nem is építünk nagyobb és több szobás lakásokat. 2000 után épül lakásoknál a félszobák arány nagyon durván megnőtt. Vagyis nő a 12 nm-nél kisebb szobák aránya.

A lakásviszonyaink pedig teljes mértékben hatnak a bérlakáspiaci kilátásokra, lehetőségekre, várható trendekre. Vagyis maga a lakásállomány adott. Pl. az, hogy Budapestne a lakott lakások 80%-a 79 nm-nél nem nagyobbak.

Aztán az a sokat hangoztatott 50-75 nm között "közkedvelt" kategória igazából a legnagyobb hányadot teszi ki a lakásállományban. Budapesten is kb. 45%, más nagyobb városokban is 50 nm körül van.

Azt is tudni kell, hogy KSH szerint mint lakóingatlan lakás. A lakóövezeti jellege szerint van megkülönbeztetve, hogy falusias/családi ház jellegű 1 lakásos pl. Csak, hogy nehogy félreértse valaki. A köznyelv és a "tudományos" nyelv néha mást ért egy-egy szó alatt. A jog szerint is lakás minden lakóingatlan.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 04. 24. 09:12

Előzmény: #857 watson

#858

A lakóingatlan lakója nyilatkozik arról, hogy milyen jogviszonyban használja az ingatlant (bérlő vagy tulajdonos). A KSH nem foglalkozik azzal, hogy valaki feketén vagy fehéren bérel.

A nem lakott lakások 80% a KSH szerint valóban nem lakott, a többit valamilyen más céllal használnak, pl. csak alkalmanként vagy saját tulajdonú irodának.

De érdemes átnézni a 12. Lakásviszonyok KSH anyagot és sok érdékességet meg lehet tudni.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

watson 2015. 04. 23. 21:56

Előzmény: #854 BPartner

#857

Az a lakás amiben nem bejelentett bérlő lakik (esetleg még a villanyszámla is a tulaj nevére jön aki máshol lakik) az lakatlan vagy lakatos a 118e/905e-es statisztikában?

Phylaxa 2015. 04. 23. 21:47

Előzmény: #855 BPartner

#856

Az önkormányzatok sajnos örülnek, ha a kiadásaikat tudják fizetni viszont nincsenek nagy cégek, akik ezzel foglalkoznának. Persze a törvényi háttér is lehet kétséges lehet, olyan nincs, hogy ha valaki nem fizet akkor nem rakhatják ki. EZeket a dolgokat rendezni kell mielőtt bárki is beinvesztál milliárdokat.

A bérlakás két területen jó szerintem. Egyrészt a munka szempontjából, könnyebben lehet mozogni, másrészt a hiteltörlesztők 25 év alatt nagyon bizonytalanok, de ha valaki elveszti a munkáját akkor is nehéz és a nyakában marad egy rakat adósság, míg a bérlakásból elsétál. Tehát szerintem vannak előnyei.

BPartner 2015. 04. 23. 21:06

Előzmény: #848 Phylaxa

#855

Az önkormányzatokra ne nagyon számíts. Amitől tudnak megszabadulnak. Budapesten 10 év alatt 6000 bérelt lakással lett kevesebb, aminek nagy része pont az önkományzati lakásértékesítésnek köszönhető. Arról nem is beszélve, hogy az önkormányzati lakások minősége sokszor elég kritikus, meg lehet nézni azt is.

Az állam vette most át a szerepet kényszerből az eszközkezelővel. Náluk meg sok ezer bérlő lehet országosan. Lassan majd megkérdezzük őket, mert komolyan érdekel. Nem nagyon foglalkozik vele a média.

Inkább egyik nap azt hangoztatja, hogy viszik lakásokat mint a cukrot és egymásra licitálnak, a másik nap pedig arra hívja fel a figyelmet, hogy a vásárló legyen tudatos és hagyjon időt magának minden részlet kiderítésére, mert a lakással együtt házat és szomszédokat is vásárol...ezzel együtt pedig sok rejtett kockázatot is.

Egyébként érdemes megnézni, hogy minden mögött az otthonterkep.hu van. Igazából magát reklámozza, amire a körülette lévő média birodalom (index.hu és portfolio.hu oldalak) ezt hogyan támogatják egységesen. Ez nevezik szinergiának :)

Az már részletkérdés, hogy a ingatlanhirdetések töredékével rendelkezik, főleg a bérlakásoknál. De ők a héten arról is írtak egy "komoly" áttekintést és még le is vezették, hogy 1600 kiadó budapesti lakásból, hogy szerintük mi a helyzet a budapesti bérlakáspiacon megválaszolva a budapestiek örök kérdésést, hogy hol éri meg bérelni és hol vásárolni :)

Kész kabaré!

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 04. 23. 20:56

Előzmény: #841 xmann

#854

A lakáspiacot ketté lehet osztani aktív (kb. 90% lakott) és inaktív (kb. 10% nem lakott) lakásokra országosan. Budapesten 905e lakóingatlanból 118e db volt nem lakott 2011-ben a népszámláláskor link

Szóval azért van lehetőség a kínálat bővűlésre lakásépítés nélkül is vagy pl. a nagyobb spekulatív tőke megjelenése nélkül is. Azt is lehet tudni, hogy Budepesten a bérlakáspiac kb. fele-fele arányban önkörmányzati és magántulajdon. A magán bérlakások aránya kb. 45e db ingatlan, kvázi ennyi a fizetőképes kereslet. A magántulajdonú lakásállomány növekedése mellett a bérelt lakások száma lassan csökkenő tendenciát mutat. Ebben azért trendfordulóra lenne szükség, hogy komolyabb bérlakáspiacról beszéljünk.

Amúgy nálunk azt is el kellen döntnie a médiának, hogy most lakásvásárlásra buzdít vagy arra, hogy béreljünk. Mert vegyünk lakást, mert nem éri meg bérelni vs. vegyünk lakásgt mert érdemes kiadni között egy komoly ellentmondás van, amit egyébként a lakáspiac vissza is igazol.

A bérlakáspiacon egyáltalán nincs hype. Azokra a típusú lakásokra, amit mindig ki lehetett adni, azt ma is keresik ugyan úgy. Azok a lakások, amik mindig is várták a bérlőjüket, azokat most is várják, akár hónapokig is, akármilyen korrekt ár/érték a bérleti díj és a lakás minősége. Az ár az úr a bérlakáspiacon. Van egy egy árszint, ami felett a lakáspiac nem olyan aktív, mint amilyennek beállítják. A hírek arról sem szólnak, hogy mennyire felhigult a bérlők piaca - a mindenáron vásárló mentalitás miatt, a jó bérlők a vásárlás felé lépnek - és tele van mindenféle spekuláló bérlőkkel, akiket sokszor még az ellenségünknek sem kívánnánk. Ez pedig már nem árspecifikus. A rossz bérlők pont ugyan úgy jelentkeznek az olcsóbb mint a drágább lakásokra.

Egyébként a spekuláló bérlők között "újra" megjelentek azok is, akik azt adják elő, hogy saját maguknak bérelnek és közben pedig üzletszerűen továbbadják rövidebb és hosszabb távra. Minden eszközt bevetnek, hogy azt hazudják, hogy maguknak keresik. Ma is volt egy ilyen esetem. 10 perc alatt árulták el magukat. Először jött a sztori, hogy külkerületben van saját otthonunk és a munka miatt bérelnének a belvárosban (már eleve egy szokatlan érv). Majd jöttek azzal, hogy próba időszakot kérnének, pár napot, hogy kipróbálják, mert már jártak úgy...Nem részeletezem, de ők saját maguk mondták el, hogy valószínűleg nem munka miatt bérelnek, hiszen több bérlői tapasztalattal rendelkeznek. Majd persze kemény alkudozásba kezdtek, pedig a lakás árában van, nincs túllöve direkt az ára. Akkor azonnal sarkon fordultak és durcásan megjegyezték, hogy ők már béreltek 1800 Eurós lakást 1000 euróért is, így nem nagyon foglakoznak a kínálati árakkal :)

Szóval egyáltalán nem könnyű megbízható bérlőt találni ma és ez egy olyan tendencia, ami egyelőre megfordíthatlan, mert egyre inkább nehezebb. A szerencsevadászokat és különböző kétes alakokat mi nem tartjuk keresletnek.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

Phylaxa 2015. 04. 23. 19:38

Előzmény: #851 watson

#853

Akik ezzel foglalkoznak és rendesen fizeted a lakbért, azoknál az életedet leélheted benne. Persze a lakbér emelkedik hosszú távon.

Phylaxa 2015. 04. 23. 19:36

Előzmény: #850 exmnbs1

#852

Az se semmi. :)

watson 2015. 04. 23. 19:00

Előzmény: #848 Phylaxa

#851

Nagy cég is azt mondja hogy "ennyi volt és kereshetsz másikat"

Mondom megnézem már milyen guru mondta, hát látom a ken- ;))

exmnbs1 2015. 04. 23. 18:43

Előzmény: #848 Phylaxa

#850

vagy közlik bérlőstől eladó

exmnbs1 2015. 04. 23. 18:41

Előzmény: #844 exmnbs1

#849

a kilátás sem semmi
rézsűre, mert a hegy rossz oldalán van, besötétítve nappalit
a szomszéd támfalára, pár cm-re lévő kerítésére
aztán az önjelölt designerek kéglijei stílusidegen csicsákkal, vagy túlbontva, agyon gipszkartonozva
hát, nem egyszerű))))

Phylaxa 2015. 04. 23. 17:55

Előzmény: #844 exmnbs1

#848

Az önkorik tudnák fellendíteni a bérlakáspiacot, persze ehhez pénzre lenne szükségük. Ők ki tudnak adni hosszú időre is.

Nem jó érzés, amikor a tulaj azt mondja, hogy ennyi volt és kereshetsz másikat. Ezért lenne szükség nagy cégekre akik ezzel foglalkoznak. A kérdés persze, hogy mennyiből tudnák fenntartani azt a pár 100K lakást az ország különböző részein.

ripp-ropp 2015. 04. 23. 17:55

Előzmény: #840 xmann

#847

Nem érted, nem baj.

Phylaxa 2015. 04. 23. 17:49

Előzmény: #845 exmnbs1

#846

exmnbs1 2015. 04. 23. 17:33

Előzmény: #844 exmnbs1

#845

hogy nem akarod eladni az sem gond, mindjárt ki akarják adni))))

exmnbs1 2015. 04. 23. 17:30

Előzmény: #843 Phylaxa

#844

a piac elég érdekes
bent van egy csomó túlárazott, illetve pocsék lakás
csányi illetve keskeny használhatatlan erkély, sötét szobák, ablaktalan helyiségek, szuterén illetve tetőtér
vagy fent van sok pl-ban és nem mutatják hetekig ehhez képest mert van benne cég
vagy a tulaj unja mutatni
új jelenség a lebeszélő ingatlanos, ami nagyon jó alaprajzú lakásoknál van
pl hogy viszonyul a ....-hoz illetve hogy kívül nagyon lepukkant a ház (ők gyüjtenek rá ???))))) )
aztán a fent felejtett jobb lakások
megszokott kérdés amit feltesznek hogy eladná-e a lakást, meg bízzon meg a kereséssel

(ha már adniuk nincs mit)))) )

Phylaxa 2015. 04. 23. 17:19

Előzmény: #841 xmann

#843

Amikor megjelennek a árverezésre kerülő ingatlanok, akkor lesz kínálat. De nem hiszem, hogy a befektetőkön kívül lesz számottevő emelkedés.

Szerintem a bérlakás piac lesz aktív az elkövetkező 10 évben. Ehhez persze befektetők kellenek. Felvásárolják olcsón és kiadják, mert drágán tuti nem veszi meg senki.

Az újlakás építés külföldieknek sikeres lehet, ha jönnek. A hazai fizetésből élő lakosságnak esélye sincs.

exmnbs1 2015. 04. 23. 16:59

Előzmény: #841 xmann

#842

tegnap egy ingatlanos előadta hogy vannak még más okok a bérlakáspiacon
nevezetesen sok diák nyáron fent dolgozik és bent marad a bérleményben nyárra is
régebben nyáron megjelent emiatt egy csomó lakás most az állítólag kevésbé van
másrészt van aki az ingatlan hiteléből kilép eladással és bérlőként jelenik meg
ismét mások eladják a régit és nem kapnak újat addigra mikor ki kéne költözniük

xmann 2015. 04. 23. 16:48

Előzmény: #838 Phylaxa

#841

Na ez például egy lehetséges út, nem is cáfolnám. Tehát teoretikusan elképzelhető, hogy mindenki felújít. De ettől még eshet és emelkedhet is a lakások ára, tehát ez az alapkérdésünkre nem válasz.
Mondjuk nagy kérdés, hogy ha nem nő Bp-en a lakásszám, de költöznek be az emberek, mert itt van munka, jönnek a diákok, meg jönnek a turisták (szobáztatás), akkor mindehhez új lakások építése nélkül honnan lesz elég kínálat?

Persze csodák lehetnek, meg a kormány is elkezdhet építeni, ócsán is jól sikerült