Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A hotel vendégköre amúgy is eltér az apartmanétól. Ha utazom, én is inkább lakásba megyek, mert ott lehet bolti kaját-piát enni-inni. Sokkal fesztelenebb műfaj.
Figyu, en orulnek ennek a legjobban, mert iden rengeteg ingatlant vettem itt,de itt elek, szoval nem kell a hireket olvasnom.
az igaz, hogy most felporgott a piac, erdekes modon a szarokat adjak el dragan, a primakat meg nem veszik meg. Gondolom az ingatlanosok a szemetet probaljak inkabb kiszorni.
Az arakrol meg annyit, hogy pl. Almadirol volt egy cikk, hogy hogy felmetek az arak. Persze, mert epitettek agy ÖKO lakoparkot, es 30 millaert adnak egy kis lakast. Ez tenyleg pesti ar. De hogy ezt megveszik-e, jo kerdes. Foleg hogy mellete meg 20 milla alatt rengeteg szep hangulatos kertes hazat arulnak-vevo meg nics ra...
Szoval nem vitazni szeretnek, mert remelem a balaton is beindul, de az arak most itt brutalisan padlon vannak, es ez szo szerint.
A szomszedban van egy csarda. 3 szintes. 1 etterem, gyonyoru, felette rendezveny terem gyornyoru. Felette 7 kiadhato szoba, erosen felujitando. 30 milla alatt hirdetik, de a kutyanak sem kell, meg nekem se. Vasarnap neztem meg, szerintem a tulaj meg 10-ert is odaadna, nemi tulzassal.
Leirok ide egy uj epitesi projektet, e sorulnek hozzaszolasoknak, okos kiegeszitseknek.
Mar korabban is irtam, hogy van egy telkem a Baross utcaban. Beszeltem epitesszel, ingatlanugynokkel, kivitelezovel, es amit megtudtam, nos, a helyzet a kovetkezokeppen all.
1)Lehet ra epiteni 34 lakasos hazat. A foldszint utcai resze 100 m2 uzlethelyseg, 50MFt. A foldszint teljes tobbi resze csupa garazs, 34 kocsinak beallo, egyenkent 2MFt.
2)Lehet epiteni 34 lakast, 6 siznten 5 db, es a 7. szinten 4 db.
Osszesen 28 db 1+2 felszobas, 62m2 nagysagu (pont megfeleljen a CSOK-nak, es 6 db 45 m2-es.
A 62 m2 lakasok egyenkent 32MFt aron mennek piacra, a 45m2 lakasok meg 22MFt-ert, szoval osszesen a varhato ertekezitesi bevetel
50M uzlethelyseg
68M garazs+
869M 62m2-es
132M 45m2
osszesen 1.119 MFt
3)Ebbol az allamnak be kell fizetni 5%-ot, az 56mFt.
Az epitkezes penzugyi terve:
Tervezési díjak 23,450,000 Ft i 3.2%
Építési költség 469,000,000 Ft n 63.9%
Hálózatfejlesztési hozzájárulás 20,000,000 Ft i 2.7%
Részösszeg 661,350,000 Ft 90.0%
Illetékek, díjak:
- építési engedély 560,000 Ft n 0.1%
- használatbavételi engedély 560,000 Ft n 0.1%
- egyéb szakhatósági díjak 400,000 Ft i 0.1%
Részösszeg 1,520,000 Ft 0.2%
Egyéb szakértői költségek:
- műszaki ellenőr 4,690,000 Ft i 0.6%
- ügyvéd 2,000,000 Ft i 0.3%
- könyvvizsgáló 3,300,000 Ft i 0.4%
- egyéb szakértő 1,000,000 Ft i 0.1%
Részösszeg 10,990,000 Ft 1.5%
Projekt menedzsment költség:
- projekt menedzser 27,200,000 Ft n 3.7%
- adminisztrátor 3,960,000 Ft n 0.5%
- iroda bérlet, rezsi, takarítás, irodaszer, stb 4,000,000 Ft i 0.5%
- irodai berendezés, eszköz, gép bérlet 1,000,000 Ft i 0.1%
- internet, telefon, posta, stb 795,000 Ft i 0.1%
- könyvelési díj 2,850,000 Ft i 0.4%
Részösszeg 39,805,000 Ft 5.4%
Értékesítési költség
- értékesítő alkalmazott 7,434,709 Ft n 1.0%
- honlap tervezés, üzemeltetés 1,150,000 Ft i 0.2%
- reklám, marketing 7,173,543 Ft i 1.0%
Részösszeg 15,758,252 Ft 2.1%
Részösszeg 729,423,252 Ft 99.3%
Banki költségek
- Egyszeri díjak 600,000 Ft n 0.1%
- Kamat 3,387,812 Ft n 0.5%
- közjegyző 1,100,000 Ft n 0.1%
Részösszeg 5,087,812 Ft 0.7%
Bekerülési költség mindösszesen: 734,511,064 Ft 100.0%
Szoval: mi benne a legnagyobb tevedes? Mik maradtak ki ? Mi fontos ezeken kivul?
Ha valakit erdekel, a Balatonnak brutalisan esnek az arak. Neha mar nem hiszem el, mennyiert az ember utan vagjak.
1 ev alatt 30%-ot esett! A tavaly 40 millas hazak, most 35-ert hirdetik, de 30-ert odaadjak. Nem egy ilyet tudok...
Pedig azok a hazak testverek kozt is meger 40millat.
csak az elejet olvastam el a hozzaszolasodnak, de annyit korrigalnek rajta, hogy a hotel soha nem lesz versenykepes a magan szallasadoval.
Itt a Balcsinal a hotelek mennek tonkre bagert aruljak, de senkinek sem kell. Viszont mindenki ad ki szobakat. Az ok nagyon egyszeru:
hotel eseten van 27% afa. meg sok ilyen -olyan ado. a kozmuveket is dragabban kapjak. helyi ado is brutalis. tovabba alkalmazottakat be kell jelentenie, mig egy takaritonot nem feltetlen. Foghijasan is lehet szamlat adni kicsiben, hotelben nem. Az ellenorok is a nagyokat csesztetik...
A befektetésre lakást vásárlók az elemzők szerint jóllaktak, a saját célra vásárlók figyelme pedig most az újépítésűek felé fordul. Szerintem nem lesz további emelkedés a használt piacon. Sőt a felfokozott, előre hozott kereslet (lásd idei esztendő) keresletek általában űrt hagy maga után.
Köszi a választ.
Én is a ravaszon tartom az ujjam (lakáseladásilag), és - hozzád hasonlóan - szintén 2011-2012-2013-ban vásároltam garzonokat. A 2012 februári volt a legjobb vétel, előtörlesztettem egy nőnek, aki így minimális buktával ki tudott szállni a hitelcsapdából. Még csodálkoztam is, hogy ő a hálás. Egyébként 8,7 millióért adta el a 12 milliós bekerülési árú lakást. Amikor megláttam a hirdetést (folyamatosan lestem őket), akkor magamhoz vettem 100 ezer forintot, bepattantam a kocsiba, asszonynak szóltam, hogy hívja fel az ingatlanost, hogy nemsokára ott leszek, 20 percen belül ott voltam, letettem a száz rugót és pörögtek az események. Jó viszonyba kerültem az ingatlanossal, akitől a deal után megkérdeztem, hogy milyen érdeklődés volt a lakás iránt. Legnagyobb meglepetésemre azt válaszolta, hogy néhány nepper felhívta, hogy mennyit enged az eladó a feléből. Tehát nulla volt az érdeklődés, most meg mindenki vásárláson gondolkodik.
Annyiban igaz, hogy maga a szálláshely szolgáltatás -függetlenül attól , hogy valaki magánszemély vagy cég, áfás vagy alanyi mentes azota pénztárgép köteles amiota létezik pénztárgép. Viszont annyi könnyités is van, hogy annak nem kötelező a pénztárgép aki MINDEN KÉSZPÉNZES tranzakcióról áfás számlát állit ki, és ezt ÁNYK nyomtatványon beküldi a NAVnak (eleinte hetente kellett, mostmár havonta).
Ezek tudomásom szerint a jövőben sem változnak.
Törölt felhasználó2015. 12. 22. 13:28
Törölt hozzászólás
#4446
Törölt felhasználó2015. 12. 22. 13:28
#4445
Beruházók nem szándékoznak árat csökkenteni semennyit egy az egyben benyelik az ÁFA csökit (ezt lehet látni mindenhol), akkor miért vásárolnának az emberek új lakásokat? Az ár nem változott csak max drágább lett.
Igaz a pletyka, hogy az airbnb-seket online pénztárgépesítik?
Törölt felhasználó2015. 12. 22. 08:06
#4443
Sziasztok !
Régóta olvasgatom a topikot, gondoltam mint aktiv spekuláns / és az rövidtávú piac egyik legnagyobb szereplője (tulajdonos és üzemeltető) megosztom a tapasztalataimat:
Rövid távú bérleti piac (airbnb, booking,stb): rengetegen kezdtek/kezdenek bele, a kinálat nagy részét fel is szivja a kereslet, ám középtávon már látszanak az idegenforgalmi piac korlátai (3 éven belül 2000 uj szállodai szoba is jön). Lehet látni hogy sokan folyamatosan hagyják abba, illetve mennek át a hosszú távú bérleti piacra. Azt gondolom a szabályozás (engedély/ifa/áfa - magánszemélynél szja) rendben van, a versenyt az torzitja hogy rengetegen 1 fillért nem adóznak , még akár ugy sem hogy a bankszámlájukra érkezik rentegeg pénz (airbnb nél csak elektronikusan tud megjönni) aki ezt nem kezeli annak hatalmas SZJA/egyéb kockázata van és egy későbbi ellenörzésnél minden úszhat.
Hosszú távú bérleti piac: a bérlésre alkalmas lakások piacán oriási hiány alakult ki a fejlesztése hiánya/lakhatási célú kereslet/rövid távú kereslet miatt. A hozamok jók voltak, rengetegen vettek befektetésnek lakást. Az elmúlt pár honapban telitődés kezdődött, folyamatosan érkeznek meg a frissen felujitott lakások, illetve a turistázásbol kivett lakások a piacra, és a bérleti árak (nem utolso sorban a vásárlóerő gyengesége miatt) stagnálásba/akár csökkenésbe váltottak
Használt lakás értékesítési piac: 4 saját lakásom van, ebből egyet még az áfa előtt eladtam, a beker nm ár 250e) huf ( (2008ban) volt és 470ért ment el. Belső 7ker , udvari lakás, rossz épület (én sem hiszem el). a többit az 2014ig bezárolag vettem , azóta nem veszek többet és 5 éves szja ciklus lejártával tárazom ki, a használt lakás piacban véleményem szerint az áfacsökkentés után nincs nagy tartalék, alkalmi vételekkel lehet operálni, illetve 10 éves cikkeket érdemes olvasni arról hogy "hogy a legjobb befektetés a rehabilitációs övezetek környékén vásárlás" - most már Etele környéke esetleg, talán Népszinház-külső VIIIker (azt pletykálják ebből lesz az uj bulinegyed)
Uj lakás piac: szerintem 1 év mulva mindenki építkezni fog aki látott már betonkeverőt, semmiképpen nem vennék lakást csak nagy fejlesztőtől mert komoly bedőlésekre számítok méghozzá azért, mert nincs a piacon megfelelő szakember, ez a szakemberhiány nyomás alatt tartja a költségeket, és el tudom képzelni azt is hogy menet közben leáll egy építkezés mert kifutnak a budgetből. Ebből következik, hogy ha bármelyik fejlesztő árat is csökkent az valoszinüleg átmeneti lesz. És továbbra is nagy értéke lesz az átadásközeli projekteknek, tehát ujra megjelenhetnek a tervasztalról vásárlók akik az átadás előtt tovább adják a lakásokat.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link