Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Egyelőre nem nő a kínálat. Ha úgy indul a konstrukció, hogy panelt elad 15-ért, plusz 10+10, akkor napok alatt 35 fölé fognak drágulni a jelenleg 25-ért hirdetett újépítésű lakások. Vagy 40-re. Kereslet-kínálat. A használt (de majdnem újépítésű) lakások felé azok a kápés vevők terelődnek, akiket a CSOK-os vásárlók színre lépése taszít el az újépítésű kategóriától.
De ez nem sima adásvétel ilyenkor. Földhivatali eljárás, albetítésítés, társasházalapítás. Ezeket bele kell kalkuláni, mert az eladó feladata és költsége. Szóval ez több annál, mint eladuk x lakás, y garázst és z üzlethelyiséget. Már az nem mindegy, hogy a garázsok külön helyrajzi számon lesznek, vagy osztatlan közös tulajdon lesz egy helyrajzi számon. Most nem akarlak untatni a jog oldalával, de elég macerás és időigényes munka.
A prjoketmenedzsment költségnél pedig mindent értettem, amit ott felsoroltál. 2 évre az nem sok sem irodára, sem telefonra és netre, stb.
A finanszírozás rész elég rizikós, mert teljesen vásárlófüggő. Így nem szoktak építkezni - mert a kivitelezők félnek, hogy nem fizetik ki őket, a vásárlók meg, hogy nem épül meg a ház. Ezért kerül a képbe a bank, aki megfinanszíroz mindent előre a fejlesztőnek.
Epitesi arak; nos az kulcskerdes.
Tudsz valami konkret szamot? az epitesi arak okolszbalya most hogy nez ki ?
Itt netto 2100m2 epitendo, nekem azt mondtak hogy azt 240eFt/m2 koruli aron megepitik.
Van barmi konkret ismerted?
Inkabb forditva: a CSOK elviszi a vevok egy jo reszet a hasznalt-lakas piacrol, hiszen az uj sokkal kedvezobb.
Es a hasznaltak aranak emelkedese lelassul.
Rosszul gondolom, hogy ha no a kinalat, akkor csokken az ar?
Kosz, megneztem a linket, elkezdem majd nezni. Nem lattam eddig.
Az nagyon latszik, ertesz hozza. Nehany eddigi gondolat a kerdesekrol.
1)A telket reg vettem. Ma 150M-ert elvinnek, es meg igy marad a vallalkozasnak 100% folotti haszna. De tenyleg, erdemes most adni?
2)Ugyved. A 34 szerzodes idoigenyes, vevonkent 2 ora. Meg egyeb ugyek, 30 ora, osszesen kb. 2 het munkaert 2MFt nem olyan kirivoan rossz. Plane, ha ugyved-bojtarral csinaltatja, ahogy szoktak.
3)Projekt menedzser. Allitolag van sok munka nelkuli szaember is, nyilvan nem konnyu jot talalnom, plane tavolrol. Ismersz jo epito szakembert, aki elvallalna evi 10MFt, 2 ev?
es a vegen a megszuntetes, es papirmunkat is megcsinalja?
4)Bemutato lakas?
ez nem foridai community!
Van 2 ingatlanos, aki 10MFt-ert mar jelentkezett, hogy mind eladja, 2 honap alatt, es kezenfogva hozza a vevoket:
-3MFt regisztracios dij,
-30% szerzodeskoteskor az 9.6MFt,
-az epitkezes kozben a bank finansziroz,
-a vegen bekoltozeskor hozzak a hatralevo 2.4mFt kp-t.
5)Nincs cirkuszka, nincs felkesz lakas, cask a szokasos konyhai-csempezesi egyenieskedes, keretosszeg alapjan.
6)Na, ez a legnagyobb baj, a tartalek. Fogalmam sincs, mekkora rizikok lehetnek Mo-on ma. De azt sejtem, sokkal rosszabbak az alkotmanyos koltsegek is.
6)Nincs kivitelezom. A mai kalkulacio 5 honapja keszult; most nyilvan +5% azonnal, ha van rendeles. Ismersz jokat, es aki orulne egy projektnek?
7)A vevo felveszi a hitelt, a penzt a bank folyositja amikor az epitesre kell, a vevo meg kapja a kamat szamlakat. A folyamatos kp=igeny fenntartashoz kell egy 30-40MFt allando hitelkeret, annak a bank-koltsege van csak benne.
A lakosság összetétele egyre kevésbé foglalkoztatja az embereket, mert a vevők egyre inkább agymosott fiatalok (még ha nem is ők finanszírozzák a lakást, hanem a maradi (rasszista) szülők, nagyszülők), akiket szégyellünk a nézeteikért, de elfogadjuk a pénzüket. A trendet kell figyelni. Te szarnak minősítesz egyes környékeket, ahogy én is teszem, de mi csak ketten vagyunk, ezt kéne megérteni. :-)
egy ilyen pár lakásos házból kihaltak
meg is jelent egy tábla az új ház képével, marha magas a kerítés, így nem tudom megmnondani hogy 1 vagy 2 emelettel magasabb a ház amit felhúztak
viszont a lakásmobilitást növeli hogy a mellette levő házban a 4. lakást is árulják a 6-ból aminek elvette a panorámáját.....
mögötte van egy 3 lakésos rom hatalmas telekkel a tulaj elsírta hogy 2 új lakást ígért volna neki érte ugyanott
"Ha valaki kap 10MFt-ot ingyen, es kap hozza ujabb 10Mft 3% hitelt,
akkor neki itt es most a 62 m2-es uj, tiptop lakas 12MFt-ba kerul. Amit barhogy osszeszedhet,"
De ez azonnali és lórugásszerű áremelkedést von maga után. Esetleg jól jár pár tucat vásárló, aki idejében lép.
felénk az a divat hogy megveszik a telket a azzal ami rajta van (pár lakás) összközműves a telek kapásból csak le kell túrni
ilyen telek pedig nem 3-4K hanem sokkal de sokkal több van
Tegnap jelentettünk meg erről egy rövid írást, amiben a fiztések és a négyzetméter árak igen csak szép görbét mutatnak. Konkrétan azt, hogy még soha nem volt ilyen olcsó lakást venni Budapesten mint mostanában link . Remélem követed a blogot, azért emelted ezt az infót most ki :)
1)Az majdnem egeszen erdektelen az uj lakas CSOK-os kalkulaciojaban, hogy a hasznalt lakas ara mennyi a szomszed hazban.
Ha valaki kap 10MFt-ot ingyen, es kap hozza ujabb 10Mft 3% hitelt,
akkor neki itt es most a 62 m2-es uj, tiptop lakas 12MFt-ba kerul. Amit barhogy osszeszedhet, akar tovabbi hitel megoldassal. Innen kezdve a lakasra a vevo kalkulacioja siman az, hogy 12MFt-ert egy uj 62m2 lakas (190eFt/m2), vagy ...es evidensen sokkal jobb ajanlat mint barmilyen hasznalt lakas.
Hadd tegyem hozza, az atlag netto fizuval osszevetheto most 1 m2 uj lakas megvetele. Ez olyan jo, amilyen szerintem soha nem volt Mo-on. (Csak erdekes osszehasonlitas: az elso fizetesem 2.000Ft/ho volt, es akkor a lakas ara 10.000Ft/m2 volt)
2)Az mese, hogy sok uj lakas fog epulni. Mar tegnap reszletesen kifejtettem, hogy Bp-en osszesen kb. 350 db telek van erre a projektre. Amikre max. 4-5000 koruli
lakas epulhet megfelelo meretben.
A sok ures terulet, ami van, az nincs kozmuvesitve; es a keruleteknek arra nincs se penze, se kepsssege hogy felismerje a problemat, neki induljon megoldani, penzt szerezzen ra, megcsinalja a kozmu elokeszitest, stb; es egy vallalkozo meg epitsen is ra. Mindenzt 4 even belul?
Aki ezt almodja, nem latott meg Mo-on onkormanyzati projektet soha.
A telked ára tényleg hiányzik, ahogy azt már megjegyezték. De az ügyvédi díj is alul lehet becsülve, mivel albetétesíteni kell, illetve a társasházat is meg kell alapítani. Ez mind az eladó költsége. De a marketing budget is igen alacsony. Ennyit pillanatok alatt el lehet költeni.
A projekt management költségeket mennyi időre tervezted? 2 évre, ez sem biztos, hogy teljesen reális. Aztán ha kell egy bemutató lakás is, mert ha még sem megy el tervezőasztalról az egész, akkor annak is lesz költsége.
A bevételeknél pedig ott van az a lehetőség is, hogy szerkezetkészen kérik csak a lakást, olcsóbban, hogy az új tulajdonosa fejezze be.
Plusz nem árt eleve túlbecsülni a nem várt események finanszírozására, mint egy fajta tartalék.
Kivitelezővel/építőipari céggel egyeztettél már pontosan? A beruházó/fejlesztő nem épít, csak kiadja a munkát. Mert ahogy írták előttem az is elég necces. Konzervatív optimizmus ajánlott ilyenkor, alábecsülni életveszélyes játék lenne.
A banki költség az mit takar pontosan? Mert egy projekthitelhez képest nagyon alacsony számok vannak ott. Az egész önfinanszírozó lenne?
volt egy jó alaprajzú nagyobb, érdekes módon az ügynök nem mutatta meg hanem bizonyos ....-okhoz való hozzáállásomhoz érdeklődött inkább akik pár házzal odébb laknak
Gondolom a Magdolna negyed környékén van a telek. Arrafelé elég magasnak tűnik ez a 32 millió/lakás ár. Ha sietsz és gyorsan hirdetni kezded az épülő pecókat, akkor a CSOK-osok első rohamát elkaphatod. Kínálat híjján nem fognak válogatni és elviszik 32-ért. Sok az olcsó panel.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link