PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
6
7
8
9
10
11
12
+10
utolsó

lacikonyha szombat, 13:24

Előzmény: #242976 szieszta

#242980

hogy mit mondasz vagy mit gondolsz azt nem tudom, csak azt látom hogy mit írsz ide
hát ezt:
"És pontosan ezek a települések haldokolnak, mert a földesúr már nem kötheti röghöz a szabad embereket. Csak az anyagiak szabhatnak határt."
.
az én szövegem meg arról hogy: "Csak az anyagiak szabnak határt" kitétel már kb 150 éve és így ma sem igaz,
ezért lehet hogy két hasomló vagy akár azonos anyagi erővel bíróközül az egyik elmegy, a másik marad
az ok: hogy emberekről beszélünk
nagy eséllyel gyakran nem azonos ambícióval, tehetséggel, vágyakkal, bátorsággal, neveltetéssel stb

DaGi szombat, 13:24

Előzmény: #242977 berlini

#242979

Okés, a végére csak kiderül, hogy alapvetően sok dologban egyetértünk, ha elmagyarázzuk egymásnak, hogy mit miért gondolunk. És ez szerintem jó dolog.
Állampapír visszaváltás viszont továbbra is 1%, legalábbis a MÁKnál. Nem véletlen valamelyik banknál látsz ettől eltérő visszaváltási árfolyamot?
https://www.allampapir.hu/kincstari_arfolyamjegyzes/PMAP
Ha valakinek egyébként banknál van alacsonyabb árfolyamon visszaváltható állampapírja, ott érdemes elgondolkodni transzferen. Ilyenkor át lehet küldeni a MÁKos állampapír számlára az értékpapírokat és ott már 1% a visszaváltás. Úgy tudom általában ingyenes a transzfer, de lehet banktól is függ.

Moka_Brikka szombat, 13:23

Előzmény: #242964 berlini

#242978

Szerinted ehhez a hirdetési árszínvonalhoz milyen értékesítési idő párosul?
-
Kérlek javíts ki nyugodtan, ha rosszul gondolom, de szerintem a nagyobb lakásoknál a 150m millió nemcsak lélektani szint, hanem keresleti határvonal is lehet, ami felett jelentős keresleti csökkenést tudok elképzelni (mivel konkrét rálátsam nincsen), így úgy gondolom, hogy efölött már jelentősen megnövekedett értékesítési idők lehetnek.
-
Az elmúlt 1 hónapba a látókörömbe került vételekből csak egy volt szerintem kirívóan aránytalan, 3 pedig olyan volt, hogy fel sem került sehova a hirdetés (kis lakások, jó helyen), és nagyon korrekt áron mentek el szerintem a mai hirdetési árakhoz viszonyítva.

berlini szombat, 12:51

Előzmény: #242975 DaGi

#242977

Az, hogy meddig érdemes állampapirt tartani az az elmút évben sem volt egyértelmű. Hunball tudna erről mesélni. 120-at sokkalta egy évvel ezelőtt, mer itt is mindenki egyetértett azzal, hogy a Wekerle telepi kis ház 100-at sem ér és erre ma már 140-et akar a ház tulajdonosa.
Aki panelt vesz ma annál még inkább igaz, hogy lemaradt tavaly a jó vételről.
De rengeteg olyan példa is van, ahol az áremelkedés még az elmúlt 12 hónapban sem érte el az állampapir hozamát.
Ma viszont már 2%-ot von le az államkincstár a visszaváltásnál, ami 4 hónap állampapirhozamot semmisit meg. Miközben ugyanebben a 4 hónapban az infláció 5,5%/3, azaz kb 1,8% és a lakásárak valszeg átlagosan ennél gyorsabban drágulnak majd és ha peched van, akkor a kiválasztott lakásnál az áremelkedés 4 hónap alatt 5% feletti lesz.

szieszta szombat, 12:48

Előzmény: #242966 lacikonyha

#242976

De ugyanezt mondom én is. Akinek megfelel, az eléldegél egy omladozó viskóban egy 5 lakossal haldokló településen. De nem hiába csak 5 lakos maradt ott. Budapest meg megduplázta területét.

DaGi szombat, 12:37

Előzmény: #242964 berlini

#242975

Többször elhangzott a leírásodban, hogy az átlaghoz képest jobban emelkedtek, illetve az átlaghoz képest kevésbé szegmensenként. De mennyi az átlag? Azt aláírom, hogy ehhez túlságosan naprakész adatok nincsenek. Kb. ingatlan.com-os lakásárindex van 2025Q1-ig. KSH-nak, meg MNB-nek 2024Q3-ig van.
https://adat.ingatlan.com/ingatlan-com-lakaspiaci-arindex/
Ingatlan.com: 2025Q1/2023Q1: 345.1 / 307.3 = 12.1%. Ez még nekem is gyanúsan alacsonynak néz ki elsőre. Viszont egyedül itt van 2025-s adat.
MNB: 2024Q3/2022Q3: 349.2 / 288.9% = 20.9%.
KSH: 313.2 / 266.5 = 17.5%.
Csak Budapestre az ingatlan.com-os 17.2%-ot mutat, 2025Q1/2023Q1 vonatkozásában.
Az szinte biztos, hogy amikor lesznek frissebb adatok és tolódik az MNB és a KSH-nál elérhető időablak, akkor nagyobb számot fogunk látni. Nem annyival, mint az elmúlt fél év áremelkedése, hanem attól nagyon picivel kissebbet, mert a 2023Q1-es bázis mindkét indexben a 2022Q3 felett van valamennyivel.
Tegyük fel, hogy az elmúlt fél év, amiben a lemaradás van, hozott még 10%-ot felfelé az átlagon. Szerintem ennyit ugyan nem, de később majd megtudjuk. Akkor az MNB-s index 30% körül lesz két évre. Valóban általánosságban kijelenthető lenne, hogy rosszul döntött, aki nem vett korábban lakást PMÁP pénzből mintha ma tenné? A számok alapján nem. Utólag visszanézve 2024-ig aki tartott PMÁP-ban lakásvásárlásra tartott pénzt, annak a helyzete folyamatosan javult. 2024-ben ha kitartott a PMÁP mellett, akkor nagyjából fej-fej mellett ment a lakásáremelkedéssel a kamatozása. Idén meg a lakásáremelkedés van eddig fölényben. Egy ideig így is eltart mire az ember az átlag tekintetében minuszba fordul, ha a PMÁP és a lakásárak közötti változásokat nézzük. Nagyon jó eséllyel a közeljövőben el fog jönni az a pont, amikor a lakásáremelkedés a két éve tartott PMÁP-hoz képest előnybe kerül. Ez már elég közel van, de még nem jött el. Van olyan szegmens, ahol igen, van olyan szegmens, ahol meg nagyobb az eltérés és nem is biztos, hogy a közeljövőben összezárul. Tehát arra a kérdésre, hogy érdemes volt-e 2 évig állampapírt tartni PMÁP helyett a válasz továbbra is: az attól függ.

hunball2 szombat, 12:18

#242974

Kurva telefon. Szóval sok ok miatt nincs erőnk külföldön újrakezdeni.

hunball2 szombat, 12:18

Előzmény: #242960 Murdoch

#242973

Köszi. Én most nagyon negatív vagyok a saját dolgaimat tekintve. Soon

berlini szombat, 12:13

Előzmény: #242970 Placi82

#242972

már megint a világ összeomlását jósolod.
De mint mindig időtáv nélkül.
Amit hirdetsz, azt az 1929-31-es nagy válság óta minden kormány és jegybank - jó okkal - megpróbálja elkerülni.
A Covid legkeményebb fél éve alatt, ha nem öntik a pénzt a piacokra, ha nem akadályozták volna meg ezt az összeomlást, akkor a világ gazdasági felépitménye gyakorlatilag megsemmisült volna.
Igen, ennek a következménye lett egy magas infláció, az eszközárak túlzó emelkedése, de veled ellentétben minden józan döntéshozó inkább ezt választotta a világ összeomlása helyett.
Ami ráadásul nem is lett volna egy átfogó és minden országot érintő.
Ha a nyugati viág előveszi a 1929 előtti receptet és bevállalja az összeomlást, hogy utána az életképesek főnixmadárként szülessenek ujra, akkor jött volna pld a kinai állam.
A Kinaiak például állami segitséggel felvásárolták volna a világ tönkrement autóiparát és minden mást is töredékáron.
Ugyanis egy 2 millió gépkocsit előállitani képes autókonszern piaci ára most kb 50 milliárd, de ha tönkremegy, akkor az infrastruktúráját 1-2 milliárdért meg lehetett volna venni.
Ezt hiányolnád?

N0MAD szombat, 12:07

Előzmény: #242959 lacikonyha

#242971

Akkor ismét, “ne csak a negatívumot” alapon
Amióta elkezdted elengedni az öngazolást, ejdeértek hozzá, ebben is jöljártam vonalat jelentősen jobb a színvonal, és hidd el a hitelességnek is jobbat tesz.
A kényszeres önfényezést hagyd meg nudli & co számára, szerény véleményem szerint.
De ez is csak egy velemény persze,

Placi82 szombat, 11:59

Előzmény: #242952 szieszta

#242970

"" Az a baj, hogy a 2008-as gazdasági lejtmenetet a pénznyomtatással kezelték és nem tudott a gazdaság megtisztulni.""
Erről 200 oldalt lehetne írni...
De ez az egyetlen mondat az alfaja és omegaja, az elmúlt 15 év gazdasági hibák tömkelegeének, és tularazott eszkozosztalyok megjelenésenek a gazdasagi fundamentumtol és termelési potenciatol, gazdasági termelekenysegtol totálisan elszakadva....... . Gazdaságilag hihetetlen brutális módon... Egy kis hiba is megbosszulja önmagát. De ez amit Powel, és elodei és Lagarde és elődei osszehoztak az nem kis hiba, hanem akkora mint a Szaturnusz bolygo. Ergo előbb utóbb, relagazdasag törvényei, mint a természet vagy Newtoni törvények visszatérnek. Megha el is vannak sikeresen hajlitva most ...... és akkor nagy jaj lesz..... Mert nincs ingyen ebéd. Es itt Lucullusi szintű ingyen lakoma volt..
Világ leghosszabb,legnagyobb mértékű, és legglobálisabb Ponzi semajanak lehetunk szemtanui........
Történelembe illik majd......😉

lacikonyha szombat, 11:56

Előzmény: #242967 Phylaxa

#242969

tolmácsot kérek

berlini szombat, 11:52

Előzmény: #242964 berlini

#242968

kis kiegészités:
Amiben lakunk, annak a mai piaci ára valszeg 160 millió feletti. (95m2 + 21m2 terasz)
Ami, hasonló méretben 104m2) még saját, az a Baross téren, ragyogó közlekedési csomóponti helyen, a Nagykörúthoz közel valszeg nem ér többet mint 100 millió.
Pedig a Zuglói lakásból még a stadion vagy az őrs vezér tere is legalább 15 perc távolságban van, igy a metróval ezután lehet tovább menni.
Miért ér a lakás a belváros szélén ennyivel kevesebbet?
- nem romos a társasház a Baross téren, de kopott, nincs egyellőre komoly felújitási alap (de elkezdtük végre gyüjtögetni)
- nincs lift (2 emeleti a lakás)
- a lakás közepes állapotú, aki megveszi (ha eladnánk) garantáltan rákölt majd 30-40 milliót amiben egy komoly alaprajzi változtatás is benne lenne, nyilászárókkal, új vizesblokkal, burkolatokkal fűtés feljitással stb.)
És ez ellensúlyozza azt, hogy a lakás:
- a társasház legnagyobb lakása
- a tömegközlekedés előnyeit
- gépkocsi beálló bérleti lehetőségét az udvaron
- a lakóközösség normális voltát.
És ezért ér kb 60 millióval kevesebbet mint a Zuglói lakás.

Phylaxa szombat, 11:51

Előzmény: #242966 lacikonyha

#242967

Nagyszerű kor és tiszta még mindíg. Gratulálok! Még többen vagytok, vagy már csak Te? )

lacikonyha szombat, 11:42

Előzmény: #242962 szieszta

#242966

objektív anyagiak, meg a szubjektum
ezért van, hogy
egyik szegénylegény felkerekedik a másik nem
pedig egyforma vékonyka pénztárcával rendelkeznek
.
így volt ez pl 1900-ban és így van ez 2025 tavaszán is
és a közben eltelt évek minden napján is
.
százával hallgattam embereket és a maguk által logikusnak gondolt elképzeléseit, ami csak úgy lehetett logikus hogyha számtalan objektív körülményt nem vettek figyelembe
viszont a kizárást leginkább szubjektív alapon, vagy céllal tették

berlini szombat, 11:39

Előzmény: #242963 DaGi

#242965

Most olvastam a kiegészitésedet.
Az előző válaszomban megpróbáltam nem csipőből tüzelni. :)

berlini szombat, 11:37

Előzmény: #242954 DaGi

#242964

A válasz függ attól, hogy:
- hol van a lakás?
- milyen állapotú?
- rezsi támogatott-e (panel, illetve távfűtéses)
Nincs teljes képem még Budapestről sem, de vannak lokációk, szegmensek, ahol követtem az áralakulást.
Távfűtött lakás esetében: szinte árrobbanás volt. Azaz akár 40-50%-kal is felmenhettek a lakások, ha a lakás nem igényel nagy felújitást, mert ha igen akkor nőtt az elutasitás a felújitandókkal szemben
Budai keresett lokációk is az átlagnál jobban emelkedő árakat eredményeztek.
Belvárosi lakások is az átlagnál erősebben drágultak.
Egyéb budapesti lakások ára az átlagnál kevésbé emelkedtek, főként akkor ha a felújitási igény szembeszökő. Ha rá tudják fogni, hogy új épitésű, (sokszor 4-5 évesekre is ezt irják a hirdetésben) akkor az ár akár az újépitésű árat is megközeliti
Például azt a lakást (teraszféllel 105m2) amiben lakunk a Rákospatak mentén ma már 170 millióért is hirdetni lehetne, mert rosszabb elrendezésű és fekvésű, kisebb teraszost ma már ennyiér hirdetik ugyanitt és a lakópark utolsó ütemében hasonló lakás ma 10% befizetéssel több mint 200 millióért lehetne lekötni. (használatba vételi engedély 2027 végén.)

DaGi szombat, 11:26

Előzmény: #242957 slash

#242963

Kifejezetten berlini válaszára lennék kíváncsi, saját korábban megfogalmazott elvei mentén:
"nem ártana utánanézned a valós statisztikai számoknak és akkor nem kéne csipőből tüzelned. (Ami csak a western filmekben működik.)"