Lakás/Ingatlan árak topik  

ebben egyetértünk 

A szakembert meg kell fizetni. Tekintve, hogy egyre kevesebben tanulnak ilyen szakmákat, egyre drágább lesz a felújítás.
De ha valaki rákölt 1 milliót a lakására, az legritkább esetben jelenti azt, hogy az 1 millióval többet is ér. Egy jó állapotú átlagos lakás kb. annyit fog érni, mint a hasonló lakások a környéken. Ha ehhez az állapothoz a legutolsó tulajnak milliókat kellett költenie és már többe van neki, mint a hasonló lakások, akkor így járt. Egyszer majd megtanulja (úgy sem fogja és a szaki meg az állam és a spúr vevők lesznek a hibásak).

Részben van igazad, a vírus katalizátorként rágyorsított a folyamatra, de véleményem szerint a visszaesés mértéke nagyban függ a munkanélküliség és hitelkihelyezés jövőbeni kihelyezésétől. Ugyanis eddig minden második ingatlant hitelre adtak el, de most ennek nagy része el fog tűnni. 1-1,5 év múlva fogjuk látni a végleges hatásait a jelenlegi helyzetnek.

Semmi köze a vírusnak az ingatlanpiac visszaeséséhez. Az már tavaly nyáron elkezdődött.

A mostani visszaesés kizárólag vírus miatti, nem a rendszer omlott össze a saját súly alatt. Ez még semmi. Emiatt vagy előrejött az igazi recesszió vagy pont később jön el. Sosem tudjuk már meg. Csak annyi biztos, hogy a rendszerszintű problémákat nem fogják most megoldani, amikor nem fájna annyira.
Az emberek túlmisztifikálják az ingatlanok árait.  
Ingatlanban az árak találgatásnak nincs sok értelme befektetői szemmel. Ha olyan városban van, ami 20 év múlva is releváns, jó környéken, jó házban, jó alaprajzzal, jó áron, azt meg fogják venni ma is és 20 év múlva is. Közben pedig lehet egyéb módon hasznosítani. Aztán lehet annyira jó, hogy az örökösök sem adják el. Csak azt kell figyelni közben, hogy környék állapota hogyan változik az évek során. Budapest most fejlődik (munka, infrastruktúra), vidék egy nagy lutri hosszútávú befektetésre (minél inkább fejlődik BP, annál nagyobb de ha BP esik, akkor minden más is).
Spekulánsok mindig az alkalmi vételeket keresték gyors forgatásra, most is így lesz. Legfeljebb kicsivel nagyobb mintából válogathatnak.
Saját lakást akkor kell venni, amikor összejött elég önerő + vésztartalék, jók a hitelkondíciók és az ember talál olyat, amiben 20 év múlva is el tudja magát képzelni. Az árnak itt már jelentősebb szerepe van. De ha olyan munkája van, hogy nagyon hosszú távra tervezhet jó karriert és összejött a hitelképesség, akkor szinte mindegy. Ha az jutna eszébe 10% esés után, hogy vehetett volna ilyet kicsivel jobb helyen, akkor felesleges lakást vennie. Spóroljon még és vegyen jobb helyen.
Az ingatlan ára is kereslet és kínálat metszete. Ahogy haladunk előre az időben a kínálat egyre rosszabb (mennyiségben és minőségben is), az árak még változatlan kereslet mellett is egyre nagyobbak (véges kínálat, természetes felértékelődés, infláció). A keresetek egyre bizonytalanabbak, a hitelek jelentősen drágulhatnak kifutás előtt is. Aki azon pörög, hogy esik-e 10-20%-ot decemberig az átlagár, az nem érti ennek a játéknak a lényegét vagy egyszeri speka.
Inkább az a kérdés, hogy 20 év múlva mi lesz itt. Egy átlagos lakás már most akkora, hogy 2 gyereket sem lehet benne relatív kényelembe felnevelni, nem hogy 3-at (pedig ugye a CSOK és babaváró...). Rossz alaprajz, pici szobák (8 nm már szoba! Hülyék ezek, tegyenek be oda két gyerekágyat...). Tudom, ott vannak a rozsdaövezetek, de az csak felületi kezelés későn. Agglomeráció közlekedése kevés kivételtől eltekintve kibírhatatlan. Budapest közlekedésében a 20 éves távlati tervek a mostani csomópontokra összpontosulnak, tehát a külváros ugyanúgy el lesz különítve gazdaságilag. Bontásra jelölhető belvárosi épületek problémájára még ötletgyártás sem indult el. Sok vidéki várost 1-2 nagy cég tart el. Ha azokkal lesz valami, az adott város meghal. Lehetne még sorolni. Magyarországon lakást venni szar ügy, később pedig csak rosszabb lesz. Akinek már van és tehermentes, az óriásit nyert. Akinek pedig több is van tehermentesen, az főnyeremény. 

Ja es mi vagyunk az a generacio akik megeljuk a 2008 as es 1929 es gazdasági válságot (2020) 😀is,mert itt nem a koronavirus per pillanat az egyetlen baj a világ gazdasagban. Neked mi a prognozisod a kovetkezo idoszakra Budapesti ingatlanpiacra és altalanossagban. 

Profi írás. Latszik az intelligencia es a tapasztalat! Bar ha az mbvk arait vennem alapul, akkor az ingatlan. com on szereplő arak 40%al vannak tularazva minimum😀. Tenyleg jo írás! 

Dec végén Füreden vótam.
Ollan mintha egy tengerparti falanszterben sétáltam volna a Balatonnak már semmi súlya nem volt mintha nem is lett volna.

A NER befektetők a megalomán 5*-os szállodákkal és luxusapartnanokkal azt hiszem tönkretették a Balatont.

Sokat írtál de nem mondtál semmit.
Ölég egy szó egy mondat amibúl tanulni lehet vagy érdökös

Varnus Xavér is írhatta vóna amiket itt osszeírkáltál.

Sziasztok! Régóta olvasom ezt a fórumot mert az ingatlan nekem gyerekkori kattanásom. 10 éves korom előtt is már építkezéseken dolgoztam tanszünetekben, később már kvázi teljes állásban is. Aztán pénzügy-számvitel vonalon helyezkedtem el, ahol sok ingatlanos cég könyvelésébe láttam bele. Ha pedig ez nem lenne elég, Japántól Kanadáig figyelem hobbi szinten az ingatlanokat az olcsótól a drágáig. Nem vagyok teljesen normális. Dolgoztam már mindenféle építkezésen, mindenféle megbízónak (külföldi, belföldi, cég, magánszemély, gazdag, szegény, állam). Főleg lakóparkok, családi házak, egyéni lakások, néha bevásárlóközpont vagy laktanya. Sosem én voltam a brigádvezető vagy a mester, alsókenőként a háttérből figyeltem. Közeli családtagom egy sikeres ingatlanügynök kiterjedt saját hálózattal, sok visszajáró befektetővel (de nem saját franchise, papíron csak egy sima ügynök a sok közül - meglepően sok ilyen rejtőzködő ügynök van). Azt látom, hogy itt összekeveredtek a dolgok egy kicsit és home officeban vagyok hetek óta, unatkozom. Megosztok pár dolgot, amit tanultam. Elnézést, ha túlmagyarázok egyértelmű dolgokat, de hosszú távon ez a célravezető.
1. Az ingatlan, mint minden más befektetés, vásárláskor térül meg. Sok pénzt lehet egy rossz vétellel elcseszni, ha az ember nem ért hozzá.
2. A drágaság relatív. Főleg ingatlannál. Az ingatlan értékének a legnagyobb részét a lokáció és az alaprajz adja. Ha jó helyen van jó alaprajzzal, az mindig drága lesz a közvetlen környékhez képest. Akkor is, ha felújítandó. Az érték ott csapódik ki, ha nem annyival drágább, mint lehetne. De ugye kinek mi a jó? Én pl. a nappalival egybenyitott konyhát (amerikai konyha, ami az ottani kultúra egy totális és rosszhiszemű félreértelmezése, börtönnel büntetném az összes tervezőjét) nem bírok elviselni. Valakit nem zavar, ha húsklopfolás mellett nem lehet tévét nézni és a vendégek szeme előtt van a mosatlan. A spekák mennek a trendek után (kerületek, utcák, lakóparkok, szobák száma, agglomeráció, vidék) aztán vagy eltalálják, vagy nem. Tiszta tőzsde ez is néha.
3. Aki befektetésként ingatlanozik, az mindig a sárban keresi a gyöngyöt. Meg kell találni a jó helyen (emelet is számít) azt a jó alaprajzot, amit más még nem talált meg. Minden más alakítható.
4. Sokan az ingatlan.com áraiból indulnak ki. Egyrészt a kötési ár a releváns, de mindegy, ez kis eltérés. Amivel sokan nem szembesülnek az az, hogy Budapest legjobb vételei az utóbbi 5 évben vagy fel sem kerültek soha a com-ra, vagy ha fent is voltak, akkor csak olyan rövid időre, hogy Átlag Józsi észre sem vette. Ingatlanosok 12 óra alatt lecsapják akár, de 72 a legtöbb. Felhívja a három legnagyobb befektetőt, akit ismer, és valamelyiket úgy is komolyan érdekelni fogja. De van sok cold calling is, amikor az adatbázisukban lévő számokat hívogatják, hogy van-e eladó ingatlan. Ha van és meggyőző a személyes találkozás után, akkor el is van adva 24 órán. Büfi nem alkudozik vagy csak keveset és ésszel (ha kell, többet is ad mert tudja, mi a jó vétel és mi nem), kpban fizet és minden olyan olajozott, hogy az eladónak eszébe sincs várni. Nem egy olyat láttam, hogy befektető saját brigáddal kedvezményesen és gyorsan újította fel az eladó új/másik lakását, csak takarodjon minél gyorsabban a régiből.
5. A magyar ember ritkán költözik. Az ok egyszerű. Baromi nehéz összeszedni az önrészt (alsó hangon 20%, de utóbbi időben inkább 30% a gyakorlat jó esetben – UniCredit itt is a jövőbe látott) és a munkahelyek biztonsága csak az utóbbi pár évben lett tűrhető a rendszerváltás óta, manapság megint visszaesik a trend. Cserébe egy lakáshitel 20 év, nem fog senki hazardírozni. A friss házasoknál gyakori, hogy éveket spórolnak és még a szülők is megtolják őket a minimumhoz. Ezeken változtatott a CSOK és egyebek, de ez új-keletű dolog, még nem épült be a tudatokba (és nem is lesz velünk elég sokáig ahhoz, hogy természetessé váljon). Csak akkor van tömeges költözés jelentős árcsökkenéssel együtt, ha hatalmas gebasz van (pl. CHF alapú hitel, 1929-es válság, világháború és következményei, de ezek egy ember életében jó esetben egyszeri gazdasági “csodák”). Minden más leginkább helyszűke, messzire költözés, végrehajtás és egyebek miatt. Másrészt “lakni legyen hol!”: ezt már mindenki hallotta. Dekonjunktúra a legutolsók között viszi el az ingatlant a tulajdonosától.
6. Sokan úgy számolják a hozamot, hogy nincs benne az értékmegőrzés költsége. Vagy a saját brigádod újítja fel bekerülési költségen értékesítés előtt vagy felújítás árát lealkudják rólad vagy az örökösödről. Te fogod fizetni, ez szinte biztos.
7. Csak a legjobb ingatlanokat szabad generációkon át a családban tartani. A többit pörgetni kell, amikor jó az ár és van másik kiszemelt (illeték miatt ugye csak párosával lépünk, már ha ingatlanba akarunk visszaszállni). Mivel az ingatlan értékét a lokáció és alaprajz adja, így mindig érdemes a kis semmilyen ingatlanokból kiszállni, ha megvan a 25%-30% haszon. További áremelkedés nem várható rövidtávon, teljesen semmilyen környék átlagos lakása ---> keresni kell egy másikat, amiben még van felfutás. Vagy egyszerre több ilyet eladni és beszállni valami komolyabba. Most erre mondhatjátok, hogy de mi van, ha következőről kiderül, hogy rossz vétel. Akkor ez van. Néha nyerünk, néha nem. Büfi ilyenen nagyot bukni nem fog. Addig kell pörgetni a portfóliót, amíg a nagyja olyanokból áll, ami generációkon átívelő érték. Az az igazi ingatlan, a többi csak spekuláció, amit rángat mindenféle statisztika fel és le (de azért ugye inkább fel, ahogy telik az idő, de legalábbis reálértéket őriz mert a földterület véges). Lényeges: Ha csak 1 ingatlanunk van és abban lakunk, azzal ne spekuláljunk.
8. 10% általános áresés egy ingatlan-befektetőnek mindegy. Spekák ilyenkor dörzsölik a tenyerüket, hogy egy ingatlanon akkor 2-3 milliót is nyerhetnek adózás után 2 év múlva és vesznek gyorsan legfeljebb kettőt. Ők sokkal jobban járnának tőzsdével, mert egy általános 10%-os esés ingatlanban óriási tőzsdei felívelést jelent a jövőben (ha ingatlan zuhan, minden más is, csak azok nagyobbat), ott meg rögtön 20% hozamról indulunk ilyen esetben. Egy befektető eddig is olyat vett, amin volt pénzben kifejezhető előnye, ezután is így lesz. Neki egy kisebb esés csak egy jóleső plusz. Ez a legfontosabb különbség.
9. Kisebb tévedés, hogy a jó szakik kint vannak nyugaton. Sok, de nem az összes.  A jó szakikat az itthoni befektetők is jól megfizetik és annyi munkát adnak nekik, hogy nincs értelme hirdetniük magukat. Szerintem hosszútávon ezek az emberek a nyugati munkával és végül útlevéllel jobban járnának (főleg a gyerekeik), de ez az ő döntésük. 
10. Olyat láttam és hallottam sokat, hogy mindenféle egyéb üzletből (kisker/nagyker, generálkivitelezés - lásd szakik hiánya ;) -, tőzsde, fuvarozás stb) a vállalkozók ingatlanba mentek át részben vagy egészben, de olyat még nem, hogy megfordult az irány. Csak sok pénz kell az induláshoz, a többi része egyszerűbb, mint minden más üzlet.
11. Ha valaki a környék valós állapotára kíváncsi, vegye figyelembe a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar árverési oldalát. Régen webet böngészve ott lehetett a legjobbakat találni gyors forgatásra, de persze már ez is felhígult.