PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

7782
7783
7784

Törölt felhasználó 2020. 03. 24. 16:20

Előzmény: #64971 Dwayne.Hicks

#64980

Jelenleg ez túl magas kockázat, munkahely, ingatlanpiac. A kérdés, hogy érdemes-e életed legnagyobb vállalkozását most megindítani? Van hol laknod, ha jól értettem, van pénzed, esetleg nem jobb-e az a opció, hogy most ezt elengedni és majd újratervezni, ha látni már az ingatlan piac jövőjét és a munkahely is biztosabb? Igen, ebben benne van az a kockázat, hogy a 100 millás kéglit már csak 120 milláért tudod megvenni. Ahogy a dolgok kinéznek, felfele jelenleg sokkal kisebb mozgástér van az ingatlan árakban, mint lefele.
Nem akarom megválaszolni ezt a kérdést de nem is tudnám a te nevedben maximum el tudom képzelni, hogy én mit tennék ilyen helyzetben :)
Megnézhetnéd az opcióidat jobban. Pl próbálj meg vevőt keresni aki átvállalja a foglalódat, ha a vállalkozó nem hajlik rá, hogy visszadja teljesen. Ezzel képet kaphatsz arról is, hogy mennyire lehet mostanában kéglit eladni. Ha ott tolonganak a vevők, hogy átvennék tőled szívesen, akkor lehet, hogy mégis érdemes folytatnod a projektet.
Esetleg ha más megoldás nincs és úgy döntesz, hogy akkor likvidálsz, megpróbálhatsz benyelni 1-1,5 milla veszteséget, hátha az elég egy vevőnek vagy a vállalkozónak.
Válságos időkben kockázatot kell csökkenteni. Kivéve a tőzsde, mert oda meg ilyenkor kell beszállni, az én logikám szerint :)

teglaherceg 2020. 03. 24. 16:19

Törölt hozzászólás

#64979

johai 2020. 03. 24. 16:17

Előzmény: #64976 Zsolt90

#64978

Budatetenyi telek van csak meg,szó sincs családi házról...illetve a telekre felhuzando ikerház terve van lefoglalozva.

Zsolt90 2020. 03. 24. 16:07

Előzmény: #64976 Zsolt90

#64977

Csak azért kérdezem, mert nekem álmatlan éjszakáim lennének az általad vázolt költségvetéssel + azzal, hogy ha jól értem csak a te fizetésed szemmel látható, a feleségedé nem.

Zsolt90 2020. 03. 24. 16:04

Előzmény: #64971 Dwayne.Hicks

#64976

Nem kötekedésként, hanem valóban érdekelne a válaszod: ér annyit egy családi ház, hogy ennyire eladósodj érte?

retrész 2020. 03. 24. 15:59

Előzmény: #64972 Törölt felhasználó

#64975

Pontosan ezt magyarázom, amivel kioktatsz... te megpróbálod kitalálni a jövőt. Árakra spekulálsz. Én meg azt írtam, hogy irányfüggetlenül trédelek, utálok spekulálni, és nem akarom kitalálni a jövőt.
Azért mert megvizsgáltam az évtizedek alatt sok mindent, az nem azt jelenti hogy azt csinálom.
Én hedge-elek, te spekulálsz. Erre meg kioktatsz hogy senki se tudja a jövőt.. Éééédes Istenem... Csak azért írtam pozíciókat, mert eddig terjed a látóköröd és ezt kérdezted. Na mindegy, kár volt belekezdeni ebbe az egészbe. Ja és kérlek taníts még, úgy látom te sokkal tapasztaltabb vagy :) Most már értem az ingatlanos hozzászólásaidat is, sok minden nem volt világos eddig.
Ez lett egy jószándékú figyelmeztetésből. Elnézést a fórumtársaktól. Na léptem.

dioc 2020. 03. 24. 15:58

Előzmény: #64966 retrész

#64974

Ha kérhetem, bátran írjatok itt is a tőzsdéről, mert szerintem azt az érdemi hozzászólók és olvasók a legnagyobb örömmel fogják olvasni.
Nyilván az hozott össze minket ide, mert az ingatlanpiacon vagyunk érdekeltek (most nem számolva a trollokat és hőbörgőket), de ez nem jelenti azt, h ne érdekelnének minket más befektetési lehetőséget.
Én - mint törzsolvasó - örömmel veszem itt akár a Te, akár Tibor hozzászólásait a témával kapcsolatban.

CyrusTheGreat 2020. 03. 24. 15:43

Előzmény: #64971 Dwayne.Hicks

#64973

Figyu, ha 100M-ós az ingatlan, akkor úgy gondolom, minimum 110M-es, de inkább 120M-es költségvetéssel dolgoznék, mert biztosan lesznek új költségek, helyzetek. Ez ilyen az idők kezdete óta.
A másik meg, te magad írtad, hogy mekkora panel négyzetméterár alatt bukik a költségvetés, ehhez baromi közel vannak a jelen hirdetési árak, nem hinném, h tavaly decemberben ennél szignifikánsan magasabbak lettek volna a hirdetési árak.
A koronavírus miatti esetleges recessziót nyilván nem látta senki, ez ilyen.
Ami biztos: te döntöttél és a folytatásról is te döntesz. A véleményünket kérted, én leírtam - az én kockázatvállalási hajlandóságomba az általad írt konfiguráció biztosan nem férne bele.

Törölt felhasználó 2020. 03. 24. 15:42

Előzmény: #64968 Dwayne.Hicks

#64972

A válságos helyzet iszonyú nagy leszorító erő az inflációban. A vevők vásárlókedve gyorsabban tud elpárogolni, mint amilyen gyorsan a gyártókapacitásokat le lehet építeni és hozzá igazítani. Ráadásul várhatóak nagyon masszív akciózások is szinte mindenhol.
Inflától én most nem félnék ráadásul az építőiparban a kapacitások leépítese már tavaly elkezdődött.
Ha beszélsz májszterrel, nem azzal fogja kezdeni a mondókáját mostanában, mint régebben, hogy mennyivel emelt a múltkori beszélgetésetek óta, hanem inkább azzal, hogy mikor jöhet?
Az EUR/HUF az más kérdés, az begyűrűzhet mint növelő hatás, de nagyon sok csökkentő hatás is lesz, főleg a vásárló erő eltűnése.
A májszter vállalási árát nem az EUR/HUF befolyásolja elsősorban, hanem hogy mennyi munkája van és tud-e zsarolni.
Építőipar meg eléggé önellátó, legalábbis téglagyárak vannak, cement, most hadd ne soroljam fel mindet. Van amit EURért vesznek, de szerintem egy háznak nincs akkora kitettsége, mint mondjuk egy autó árának.
Más.
retrész: Ezt jegyezd meg és talán jobban megérted a tőzsdét is: Matthew / Mark Hanna: "Number one rule of Wall Street. Nobody... and I don't care if you're Warren Buffet or if you're Jimmy Buffet. Nobody knows if a stock is gonna go up, down, sideways or in fucking circles. Least of all, stockbrokers, right?"
Addig nincs gond, amíg a tudomány a múltat akarja megmagyarázni, ott van helye és szerepe. Az meg, hogy ki milyen pozíciót vesz fel és mit vár a jövőtől, a Hanna féle mondás szerint minden esetben nettó szerencsejáték, teljesen mindegy milyen áltudományos mágiával akarja valaki elhitetni, hogy ő a kalkulációival le tudja győzni a tőzsdét és ki tudja számolni mi lesz. Ezt gondolom erről. Eddig bejött, tényleg nem kell miattam aggódnod, köszönöm.

Dwayne.Hicks 2020. 03. 24. 15:26

Előzmény: #64969 CyrusTheGreat

#64971

Igazából az én fizetésem a lényeg, nem pedig a feleségemé. De tény hogy a jövőt tekintve nem tudom megmondani hogy bármelyik biztos alapokon nyugodna. Mint ahogy most ezt sajnos elég sok ember elmondhatja magáról...
Amúgy kb. 26% lenne a tervezett teljes költségvetés hitelrésze (ingatlan ára, és a tervezett plusz műszaki tartalom). Tehát nem gondolnám hogy túlzottan elszálltunk volna. De ezek az eredeti állapotokra vonatkoznak. Itt a kockázat a panel árcsökkenéssel, és a munkahelyek megszűnésével jött be. Egyik pillanatról a másikra. Amivel senki nem számolt. Még talán Warren Buffet sem...legalábbis Decemberben biztosan nem...

teglaherceg 2020. 03. 24. 15:22

Törölt hozzászólás

#64970

CyrusTheGreat 2020. 03. 24. 15:16

Előzmény: #64968 Dwayne.Hicks

#64969

Én a helyedben inkább a költségvetésed (túl)feszítettségén gondolkodnék, nem az infláción. Nem építkeztem sosem, de az biztos, hogy 20%-os kontigenciát minimum jó lenne hagyni, ez nagyjából bármilyen projektre igaz. Azt írtad, hogy 650-670k-s gazdagréti panelár borul a költségvetésed, jelenleg a hirdetési négyzetméter-árak 690-730k között mozognak. Ebben a részben nem hogy tartalékod lenne, hanem a határon játszik a történet. Önerőd fix, amit az agglos sorházért kaptál, a maradékra pedig ott a hitel, aminél írtad, egy keresővel meg sem kapnátok.

Dwayne.Hicks 2020. 03. 24. 15:11

Előzmény: törölt hozzászólás

#64968

Tegnap felhívtuk az építtetőt és elmondtuk neki az aggályainkat, illetve a növekvő kockázatokat amiket látunk. Szerintem elég egyértelműek voltak a számára is, de akkor és ott nem tudott konkrétumot mondani egy esetleges elállásra vonatkozóan. Azt ígérte hogy megbeszéli az üzlettárssal és keresni fog. Jelenleg erre várok.
-
Számomra egyébként még továbbra is kérdésesek az egyes irányok. Vagy itt mindenki a Cash is king jövőjét vizionálja? Amásik oldalon nagyon félek a megugró inflációtól... illetv emiatt a növekvő költségektől. Legyen szó akár anyagról, akár munkabérről.

teglaherceg 2020. 03. 24. 14:54

Törölt hozzászólás

#64967

retrész 2020. 03. 24. 14:53

Előzmény: #64961 Törölt felhasználó

#64966

Hát bocs ha ez így esett le, tényleg nem ezért írtam, hanem reméltem hogy kicsit google-özni fogsz ezekre a fogalmakra. Nekem lett már öngyilkos ismerősöm emiatt a stratégia miatt. Nem viccelek. Én egyébként kb 2 évet foglalkoztam a pozícióépítések és pozíció trading témakörével, van néhány programozóm meg elég sokat költöttem adatokra és elég durva elemzési kapacitásunk ment el erre. Hidd el, nemcsak egy oldalnyi excel tábla. Kb 15.000 értékpapíron (nemcsak részvényeken), többféle tőzsdén, a tick adattól az évesig terjedő időtávokon néztük végig a különféle pozíció(át)méretezési stratégiákat (és találtunk ki olyanokat is amik nincsenek leírva sehol sem). Ebből a tapasztalatból mertem írni, amit írtam. Csak a figyelmedet szerettem volna felhívni valamire, amire bedurciztál.Egyébként meg nem ez az a fórum, ahol a stopokat, stratégiákat kéne kitárgyalni. Van rá ezernyi más fórum. Erre is szerettem volna rámutatni. Ha akarod, oldalakat írok a stratégiáimról egyébként, csak nem ide, és nem ingyen :))) (ez utóbbi csak vicc. De nem tudod megspórolni az évtizedek szívását pár fórumbejegyzéssel, igaz nyitottsággal tudsz rajta rövidíteni :) Elnézést ha durva voltam, az eredeti szándék tényleg a segíteni akarás, gondolatébresztés akart lenni. Ha a múlt heti pozijaim érdekelnek: az AZUL -om kb 50%-ban van 3 nap alatt. Short squeeze stratégia, stop nélkül. Emellett volatilitást shortoltam (opciókal, meg máshogy is), ez is pluszos. USD/HUF longból még van vmennyi 309-ről, célár 330 (újra). stop 300-on.
De én nem bízom a position trading-ben, inkább irányfüggetlen trade-eket csinálok. És most már tényleg lezárom a témát részemről. De lett válasz, tévedtél :P

Törölt felhasználó 2020. 03. 24. 14:30

Előzmény: #64962 Batiszkáf

#64965

Majd szólok, komolyan mondom, ha sajnálnotok kell engem a tőzsdei veszteségek miatt. Jelenleg a molly pakkom stop nélkül ketyeg, azon szeretnék nagyot kaszálni a jövőben. MTEL-t 10 évre vettem legalább, ott egyszerűen nincs miről beszélni, maximum a jövő évi osztalék környékén lehet róla beszélni újra.
Otit 8652-n nyertem meg, de ez nem egy túlméretes pakk. 9950-re beadva az eladási. Ez a legkockázatosabb pakkom, na ebbe bele lehet kötni, de úgy vagyok ezzel, hogy kiülöm, ha nem nyalja meg az eladási árat. Akkor majd megnyalja 3-5 éven belül ez a véleményem.
Ja meg van 0,5 Teslám, azon van most talán 7 dodó bukóm. Nyugtalanul is alszom miatta.
Ha a molly csődbe megy és nem fog 5 éven belül kb 1570 fölé menni az árfolyam, legyen 1600 mondjuk, akkor kezdjetek el sajnálni, akkor azért megérzem majd a veszteséget. Annyi még van, hogy az én piramis befektetésem szerint az alját meg a 2 felső szintet nem vettem még meg, azok az egységek várnak, tehát ha beesne a molly, akkor tudok még rajta higítani egy kicsit. A felső két szint nem nagy összeg és lehet, hogy most rugalmas leszek és ha benézne a molly 1500 alá, akkor ott használnám fel inkább azokat is. Nem kellenek merev szabályok, csak egyfajta sorvezető.
Mollyban nem használok emiatt stoppot, igaz, most OTI-ban sem stop loss, hanem sima eladási célár.
A daytrade-t meg tényleg hagyom, mert hihetetlen mennyire nem tudnak emberek több síkon gondolkodni és elvonatkoztatni. Például a kaszinó is ilyen, hogy az csak szenvedélybeteg idióták terepe, miközben ha lenne olyan, aki kaszinózik és beszélnének vele, akkor tudnák, hogy ott el lehet héderelni fél napokat úgy, hogy jól érzi magát a zember és bukott mondjuk 30e pénzt a végén. Van akinek ez nagyon sok van aki meg rászán ennyit havonta egyszer-kétszer.
Én például szerettem az amibrokert programozni és petivel adatokkal etetni, ez is egy fajta szórakozás.
Na hát akkor, hogy konstruktív legyen a vita, aki be akar ugatni a tőzsdei pozíciómra, attól elvárom, hogy valami hasonlóan megnyíljon és elmondja, hogy milyen pozija és milyen tervei vannak, aztán lehetne értelmesen beszélni erről is.

teglaherceg 2020. 03. 24. 14:24

Törölt hozzászólás

#64964

egynapod 2020. 03. 24. 14:18

#64963

42 évesen akinek van egy csöpp esze már rájött, hogy nem ő a legokosabb a földön és egyáltalán nem szégyen tanulni akár élethosszig.

Batiszkáf 2020. 03. 24. 14:11

Előzmény: #64959 Giovanni_Gatto

#64962

Nekem pont nem az jött Tiborról rosszindulatú lenne, sőt. Ettől függetlenül, amit a tőzsde témában ír és csinál attól szó szerint a hideg futkos a hátamon, talán pont azért mert a saját korai és anyagilag meglehetősen fájdalmas szárnypróbálgatásaimat juttatja eszembe. Valószínűleg ezeken a buktatókon mindenkinek át kell esnie.

Törölt felhasználó 2020. 03. 24. 14:07

Előzmény: #64959 Giovanni_Gatto

#64961

Csak egy sort írnék, azt szintén senki nem tudhatja, hogy Te milyen kereskedési stratégiát követsz, milyen pozikat vettél fel csak azt tudhatja, hogy szerinted az enyém az nem jó. Köszönöm neked is az aggódást. Majd ha mondasz konkrétumokat te is, akkor lesz miről beszélnünk. Megpróbálok nem olyan stílusban válaszolni majd, hogy ez nem jó és kockázatokat látok és menjél vissza tanulj és olvass és majd gyere vissza ha többet tudsz :) Nem várok választ, nem is lesz szerintem.