Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
"Hajajj, értem én, hogy kétségbe esve be akarod bizonyítani, hogy milyen rossz üzlet ez, mert te nem csinálod." - Tibor78 Bocsáss meg, de elég gyerekes a fenti felütésed. Nem vagyok kétségbeesve, hogy "kimaradtam a jóból", hanem az általatok már többször felemlegetett befektetésnek közelítő jelleggel utánaszámoltam, kvázi hangosan gondolkodva magamnak és a köznek. És valóban, eszem ágában sincs belevágni a rentabilitást látva. Oké, tied a business, nem lesz ebben konkurenciád. És nem a forráshiány miatt, még mielőtt..., hanem mert nem éri meg. De ha neked igen, akkor "hajrá fiúk". Ja, a 10 m-ről meg mint tárgyi tévedésemről írsz, a legelején kikötöttem, hogy elméleti 10 m, és több kommentben is említettem, hogy ez még pl. 50 m volemennel sem akkora deal.
Hahaha, jó ez a cikk Társaság a Lakásépítésért Egyesület bérlakásépítési - ők akik tanácskoztak és értékelték a kérdőívet "Az egyesület a felméréshez kapcsolódóan kiemelte, hogy egy jól működő
bérlakásprogram „itthon tarthatná a fiatal családokat, és támogathatná a
vágyott gyermekek megszületését”. Na igen, csak szemérmesen hallgatnak róla, hogy a jól működő bérlakás program hangzatos hívószóval csőbe akarják húzni az államot és egészen brutális mértékű állami támogatásra pályáznak. A részletekkel csak páran jöttek eddig elő, a többség hallgat róla, hogy mi lenne az úgynevezett jól működő bérlakásprogram. Egy dolog biztos, hogy brutális mértékű támogatást és kedvezményeket akarnak az építkezéshez és utána hasonlóan brutális mértékű állami támogatást a kiadáshoz minden hónapban, folyamatosan. Az állam ilyen mértékű támogatást csak a csok meg a babaváró megfaragásával tudná biztosítani. Egyébként lenne benne valamiféle logika, hogy mondjuk a csok meg babaváró beforgatásával hozzájutna egy család olcsó bérlakáshoz, de akkor a qrmány felköpne és alá állna, hiszen a csok és a babaváró a nagy dérrel dúrral bejelentett családvédelmi szuperfegyver és akkor meg azt kéne mondani, hogy ezek jók, de van még jobb fegyver itten, igazi kontinens romboló, épít nektek a vállalkozó egy bérlakást. Hát nem tudom, ezzel nehéz lenne választást nyerni, hogy kényszerítenék a zembereket, hogy mire költsék a kemény munkával nehezen megszerzett csokot és babavárót :) Főleg úgy, hogy a bérlakások kiosztása mindig is úgy történik, hogy kap mutatóba pár rászoruló család, a többi meg megy a csókos (nem csokos:)) haveroknak. Illetve fordítva, először a haverok kiválogatják a jó kégliket, utána ami marad, abba jöhet rászorult. Lásd a paradoxont, hogy budán a várban lehet a legolcsóbban bérelni lakást. Esetleg valamelyik zseni feltaláló a kormányban feltalál egy új lakás modellt, kifejezetten olcsó bérlakásokra és szabadalmaztatja. Utána minden építkezésből kap 10%-ot, mint szabadalmi jogdíj.
Most az egyik legfontosabb cél, hogy felpörögjön a születések száma. Ha ehhez bérlakásprogram kell, akkor előbb-utóbb az is lesz. Mert egyelőre úgy néz ki, hogy a CSOK, a babaváró hitel nem elég. Valami komolyabb kell ide.
Hajajj, értem én, hogy kétségbe esve be akarod bizonyítani, hogy milyen rossz üzlet ez, mert te nem csinálod. Igazából én nem is tudom, hogy most ezt miért írom le neked, ha te így gondolod, akkor ne csináld. Mert miért mondjam az előnyét valakinek, csak konkurrenciát csinálok magamnak. Inkább majd elviszem az orrod elől kp-vel a kéglit, hacsak nem ajánlasz érte jelentősen többet, hitelből. Mert miért adja oda a tulaj olyannak, aki a bizonytalan hitellel akarja megvenni, hosszab határidőkkel, mint aki a markába adja a pénz, akár már azon a héten vagy másnap? Ráadásul ki tudja milyen kamat lesz akkor majd és milyen határidőkre tudsz fizetni az eladónak, mi lesz a banki gyakorlat. Ez lutri, de a 3,5% elég alacsony most, 3% körül pörög a lakás célú hitel alja most és ezt még lejjebb várni, merész, bár bejöhet, de én ebben a kérdésben konzervatívabb vagyok és nem várok további hitel kamat csökkenést. Pár konkrétabb számot mondok neked, ha betolsz 2,4m azonnap map+-ba, 2 év múlva kapsz 2,6m. Ha havonta betologatod, akkor meg 2,5m-t. 5év és 6m forinttal eljátsszva ugyanezt, már kb 1m lesz az előnyöd. A másik tárgyi tévedésed, hogy nem 10 mihályról beszélünk, hanem a duplájánál is többről. Igazából, ne is gondolkodj ezen, hagyd a fenébe. Nem kell nekem a konkurrencia. Helyette inkább alkudozz a darált húsra a hentesnél és megtakarítasz 100 forintot, az tiszta nyereség, Azzal sokkal jobban jársz.
Utolsó korrekció - ígérem: a máp+ hozamot elszámoltam (ezt csak felszoroztam 10 évre 4,95 %-kal, de két 5 éves időtáv miatt ennél több jön ki, a második 5 év indulója már a hozammal növelt összeg). A pénz időértéke is javításra szorul: pont hogy ellenünk dolgozik, mert a máp+ tőke és hozam a végén áll rendelkezésre, míg a törlesztést (a kiadást) folyamatosan kell fizetni. Ezt továbbra sem tudom számszerűsíteni, de ez lefelé húzza a kijött nyereséget: 10 m tőke évi 4,95 % hozammal 10 évre: +16,2 m (kétszer 5 év máp+, induló 10 m) 10 m hitel évi 3,25 % thm törlesztés 10 év: -11,7 m (havi törlesztő majdnem 100 e) 100 e törlesztő 4,25 % elmaradt haszon: -2,6 m (100 e kiadás hozama elméleti máp+ kamattal) Befektetés egyenlege 10 m tőke 10 év után: 1,9 m Ez már árnyalatnyival jobban fest, 10 m után havi 16 e nominális jövedelem. A pénz időértékének negatív hatása (havi kiadás vs végén rendelkezésre álló tőke és hozam) meg egyéni ízlés kérdése.
Ez igaz, a 61885 korrekciómban céloztam a pénz időértékére, ami javítja a helyzetet, de számszerűsíteni nem tudom. Ha időközben ebből befektetési célú ingatlanvásárlás lesz, az megint más tészta, de valóban lehetnek ilyen céljaid is, hogy minél több, azonnal mozgósítható forrással rendelkezz. Engem most az érdekelt, hogy is áll ez a hitelből máp+ vásárlás (teljes futamidőre), annyiszor volt róla szó.
+ A mai 10 Millió többet ér , mint a 10 év múltán lévő 10 Millió, ezt se felejtsük el. Ráadásul az éves fizetésemeléseknek és a bérleti díj emeléseknek köszönhetően a bevételem egyre kisebb hányadát teszi ki a havi törlesztő. Magyarul folyamatosan elinflált forintból fogok törleszteni, később az új bérlőm folytatja ugyanezt.
Nem rossz a számításod, DE... Nem az a lényeg, hogy Máp+-ban legyen a tőke huzamosabb ideig. Az a cél, hogy minél előbb viszonylag olcsó ingatlanba legyen befektetve, minimum 6-8 %-os hozammal. És akkor borul a számításod, (a bérlő fizeti a törlesztőt) . Ráadásul a havonta bejövő bérleti pénzeket szintém Máp+-ba lehet fektetni. Így újra lehet számolni az egészet. A Máp+ nagy előnye, hogy ott a teljes összeg ingatlanvásárlásra, no meg hogy likvid és ktsg mentes.
"Nagyon bután számolsz." "Gondolom még most sem érted, de nem baj, nem neked való ez akkor." Akkor úgy néz ki, ez neked való! Az elmaradt haszon 4,95 %-ban valóban hibáztam, mert folyamatos kiadási pénzáram. De ha már a butasággal hozakodtál elő, süt a szavaidból, hogy te nem is gondoltál az elmaradt haszonra. Ha ennyire bonyolult a modellezés, biztos elvégezted, mielőtt belevágtál. Én nem tűpontos számítást akartam, csak nagyjából lássuk, mi van. De legyen, az elmaradt haszon korrigálva 4,25 % hozamra, annyi csak kijön átlagosan, ha 3,5 % tuti minden forintra járna: 10 m tőke évi 4,95 % hozammal 10 évre: +15,0 m 10 m hitel évi 3,25 % thm törlesztés 10 év: -11,7 m (havi törlesztő majdnem 100 e) 100 e törlesztő 4,25 % elmaradt hozam 10 y: -2,6 m (mert 100 e mehetne jelen ügylet nélkül is máp+ba) Befektetés egyenlege 10 m tőke 10 év után: 0,7 m Tehát 10 m, 10 évre havi 6 e! Tihamérnak. A te számaid picivel rosszabbak, mert 3,55-re kölcsönöztél (0,2 - 0,3 még lejön). Mínusz máp+ kamatkockázat, mínusz thm-en kívüli költségek, mínusz kiszállási kockázat, mínusz energiaráfordítás. Tudom - tudom, ne is mondd, pénzügyi analfabéta vagyok, de a pénz időértéke meg egyéb mágia sem csinál jó bizniszt ebből - még 50 m-re sem...
Nagyon bután számolsz. Kezdve egy fontos dologgal, hogy a map+ sávos kamatozású. 4,95% csak akkor van neked ha 5 évig bent tartod, de ez igaz a havi megtakarításokra is. Először 3,5%-on kezd ketyegni és majd fél év múlva lép 4%-ra és így tovább. Miközben az egy összegben berakott pénzed értelem szerűen a teljes összegre pötyögteti neked a magasabb kamatot fél év múlva. Ez jóval bonyolultabb kalkuláció ha le akarod modellezni, nem árt matematikus háttér sem, ha erre függvényt akarsz ráfeszíteni. Esetleg programozó is meg tudja oldani egyszerűen, de neked marad az excel és húzol 120 oszlopot, mindegyiket egy sorral lejjebb indítva, de figyelned kell a sávos kamatozásra, mert mindegyik oszlopod (vagy sorod, ahogy neked tetszik felépíteni az excel táblát) 3,5%-ról indul. Így összeadogatva azért már nem lesz annyira rózsaszín a havi megtakarítósdi vs egy összegben betolod a nagy zsét. Dolgozz még rajta egy kicsit. A lényeget láthatóan akkor sem értetted meg. Fizetnek neked, hogy legyen nálad a pénzük. Neked meg azonnal rendelkezésre áll a tőke, amit beforgathatsz ingatlanba bármikor, ha szembe jön egy jó ajánlat. Addig is, amíg nem jön az ajánlat, kapod a pízt a MAKtól, hogy nálad lehessen. Jó bolt ez. Mire raknál egyébként össze 10mihályt? A havi 100e törlesztődet meg fogd fel befektetésnek. Nyilván olyannak nem való, aki nem tud 100e-t félre tenni, de olyannak hitelt se nagyon adnak, úgyhogy legalább nem lesz vele próblémája, hogy utána kelljen számolnia. Gondolom még most sem érted, de nem baj, nem neked való ez akkor.
"Illetve a teljes összeget nem tudják kamatoztatni a teljes futamidő alatt mivel havonta fizetni kell a törlesztőt." Egyetértünk. Ezt számoltam elmaradt hozamként, tehát a 10 m példában a 100 e törlesztő havi megtakarítású, éves kamatozású összegének a kamatrészét (hozamát) 10 évre. És igen, a máp+ hozamban is van rizikó, mert idő előtti megszűnést és ezzel kisebb hozamot és plusz költségeket generálhat.
Jav: a befektetés egyenlege helyesen 0,3 m (mert közben máp+ hozamot átírtam 14,9-ről 15,0-ra, hogy felfelé kerekítsek, alul nem korrigáltam), de ez nem oszt, nem szoroz. Számításom akkor helytelen, ha elmaradt hozammal nem kell számolni. Ha viszont igen, akkor összességében bukó a sztori, mert némi kockázattal, thm-be nem kerülő látens költségekkel, valamennyi munkával szinte a semmiért forgatjuk meg a tőkét.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link