PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8292
8293
8294

hunor555 2019. 12. 19. 17:12

Előzmény: #54779 CyrusTheGreat

#54780

Nemcsak a vevő oldaláról lehet hanem eladó oldalról is az adó miatt, ott meg azért vastagabban fog a cerka... 3x olyan vastagon, főleg ilyen hirtelen drágulások után. Büntetés az annyi hogy a nav által meghatározott érték után kell fizetni az adót, meg az illetéket tudtommal. Aztán lehet úgy van ahogy te mondod, nem vagyok navos.

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 17:01

Előzmény: #54777 hunor555

#54779

Miről is beszélünk? 30M-ra az illeték 1.2M. Ha ezt leviszem 25M-re, akkor 1M, a különbség 200k...
200k-s különbözetet akarok megúszni, miközben 30-at kifizetek. Ráadásul hitelszerződésnél ezzel különösebben szintén nem szórakozol.
60M-nál pedig ha 15%-kal lógsz ki a sorból, arra azért már a NAV is szerintem jobban ugrik (valószínűleg nem csak a százalékos mértéket nézik, hanem a potenciális illeték-veszteséget), kinek hiányzik egy NAV-vegzálás és büntetés 400k-ért?

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 16:52

Előzmény: #54776 Törölt felhasználó

#54778

Nem túl transzparens ennek kapcsán a NAV. Többféle lehetőség is rendelkezésére áll:
- statisztikai alapú az eddigi illetékkiszabások alapján (amelynek alapja az az adatbázis, amit IG01-gyel te is lekérdezhetsz)
- vehet egy nagyobb ingatlan értékbecslési adatbázist, lényegében bármelyik nagyobb értékbecslő cégtől és az alapján is dolgozhat
- különösen nagyértékű illetékelkerülés gyanújánál megbízhatnak igazságügyi ingatlan szakértőt is (nyilván, ha úgy jön ki a matek).
Egy gyorsan eső piacon lehetnek ebből egyébként problémák/anomáliák, de azért ez az eset relatíve ritka.

hunor555 2019. 12. 19. 16:49

Előzmény: #54776 Törölt felhasználó

#54777

Na ez egy jó kérdés. Ha impudentet viszik magukkal azzal csak a NAV járna rosszul. Szerintem a saját adatbázisukból, a piaci folyamatokból meg szakértő segítségével. Már csak azért sem lehetne pusztán a saját adataikból, mert ralizó, stagnáló piacon oké, de egy eső trendben gyakorlatilag mindenkit "büntetnének" ezzel. Továbbá szerintem a tranzakciószámot is figyelik. Bár nem vagyok navos ez csak tipp. A 10-20%-ot meg arra mondom, hogy mondjuk két ugyan olyan panel egymás mellett, egyik ful romos szar a másik meg felujított, simán lehet ennyi a kettő között árban.

Törölt felhasználó 2019. 12. 19. 16:41

Előzmény: #54775 hunor555

#54776

Na és a NAV mi alapján értékbecsül?
Mert ha impudent-et viszi magával, akkor ki lehet törölni azokkal a fényképekkel.

hunor555 2019. 12. 19. 16:32

Előzmény: #54772 gyurcibácsi

#54775

Na ezaz, totál egyet értek veled, én is csak ilyen adás-vételt tapasztaltam. Az is igaz hogy mostanában a NAV harap az ilyenekre, ezért "nagyon eltérni" nem lehet mert kijönnek felbecsülik és az után kell fizetni adót/illetéket. De pont erre a 10-20%-ra nem harapnak, sőt hallottam már arról is hogy vétel után körbefényképezik a lakást ha mondjuk nagyon lepusztult volt, és a kiszállás előtt történt valami felujítás, meg a számlát is elteszik róla, mert ezeket általában figyelembe veszik.

Homoktövis 2019. 12. 19. 16:18

Előzmény: #54769 gyurcibácsi

#54774

Biztosan lesz olyan is, de aki valóban el akarja adni az ingatlant esetleg átgondolja. Inkább megyek és próbálkozom adott pénzösszeggel, jobb, mint meg se próbálni.

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 16:18

Előzmény: #54771 Ebadta

#54773

Csak, hogy erre semmilyen statisztika nincs, amiből ki lehetne indulni, vagy korrigálni lehetne. Elemzésnél sem tudod, hogy milyen relevanciával vedd figyelembe, illetve éppen az adott eladó/vevő akarja-e ezt vagy sem. Ez pontosan ugyanolyan változó tényező, mint az, hogy valaki hitelre vagy KP-re vette meg az adott ingatlant - nyilván teljesen más volt alkupozíció (azaz a hirdetési ártól való eltérés mértéke ettől biztosan függ), viszont erről a tényről ugyanúgy nincs információd. Ha megfelelő méretű a minta, akkor mind a két tényező belesimul - nem kell és nem is tudsz vele foglalkozni.

gyurcibácsi 2019. 12. 19. 16:17

Előzmény: #54771 Ebadta

#54772

Nekem meg sok szerződés volt a kezemben régebben, amikről tisztán tudtam, hogy nem annyi az annyi. Most is van ilyen bőven szerintem, a NAV szűri is a is az átlagtól kiugróan eltérőeket és felülbírálhatja az illeték alapját.

Ebadta 2019. 12. 19. 16:14

Előzmény: #54768 gyurcibácsi

#54771

Tudom statisztikailag nem releváns de idén kétszer ültem ott az ügyvédnél és mind a kétszer így volt.

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 16:12

Előzmény: #54767 Homoktövis

#54770

Azt azért megemlíteném, hogy a környék nem az uniformizált, széles tömegeknek készülő ingatlanokkal van tele - paneles környéken nyilván tranzakcióból is több van és valószínűleg nincs ekkora különbség a hirdetési adatok között.
Egyébként, ha tényleg komolyan gondolja az ember a vételt, akkor ennek a lekérdezése szerintem alap. 100 ingatlanra kifizetsz 10.000 HUF-ot, smafu, ha úgy veszed, hogy milliók múlhatnak rajta. Nekem annyi bajom volt, hogy irányítószámonkénti volt az alapdíj, tehát az esetleg elviheti másik irányba, de 10 irányítószámról lekérdezni 100-100 ingatlant, az pont annyiba kerül, mint fél évig hirdetni a .com-on. ;--)

gyurcibácsi 2019. 12. 19. 16:12

Előzmény: #54764 Homoktövis

#54769

Majd jól körbe röhögnek...

gyurcibácsi 2019. 12. 19. 16:06

Előzmény: #54763 CyrusTheGreat

#54768

Olyan is van ám nem ritkán, hogy a szerződések nem a tényleges vételáron íródnak meg... Más adófizetési kötelezettség, más illeték alap... Ez kicsit vagy nagyon torzítja az elemzést. Ha nem ül ott az ember az ügyvédi irodában, nem biztos, hogy tudni fogja egy tranzakció tényleges összegét.

Homoktövis 2019. 12. 19. 16:03

Előzmény: #54763 CyrusTheGreat

#54767

Köszi, hogy megosztottad az infót! :) Nem gondoltam volna, hogy ilyen nagy a különbség a tényleges vételi árak és a hirdetésti árak között. Az ingatlanosok is csak max 5%-os alkukról beszélnek.

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 16:03

Előzmény: #54765 Törölt felhasználó

#54766

Megadhatsz min-max ársávot, mint szűrési feltétel.

Törölt felhasználó 2019. 12. 19. 15:59

Előzmény: #54763 CyrusTheGreat

#54765

"ársávos feltételemet" - ez mit takar?
"külön kihangsúlyozza, hogy csak saját célra használhatom" - "vicces", hogy ilyen aprópénzért lehajolnak, ahelyett, hogy áttolnák a KSH-ba az egészet.
Éljen a transzparencia, avagy álljunk az eladók pártján?

Homoktövis 2019. 12. 19. 15:59

Előzmény: #54763 CyrusTheGreat

#54764

Uhh, ez durva, lekérem én is az adatokat, legalább lesz mivel alátámasztani ha alkudozni akarok.

CyrusTheGreat 2019. 12. 19. 15:49

Előzmény: #54760 Homoktövis

#54763

Különösen sok információt nem osztok meg, mert a NAV külön kihangsúlyozza, hogy csak saját célra használhatom, és az adatok nem oszthatom meg. Az alábbi dolgok világosan kijöttek:
- 2019-ben lényegében nulla forgalom volt, el kellett hagynom az ársávos feltételemet, hogy egyáltalán valamennyire értelmezhető adattömeget kapjak.
- 50 nm alatt elég nagy a szórás a négyzetméter árakban, gondolom állapot/elhelyezkedés függő a dolog, de azért az átlag az a hirdetési árak alatt 15-20%-kal ment végig.
- 50-80 nm felett a jelenlegi hirdetési árak alatt 20-25%-kal vannak a tényleges árak, folyamatosan csökkenő négyzetméter árakkal az 50nm-esekhez képest
- 80 nm (de inkább 100 nm) felett pedig konkrétan a 50nm-eshez tartozó négyzetméterárak 65%-án mennek végig a tranzakciók. A hirdetési árak nagyjából 30%-kal magasabbak, mint a valós tranzakciós árak (egy-két kilógótól eltekintve)
Egyébként egyszerű a dolog, letöltöd az IG01-est, megadod az irányítószámot és az időszakot + az ingatlan típusát, beküldöd ÜK-n keresztül. Banki átutalással kifizeted a 7.500 HUF-os alapdíjat. Egy hét múlva kaptam egy levelet, hogy a keresési feltételeimnek mennyi tétel felel meg, illetve milyen szűrési feltételeket lehet még elhagyni, hogy több legyen a találat. Ki is számolják, hogy az egyes eseteknél mekkora még a befizetendő összeg (25 ft/ingatlan), ezt befizeted és a fizetési bizonylatot visszaküldöd a NAV-nak elektronikusan. A különbözet beérkezésétől számítva 3 napon belül megkaptam az adatokat CSV-ben az értesítési tárhelyre, utána jöhet az elemzés.

Törölt felhasználó 2019. 12. 19. 15:44

Előzmény: #54761 CyrusTheGreat

#54762

"Nem voltam hajlandó bruttó 5%-os hozam alatt venni ingatlant, hiába lett volna közelebb."
Ennek fényében is?
Bár ez amúgy nekem elég ellentmondásos, hogy egy távolabbi, ráadásul ház hogy lehet jobban jövedelmező egy közelebbinél, persze ha amúgy a a közelebbi amúgy drágább volt, akkor már értem.
Valahogy még most sem vagyok meggyőzve igazán, hogy egy saját célra vásárlásnál miért kell mániásan hozamot kalkulálni.
Kockázatot igen, de az más tészta.