Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
glala
glala 2020. 08. 30. 11:32
Előzmény: #86597  Murdoch
#86600
Ha már ilyen részletekben menően megindokoltad akkor biztos így van! 
Amit korábban írtál, az teljesen jó egy benchmarknak, illetve valahogy mintha lennének ilyen elvégzendő feladatok, amikre lehet becsülni elvégzési időt, és ha azon belül nem sikerült, még mindig lehet utána okoskodni, hogy ez az eredeti becslés hibájából nem készült el akkorra, vagy egyéb oka van.
Több eltérés után pedig le lehet vonni a konzekvenciát, ami persze lehet az esetek egy részében az, hogy az illető nem képes HO-ban dolgozni.
De ezért kollektíven mindenki mást is büntetni, abban nem tudom mi a jó...
Tibor78 2020. 08. 30. 11:30
Előzmény: #86593  Murdoch
#86599

"Pedig a végén általában kótyavetye lesz. Most lehet, hogy megvennék 10%-os alkuval, ami jövőre már 15, két év múlva 25% lesz, közben viszi az ingatlan a pénzt."
Ez egyértelmű, de befektetői gondolkodást nem szabad elvárni a tulajoktól. Ők nem akarják elkótyavetyélni a legértékesebb vagy az egyetlen értéküket. Alig van 1 éve, hogy a hatalmas nagy csúcs árak voltak és mindenki ismer valakit aki nagyon drágán adta el a lakását. Ha neki sikerült 1 éve, akkor miért játszaná el a balekot most? Idő, sok idő kell, amíg felfogja, hogy a múltban nem szabad megragadni. A vevők nem a múltból jönnek, bármennyire is szeretné.
Olyan esetben megértem ezt, ha egy jó kéglit birtokol a tulaj, amit könnyű kiadni, hogy akkor azt mondja, próba szerencse, megvárja a palimadarat.
Ilyenek vannak, de ők egyértelműen a palimadarat keresik, tehát ezekkel a kéglikkel fölösleges is erőlködni, más a vevőkör. Már ha van egyáltalán pénzzel kitömött balek, akinek mindegy mennyiért csak és kizárólag az a kégli kell neki. Mint a mesében, amikor arra jár a jótündér, előfordul az ilyen, csak nem gyakran.
A többi eladó meg megérti ezt szépen lassan. Nem kenyérre kell, de a vevők jó részének szintén nem muszáj venni, tud várni. Főleg, hogy elég jól lehet most a pénzt hízlalni másban is mint az ingatlan.
Az ingatlanban meg óriási kockázatok vannak, mind a kiadási oldalon, mind az árak tekintetében, legjobb esetben is stagnálás várható, reálisabban csökkenő árak. Ezek a problémák az inflációval együtt már súlyosan ütnek, akár 3 év alatt is.
A teslát nem kell bemutatnod, mekkora speka részvény. A split után kiveszek 1500 dodót, az elég resz a srácok karácsonyi ajándékára, a maradékot óvatos követem, mert itt nincs stop. Van még pár ugrási lehetősége a Teslának az összel, valószínűleg megvárom. Ez pár száz  dolláros csomag lesz csak a revoluton. A teslának meg megköszönöm, hogy ilyen szép ajándékot vett a srácoknak. örülni fognak neki.
babyboy 2020. 08. 30. 11:23
Előzmény: #86585  Murdoch
#86598
Egy baràtnőm a terhessége alatt ho-zott, nàluk példàul az volt a szokàs, hogy a kapott laptopon egy rendszer 5 percenként ellenőrizte valahogy, hogy ott van-e. 
Nàlunk (iskola), eléggé màsképp nézett ki. Ugyan nem volt rendszer àltali figyelem, viszont visszanézve a vezetőség mindent làtott a KRÉTÀBan, kinek, mit, hogyan töltöttünk fel, mit küldtünk el, vagy vissza.
Murdoch 2020. 08. 30. 11:15
Előzmény: #86594  Tibor78
#86597
Ez jó döntés, én sem látom hosszabb távon értelmezhetőnek a HO-t.
Törölt felhasználó 2020. 08. 30. 11:06
Törölt hozzászólás
#86596
Törölt felhasználó 2020. 08. 30. 11:05
Törölt hozzászólás
#86595
Tibor78 2020. 08. 30. 11:04
Előzmény: #86585  Murdoch
#86594

Én olyant hallottam pár éve, hogy elkezdték a HO-t egyik ismerős cégénél a nagy liberalizmus jegyében, de parasztlázadás volt belőle, hogy miért mehet a supply chaines meg az IT-s HO-ba és a mérnök miért nem? Kihisztizték a mérnökök, hogy ne lehessen őket hátrányosan megkülönböztetni. Az eredmény és a töréspont az lett, amikor egy szép pénteki napon nem maradt mérnök bent és a háttérhangok alapján többen is a strandon voltak :) Pár hajat gondolom ott leordítottak utána.
Na ott lett vége a nagy HO kísérletnek náluk. 1 napot lehet HO-ra menni kéthetente, de jó előre bejelentve és csak akkor ha mindenki más irodában van, tehát csak 1 ember mehet és akkor amikor nincs szabin valaki. Pénteki, hétfői napok évekre előre lestoppolva a tavaszi-nyári időszakban természetesen, persze ezek bukhatóak, ha akkor vesz ki valaki szabit :)
Na és mivel nem lehet különbséget tenni, ezért mindenkire ez volt a szabály, úgyhogy most utálja mindenki a mérnököket, jót tesz a vállalati kultúrának a beszólogatás egymásnak.
Murdoch 2020. 08. 30. 10:55
Előzmény: #86588  Tibor78
#86593
Pedig a végén általában kótyavetye lesz. Most lehet, hogy megvennék 10%-os alkuval, ami jövőre már 15, két év múlva 25% lesz, közben viszi az ingatlan a pénzt. Egyébként elnézve a jelenlegi ingatlanokat, nagy részüknél inkább a totális beragadást látom valószínűnek, tökmindegy, hogy akár a felére le is engedi az árat.
A Teslával meg óvatosan, én annyira nem bíznék a tagban, hetente agyi chipek, marsutazások, közben nem ad el mást, mint környezetvédelmi krediteket. Na jó, autót is, de ez kevés a rakétázáshoz.
Benzedrine 2020. 08. 30. 10:52
Előzmény: #86590  Murdoch
#86592
Egy év alatt kb tíz százalékot csökkentek a Bpi lakásárak Bécshez képest a forintgyengülés miatt. További pénzgyengülés és nominális bérnövekedés valószínű, a lakosság eladósodottsága EU viszonylatban alacsony. Akkor most merre?
glala
glala 2020. 08. 30. 10:44
Előzmény: #86581  CyrusTheGreat
#86591
Nem nagyon ertem ezeket az ot eves berleti szerzodeseket amugy.
Itt a ceged novekedeset/csokkeneset hogyan kalkulalod bele?
Osszebb huzza majd mindenki magat, oszt jonapot?
Murdoch 2020. 08. 30. 10:40
Előzmény: #86589  Benzedrine
#86590
Persze, hogy nem, nincs CSOK/Babaváró, nem nőtt az airbnb-s lakások száma évi 35-40%-ot, az átlagbér ott valósnak mondható stb. Nálunk kb. semmilyen észérv sincs az ilyen mértékű rakétázásra, csak a pénzszórás.
Benzedrine 2020. 08. 30. 10:30
Előzmény: #86582  Murdoch
#86589
Csak annyit, hogy ott senki sem beszél buborékról pedig az árak a fizetésekhez kb ott vannak mint Budapesten, pro és kontra érveket árcsökkenésre vagy növekedésre meg bőven lehet hozni. 
Tibor78 2020. 08. 30. 10:29
Előzmény: #86574  ReKata
#86588

Nix kótyavetye. A tulajdonos várja a pénzes palimadarat, az ő fordításában: a tisztességes vevőt, aki értékeli a lakás eszmei értékét is és azt, hogy a tulajdonos hajlandó lemondani erről az éxerdobozról :)  Ennek ára  van. Aki oda be akar költözni, az fizesse meg. Ó, ha tudnád mennyi ilyen eladó van. Még 2013-ban is volt egy csomó ilyen eladó, persze a helyzet groteszk, mert akkoriban az járt jól, aki kitartott rögeszmésen az árhoz.
Ma meg pont fordítva, az veszít, aki várja a rakétát, mert a rakéta már elszállt a p.csába, akármit is hisz az eladó.Az árak viszont nem fognak gyorsan változni, ezt is meg kell érteni.
Tőzsdei hasonlattal, akik gyors árváltozást várnak, azok napi kereskedők. Türelmetlenek, napon belül nagy elmozdulást várnak, de ez nem így működik. A nagy elmozduláshoz idő kell, még a tőzsdén is, legalábbis normális, békebeli állapotokban. Egy tőzsdei hullám is általában hónapokban mérhető, ingatlanpiaci hullám meg hosszú hosszú években.
Ez ennyi, aki türelmetlen napi kereskedő alkat, az csak szétstresszeli az agyát az ingatlanpiacon, amikor gyors árváltozásokat vár.
Mondjuk pont ezen agyaltam újra, hogy mégis miféle befektető az, aki most ezekbe a túlárazott kéglikbe hajlandó beruházni? Egy havi 105e-ért kiadott kégliért ha 20 mihályt kifizet, akkor még mindig csak 5% nettó bevétele lesz, feltétezve, hogy adózik és hogy 2 hétnél nem lesz hosszabb üresjárata, meg hogy nem kell valami durva felújítás, mondjuk kazáncsere vagy panelben is lehetnek húzós tételek az újra csövezés, ház szigetelés mondjuk. Már egy sima festés is ha szagember csinálja egy 50-es panyelben is 3-500e pénz, illetve téglában is természetesen.
Nade a gond ott van, hogy a havi 105e a 20 mihályos kégli esetében még mindig csak 5%-t ad, annyit mint a MAP+ és semmit nem kap a kockázatért és a ráfordított idejéért cserébe. Illetve ezekért cserébe kapná az áremelkedést, ami inkább árcsökkenés lesz :) Ez duplán szívás így.
Egy épeszű, normális befektető 7-8% alatt nem ugrana bele ingatlanba most. Vegyünk 7%, ami azt jelenti, hogy a 138 a szorzószám. Egy havi 105e-ért kiadható kégliért nem szabad ezen a piacon 15m-nál többet kiadni. A tulajok nyilván nem óhajtják ennyiért eladni a kégli, de efelett meg a befektető vállal magára fölösleges és elég nagy kockázatokat. Túl nagyokat. A kéglik, amiket én várok, 20m-nél kezdenek érdekesek lenni, jelenleg 30m körül a záruk. Ettől függetlenül én azt gondolom, hogy 5 éven belül a kínálat hozzáigazodik a kereslethez, mást nem tud tenni.
Szerintem Qrva sz.r befektetés az ingatlan ezeken a mostani árszinteken.
Főleg most amikor a tőzsde is nagyon jó beszállókat kínál.Ez olyannyira így van, hogy például a kiszámítható röppályán mozgó spekulatív részvény a Tesla, naponta képes ennyit hozni. A srácok leadták az igényeket karácsonyra, a nagyobbik PS5-t kér, a kisebbik X series X-t. Gondoltam, megkérem a Teslát, kicsit segíccsen be. Kisebb összegekkel és revoluton vettem a hónapban 1,14 Tesla részvényt. Így szabadult fel sajnos a pénzem. Több részletben kellett vennem és 1 részvényre nem is volt elég, ezért a revoluton vettem most. 34,67%-os nyerőben állok most. Megvárom a splitet és valószínűleg ki is veszem a nyereséget. A legutolsónak kb 1 hete megvett 1830USD-s töredék is 22% nyerőben van :)
Sajnos revolut nem profi kereskedési rendszer, itt nem tudom megtartani a részvényeket hosszabb időre, de nem is kell. 
A Tesla persze egy extra hype-ban levő részvény, de miért nem használjam ki újra meg újra a lehetőséget? Korábban így vettem egy android tv boxot :) Akkor 40e-t szántam rá, ahelyett, hogy elköltöttem volna azonnal a 40e-t, beraktam előbb Teslába revoluton, elment fel +60%-t 1 hónap alatt, eladtam a részvényt, megvettem a cuccot és a maradék pénzből elmentünk az állatkertbe meg megkajáltunk.
A 8 részvényem az RC-nél, meg már lassan hozza egy panyel kégli önerejét, azzal kivárok. Megnézem meddig repül a madárka.
De egyébként az olaj részvények, usákiában és a MOL is, nyomott áron vannak mind. Vehetőek. Apple qrva drága, de fel fog még jobban menni, jön az iphone 12 az ősszel. Ezen kívül is sok sok sok jó beszálló van jelenleg.
Van benne kockázat, de a lakásvásárlásban is ezeken a mostani árszinteken ehhez mérhető most a kockázat szerintem, semmivel se kisebb, csak a tőzsde összehasonlíthatatlanul jobban hoz.
Szépen hízlalni kell a pénzecskét, a tulajok meg főjenek a levükben az ingatlanjaikkal. 3-5 év múlva, ha eléggé megpuhultak az eladók, akkor lehet nézelődni valahol a 138-192 szorzószám között (havi bruttó kiadási bevétel x 138 -192)
Nem szabad most türelmetlennek lenni. A pénzt jól meg lehet most forgatni, nem kell kapkodni és túlárazott sz.r kéglibe beleranki, ahonnan nincs menekülés utána. Meg kell várni az optimális beszállót az ingatlan piacra, ami nem most van az egész biztos.
Murdoch 2020. 08. 30. 10:24
Előzmény: #86586  keljfeljancsi2000
#86587
Jaja. Nincs bajom az összehasonlításokkal, csak nekem is vannak rokonok/barátok mindenfelé, de nagyon nem mindegy, hogy már a 90-es években az itthoni bér kb.10-20 szorosát keresték.
keljfeljancsi2000 2020. 08. 30. 10:21
Előzmény: #86575  Murdoch
#86586
El lehet menni... Tudod, Feri megmondta már! 😉👍
Murdoch 2020. 08. 30. 10:17
Előzmény: #86581  CyrusTheGreat
#86585
Egyáltalán nem egyszerű a HO, logisztikától függetlenül. Nálunk volt időkorlát visszahívásra/e-mail válaszolásra, aztán ha nem jött össze, ugrott a nap, mert sokan úgy gondolták, hogy a legjobb tavasszal a HO alatt ültetni a palántákat.
CyrusTheGreat 2020. 08. 30. 10:09
Előzmény: #86574  ReKata
#86584
Bútorzatot hátrahagyva menekülne álomország tengerpartjára a kedves eladó. Nevetséges és kerülendő.
CyrusTheGreat 2020. 08. 30. 10:09
Előzmény: #86574  ReKata
#86583
Bútorzatot hátrahagyva menekülne álomország tengerpartjára a kedves eladó. Nevetséges és kerülendő.
Murdoch 2020. 08. 30. 10:01
Előzmény: #86580  Benzedrine
#86582
Akkor mit szeretnél kihozni az ottani lakásárakból? Hogy olcsóbbak, mint nálunk?
CyrusTheGreat 2020. 08. 30. 09:57
Előzmény: #86577  glala
#86581
Minden is tud(hat) működni, csak egyelőre nem különösebben látom azt a mindent elsöprő akaratot a management részéről. Nagyon komoly, pénzügyi döntéseket is fel kell vállalni:
- 5-7 éves irodabérletek kell leírni veszteségként
- HR vonalon teljesen új premizálási szisztémát kell kitalálni, nem lesz elég jutalomfalatként a heti 1-2 nap Home Office
- középvezetőig át kell állítani a gondolkodást, valamint az eddigi eredményességi méréseket is valószínűleg újra kell gondolni (ez részben operatív, részben HR feladat)
- munkaügyi felügyelet, céges és dolgozói biztosítások is érintettek ebben a kérdéskörben
Szó sincs róla, egyáltalán nem lehetetlen, csak azért látni kell, hogy tartósan berendezkedni kizárólagos(!) HO-os működésre iszonyatosan nagy projekt a cégek szempontjából. Jó tanácsadói pénzeket lehet ezen majd keresni, szó se róla, de kell hozzá tökös management, hogy be is vállalja.
- - - - - 
Amennyiben pedig nem kizárólagos HO-ról beszélünk, hanem mondjuk heti 1-2-3 napost, arra pedig ténylegesen nem alapoznék egzisztenciális döntéseket: hol és miben éljünk, hogy történjen a bejárás, hova járjanak a gyerekek (ha vannak).