Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Megmondom oszinten, dobbenet volt nekem is szembesulnom ezekkel a szamokkal. Lenyegeben a most szulokepes koru generaciot sikerult tulkdonkeppen nullazni, az utanuk jovo (2016 utan munkaeropiacra lepoket) pedig teljesen elzarni az ingatlantol.
És akkor a teljes agybaj, 2019 H1: - átlagos THM 4,63%, átlagos panelár 508k, pesti nettó átlagbér 299 859 - az 50nm-es panel törlesztője 211 900 Ft, ez az átlagkereset 71%-a, és közel 17 hónapig tart összegyűjteni az önerőt.
2015-re is, ha már előttem az Excel: - négyzetméter ár 239k, átlagos THM: 6,86%, pesti átlag nettő: 209 277. - Törlesztőrészlet: 110 324 Ft, a havi nettó átlag 53%-a, 11,42 hónapnyi átlagkereset kell az önerőhöz.
Egyértelműen jobb volt 13-ban a helyzet. Számítás: - 50 nm-es panellakásra átlagos négyzetméter árak segítségével határozzuk meg 20% önerő esetén hitel és önerő összegét, a hitel törlesztőjét. - a hitel törlesztéséhez az MNB-s hitelezési statisztikákból szedjük ki az adott év negyedéves átlagos THM-jeit (1 éves és 5 éves fixálás közötti kategóriák esetén). Az értékek: - 2013-ban a teljes éves átlagos THM 10,06% volt, a panel négyzetméter ár átlagosan Pesten 179k, a nettó átlagkereset 195 314 Ft. - 2018-ban a teljes éves átlagos THM 4,61% volt, a panel négyzetméter ár átlagosan 422k, a nettó átlagkereset meg 275 273 Ft. Az eredmények: - 2013-ban az 50 nm-es panellakás törlesztője 94 877 HUF volt, az átlagkereset 49%-a, az önerőt pedig 9,16 hónapnyi átlagkeresetből lehetett összerakni. - 2018-ban az 50 nm-es panellakás törlesztője 175 843 forint volt, az átlagkereset 64%-a, az önerőt pedig 15,33 hónapnyi átlagkeresetből lehetett összerakni.
Es nem befektetesre, hanem sajatra vajon jobban jjartal 13ban magas kamattal, mint mondjuk 18-ban alacsony kamat+ draga lakas kombo? Vagy ott is csak az jart jol aki 15kornyeken megcsipte az arak aljat es az alacsony kamatokat?
vannak erre páran, nem csak a portfolio építés, ismerek pár arcot, van neki 10+db.....arik a bérlőkre, a lakás romlásra, áramot nem fizet, de megvan neki a havi 1-1,5 miller feketén, nem érdekli a %, csak él belőle.
En pl osszeraknek egy diverzifikalt portfoliot 5 % arany 15 usa mid cap 10 usa small cap 10 fejlett piac 10 fejlodo piac 15 fejlett kotveny 10 fejlodo kotveny 25 REIT aztan viszont latas. Esetleg 1 lakast vennek meg, de REIT dollarban hoz most is 4,5-5 %t lasd pl VNQ ticker, ugyh nagyon nem kellene majrezni :) es akkor ahogy a neved is mutatja. Buynhold. Devizaban meg valszeg font-usd-eur-juanva diverzifikalnek 5 -50-30-15re (egyebkent ez etfel is konnyu, mert ha a mogottes termek ugyis juan(pl kinai rv alap, akkr ugyis abban van a loved, hiaba dollar denominalt) mac ha hedged alapot veszel, akk beszelgetunk rola ha nem. 10 etf-bol megvan, aztan naphosszat verheted ... utazhatsz vagy barmi, nem a szaros alberlod kell hajkuraszni kpert...mint amit a “haziurak” csinalnak :)
irod: Kp- ra nem éri meg szerintem venni most azert kivancsi lennek, ha kapnal 500milliot, akkor milyen portfoliot vennel belole? Akkor se vennek ingatlant?
Sokan nem a %ot nezik, hanem hogyha vesz 3 lakast, es kiadja oket 500ezerert, akkor azzal biztositva van egy "passziv" jovedelme elete vegeig, tehat tobbe nem kell dolgozni, csak utazgatni es pihenni felvaltva. Nem mellesleg orokolheto, tehat a gyerek jovojet is biztositotta. A %-ot szarja le. Ugyanakkor ha ebbol allampapirt vesz, ott biztonytalan, hogy evtizedek mulva mennyit er. Tehat akinek van egy nagyobb osszege, az nem ingatlanokat vesz, meg %-ot, hanem egy jobb eletet.
A Varga amit mondott, az alapján ez nem egy általános célú felújítási program lesz, hanem a jelenleg lakatlan és/vagy lakhatatlan kéglik lakhatóvá tételét fogja megcélozni. Lásd a gettós részek a városokban meg a szellemházak a vidéki kisfalvakban. A Varga víziójában 550e jelenleg lakatlan lakásról beszélt, aminek egy részét azért nem lakják, mert lakhatatlan és ezeket lehetne felújítással visszahozni az ingatlanpiaci vérkeringésbe. A költségek várhatóan horribilisek lesznek természetesen, de a ner lovagok éhesek folyamatosan.
Például az említett MFB-s programnak voltak követelményei, de nem minimum-követelményei, hanem előírta, hogy mekkora ugrást kell elérni az energetikai tanúsítványban, mennyivel kell csökkennie az energia-felhasználásnak, szóval ez már a jelenlegi gyakorlat része. Az nem VNT, hanem 0%-os hitel, abban nem vagyok biztos, hogy az új csomag sem fog VNT-t tartalmazni (nem lepődnek meg, ha mégis). A kérdés igazándiból az lesz, mennyire bonyolítják meg a folyamatot az adminisztrációval, ha EU-s keretből megy, akkor ismert az adminisztrációs szint mértéke, ha adófizetői pénzből, akkor az a kérdés, hogy mennyit szánnak valójában erre - ha azt akarják, hogy éljenek vele az emberek, akkor kábé pulzust kell csak bemutatni, ha vigyázni kell a büdzsére (és csak óriásplakátra akarják kinyomni a programot), akkor lesz valamekkora adminisztráció.
Én sem támogatom a régiek jelentős felújítását, mert teljes mértékben ésszerűtlen, és drágább, ebben egyetértünk. De aki feketén bővítget, az számomra teljes mértékben nonszensz kategória, mert a jövőben csak simán nem hitelezhető:) ergo eladhatatlan. Az is nonszensz, hogy az energihatékonysági támogatások nincsenek minimum követleményekhez kötve az ingatlan tekintetében. Csodálatosak a 70 éves és lerbbant házakra tervezett napelemes rendszerek:) Ha ezek a barmok bevewzetnek egy felújítási programot ami vnt-t tartalmaz, akkor még ennél is jobban elszabadul a piac:) Ott lehet majd igazi csoda árajánlatokat látni majd. Már előrevetítetem, hogy egy 10m-os vnt esetében a minimum lesz a +50%-os munkadíj...
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link