PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
5
6
7
8
9
10
11
+10
utolsó

gyula1971 2026. 02. 26. 12:57

#264380

-Itt a hitelszigor, ezekre a házakra már nehezebben adnak kölcsönt: bukhatja a vásárlást, aki nem figyel.
Az utóbbi hetekben sok hitelfelvevő panaszkodott arra, hogy nem tudtak alacsony önerővel (10-20%) lakáshitelt felvenni, mert a bank szigorított a feltételeken - többeknél például az energetikai tanúsítvány minősítése volt az ok, amire hivatkozva nem kapták meg a kölcsönt. A Pénzcentrum utánajárt, tényleg szigorítottak-e a hitelbírálati eljárásokon a hazai bankok. Konkrétan csak egy pénzintézet árulta el: februárban valóban "finomhangolták" a finanszírozási feltételeket - pont a gyengébb energetikai besorolású ingatlanok esetében. Az ügyfeleknek azt javasolták, már azelőtt kérjék el a hiteles energetikai tanúsítványt mielőtt szerződnek, vagy foglalót fizetnek egy ingatlanra, valamint érdemes előzetes értékbecslést is csináltatni.
https://www.penzcentrum.hu/hitel/20260226/itt-a-hitelszigor-ezekre-a-hazakra-mar-nehezebben-adnak-kolcsont-bukhatja-a-vasarlast-aki-nem-figyel-11

N0MAD 2026. 02. 26. 12:10

Előzmény: #264374 slash2

#264379

vagy két állást vállalsz és csinálja olyan aki ért is hozzá. Ami az ára kifizetéséhez sem hátrány.

DavidCamp 2026. 02. 26. 11:22

Előzmény: #264374 slash2

#264378

Vagj bele ha ez szted aranybanya

Capi 2026. 02. 26. 11:20

Előzmény: #264374 slash2

#264377

Igazi proli lak proli helyen.

slash2 2026. 02. 26. 11:14

Előzmény: #264375 FR73

#264376

Bármit írok, megvannak a fix mínuszoló trolljaim. Nem érdekelnek már.
Akarsz Pesten lakni vagy nem akarsz? 20 perc az Örs. Megéri.

FR73 2026. 02. 26. 10:15

Előzmény: #264374 slash2

#264375

Nem vagy vele népszerű.
Olcsó hely, meg még dolgozni is rajta, nem menő manapság.

slash2 2026. 02. 26. 07:35

#264374

https://ingatlan.com/35074726
Kőbányai felújitandó tégla bőven. 1M nm ár alatt. 43-44ért elhozod az anyag fele megvan.
Hiszti nincs. Anyagos vödör , fándli, glettelés, csempevágás, por, szar, kosz van.

Second Wave 2026. 02. 25. 17:57

Előzmény: #264372 DavidCamp

#264373

jobb az, ha itt van, még átírják holnapra, ha azt mutatják a számok :-)

DavidCamp 2026. 02. 25. 16:45

#264372

Országos szinten 24 százalékkal esett vissza az eladó használt lakóingatlanok iránti telefonos érdeklődés, ugyanakkor a panellakások népszerűsége stabilan megmaradt. Az ingatlan.com friss elemzése szerint a panellakások iránti kereslet jóval kisebb mértékben csökkent, mint a téglaépítésű lakások iránt. Az Otthon Start Program és az első lakásvásárlókat célzó budapesti beruházások viszont kettészakíthatják a fővárosi panellakások piacát.
Árelőny segítette a panelokatA keresleti görbék alapján a teljes piacon a kereslet látványosan visszaesett, de a panellakások iránti érdeklődéseknél jóval kisebb a csökkenés. Az év első két hónapját összevetve 2025 és 2026 között a teljes piaci érdeklődés nagyjából 24 százalékkal csökkent, körülbelül 354 ezer megkeresésről körülbelül 270 ezerre.„Ezen belül a panellakások iránti kereslet mindössze hozzávetőleg 9,7 százalékkal esett vissza, miközben a tégla lakásoknál a mérséklődés 28 százalék körüli volt. Ez részben annak is köszönhető, hogy ilyen piaci helyzetben a panelek az alacsonyabb árszintjük miatt jobb pozícióba kerülnek”– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.A panellakások piaci súlya közben stabilan magas. Az összes érdeklődésen belül a panelekre érkező hívások aránya tartósan 21 és 24 százalék között mozog, a legfrissebb, 2026 februári adat szerint pedig közel 23 százalékos. Ez enyhe erősödést jelez a korábbi hónapokhoz képest, részben azért, mert a tégla lakások iránti érdeklődés látványosabban esett vissza.
Az OSP új lakásai kettészakíthatják a budapesti panelpiacotA fővárosi panelpiac jövőjét viszont alapvetően rajzolhatja át az Otthon Start Program, aminek köszönhetően több kerületben is 1,5 millió forint alatti négyzetméteráron kerül piacra több ezer új építésű lakás.

Ez a folyamat három jól elkülöníthető zónára oszthatja a jövőben azoknak a kerületeknek a panelpiacát, ahol kormányzati kiemelő rendeletekkel megtámogatott otthon startos lakásfejlesztések indulnak a közeljövőben:
I. A „veszélyeztetett” zóna (XI., XIII., XIV. kerület)Ezek a legnépszerűbb kerületek, ahol a használt panelek árai már most elérik az 1,33–1,46 millió forintos szintet. Mivel itt az új építésű, energiatakarékos lakások ára alig haladja meg a használt panelekét, a vevők jóval könnyebben átpártolhatnak az új projektekhez. Ez az „üvegplafon” várhatóan megállítja a panellakások további drágulását vagy akár panel árcsökkenést is hozhat ezekben a városrészekben.

II. A „versenyképes” zóna (III., IV., IX., kerület)A belvároshoz viszonylag közeli pesti kerületekben a panelek továbbra is jelentős árelőnyt élveznek. A panelek árazása (kb. 1,2–1,3 millió Ft/m²) itt még biztonságos távolságra van az 1,5 milliós újlakás-árplafontól. Újpesten és Óbudán például a jelenlegi 1,2-1,3 millió forintos átlagár mellett négyzetméterenként 300 ezer forint a különbség, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál 10-15 millió forintos árelőnyt jelent a panelek számára.

III. A „Biztonságos” zóna (X., XV., XVIII., XIX. kerület)A külső kerületekben még nagyobb a szakadék. Itt a panelek átlagos négyzetméterára 1,05–1,15 millió forintos sávban mozog. Ekkora árkülönbség mellett az új építésű lakások árplafonja nem jelent közvetlen konkurenciát. A panelek itt még budapesti viszonylatban is a leginkább megfizethető opciót jelentik a vásárlók szélesebb rétegei számára, így még emelkedő pályán maradhatnak ezekben a városrészekben.A panelpiac jövője ezekben a külső kerületekben attól is függ, hogy a fejlesztések keretében megépülő több ezer lakás milyen áron kerül piacra. Balogh László kiemelte, hogyha ezek az új lakások nem lesznek drágábbak négyzetméterenként 1,2-1,3 millió forintnál, akkor ezeknek a külső kerületek lakásáremelkedése is jelentősen lelassulhat vagy megállhat.

DaGi 2026. 02. 25. 13:16

#264371

https://tudastar.ingatlan.com/hirek/ketteszakadhat-a-fovarosi-panelpiac/

Goldstein17 2026. 02. 24. 18:04

Előzmény: #264369 FatFIRE

#264370

Ez így lehet, amennyire a belga adórendszert ismerem, olyan belga ismerőseim pedig nincsenek akitől ilyen jellegű személyes információhoz tudnék jutni. Mi nem a Belga adórendszer szerint adózunk.

FatFIRE 2026. 02. 24. 17:34

Előzmény: #264357 Goldstein17

#264369

Igazad van, nem értem az értetlenségüket. Ma már nagyon sok embernek van jóval 1 millió feletti bruttója, sokszor állami alkalmazásban is.
Megkérdeztem az AI-t Belgium ügyében, itt a válasza:
Belgiumban a jövedelmi ranglétra felső ötödébe (azaz a legjobban kereső 20%-ba, a Q5 percentilisbe) tartozni komoly fegyvertény, ugyanakkor a belga adórendszer sajátosságai miatt a bruttó és a nettó összeg közötti szakadék ezen a szinten a legmélyebb.
A 2026-os aktuális gazdasági adatok és az elmúlt évek automatikus bérindexálása (automatic wage indexation) alapján az alábbiak szerint alakulnak a számok:
1. Bruttó jövedelmi szintek a felső 20%-ban (2026)

A belga statisztikai hivatal (Statbel) bérstruktúra-adatai és az inflációkövető emelések kumulált hatása alapján a felső jövedelmi ötöd belépési küszöbe és átlaga a következő:

A belépési küszöb (P80): Ahhoz, hogy Ön a felső 20%-ba tartozzon, jelenleg körülbelül bruttó 5 800 – 6 000 euró közötti havi alapbérre van szükség.
A felső ötöd átlagos bruttó bére: Mivel ez a csoport magában foglalja a középvezetőktől a vezérigazgatókig (CEO) és a magasan kvalifikált specialistákig mindenkit, a csoport átlagos bruttó bére eléri a havi 8 000 – 8 500 eurót.

Fontos megjegyezni, hogy Belgiumban a legtöbb szektorban 13,92 havi fizetés az éves standard (a 13. havi bónusz és a 14. havi szabadságpénz miatt), így az éves bruttó bér ebben a kategóriában jellemzően 110 000 – 120 000 euró körül alakul.
2. Nettó bér: Az adócsapda valósága

Belgium híres arról, hogy a világ egyik legmagasabb adóékével dolgozik. A progresszív adósávok már viszonylag alacsony jövedelemnél (évi 50 ezer euró felett) elérik az 50%-os kulcsot.Egy átlagos, egyedülálló, gyermek nélküli munkavállaló esetén a kalkuláció a felső ötödben így néz ki:

Megnevezés	Érték (Példa átlag)	Megjegyzés
Bruttó havi bér	8 000 €	Alapbér
Munkavállalói TB (13,07%)	– 1 045 €	Levonás az állami TB-alapba
Adóköteles jövedelem	6 955 €	Ez az összeg az adózás alapja
Személyi jövedelemadó	~ 2 650 €	Progresszív sávos adózás
Önkormányzati adó (~7%)	~ 185 €	Településenként változó
Nettó kifizetés	~ 4 120 €	Ami a bankszámlára érkezik

Szakmai és piaci összefüggések
A fenti adatokból látható egy drámai aránytalanság: míg a bruttó bér a felső ötödben a duplája vagy triplája az országos mediánnak, a nettó jövedelemben ez az előny jelentősen elolvad.

Vállalkozói szemmel: Ez a rendszer a magas munkajövedelmet "bünteti", ezért a felső 20%-ban dolgozók Belgiumban szinte kivétel nélkül élnek az úgynevezett extra-legal benefits (béren kívüli juttatások) rendszerével. Egy ekkora bruttó bér mellé szinte kötelező a prémium kategóriás céges autó korlátlan üzemanyagkártyával, a magánegészségügyi biztosítás és az étkezési utalványok, mivel ezek adóvonzata sokkal kedvezőbb, mint a készpénzes bérnek.
A 2026-os évben az automatikus indexálás miatt a bruttó bérek papíron látványosan nőttek, de mivel az adósávokat nem minden esetben igazították ugyanilyen mértékben, sokan a "fiscal drag" jelenségével találkoznak: többet keresnek bruttóban, de a magasabb adósávba csúszva a vásárlóerejük alig változott.

Zanza2 2026. 02. 24. 17:08

Előzmény: #264366 FR73

#264368

Időpontra volt 4-5 óra várakozás.
Készüljetek a legrosszabbra, annál csak jobb lehet...

DavidCamp 2026. 02. 24. 16:58

Előzmény: #264365 slash2

#264367

Este 8 után kell menni és egy laza 1 óra alatt megvan. De ha szerencsés akkor fél óra! Tapasztalat.

FR73 2026. 02. 24. 15:16

Előzmény: #264365 slash2

#264366

Mária utcába időpontra megy majd a feleségem.

slash2 2026. 02. 24. 15:05

Előzmény: #264363 FR73

#264365

Jóvan Mester, örülök hogy sikerült.
Nemtom akartok-e még menni a Mária utcai szemészetre, tegnap volt egy riport róluk, RTL híradó 4-5 órás várakozás, tömeg full pokol van ott. Innentől rád bízom.

Capi 2026. 02. 24. 14:10

Előzmény: #264361 Pistike12

#264364

Persze! Ugyanez Mao.
Nem hiába akar elszakadni Észak Italia a déltől.
Persze csak álom az északiak részéről.

FR73 2026. 02. 24. 12:35

Előzmény: #264288 slash2

#264363

Ma voltam a Vörösvárin, egészségablakban foglalt időponttal, labor rendben lement.
A becsekkolásnál nem létező taj számot írt ki a gép, de az ablaknál azonnal kezelték a helyzetet.
Anyósom szerencsére csak új szemüveget akart, feleségem elvitte egy ofotértbe, az is megoldva. Szegény mama régi beidegződések alapján próbál dolgokat megoldani.

Goldstein17 2026. 02. 24. 12:32

Előzmény: #264361 Pistike12

#264362

Akkor talán vegyük elő Bulgáriát és csodálkozzunk, a velük való összehasonlításnál valószínűleg adódni fog a preferált eredmény.

Pistike12 2026. 02. 24. 12:17

Előzmény: #264360 Goldstein17

#264361

Ausztria, foleg a nyugati resze a benelux allamok nyugat Németország, eszak olasz mas vilag gazdasagilag es fizetesileg mint az EU tobbi resze.
Epp multkor nezegettem a gdpt ppi alapon teruletenkent. Valami brutalis erokozpont van ott.
A teljes EUban jellemzoen csak a fovarosok es kornyeken van koncentracio de ezeken a teruleteken teljes osszefuggo tersegek kiemelkedőek es boven a fovarosok szintje felett allnak. Az igazi gazdasagi motorok.
Pl franciaorszag nagy resze ahogy spanyol es kozep del olasz kb azon a szinten vagy inkabb alatta van mint itthon bp es kornyeke.
Ezt a szinvonalat nem lehet a teljes EUra vetiteni. Ahogy a sokat hivatkozott kina eseteben is azt a par fejlett terseget hozza mindenki peldakent, mintha egesz Kina ilyen lenne. Nagyon nem.