PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
6
7
8
9
10
11
12
+10
utolsó

DaGi péntek, 10:43

Előzmény: #263459 berlini

#263460

Koszonom az elemzesed!
(JTM: Érdemes sietni a hiteligényléssel, ha még az idei kedvező JTM szabályokat ki szeretnéd használni Ezek az uj szabalyok iden januar 1-tol mar igenybeleptek, Adósságfék-szabályok (HFM, JTM) | MNB.hu)

berlini péntek, 09:36

Előzmény: #263457 DaGi

#263459

idei várakozásom Budapestre:
1.
Új épitésű:
kezdenek piacra lépni az OSP új épitésűek. Ez stabilizálja a külkerületi árakat és miután van tér a 1,5 millió/m2 határig, egy infláció követő áremelkedésre számitok. Azoknál amelyek a belső kerületekben épülnek én stagnálásra számitok. Kivéve azokat a projekteket, amelyek valamiért unikumnak számitanak. Ott akár komolyabb áremelkedés is lehet. (A mi Zuglói lakóparkunkban a maradék 5. ütemi lakásoknál a tavaly februári nagy áremelés (kb. 25%) és azt azt követő márciusi és áprilisi kisebb áremelés (ö: kb 15%) után év végéig nem volt több áremelés. a 198 lakásból a maradék kb 50 db-nál év végén elkezdtek akciózni a legrosszabb kialaitású, tájolású lakások árából engedtek kb 6%-ot.)
2.
használt:
Az 1 millió Ft határérték alatti lakásoknál inflációt meghaladó áremelkedést várok, de a belvárosi 1 millió felettieknél sem számitok csökkenésre, mert azok akik OSPs eladók keresik a pénz helyét befektetőként magasabb értékű lakásban, de méginkább ha olyat adtak el amiben laktak.
Amennyiben idén mégis lesz egy komolyabb gazdasági növekedés és az infla csökken, akkor a reálbéremelkedés és a csökkenő állampapirhozam több megtakaritást vihet az ingatlanpiacra és az inflációt meghaladó is lehet az áremelkedés mindkét nagy szegmensben.
Ne felejtsük, hogy a magyar lakosság a környező országok lakosságához képest max feleannyira van eladósodva. (Még mindig hat a devizahiteles katasztrófa) Én itt további fokozatos olvadásra számitok, márcsak azért is mert a leginkább érintett generációk lassan örök nyugovóra térnek és a fiatalok nem emlékezhetnek.)
Nem hallottam JTM szabály szigoritásról. Igy ennek hatását sem tudnám belekalkulálni. De tény ha ilyen jönne, akkor az árcsökkentő lenne.

J0hnnyEnglish csütörtök, 20:43

#263458

Eközben azért ezen érdemes elgondolkodni:
https://youtu.be/qzcY-uajzDU?si=iuw2H6RFXE1wjI8l
Nagyon nem arról van szó, hogy a panel valami úri dolog lenne, inkább arról, hogy 30-40 éve hogyan tervezték meg az épületeket és lakótelepeket.

DaGi csütörtök, 20:12

#263457

Idei várakozások:
Kínálati oldal:
- OSPs újépítésű lakás dömping várható. Pontos mennyiség nehezen mondható, de a nagyságrend az ezres.
- VI. kerületi airbnb vége: 2700 ilyen célú lakás van a kerületben. Azt nem nagyon lehet tudni, hogy mi lesz ezekkel elsősorban. Nagyjából arra tippelnék, hogy egyharmad hosszú távra bérleménnyé konvertál, egyharmad elad, egyharmad meg tartja/megpróbál feketézni.
- Bérleti hozamok nagyon alacsony szintje, magas eladási árszint: sokan ítélik valószínűleg jó kiszállónak a magyar piacról és jó beszállónak olyan ingatlanpiacra, ahol jó hozamok érhetők el.
Keresleti oldal:
Felfelé hat:
- Bizonyos köröknél jelentős netto béremelkedés, bár nem ingatlanpiachoz kötött az elköltése.
- Külterületi ingatlanok hitelezhetősége. Ennek a hatása felemás, mert fog keresletet növelni, de a meglevő keresletet is jobban szét fogja szórni a piacon szegmensileg.
- Közszolgálati lakhatási támogatás: felfelé hat, de alapvetően a meglévő hiteleket fogja érinteni. Új hitelek szempontjából az évi 1/2M nem sokat szoroz.
Nehezen felmérhető:
- Otthon start árplafonja: jelentősen tereli a vásárlóképes keresletet a programra alkalmas lakások esetén, de az onnan kilógók hatására.
Lefelé hat: JTM szabályok módosítása: 600-800 nettó közötti jövedelemmel jelentősen csökken a maximális hitelösszeg.
- Bérleti hozamszintek a befektetői célzatú vásárlók körében, hacsak nem OSP-vel tudnak venni.
Összességében a várakozásom idénre. Az egyértelműség kedvéért 2025. január 1 -> 2025. december 31-ig:
-8 .. +5% között a budapesti használat lakáspiacon. Legvalószínűbbnek az enyhe korrekció/stagnálás tűnik a számomra idén. Választás eredményétől nem annyira látom eddig, hogy függenie kellene a becslésemnek. Szerintem nagyjából ugyanaz a lakáspolitika várható év végéig, bárki is nyer.

DaGi csütörtök, 19:57

#263456

De nézzük egy picit az évkezdeteket. 2025 vs. 2026.
Január első vasárnapján eladó lakás Budapesten az ingatlan.com-on:
- 14700 vs. 22500. Tehát idén év elején 53%-kal nagyobb a kínálat, mint a tavalyi év elején.
Panel kínálat: tavaly január: 650. Most: 2400. Több, mint két és félszerese a tavalyinak.
2020 óta egyetlen év volt, amikor magasabb volt a budapesti kínálat, 2021 elején 29700-zal indult a kínálat. Az összes többi év alacsonyabban indult, mint az idei.

DaGi csütörtök, 19:49

Előzmény: #263454 DaGi

#263455

Egyik link lemaradt, bocsánat:
https://negyzetmeterarak.hu/statisztika?ugylet=elado&tipus=lakas&hely=Budapest

DaGi csütörtök, 19:48

Előzmény: #244288 DaGi

#263454

Nezzuk mi tortent az ekkor tett joslatom ota. A joslatom ott tobbszor elhangzott, hogy a budapesti hasznalt lakaspiac araira vonatkozott.
-5 .. +8% -os intervallumban vartam a valtozast onnantol 2025 ev vegeig.
Elso kerdes, hogy milyen adatforrasok vannak.
Ingatlan.com: - Lehet nezni hirdetesi arak alakulasat. Itt aprilis->december: +5.3%. https://ingatlan.com/budapest
- Ksh-ingatlan.com ingatlan arindex: Itt annyi problema van, hogy negyedevente lehet csak nezni. Igy masfel honap valamilyen iranyba kimarad. 2025Q2 -> 2025Q4: +6.9% https://adat.ingatlan.com/ingatlan-com-lakaspiaci-arindex/
- Ingatlan.com havi arvaltozasos cikke: Aprilis -> December: +9.9%. https://tudastar.ingatlan.com/hirek/aprilisi-lakasarak-budapest-fekez-videk-gyorsit/ https://tudastar.ingatlan.com/hirek/lassulo-lakasdragulas-budapesten-arcsokkenest-hozott-a-december/
- Szinten hirdetesi ar kategoriaban indul a negyzetmeterarak.hu. Viszont ezzel kapcsolatban eros fenntartas, hogy nem ismertek az adatforrasok. Abbol kiindulva, hogy nagyjabol a hirdetesszamok valamivel az ingatlan.com felett vannak, az a gyanus, hogy ingatlan.com, meg 1-2 masik nagyobb hirdetoportal osszegzese. Itt 2025. aprilis 14 -> 2026. januar. 5: +5.1%.
3 metrika a 4-bol +8% alatti, 1 pedig +8% feletti aremelkedest mutat. Valoszinuleg a kulonbseg abbol johet, hogy egyfelol tranzakcios vs. hirdetesi arak, masfelol meg a lakasarindex nem havi szintu.Magyaran az arak a becslesem felso hataranak kozeleben alakultak, talan felette, talan alatta. Egesz pontosan nehez meghatarozni.
Videken a helyzet tok mas, de az csak annyira erdekel, amennyire hatni kepes a budapesti piacra.

Pistike12 csütörtök, 17:05

Előzmény: #263448 EURHUF_goes_to_haven

#263453

Mondjuk en orulok neki, mert elhozta a kormanyvaltas eselyet😁

J0hnnyEnglish csütörtök, 16:32

Előzmény: #263451 FreszelÃ©s

#263452

Nekem csak ennyi, hogy jobban bízok egy itthon is jelen lévő bank-hoz kapcsolódó brókercégben. Kicsit hasonlóan vagyok a Revoval kapcsolatban is, nagy pénzt nem tárolok rajta.
De ez személyes bizalmatlanság, ettől még lehet jó vagy jobb a másik...

FreszelÃ©s csütörtök, 16:25

Előzmény: #263450 J0hnnyEnglish

#263451

mi a baj az (ír) IBKR-rel? az is eu. oké, kicsit messzebb van.

J0hnnyEnglish csütörtök, 16:22

Előzmény: #263432 slash

#263450

Azért nagyon nem mindegy, hogy hova és mennyi pénzt teszel. Te egy EU tagállamba raktad, euró kockázattal én szerintem ez jóval kisebb kockázat, mint egy nem eu tagállam pl...
Egy kicsit másképp, én pl. nem szeretném elvinni a büfi számlám IBKR-hez. Nem azért mert az Erste olyan csodálatosan olcsó, innovatív és jó lenne, de valahogy nagyobb biztonságban érzem magam így.

slash csütörtök, 15:29

Előzmény: #263439 Vodafonelive

#263449

Mi furcsa? Kelet Mo férfijai meg a nyugati határ fiai kint dolgoznak. Kiadó lakást keresel egy idegen városban , ott egy senki vagy, segítségre van szükséged. Bemész a csoportba átrágod magad a kint élők dolgain: nincs nőm/válik az asszony/félrekúr az aszony/meló lakás kell és fos az M1es pálya. ennyi aztán jössz te.

EURHUF_goes_to_haven csütörtök, 15:18

Előzmény: #263447 Pistike12

#263448

Szerintem Nagy Márton sikeres. Konzekvensen hozza a nagyobbnál nagyobb eredményeket, sajnos most még mínuszban, de nemsokára beiratkozik a közgáz oviba és megtanulja az előjeleket is... ennél rosszabb ne legyen :D

Pistike12 csütörtök, 15:02

#263447

Nagy Marton regnalasa 2020 ota van!!!
Az uj hiany 5700 milliard lett. Csecsemotol a nyugdijasig 600e ft/fo. Egy 4 tagu csaladnal 2.400.000 ft/ev!!!!
Es a foni akkor mondta h 100% h lesz EUs penz😁 (most szolta el magat Gulyasgeri h cca 30.000 mrd EUs penzt kaptunk... (evente a gdp 3%a...)
Itt osp nem lesz hasznaltra. Tovabbi aremelkedest varok, es elenkitest😁

Év	Hiány a GDP %-ában	Hiány nominálisan (Mrd Ft)
2018	−2,1 %	−1 000
2019	−2,0 %	−1 000
2020	−7,8 %	−3 700
2021	−6,8 %	−3 600
2022	−6,2 %	−3 800
2023	−6,7 %	−5 000
2024	~−4,5 %	~−3 600

Törölt felhasználó csütörtök, 14:57

Előzmény: #263445 Törölt felhasználó

#263446

a kisemberek mar evek ota kiarazodtak a nagyvarosokbol a kozeposztaly nagy resze is itt mar max a 8-9-10-vagyoni /jovedelmi decilisekre lehet tamaszkodni a 3%-os " elso lakas" hitellel a tobbiekrol mar nem lehet tobb bort lenyuzni
https://kiszamolo.hu/napi-abra-az-ingatlanvasarlok-eletkora-az-usa-ban/
vagy a boomereknek konnyiteni vegyenek meg speka lakasokat
mindegy aprilisig valahogy meg lesz tamasz nem hagyjak a lufit kidurrani

Törölt felhasználó csütörtök, 14:51

Előzmény: #263444 FeherTibi

#263445

az "elso lakas" vasarlos 50% tulajdonjogi limitet finomitani meg lehetne, 3-ik bufi lakasvasarlasra is felhasznalhatova tenni
nem feltem a vezerkart kreativak tudnak lenni ha akarnak :))
ez par honapra megdobna a hitelezest es megakasztana a konszolidaciot
utana meg mar valasztasok akkor meg mar mindegy ugyis csostol jon majd a szar minden szinten :DD