PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

tihamer 2025. 07. 23. 12:49

Előzmény: #250707 FreszelÃ©s

#250720

"De egy kellően gazdag (és okos) ember diverzifikál egy idő után és nem egy adott térség egyetlen szektorára fogad - mert már bőven van vesztenivalója."
Van bőven diverzifikáció:
Befektetési ingatlanok,
Befektetési fizikai arany lemezek, tömbök,
BMÁP, FixMÁP,
Chf .

tihamer 2025. 07. 23. 12:42

Előzmény: #250702 Törölt felhasználó

#250719

"A törlesztésben segítenek a bérlőink is, a havi részletek kétharmadát ők fizetik, a futamidő felétől már az egészet ők fogják. 🏦"
👍
Az én szabad felhasználású 10 éves (fix 3,24%) jelzáloghitelem lassan a feléhez közeledik . Nemsokára már csak szinte tőkét fizetek, annyira minimálisra lecsökkent a kamat rész 🙂
Főnyeremény volt anno felvenni.

Pistike12 2025. 07. 23. 12:24

Előzmény: #250709 tihamer

#250718

Az ugyanaz

Tibi123 2025. 07. 23. 12:22

Előzmény: #250703 tihamer

#250717

Hosszú távon a lakásárak emelkedés és az állampapírok hozama egybesimul. 2001-ben adtam el egy kéglit vidéki nagyvárosban, most is kiemelt hely. Akkor 10m volt, most kb 50m. Az állampapírok kumulált hozama is nagyjából ennyi, persze az sem egzakt szám, függ attól, milyen állampapírt vett valaki, ha foglalkozott vele és mindig átrakta, amikor érdemes volt, akkor magasabb is lehet a hozam ilyen időtávon. Az infláció is nagyjából ennyi. Ha csak sima megyeszékhely lenne, akkor meg az állampapír valószínűleg megverné a lakásárat ilyen időtávon, nem is kevéssel. Mert nem mindenhol emelkedtek 4-5x magasságba a lakásárak, csak a kiemelt gazdasági pontokon. A lakás lokációja és a minősége a legfontosabb tényezők hosszú távon, csak ezeket elég nehéz belelátni a jövőbe.
A lakásbefektetés igazából a hitellel kombináltan, a tőkeáttét miatt más jellegű és jobban megérheti, de ez függ sok mindentől. Akinek tényleg van 50m forintja, annak most is azt javasolják, hogy vegyen fel helyette hitelt és abból vegyen lakást, de én még a 6-7% kamatszintnél is ezt tanácsolnám. Ugyanis a forgótőkével ki lehet használni olyan lehetőségeket, amiket máskülönben nem.
Kp-s vétel például, ha szembejön egy nagyon kedvező lehetőség (nekem is volt több ilyen az említett 24 év alatt és volt amit kihasználtam, volt amit nem, de ha nincs pénzem kézben, akkor mind elúszott volna) vagy más befektetések, pl egy tőzsdei mélyrepülés, mondjuk csak a közelmúltból pár lehetőség, amikor listázták az OTP-t és lement 8e forintra. Vagy most, hogy a trump leverte a tőzsdét, a teslán fogtam bruttó 32%-ot, azt már el is adtam, 243,28 vétel 346,89 USD eladás, pár hét alatt, erről mondjuk majd le kell adóznom, az még mínusz 15%. A MOL-on fogtam 8% árfolyam (mai árfolyammal) és 8% nettó osztalék hasznot, mindezt 3 hónap alatt. Igaz a molt megtartom, úgyhogy a 8% nettó osztalékkal számolok csak, de most beraktam állampapírba és még annak a 9 havi hozama is hozzáadódik az éves megtérüléshez. A profibb kereskedők ennél még sokkal többet is tudtak fogni a hullámzásokon és akkor ez csak a közelmúlt eseményei és csak a nagyon nyilvánvalóak, nem fordítok sok időt a tőzsdézésre. Gyűjtöm a pénzt állampapírban és amikor van valami jó vétel a tőzsdén, all in-t szoktam mondani, ami ilyen célra összegyűjtött és felszabadítható pénzem van, megy bele. Volt, hogy 1,5 évet vártam a következő tranzakcióval.
A lakás meg tényleg úgy éri meg jól, hogy belerakja az ember az önerőt és felvesz hozzá hitel. A hitel törlesztője X forint, ebből régen X-et kifizetett a bérlő, most inkább 3X/4 az arány, ahogy nézem, de még ez is elfogadható. Önerő elmaradt haszna + X/4 havi kiadással lehet egy lakása az embernek. Ebbe persze belerondíthat, ha a minőségi bérlők nagy része inkább vásárol akármit, akármilyen drágán a 3% hitellel, mert akkor bizony csökken az igény a bérlakásokra és fel is hígul a bérlői kör.

tihamer 2025. 07. 23. 12:20

Előzmény: #250700 J0hnnyEnglish

#250716

"komolyan kérdem, te gazdagnak tartod magad?"
.
Abszolút ❗
27 évvel ezelőtti önmagamhoz képest brutálisan !
Én csak ezt nézem.
Ja és a tőke jövedelem többszörösen fedezi a megélhetési költségunket.
.
"A siker egyetlen mércéje hogy mennyi szabadidőd van ."
Nassim Taleb

slash 2025. 07. 23. 12:19

Előzmény: #250700 J0hnnyEnglish

#250715

Mi ezt nem érthetjük, Dzsoni...Ricchi E Poveri : gazdagok és szegények..:-)
https://www.youtube.com/watch?v=h9ozyZkI064

slash 2025. 07. 23. 12:13

Előzmény: #250698 tihamer

#250714

Irigyellek és jókat mosolygok..:-)
Jaj, ez a gazdagság, hej! Számoljak? 2006vett panel,/7es szorzó/ 2013ben vett ház /6os szorzó/ 2022ben vett HR nyaraló /kettes szorzó/ 2025ben eladott agglós budai ház . ha összeadom az akkori árakat meg amit most "ér" ami egy elmélet bőven 150M ft feletti összegről beszélünk. érték növekedésbrn
oszt akkor mi a fasz van? semmi. egy nyomorult lúzer vagyok.
de te gazdag vagy. ez nekem jó. :-)

tihamer 2025. 07. 23. 12:09

Előzmény: #250697 Spiller

#250713

"igen, "hamisítják", ezt olvastad meg olyan nagyfiús ehhez is értős. "
.
Berlininek ebben igaza van!
Hamisítják az inflációt . Főleg 2023. Októbere óta a KSH vezetőváltás óta .

berlini 2025. 07. 23. 12:09

Előzmény: #250709 tihamer

#250712

"A Magyar Államkincstár egy önálló jogi személyiséggel rendelkező központi költségvetési szerv, melynek feladata az állami költségvetés végrehajtásának lebonyolítása. "
Miért is ne lenne része az államkincstár a költségvetésnek?

tihamer 2025. 07. 23. 12:06

Előzmény: #250696 Tibi123

#250711

" jól csináltad és könnyen lehet, hogy nagyon hosszú ideig nem is lesz több lehetőség értelmes áron venni, amikor a 3% hitelesek egymást ölik a piacra kerülő kevés lakásért"
.
Köszönöm !
Minden jel adott volt a vételre.
👍

slash 2025. 07. 23. 12:03

Előzmény: #250703 tihamer

#250710

Egyszer tudom hogy lakást kell a pénzen venni. De most nincs kedvem. Köv tavaszt megvárjuk.

tihamer 2025. 07. 23. 11:59

Előzmény: #250693 Pistike12

#250709

"Martontol idezetek.
A hatásvizsgálat elkészítésére fordított idő: 1munkanap
Költségvetési hatások: 0 ft".
.
Mert nem a költségvetést fogja terhelni a (3-3,5%) kamatkülönbözet , hanem a magyar allamkincstárat .

tihamer 2025. 07. 23. 11:56

Előzmény: #250706 tihamer

#250708

"dagály minden hajót megfog emelni"
Az ár korlát miatt nem, vagy nagyon drasztikusan különböző mértékben! "
.
Mivel megyei jogú városban vagyok érdekelt, így erre értettem . Itt aztán van tér bőven a másfél milliós négyzetméter arig .🙂
Utolerjuk Budapestet ?
☝️😂👆

FreszelÃ©s 2025. 07. 23. 11:56

Előzmény: #250703 tihamer

#250707

Az SP500 meg 2009 óta hozott éves átlag 14%-ot, azzal meg 1500M-ban lennél.
Na bumm. De kivetíteni a múltbéli teljesítményt a jövőre nem mindig a legokosabb. Te mindent egy lóra (ingatlan) teszel fel tőkeáttéttel és járhatsz nagyon jól is ezzel! Isten látja a lelkem én senkitől se sajnálom.
De egy kellően gazdag (és okos) ember diverzifikál egy idő után és nem egy adott térség egyetlen szektorára fogad - mert már bőven van vesztenivalója.
Neked van vesztenivalód? Ha nincs, akkor veled vagyok, én is azt tenném (tettem) amit te.

tihamer 2025. 07. 23. 11:55

Előzmény: #250691 J0hnnyEnglish

#250706

Tibi123 2025. 07. 23. 11:53

Előzmény: #250701 berlini

#250705

A ner cégekre én nem alapoznék, mint stabil háttér, a helyükben. Egyrészt közpénz nélkül a legtöbb versenyképtelen, másrészt ők saját magukra akarják költeni, nem mindenféle egyéb dolgokra. Főleg, mikor elkezd majd zsugorodni a profit. Én most így próbálok ezen agyalni, hogy tudok-e versenyképes neres céget mondani.
A chat gpt is részben lefagyott a kérdésre, hogy van-e versenyképes neres vállalat: "Igen, van, de a válasz árnyalt: Külső támogatás nélkül is versenyképes cégek: 4iG, Mészáros csoport egyes agrár vállalatai és a Market zrt" :) Ennyi, utána hosszan mesél a közpénzt igénylő vállalkozásokról.
Jó ez persze nem egy pontos elemzés, csak röhejes egyébként. Az agrár terület meg lehet megérzi, ha az EU tényleg átalakítja a földtámogatást.
Ha Orbán nem akar visszajönni a hatalomba, hanem mondjuk hatvanpusztán akarja tölteni a hátralevő idejét elmélkedéssel és pihenéssel, akkor meg a fidesznek is vége. Semmilyen pénz nem fog megmozdulni a támogatásukra, mindenki inkább elmenekül a szajréval. "Szerencséjük", hogy a bosszúállás szinte borítékolható lesz és a doktor miniszterelnök fogja tüzelni, ha nyer a Tisza jövőre.

tihamer 2025. 07. 23. 11:51

Előzmény: #250687 J0hnnyEnglish

#250704

"A te esetedben csak egy egyszerű hozam számítás kell a bekerülési költségre vetítve. "
.
5,5 %

tihamer 2025. 07. 23. 11:43

Előzmény: #250677 slash

#250703

"Évente 2,4M ebből lejön a ktsg marad évi 2-2,2M
Ugyanez az 55 millás panel 6,5% PMAPban évi tiszta 3.575.000
tessék. "
.
Hányszor írjam még le.
Az állampapírban lévő tőke elinflálodik. Az 55 milliós állampapír 25 év múlva is 55 millió. Vehetsz rajta egy új elektromos biciklit.
A mai 55 milliós panel meg szerény , átlag 7 % -os évenkénti növekedést nézve lesz 25 év múlva cirka ~ 250 millió forint. 10 %al számolva meg lesz kb 500 millió.

Törölt felhasználó 2025. 07. 23. 11:42

Előzmény: #250536 Zanza2

#250702

Micsoda termelés volt itt…
Zanza2

“Valóban, sokkal inkább a költségvetési csalás és/vagy korrupció a helyes megnevezés.Azért remélem az elévülés nem fogja gátolni az igazságtételt”
Nem ez lesz a gond, hanem hogy a “lepapírozottság”, azaz a hatályos jogszabályoknak történő megfelelés. Minden jogszerű, a közbeszerzés is ki lett írva a hatályos törvényeknek megfelelően, ezért jogi eszközökkel ezeknek a pénzeknek a jelentős többsége nem lesznek visszaszerezhető. Visszamenőleges hatályú jogalkotás pedig nem lehetséges, szóval…
Ez alól talán az MNB-s ügyek lehetnek látványos kivételek (remélem, legalábbis), ahol a lepapírozás nem volt jogilag védehető, legalábbis úgy tűnik.
riskmanagementisnice

Írtam már erről : befektetési célra is van 3 százalékos hitel (cégek számára), 150 millió a határ., de csak 10 éves a futamidő. Mi is és a gyerekeim is ezt vesszük fel, részben a saját, hosszú távú lakásokban levő pénzt szabadítjuk ki ezzel a lehetőséggel (és visszük tőzsdére). A törlesztésben segítenek a bérlőink is, a havi részletek kétharmadát ők fizetik, a futamidő felétől már az egészet ők fogják. 🏦
Andy01

“Franciaorszagban kb masfele eve van igy, kulonado terheli az "uresen" allo lakasokat.”
Sőt, már sokkal régebben bevezették, 6 éve már biztosan.

berlini 2025. 07. 23. 11:38

Előzmény: #250678 Goldstein17

#250701

Egyszer már megirtam, elnézést az ismétlésért.
A NER nem tud mást csinálni.
Van egy törzsszavazói bázisa, kb 2 millió.
Ebből elenyésző a milliárdos, a maradékból sem a NER-es morzsákból élő vállalkozók vannak többségben (beleértve azokat akik a földeket összelopkodták.) A maradák több mint 90%-ból azok akik véleményvezérekként maguk alá gyűrik az önálló gondolkodásra alig képes legalább 80%-ot, azok nem tudtak vállalkozóként vagyonra szert tenni. Szakmájuk, habitusuk ezt kizárta. Őket a legegyszerűbben úgy lehetett kielégiteni, hogy ilyen olyan módon de lehetővé tették, hogy 10-15 ingatlant összegyűjtsenek. Novák exelnökasszony is egy ilyen. Ez biztositja számukra az anyagi függetlenséget akkor is ha a NER egy ideig nem lesz kormányon, igy a csapat felkészülhet arra, hogy Tiborcz-ML-ék ezer milliárdjaival megtámogatva 4 éves folyamatos választási kampányt végezzenek 2026-30 között.
Ez a talán közel százezres réteg, amely elvárja az ingatlanvagyon folyamatos felértékelődését és ez az ami megmagyarázza hogy a NER miért folytat ennyire átlátszó módon a lakhatási helyzetet rontó lakáspolitikát már közel 10 éve.
Ha a NER kihátrál a saját csapata mögül, akkor nem tud hatalmon maradni és ha azt most el is vesziti nem tud ujra visszakapaszkodni a hatalomba.