PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10127
10128
10129

Törölt felhasználó 2020. 03. 20. 22:00

Előzmény: #64458 CyrusTheGreat

#64460

Egy honapja meg erdekes lett volna de meg nem "tisztult at" kelloen a kinalat ahhoz, hogy barmit lehessen kezdeni vele szvsz.

impudent 2020. 03. 20. 21:14

Előzmény: #64457 CyrusTheGreat

#64459

Nem hianyoznak.
De az utcak ragadnak a kosztól.
Ezért volt jobb a szocizmus akkor a trógerek behúzodtak visszafogtak magukat és nem volt ingyenpénz.
A viselkedési normák sokkal jobbak voltak.
Igaz már a 60 as evekben a fuvaros tróger tolvajok megjelentek

CyrusTheGreat 2020. 03. 20. 20:44

Előzmény: #64454 Törölt felhasználó

#64458

Nem hagyott nyugodni a tegnapi beszélgetésünk és írtam egy scraper-t az ingatlan.com-ra.
- adott paraméterek mentén megnézem hány darab eladó és kiadó ingatlan van és milyen átlagárak jönnek ki eladásra
- kiadó ingatlanok havi bérleti díját felszoroztam 12-vel, 5%-os MÁP-ot kalkuláltam
- ezt hasonlítottam össze az eladási átlagárakkal, több különböző kerületre/városrészre

70-79 nm	XII. kerület	Újlipótváros	Lipótváros	Belváros	Diplomatanegyed	II. kerület
kiadás db	28	35	80	57	10	78
összeg	7751825	8726872	27334443	17992102	2470358	22607733
átlag kiadási ár	276 851	249 339	341 681	315 651	247 036	289 843
MÁP+ átlag ár	66,444,214	59,841,408	82,003,329	75,756,219	59,288,592	69,562,255
eladási darabszám	125	138	63	62	28	149
eladási átlag ár	76,756,320	68,336,968	98,403,967	88,559,565	76,853,571	72,836,543
arány	87%	88%	83%	86%	77%	96%

80-90 nm	XII. kerület	Újlipótváros	Lipótváros	Belváros	Diplomatanegyed	II. kerület
kiadás db	29	41	81	52	15	65
összeg	8318145	12913005	32841556	19936382	5470980	26490860
átlag kiadási ár	286 833	314 951	405 451	383 392	364 732	407 552
MÁP+ átlag ár	68,839,821	75,588,322	97,308,314	92,014,071	87,535,680	97,812,406
eladási darabszám	119	132	84	77	18	149
eladási átlag ár	84,360,504	79,231,273	114,116,827	101,961,769	86,482,222	92,100,468
arány	82%	95%	85%	90%	101%	106%

91-100 nm	XII. kerület	Újlipótváros	Lipótváros	Belváros	Diplomatanegyed	II. kerület
kiadás db	40	20	52	34	5	45
összeg	11568990	7858282	27138400	17425935	2851067	19147214
átlag kiadási ár	289 225	392 914	521 892	512 528	570 213	425 494
MÁP+ átlag ár	69,413,940	94,299,384	125,254,154	123,006,600	136,851,216	102,118,475
eladási darabszám	71	66	66	63	25	152
eladási átlag ár	99,307,549	90,687,151	142,685,912	126,384,410	102,848,000	102948523
arány	70%	104%	88%	97%	133%	99%

Végig lehet bogarászni a táblázatot, szerintem a highlight-ok a következők:
- XII-ben minél nagyobb a lakás, annál inkább megéri bérelni, az utolsó kategóriában nagyon durva aránytalanság jön ki
- II. kerületben tulajdonképpen teljesen mindegy, hogy veszel vagy bérelsz, ugyanannyi fizetsz.
- Újlipótvárosban nagy lakást olcsóbb venni, mint bérelni
- A Diplomatanegyed alacsony darabszám miatt teljesen torznak tűnik, nagyon durva az aránytalanság.
- V. kerületben kisebb lakást egyértelműen olcsóbb bérelni, mint megvenni. Érdekes, hogy az említett kerületekben az eladó és kiadó ingatlan darabszámok nagyon közel állnak egymáshoz - ez talán előrevetíti a bérleti díjak csökkenése miatt az eladási (hirdetési) árak csökkenését (?)
- Nagyon érdekes a XII. kerület és Újlipótváros kapcsán a teljesen eltérő viselkedés, XII-ben minél nagyobb alapterületről beszélünk, annál inkább megéri bérelni, míg Újlipótnál ez pont fordítva van, nagyobb alapterületet olcsóbb venni, mint bérelni. Ez vajon mit jelenthet.
Egy kis közös gondolkodást szívesen vennék, egyelőre még nem sikerült értelmeznem, lehet, hogy több méret-intervallumot is fel kellene még vennem...

CyrusTheGreat 2020. 03. 20. 20:28

Előzmény: #64456 impudent

#64457

Tessék, itt a beszámoló:
https://forum.portfolio.hu/topics/lakasingatlan-arak-topik/20340?oldal=3221#6979649

impudent 2020. 03. 20. 20:13

Előzmény: #64455 impudent

#64456

Hol vannak az izomemborok a macsók.

impudent 2020. 03. 20. 20:04

#64455

Hol vagyon az a sok délceg huszár a pösti forgatagban ?
Vagy csak csótány parasztok voltak ?

Törölt felhasználó 2020. 03. 20. 19:56

Előzmény: törölt hozzászólás

#64454

#ujralemaradtabold

teglaherceg 2020. 03. 20. 18:52

Törölt hozzászólás

#64453

teglaherceg 2020. 03. 20. 17:28

Törölt hozzászólás

#64452

Törölt felhasználó 2020. 03. 20. 17:12

Előzmény: #64449 elemerorsos

#64451

Az OTP-nél ingatlanfedezetű szabad felhasználású hitelek vannak végig fix kamatra 8,65%-on :) Persze ehhez jókora jövedelem is kell meg valamelyik számlacsomagjukra előfizetni, ami feltételezem szintén a konkurrenciánál magasabb havi költségen ketyereg, bár az csak havi pár ezer forint lehúzás, a nagyobb tétel a hitel kamat, szemben mondjuk nekem a 3,55% kamattal, Otinál lenne 10 éves kamatperiódussal 7,19%. Kérdeztem a hitelközvetítőt, amikor bankokat ajánlott, hogy mi a helyzet a nagybankkal? Csak röhögött, hogy a listájukon sincs, mert nem tudnának oda hitelt közvetíteni hiszen ők mindig 3 ajánlatot kell mutassanak az ügyfélnek.
Érthetően nem akarnak az otinál 5,9%-on adni személyi kölcsönt, ha ingatlan fedezet mellett is csak magasabb kamattal tudtak eddig hitelezni. Vicc amúgy, dehát amíg a zemberek fejében a bank szinoníma szava az OTP, addig olyan kamatokkal dolgoznak, ami kell a zembereknek, merthát viszik így is a hiteleiket.
Helyes, helyes, mióta tulajdonos vagyok újra az otiban figyeljenek is oda, hogy ne olcsó jánoskodjanak, ha a zembereknek jó a mostani kamatszint is :)

CyrusTheGreat 2020. 03. 20. 17:03

Előzmény: #64449 elemerorsos

#64450

Plusz kidobták a bérleti díjat, mint elfogadható jövedelem (nagyjából az OTP volt az egyedüli meg még talán emlékeim szerint a Unicredit, aki ezt elfogadta - 60%-on). Jelzésértékű dolgok ezek, és elég komolyak. 5.9%-os THM-re nem fognak a bankok szabfel hitelt adni, max PB ügyfeleknek, a rendelet mögött ez van.

elemerorsos 2020. 03. 20. 16:59

Előzmény: #64447 CyrusTheGreat

#64449

Ez valójában semmi komoly. Nyilván nem akarnak tömegesen 5.9%-os kamatra adni szabfelh hitelt, ez várható volt. A nulla energiaigényű épület beemelése is érthető. Én inkább technikai változtatásoknak látom ezeket.

Törölt felhasználó 2020. 03. 20. 16:59

Előzmény: törölt hozzászólás

#64448

Izzadok?
Amennyiben?

CyrusTheGreat 2020. 03. 20. 16:35

#64447

https://www.portfolio.hu/bank/20200320/hirtelen-nagyot-szigoritott-lakossagi-hitelein-az-otp-420919
Ennyikeh, elkezdődött. Külön említeném a projekthitelekre vonatkozó részt.

Törölt felhasználó 2020. 03. 20. 16:33

Előzmény: #64445 retrész

#64446

Mert nem szeretik a zemberek mert ha már lakást veszünk, akkor az legyen tégla alapon. Autóknál is van ilyen, hogy túl sok ember számára mondjuk a suzuki az nem autó és nem igazán lehet neki megmagyarázni miért. Mert csak az opel az értékesebb.
Értem a logikádat, egy dohos mocskos szétrohadt körfolyosós 150 éves ház sokszor semmiben, még lokációban se jobb a panelnél mégis magasabb áron mentek régebben, amikor volt ideje a lakáspiacnak kialakítáni az egyensúlyi arányokat.
2014 óta egy nem normális helyzet van, tehát borultak az egyensúlyi arányok, de majd visszaállnak szépen, ahogy kell.
Ez ugyanolyan dolog, mint a tőzsde. Vannak akik mikromenedzselik meg oda vissza kitanulják a működését és a szakszavakat, meg vannak olyanok mint én, hogy nem érdekel miért van trend én csak próbálom eltalálni aztán beleveszek.
Utólag majd úgyis megmagyarázza valaki, hogy miért történt. Most is megvettem a pakkokat a hét első felében a tőzsdén, ahogy terveztem és hogy miért ment fel, nem érdekel, csak jóleső érzés ránézni, főleg a molly pakkomra, de az oti is hozott, vettem abból is, hogy legyen egy kicsit kockázatosabb papperom is. Nem érdekel, hogy mi a tudományos magyarázata. Persze medve piac van, úgyhogy lehet még bármi, de a mollyn szerintem duplázni fogok 3-5 éven belül, mert az olajárat nem fogják tartósan alacsonyan tartani. Az otiból ha visszamegy 10-re valamikor én már elégedett leszek. Kivárom, türelmes ember vagyok.
Kivárom a lakásár esést is, ami jönni fog elkerülhetetlenül.
Ja olvastam a kiszámoló Miklóst, hogy mindenkit lefele beszél a tőzsdére beszállásról, mert mélyvíz úszóknak szerinte. Inkább azoknak hiszek, akik azt mondják, hogy most kell venni.
Lakást is válságban, válság után kell venni. A házat is válságban kell felújítani.
Csodák csodája a májszterek is hívogatnak, hogy esetleg mégis ráérnek most nyáron meg talán tudnak kedvezőbb árat is kalkulálni a kerítésemre. Nocsak, nocsak. Még átgondolom, de a kerítés meg a kapu tud várni 1 évet is, a májszter meg majd jövőre már éhes lesz a munkára, mert hozzászokott a magas bevételekhez. Elvállalnak jövőre bármit.
Érdekes helyzet lesz az is, ha a külföldön dolgozó magyarok hazajönnek, mert itt még mindig olcsóbban át tudják vészelni a válságot, mint kint. Még több munkanélküli, de a többségüknek van kéglije, tehát bérlőként vagy vevőként nem fognak nagy számban megjelenni, ellenben a munkához jutás még nehezebb lesz. Legalábbis van aki most egy visszairányú mozgást vár, legalább százezres nagyságrendben. Az is egy érdekes téma, hogy mi lesz a hatása.

retrész 2020. 03. 20. 15:37

Előzmény: #64434 Törölt felhasználó

#64445

És miért tartod a régebben érvényes panel/tégla árarányt helyesnek?
Nem lehet, hogy a mostani arány a helyes? Az az 1-2 tényező amiben a tégla jobb, az már kezd kiegyenlítődni (lakóközösség, épület kinézet).
A téglában tán nem hallod annyira a fölötted lakót? DE.
A téglában nincsenek elöregedve a vízvezetékek/villanyvezetékek? DE, SŐT...
A téglában könnyebb tán kicserélni ezeket? NEM, SŐT...
A téglának kisebb a rezsije? NEM.
A tégla tán tovább fog állni? NEM. (gy.k.: a tömörített vasbeton vagy a tégla az erősebb? Fogj egy bontókalapácsot és megtudod. Vízre, földrengésre melyik érzékenyebb? És mivan a fagerendázatú téglaházakkal meg a vizes falaival?)
Akkor?
A tégla annyival tud(hat) többet, hogy mivel eddig drágább volt, talán kicsit jobb összetételű a lakóközösség (bizonyos helyeken legalábbis). Illetve hogy utcakép szempontjából egyedibb, szebb az épület.Akkor nem lehet hogy a mostani panel/tégla árarány a helyes?