PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

J0hnnyEnglish 2024. 02. 27. 15:16

Előzmény: #217439 mateminden

#217440

A 2019 előtti szintet felejtsd el, 5% alá biztosan nem fog menni piaci alapon, várni erre nem érdemes.

mateminden 2024. 02. 27. 15:11

#217439

Kíváncsi vagyok, hogy a mostani 5.6% - 6.2% rangeban mozgó lakáshitel kamatok, hogyan fognak alakulni következő 1-2 hónapban.
Saját helyzetem miatt nagyon reménykedem, hogy látható csökkenés lesz bennük is majd. (én ebben vagyok most érdekelt)

tihamer 2024. 02. 27. 14:51

Előzmény: #217435 J0hnnyEnglish

#217438

Sokallom a 100 bázispontos vágást.
Bátrak a fiúk.
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20240227/itt-a-kamatdontes-100-ra-gyorsit-az-mnb-671529
HUF árfolyam ❓
📉

FR73 2024. 02. 27. 14:15

Előzmény: #217436 EURHUF_goes_to_haven

#217437

Kérésre a formulát és a számításhoz használt adatokat elvileg meg kellene adniuk, de azt ne várd, hogy a fiókban bárki képes lesz neked elmagyarázni, mi miért lett annyi, amennyi. Ha kb annyi, akkor fogadd el.

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 27. 14:13

Előzmény: #217431 nexthor

#217436

Köszi az infót nekem ennek ellenére hiába se személyes se email se telefonos megkeresésre azt mondták, hogy nem tudnak ilyet kiállítani mert a mostani kalkulátoruk a mostani kamatokkal számol... WTF???!!! Akkor hogyan számolják úgy mégis ki, hogy tőlem mennyit is kellene adott hónapben levonni ?? Vicc .
Most meg már azért nem kérek, mert ha minde igaz idén végtörlesztek...
Bár előtörlesztéskor is kiküldték a "tervezetet" X hónapra rövidül, a végsőnél meg lett X + 3 hónap .... mondom wtf... hát izé a kalkuláció nem olyan pontos... lófszt... a bank mindig nyer... nem hülyék. Sajnos

J0hnnyEnglish 2024. 02. 27. 14:08

#217435

Na 10% alatt az alapkamat, kamatstop? 🤔😂

PBoborjan 2024. 02. 27. 12:43

Előzmény: #217433 slash

#217434

Anno 50 kilós volt a cementes zsák, 17 évesen kettőt felvettem brahiból.

slash 2024. 02. 27. 11:26

#217433

Fú, gyerekek most felnyerítettem..:-)
Csabika : épül a zebegényi nyaraló.. kétharmada szponzorpénz..vagy az összes?
https://www.youtube.com/watch?v=OGTIthBH_xg
tele melóssal (napi 30e ) a kert. Profik, nerm tagadom. Azt mondja a főni hogy 25kg felett nem emelhet egy ember..:-) Mivan??? Telepítsünk helyette inkább egy emelődarut! 2 millából talán kis is jön.. tudom mindenki utálja mikor a magam életét mesélem, de bazdmeg mikor építkeztem, meggyütt a teherautó a 70-80 zsák 40 kilós cementeszsákkal meg a 1400db cseréppel akkor az mégis hogyan került hegynek fel behordásra? hát nem daruval.. ott a furik, vagy a bátrabbaknak fel a válladra a cementeszsák.. nem nekem való már ez a világ, én mondom.. :-)

gorgeri 2024. 02. 27. 07:50

#217432

https://forbes.hu/penz/allampapir-hozam-pmap/
"Kamatsöprés az állampapíroknál, a pénzek fele távozott, vagy bizonytalan"
Azert a jovo hetet meg meg kell varni, hogy kozelebb legyunk a valos aranyhoz. Hova megy a penz? Nekem a fele egyebkent dkj-ba, ami ebben a statisztikaban nem szerepel.

nexthor 2024. 02. 26. 17:12

Előzmény: #217428 EURHUF_goes_to_haven

#217431

Az bele van számolva a módosított visszafizetett összegbe. (Ha maradunk annál a számolónál amit linkeltél, ott így szerepel: összesen fizetett, módosításokkal oszlopban.)
A két opció (20. hónap 5 millió vs 44. hónap 6,75 millió) nyereségének különbsége két részből áll:
1. A teljes módosított visszafizetett összegek különbsége (ebben minden kamateredmény benne van, az is amennyivel kevesebbet fizetsz 20-44 hónap között az 5 milliós előtörlesztés esetén és az is amennyivel kevesebbet fizetsz a 44. hónap után a nagyobb tőke előtörlesztés miatt a második esetben. Ez nettóban az a pár százezer HUF a PMÁP verzió javára.
2. Lent mutatja a számoló, illetve ki is tudod exportálni a törlesztőrészlet táblázatot. A tőketörlesztések összege nyilván egyenlő lesz mindkét esetben mert a teljes felvett tőke nem változik, csak a visszafizetés ütemezése tér el, így könnyű belátni hogy a tőketörlesztés összege ugyan annyi marad (amennyi a teljes hiteled tőkéje volt), csak az egyik esetben 1,75 millió Ft-ot nem saját pénzből fizetsz, így ez is a szumma nyereséged része.
Az előtörlesztési díj 1,75 millió Ft-ra jutó része még csökkenti ezt a teljes nyereséget, ennyivel többe kerül a magasabb összegű előtörlesztés.
Amit kaptam ajánlatot abban is "szemléltető törlesztési táblázatként" hivatkoztak rá, elvileg így hívja az MBH is. :)

FR73 2024. 02. 26. 16:21

Előzmény: #217429 EURHUF_goes_to_haven

#217430

Úgy tudom, hogy külföldi adórezidensként nem kell itthon adóznod az állampapír után, de ahol adózol, ott be kell(ene) vallani jövedelemként.

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 26. 16:10

Előzmény: #217427 FR73

#217429

Bizalom miatt nem volt opció. Gondolkodtam rajta, nyitottam is magamnak számlát (naívan azt hittem itt nem számít az adórezidensség, de köszi az infót). mostmár mindegy. Azért továbbra is örülök mert ~3,5-4 év alatt vissza tudtam fizetni a hitelem amit magyar fizetésből jó eséllyel min 15 évig fizettem volna, ha tudtam volna egyáltalán... Hiába meg kell fizetni a révészt.

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 26. 16:08

Előzmény: #217425 nexthor

#217428

Itt egy dolgot nem számolsz, hogy az 5 milliós esetben is csökken a kamat amit meg kell fizetni. És az ráadásul sokkal hamaradd. (20. vs 44.hónap).
De igazad van ez annyira nem egyszerű, hogy 3 szám alapján meg lehessen mondani.
Slusz poén, hogy a NER bankja, mióta betörlesztettem nem tud kiállítani egy törlesztési táblázatot... Van ennek valami szakneve ? Mikor felvettem a hitelt kaptam ilyen, (kiegyenlítő miatt 3 at, hogy mennyit hagyok a számlán annyival + ban az kamatozik és évi 2x előtörlesztődik költségmentesen.).
Na ezt azóta se tudták megcsinláni. hiába mondtam hogy elég lenne 1 amikor fixen havi X forintot teszek a számlára.

FR73 2024. 02. 26. 16:06

Előzmény: #217424 EURHUF_goes_to_haven

#217427

Igen, valahol 1,2-1,3M között lesz, amit nyerhettél az ügyleten (ebből még le kell vonni az előtörlesztési díjat). Ez egy egyszeri lehetőség volt akkor.
Ha belegondolsz, 6,75% kamat helyett (ennyit nem kell kifizetned az előtörlesztett tőkére, ha azonnal előtörlesztesz) kapsz a túloldalon 16% és egy évre rá 18,1% kamatot (visszaváltással ennyi). Már ez önmagában érzésre olyan 10% körüli előnyt ad évente, és a számításod mostmár ezt is mutatja.
Ehhez az kellett, hogy egy megbízható magyar adórezidens családtagod szépen betette volna 2022. végén PMÁP-ba azt a pénzt.

N0MAD 2024. 02. 26. 15:53

Előzmény: #217405 Evehid

#217426

Jobban egyetértünk mint gondolnád, de van az a réteg aki ki se teszi a lábát az országból nyelvtudás hiányában, max idegenvezetős buszos túrára.
Na nekik marad a belföldi szállások választéka, és gyanítom nem a nerhotel hanem az olcsó szállások közül amelyiket a hivatal engedélyezte.

nexthor 2024. 02. 26. 15:38

Előzmény: #217422 EURHUF_goes_to_haven

#217425

Ez a futamidő csökkentés még egy kicsit összekavarja a dolgokat, nem tudom hogy magyarázzam el érthetően anélkül hogy a teljes kalkulációt látom a törlesztőkkel együtt de megpróbálom.
A lényeg: arra jutottál hogy a teljes visszafizetendő összeg változásában a különbség pár százezer Ft. Ok, ezt most hagyjuk is, vegyük úgy hogy nem tér el jelentősen a két eset ebből a szempontból, legyen ugyan annyi a teljes visszafizetendő összeg (kamat tőke minden).
Nézz rá az összes cash flow-ra a törlesztőrészlet táblában és abba gondolj bele hogy a visszafizetett összegeknek mi a forrása a két esetben.
Az egyik esetben esetben azt fogod látni hogy: 5 millió Ft előtörlesztés önerőből, X Ft tőketörlesztés részletekben önerőből + Y Forint kamat törlesztés részletekben önerőből = Z teljes visszafizetendő összeg
A másik esetben azt fogod látni hogy: 5 millió Ft előtörlesztés önerőből + 1,75 millió Ft törlesztés PMÁP kamatból, + X - 1,75 millió Ft tőketörlesztés részletekben önerőből + Y Forint kamat törlesztés önberőből = Z teljes visszafizetendő összeg.
Annyi a hiba a logikádban hogy minden cash flow-t úgy veszel, mintha te fizetnéd ki, de az egyik esetben 1,75 millió Ft-ot kaptál, így ennyivel jobban jártál (azon felül amennyi különbség van a kamatmegtakarításban amitől most ebben az esetben eltekintettünk).

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 26. 15:29

Előzmény: #217421 FR73

#217424

Ha jól értem te azt mondod, hogy azt nézzem, hogy a 44 . hónapban mennyi a fennmaradó tőketartozás. Itt kis furcsaság, hogy a PMÁP osra 13,75 milliót kapok az én esetemben meg 15 milliót. Ezek szerint valahol hiba csúszott a számításomba , mert én eddig úgy tudtam minél hamarabb minél nagyobb összegben törlesztek be és a futamidőt csökkentve, annál kevesebb lesz a teljes visszafizetendő.
ezek alapján nem tudom, hogy most úgy hogy idén nyáron akartam végtörleszteni mi éri meg a legjobban. PMÁP ot értelemszerűen nem tudok és nem is akarok venni, az egy emin még sokat tudok fogni az az árfolyam. (EURban jön a fizetés). Ha nagyon leromlik a Ft akkor még lehet jobban megéri akkor betörleszteni... de ez már spekuláció.

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 26. 15:10

Előzmény: #217421 FR73

#217423

Leírtam részletesen a számításomat , nézd meg.
Én 22 decemberében törlesztettem be (nem sokat módosít a PMÁP on).
A különbség ~200e Ft. (teljes visszafizetendőben) én a PMÁP bizalmatlanságomért ennyit fizettem...
De ha akarod meg tudom nézni tőkére a 2 év PMÁP betörlesztésére is.

EURHUF_goes_to_haven 2024. 02. 26. 15:07

Előzmény: #217420 nexthor

#217422

Na akkor még egyszer, mert szerintem valahol elbeszélünk egymás mellett.
Egyik esetben 20. hónapban előtörlesztek 5milliót. így a a különbség elsőre

-1 849 582,00 Ft

(törlesztő csökken) én azonban a futamidőt csökkentettem ehhez hozzá számolva a + előtörlesztési díjjat így a teljes visszafizetendő a következővel csökken:

-3 829 551,00 Ft
Ha ugyanezt megteszem a 44. hónapban (20+24) és 6,75m et írok be akkor törlesztő csökkenéskor

-2 190 427,00 Ft

Futamidő csökkentéskor kapok

-4 076 496,00 Ft

Itt én a 3,82-t és a 4,07 et hasonlítottam össze. Mivel a törlesztő maradt így a betörlesztés pillanatáig nincs semmi különbség.
Illetve ha a PMÁPos-t 2 részre veszed és az első év után (32. hónap) az akkori kamatoto ami ha jól rémlik 17% akkor az 850e Ft azzal a következőképp alakuk:
32. hónap 850e betörlesztés
44.hónap 5,9m betörlesztés és csak futamidős esetet néztem(mivel az tisztán látszik, hogy az sokkal jobban megéri)

-4 023 925,00 Ft

Ez alapján még rosszabbul is jön ki, ha a 850 e. előtörleszti az ember mintha hagyná végig és a 2 év után tölresztené be.
(1,5% előtörlesztési díjj és 40e Ft szerződés módosítási díjjal számolva)

FR73 2024. 02. 26. 14:55

Előzmény: #217419 EURHUF_goes_to_haven

#217421

Szerintem alapvetően rosszul számolsz. Két esetet kell összehasonlítanod (a példa arról szól, hogy 2023. februárban előtörleszteni vagy PMÁP-ot venni volt jobb ötlet). Azt kell megmondanod, hogy a normál törlesztések fenntartása mellett 2025. februárban melyik esetben lesz több a maradék TŐKEtartozásod.
A eset: most befizetsz 5M Ft előtörlesztést.
B eset: egy év múlva befizetsz 800 ezer Ft előtörlesztést (PMÁP kamata egy év után), 2 év múlva befizetsz 5.905.000 Ft előtörlesztést (PMÁP 19,1% kamata 2. évben, levonva belőle a visszaváltás 1%-át).
Majdnem biztos, hogy a B esettel sokkal többel csökkentetted 2025 februárra a tőketartozásod, mint az A esettel.