PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8011
8012
8013

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 11:44

Előzmény: #60417 sakal83

#60420

Ez pontosan így van, az árindexek valóban ezzel a két forgatókönyvvel tudnak csökkenést (korrekciót) mutatni. Azonban ne felejtsük el, hogy az árindex már sok mindent elfednek, az egyes alpiacokra vonatkozóan nem szolgálnak információval.
Viszont minél jobban gondolkozok, annál inkább azt látom, hogy ha valóban el kell adnia valakinek (mert mondjuk upgrade-elni akar vagy élethelyzet-változás), akkor bizony a mostani áraknál lejjebb fog menni. A cash megint felértékelődik, ezzel kapcsolatban pár hónapon belül konkrét tapasztalatokról tudok majd beszámolni. Az semmiféleképpen sem egészséges eladói szempontból, ha a budapesti tranzakciók darabszáma összemérhető az átadott új lakásokkal...
Egyelőre azt látom, hogy elkezdődhet a vevői piac, persze, ehhez megfelelő pénzzel kell fellépni.

teglaherceg 2020. 02. 17. 11:39

Törölt hozzászólás

#60419

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 11:15

Előzmény: #60415 Deliver12

#60418

buyandhold példájában csak 2018-tól van kiadva, vagy talán 2019-től. De ne ragadjunk le a példánál, nyugodtan lehet általánosítani, ha ki van adva folyamatosan probléma nélkül 2001-től, akkor jó volt a buli. Ha nincs kiadva és pusztán az értéknövekedésre játszik a kedves befektető, akkor meglehetősen rossz üzlet, az elmúlt két év lufiját leszámítva lényegében alternatív befektetésben jobban járt. Ha sikerült mondjuk tavaly év végén eladnia, akkor valóban jól járt, ha nem, mert ugye éppen beállt a budapesti piac - akkor csak nem-realizált nyeresége van, az igazi profit majd akkor lesz, ha sikerül realizálni. Kérdés, hogy mikor és milyen áron? Mennyire fenntartható a jövőben az elmúlt két év árrobbanása? Ezeket a kérdéseket kell feltenni.

sakal83 2020. 02. 17. 11:12

Előzmény: #60414 CyrusTheGreat

#60417

Az a baj, hogy a visszarendeződés két úton képzelhető el. Aránylag rövid távon nominálcsökkenés, vagy hosszabb távon reálár csökkenés, és stagnálás addig, amíg nem éri utol a kereslet a paicot. Én a hosszabb verzióra tippelek, ha nme lesz nagyobb kamatemelés és/vagy eladási kényszer.
Nincsenek csodák egy olyan világban, ahol az elmúlt években 200-300%-os növekedés volt. Amíg van ingyenpénz addig, stagnálás, mert már nem éri meg venni, ha megszűnik, akkor pedig eladási kényszer lesz, lásd 2008-tól.

Deliver12 2020. 02. 17. 11:09

Előzmény: #60415 Deliver12

#60416

De értem, a lakással szemben az az elvárás, hogy a bérleti díjból elvárt hozam hozza a legjobb állampapír kamatot biztosan, pluszba az árnövekmény is önmagában hozza ezt. És ha már mind a kettő legalább hozza, is panaszkodunk, hogy de hát épp hogy jobb, hiszen így alig több mint a duplája a hozama mint az állampapírnak...? Nem értem...

Deliver12 2020. 02. 17. 11:05

Előzmény: #60414 CyrusTheGreat

#60415

Azt nem felejted el, hogy emellett a lakas szépen ki is van adva, ha már befektetés...? :-)
Ez alapján összehasonlíthatatlanul jobb a lakás, ha már pusztán az értek-növekmény így veri...

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 10:45

Előzmény: #60400 buyandhold

#60414

Ha már ncseed-del vitatkozok, megnéztem az MNB-s lakásárindexet (nominál) és összehasonlítottam az MNB-s alapkamatokkal (évesített átlaggal számoltam). Különösen érdekes eredmények jöttek ki:
- 2001 Q1-et vettem 100%-nak, ugyanúgy, ahogy az MNB nominál lakásárindexnél.
- Minden évben kiszámoltam, hogy az adott évhez tartozó átlag MNB-kamattal mit is érne, ezt megcsináltam 2019 végéig.
Táblázatos formában megpróbálom átadni a nominál lakásárindex (első érték) és az MNB alapkamattal kihozott értékét (második, zárójeles érték) pár izgalmasabb dátumra:
- 2008 év vége: 166,9 (197,39)
- 2013 év vége: 132,8 (264,86)
- 2016 év vége: 235,7 (278,58)
- 2017 év vége: 272,8 (281,09)
- 2018 év vége: 340,4 (283,63)
- 2019 Q3: 388,2 (286,17)
Egészen 2017-ig azért elég szépen jobban hozott nominálisan a lekötött betét, mint a lakáspiaci értéknövekedés. Aztán megtörtént a 0,9%-os alapkamat állandósulása és láss csodát, megtörtént az ingatlanlufi. Szóval az, hogy négyszereződött az ára, az elmúlt két évig nem jelentett semmit, nagyon sokáig alternatív befektetésben (legyen az csak egy lekötött betét) nominálisan jobban jártál. Ha a MÁP+ és a lassuló budapesti ingatlanpiac szépen visszarendezi az árakat a 2018 Q1-esekre (nagyjából azok a négyzetméter árak jönnek ki a MÁP+-os árazással), akkor már megint csak más lesz a leányzó fekvése.
Nagyjából ilyesmikre is gondolhat az MNB, amikor elkezdte 2017 év végén a túlértékeltséget emlegetni - a pontos algoritmus egyébként megtalálható az index leírásában, transzparensen elérhető.

johai 2020. 02. 17. 10:16

Előzmény: törölt hozzászólás

#60413

Te tenyleg azt gondolod hogy ov kosztosai akik iranyitott vetelekkel beinditottak a pesti arrobbanast,leallnak es ulnek a baberjaikon?
Hat nem,tovabbi profitot akarnak,ami a berlakaspiac,es a csaladi haz felujjitasi biznisz lesz a fovarosban.
Nem most,hanem legkozelebb,mert mindennek idot kell adni,a profitkivetnek is.
Ez van,aki okos koveti oket.

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 10:12

Előzmény: törölt hozzászólás

#60412

Ezt írtad:
"A legutóbbi nagy rakéta 1999-2004 után vagy 4 évig reál stagnálás volt (értsd infla árnövekedés) majd 5 (ÖT) évig tartó nagy "zuhanás" kellett ahhoz hogy elérje a -25%-ot az árváltozást. Ez a mélyponti ár (2014) a kb pont annyi volt nominálisan mint a rakéta utáni - stagnálás előtti - ár (2014)."
Három állítást tettél:
1. 2004 után 4 év reál stagnálás volt: semmilyen bontásban sem igaz, sem Budapest, sem, község, sem nagyváros és még az ebből aggregált adatoknál sem.
2. 2014-ben csinált a piac egy -25%-os árváltozást a 2008/9-es évekhez mérten: itt mondjuk nem írtad, hogy reál vagy nominál, de nem baj, egyiknél sincs igazad, sem az aggregált, sem a településtípusonkénti bontásban.
3. A mélyponti (2014)-es ár pont ugyanott van nominálisan, mint a 2004-es: ez igaz, kis különbséggel, de a nominál valóban ott voltak az árak 2014-ben, mint 2004-ben.
A háromból egy állításod volt igaz. Arról nem tehetek, hogy képtelen vagy pontos állításokat tenni, csak össze-vissza írogatsz mindenfélét. Az a mondatod, hogy arra reagáltam, amit írtál, nem arra, amit gondoltál - gondolom nem kell ragoznom, hogy kinek mit kellene átgondolnia...

johai 2020. 02. 17. 10:08

Előzmény: #60403 Vortex

#60411

Igen,ov szeretne meg tobbet adni,de sajnana a lassulas,meg a brusszeli libsi burokratak nem engedik....miutan gyakorlatilag ellotte az osszes puskaporat,tovabbi puffogtatasi szandekot jelez.
Nem rajta mullik,ok jot akarnak az embereknek,lasd az utobbi 10 evben is mindenki megkapta a magaet:)

teglaherceg 2020. 02. 17. 10:02

Törölt hozzászólás

#60410

teglaherceg 2020. 02. 17. 09:58

Törölt hozzászólás

#60409

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 09:54

Előzmény: törölt hozzászólás

#60408

Háríthatsz ahogy csak akarsz, de te is pontosan ugyanúgy gondolkodsz, mint mindenki, miszerint Budapesten kívül nincs különösebben értékelhető befektetési (vagy bármilyen értelmezhető) ingatlanpiac...
Btw, annyira beszélsz általánosságban, hogy annak különösen köze a valósághoz nincs, ha megnézed a községeket/nagyvárosokat, pontosan ugyanúgy nem áll meg az állításod, mint ahogy Budapestre sem. Erre szoktad mondani, hogy bukta.
Ez inkább csak vergődés részedről, ugyanazt játszod, mint berlini - tesz egy állítást a lakáspiacról majd belinkel egy cikket, amely kizárólag az újlakás piacról szól...Az meg, hogy miért rajtam kéred számon unison és a többiek állításait, teljes mértékben rejtély számomra.

teglaherceg 2020. 02. 17. 09:49

Törölt hozzászólás

#60407

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 09:36

Előzmény: törölt hozzászólás

#60406

Milyen szerencse, hogy tételesen cáfolható, amit írsz a mélyponti (2014) és a 2004-es árak közti relációról:
https://www.mnb.hu/letoltes/mnb-lakasarindex-hu.pdf
Nominálban 2004-es ár volt a 100%, 2014 90%.
Reálban ennél bőven rosszabb volt a helyzet, 2004 átlagban 135%, míg 2014 80%. Ha megnézed a 3. ábrát (reál MNB-index településtípusonként megbontva), akkor simán látszik, hogy 2001 és 2004 között volt egy nagy reál-felívelés, 2004-től kezdve pedig reálban semmiféle stagnálás, hanem egészen konkrétan csökkenés ment végig Budapesten.

teglaherceg 2020. 02. 17. 08:59

Törölt hozzászólás

#60405

signal2 2020. 02. 17. 08:49

Előzmény: #60403 Vortex

#60404

A józan hozzáállás fontos, azonban ezt bárki mondhatja. Kb. minden magyarnak az a vágya (sőt közelítőleg minden embernek), ha saját környezetében (országában) mindig jobban mennének a dolgok.

Vortex 2020. 02. 17. 08:29

Előzmény: #60401 CyrusTheGreat

#60403

Igen az nagyon hangsúlyos volt, hogy Viktor szeretné, de nem biztos, hogy megengedheti az ország.

Vortex 2020. 02. 17. 08:27

Előzmény: #60399 buyandhold

#60402

Ha figyelmesebben elolvasod, amit írtam láthatod, hogy a haveri cégek megkapnák a pénzt.
Csak a támogatásnak ezzel a formájával nem húzzák tovább az árakat. Sőt az árcsökkenés felé hat.

CyrusTheGreat 2020. 02. 17. 07:23

Előzmény: #60392 sakal83

#60401

Az igazán durva nekem a "szegény az eklézsia"-kommunikáció hangsúlyossága volt, lényegében minden csak feltételes móddal lett beígérve (!), ha van rá pénz mantrával. Érdekesek lesznek még az állami fenntartású cégeknél a béremelési tárgyalások, nem lennék meglepve, ha a hivatalos infláció alatt kapnának, ha egyáltalán - az még sok mindent elárul az államkassza helyzetéről.